Tribunal Judiciaire · REFERES 2ème Section — 13 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


54G

Minute 


N° RG 26/00615 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3SG5

MI : 

3 copies



EXTENSION DE MISSION





décision nativement numérique délivrée
le 13/04/2026
à la SELARL JURICAB
la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
Me Julie PONS



2 copies au au service expertise

Rendue le TREIZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 30 Mars 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Isabelle LEBOUL, Greffière.


DEMANDERESSE

S.C.I. JULES A, société civile immobilière,
Dont le siège social est : 
[Adresse 1]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX


DÉFENDERESSES

SCI [Adresse 2], société civile immobilière
Dont le siège social est : 
[Adresse 3]
[Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Julie PONS, avocat au barreau de BORDEAUX

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2] ET [Adresse 4] 
représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 1] sis [Adresse 5] [Adresse 6]

Représentée par Maître Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB, avocats au barreau de BORDEAUX


SAS Société FONCIA [Localité 1], société par actions simplifiée
ès-qualité de Syndic de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7] à [Localité 1]
Dont le siège social est : 
[Adresse 8]
[Adresse 9] [Adresse 10]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB, avocats au barreau de BORDEAUX




EXPOSÉ DU LITIGE


Par décision du 24 novembre 2025, le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux a ordonné une expertise judiciaire portant sur un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 11] et désigné Monsieur [C] pour y procéder.

Suivant actes de commissaire delivrés le 19 mars 2026, la SCI JULES A a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] ET [Adresse 7] à BORDEAUX, la SCI [Adresse 2], et la société FONCIA en qualité de syndic de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7] devant le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir étendre la mission de Monsieur [C] aux désordres relatifs : 
- aux canalisations, percements et traversées de planchers constatés dans les lots n°5 et 6 appartenant à la SCI JULES A, ainsi qu’à leurs incidences sur les parties privatives, les parties communes, les performances acoustiques et le compartimentage coupe-feu ; 
- aux infiltrations constatées en fond de local du lot n°5, 
- au raccordement des eaux pluviales du R+1 sur le réseau eaux usées/eaux vannes situé dans le lot n°5, 
- aux désordres causés par la toiture-terrasse du lot n°7 au lot n°5, notamment sur les plans thermique et phonique, mais également sur la solidité et la pérennité de la structure et du plancher, 
- aux désordres affectant le chéneau en rive de la terrasse du lot n°7, 
- au puits de jour et au jour de souffrance perméables à l’eau et à l’air et obturant la lumière naturelle.

Au soutien de ses prétentions, la SCI JULES A expose que l’expert judiciaire a, lors de sa première réunion d’expertise, constaté l’existence de nouveaux désordres.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] ET [Adresse 7] à [Localité 1] et la société FONCIA [Localité 1] en qualité de syndic ont indiqué ne pas s’opposer à la demande, sous toutes protestations et réserves d’usage et demandé que la mission de l’expert soit complétée en ces termes : 

- se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment par la SCI [Adresse 2] :
le cahier des conditions de vente complet contenant notamment le procès-verbal descriptif établi par le Commissaire de justice lors de la vente par adjudication lors de laquelle elle a acquis le lot n°7le descriptif de l’ensemble des travaux réalisés dans le lot depuis son acquisition avec les factures correspondantes.
- dire si les travaux et modifications constatés dans la note d’expertise n°1 affectent des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et le cas échéant :
décrire les modifications apportées aux lots privatifs et parties communes par rapport au règlement de copropriété contenant l’état descriptif de division reçu par Maître [P], Notaire à [Localité 1], le 6 mai 2008 et le modificatif d’état descriptif de division reçu par Maître [D] [Z], Notaire à [Localité 1] le 15 novembre 2021dire si une autorisation préalable de travaux a été donnée en assemblée générale des copropriétaires et dire si ces travaux sont conformes aux règles de l’art et à la destination de l’immeubledire si ces travaux sont conformes aux règles de l’art ;dire si ces travaux sont susceptibles de porter atteinte à la destination ou à la solidité structurelle de l’immeuble ;dire si ces travaux réalisés portent atteinte à l’harmonie générale du bâtiment
- déterminer les moyens et travaux nécessaires pour remettre les constructions dans leur état antérieur et faire cesser les atteintes portées aux parties communes ;
- donner les éléments de responsabilités ;
- déterminer les préjudices subis par le Syndicat des copropriétaires ;
- dire s’il existe une urgence et une nécessité de prendre des mesures conservatoires pour faire cesser les dommages affectant les parties communes ou encore les dommages affectant les parties privatives en provenance des parties communes, telles que les venues d’eau en provenance de la terrasse du 1er étage.

La SCI [Adresse 2] a demandé à la présente juridiction de :

- débouter la société FONCIA ainsi que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES des demandes d’extension portant sur les points suivants, trop imprécis : 

décrire les modifications apportées aux lots privatifs et parties communes par rapport au règlement de copropriété contenant l’état descriptif de division reçu par Maître [P], Notaire à [Localité 1], le 6 mai 2008 et le modificatif d’état descriptif de division reçu par Maître [D] [Z], Notaire à [Localité 1] le 15 novembre 2021dire si une autorisation préalable de travaux a été donnée en assemblée générale des copropriétaires et dire si ces travaux sont conformes aux règles de l’art et à la destination de l’immeubledire si ces travaux sont conformes aux règles de l’art ;donner les éléments de responsabilités
- prendre acte de ses protestations et réserves d’usage sur les demandes d’extension des opérations expertales en cours sollicitées par la SCI JULES A et par FONCIA ainsi que par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES. 

L’affaire, évoquée à l’audience du 30 mars 2026, a été mise en délibéré au 13 avril 2026. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

L’article 149 de ce même Code dispose que le juge peut à tout moment accroître ou restreindre l’étendue des mesures prescrites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par la SCI JULES A, et notamment de la note expertale de Monsieur [C] en date du 19 février 2026, que la SCI JULES A justifie d’un intérêt légitime à ce que les opérations d’expertise confiées à Monsieur [C] soient étendues aux nouveaux désordres invoqués.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à la demande de la SCI JULES A. 

Il convient toutefois de relever que les chefs de mission suivant proposés par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] ET [Adresse 7] à [Localité 1] et la société FONCIA [Localité 1] en qualité de syndic sont trop imprécis ou relèvent de la juridiction du fond, seule compétente pour en connaître, de sorte qu’ils ne sauraient faire l’objet de l’expertise judiciaire concernée : 

décrire les modifications apportées aux lots privatifs et parties communes par rapport au règlement de copropriété contenant l’état descriptif de division reçu par Maître [P], Notaire à [Localité 1], le 6 mai 2008 et le modificatif d’état descriptif de division reçu par Maître [D] [Z], Notaire à [Localité 1] le 15 novembre 2021dire si une autorisation préalable de travaux a été donnée en assemblée générale des copropriétaires et dire si ces travaux sont conformes aux règles de l’art et à la destination de l’immeubledire si ces travaux sont conformes aux règles de l’art ;donner les éléments de responsabilités.
La présente décision ne nécessite pas de consignation complémentaire, sous réserve de la demande que l’expert serait amené à formuler.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de la SCI JULES A, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.


PAR CES MOTIFS


Le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant par ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et susceptible d’appel ;

ETEND la mission confiée à Monsieur [C] par ordonnance du 24 novembre 2025, à l’examen:
 
- des canalisations, percements et traversées de planchers constatés dans les lots n°5 et 6 appartenant à la SCI JULES A, ainsi qu’à leurs incidences sur les parties privatives, les parties communes, les performances acoustiques et le compartimentage coupe-feu ; 
- des infiltrations constatées en fond de local du lot n°5, 
- du raccordement des eaux pluviales du R+1 sur le réseau eaux usées/eaux vannes situé dans le lot n°5, 
- des désordres causés par la toiture-terrasse du lot n°7 au lot n°5, notamment sur les plans thermique et phonique, mais également sur la solidité et la pérennité de la structure et du plancher, 
- des désordres affectant le chéneau en rive de la terrasse du lot n°7, 
- du puits de jour et au jour de souffrance perméables à l’eau et à l’air et obturant la lumière naturelle ;

DIT que l’expert aura pour mission de : 

- se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment par la SCI [Adresse 2] :
le cahier des conditions de vente complet contenant notamment le procès-verbal descriptif établi par le Commissaire de justice lors de la vente par adjudication lors de laquelle elle a acquis le lot n°7le descriptif de l’ensemble des travaux réalisés dans le lot depuis son acquisition avec les factures correspondantes,
- décrire les canalisations, percements et traversées de planchers constatés dans les lots n°5 et 6 appartenant à la SCI JULES A,
- rechercher leur origine, leur destination, leurs conditions d’installation et leur conformité aux règles de l’art, 
- dire si ces ouvrages portent atteinte aux parties privatives de la SCI JULES A et/ou aux parties communes de l’immeuble, 
- décrire les désordres d’infiltration affectant le lot n°5 et en rechercher les causes, 
- donner son avis sur la conformité de la terrasse aménagée au -dessus du lot n°5 au regard des règles de l’art applicables à l’étanchéité, à l’isolation et à l’évacuation des eaux pluviales, 
- décrire les désordres affectant le chéneau, le puits de jour et le jour de souffrance, 
- préciser les conséquences éventuelles de ces désordres sur les performances acoustiques, la sécurité incendie, la pérennité des ouvrages et les conditions d’habitabilité, 
- proposer les mesures conservatoires et travaux propres à remédier aux désordres et en évaluer le coût, 
- donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par la SCI JULES A et proposer une base d’évaluation ,
- dire si les travaux et modifications constatés dans la note d’expertise n°1 affectent des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et le cas échéant :
– dire si ces travaux sont susceptibles de porter atteinte à la destination ou à la solidité structurelle de l’immeuble ;
– dire si ces travaux réalisés portent atteinte à l’harmonie générale du bâtiment
- déterminer les moyens et travaux nécessaires pour remettre les constructions dans leur état antérieur et faire cesser les atteintes portées aux parties communes ;
- déterminer les préjudices subis par le Syndicat des copropriétaires,
- dire s’il existe une urgence et une nécessité de prendre des mesures conservatoires pour faire cesser les dommages affectant les parties communes ou encore les dommages affectant les parties privatives en provenance des parties communes, telles que les venues d’eau en provenance de la terrasse du 1er étage.

DIT que la présente décision sera caduque dans l’hypothèse où l’expert aurait déjà déposé son rapport ;
REJETTE toutes autres demandes ;

DIT que la SCI JULES A conservera provisoirement la charge des frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Isabelle LEBOUL, Greffière.

Le Greffier, Le Président,















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.