Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 13 avril 2026

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Gérard TCHOLAKIAN


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 25/11734 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBUC4

N° MINUTE : 
19






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 13 avril 2026


DEMANDERESSE
S.A. [Q], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR
Monsieur [N] [I], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Gérard TCHOLAKIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0567

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 26 janvier 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 avril 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier









Décision du 13 avril 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/11734 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBUC4


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 19 octobre 2018, la SA [Q] a donné en location une chambre meublée à M. [N] [I] situé dans le foyer-logement [Adresse 3], pour une redevance mensuelle de 427,29 euros.

Par acte d'huissier en date du 12 décembre 2025, la SA [Q] a fait assigner M. [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation du contrat de résidence par [Q] ;
en conséquence, ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
condamner M. [N] [I] à une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance en vigueur,
condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA [Q] reproche au défendeur d'héberger un tiers sans autorisation et en méconnaissance des articles 9 et 10 du règlement intérieur ainsi que de l'article 8 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivrée le 1er avril 2025. Elle indique avoir ensuite obtenu l'autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 1] du 19 mai 2025, constat dressé le 7 juin 2025.

L'affaire a été appelée et examinée à l’audience du 26 janvier 2026. 

La SA [Q], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Sur les moyens soulevés en défense, elle a indiqué que concernant la validité de l’assignation, les pièces sont clairement énoncées dans le bordereau ; qu’aucune nullité ne peut être encourue ; qu’il ne peut être relevé de difficulté quant à la clarté de l’assignation ; que l’expulsion est bien demandée ; que le tribunal doit bien constater la résiliation du bail. 
Sur le fond, elle s’interroge sur la coïncidence du fait que le commissaire de justice soit venu le jour où le neveu de son frère faisait le ménage à 6h du matin ; qu’en tout état de cause, M. [I] est responsable des décisions de la personne à qui il confie ses clés. 
Elle conteste toute violation de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’Homme.
Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux, elle souligne que M. [I], en tout état de cause, est peu présent. 
Elle sollicite que le défendeur soit débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.


M. [N] [I], représenté par son conseil, sollicite de :
- prononcer la nullité de l’assignation ;
- dire que la demande tendant à « voir constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation de son contrat de résidence par [Q] » est irrecevable en ce qu’elle méconnaît les dispositions du second alinéa des articles 446-2 et 768 du Code de procédure civile ;
- dire que la SA [Q] ne justifie d’aucune prétention juridiquement formulée au sens de ces articles ;
- à titre subsidiaire, dire que la clause résolutoire du contrat de résidence n’est pas acquise ;
- dire que M. [I] n’a commis aucun manquement volontaire au règlement intérieur ;
- débouter la SA [Q] de l'intégralité de ses demandes ;
- à titre infiniment subsidiaire, dire que la mesure d’expulsion serait manifestement disproportionnée au regard de l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales ;
- accorder à M. [N] [I] un délai de six mois pour quitter les lieux en application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner la société [Q] à payer à M. [N] [I] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ces prétentions, il a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 
Le conseil de M. [I] a précisé à l’audience ne pas maintenir les moyens tenant à la nullité du procès-verbal de signification de l’assignation. 

La décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026, date de prononcé de la présente ordonnance par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. 

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [N] [I] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [Etablissement 1]-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la nullité de l’assignation 

Conformément à l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure. 

En application de l'article 114 du même code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. 

Concernant l'assignation, outre les dispositions de l'article 648 qui définit les mentions obligatoires de tout acte d'huissier de justice, l'article 54 en son alinéa 3 et l'article 56 du code de procédure civile prévoient qu'à peine de nullité, la demande initiale mentionne ;
1. l'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;
2. l'objet de la demande ; 
3. a) pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ; 
b) pour les personnes morales : leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement ; 
4. le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ; 
5. lorsqu'elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d'une telle tentative ;
6. l'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ; 
ainsi que :
1. les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée ; 
2. un exposé des moyens en fait et en droit ;
3. la liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé. 


Conformément à l’article 768 du Code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. 

En l’espèce, l’assignation délivrée par la SA [Q] comporte effectivement un bordereau qui liste les pièces sans les numéroter. Le conseil de la défense compte 8 pièces. Il convient toutefois de noter que sur une même ligne est noté « requête afin de constat et ordonnance du 19/05/25 », ou encore sur une autre « jurisprudence », ce qui correspond à la production de plusieurs pièces. 

Si ces pièces ne sont effectivement pas numérotées, le fait qu’elles soient nommées clairement dans le corps de l’assignation et le faible nombre de pièces permet au défendeur une prise de connaissance utile des moyens de droit et de fait, ainsi que des pièces les fondant. 

M. [N] [I] ne justifie en outre d’aucun grief du fait de ces éléments.

Il ne peut donc être relevé aucune contestation sérieuse quant à la validité de l’assignation. M. [N] [I] sera débouté de cette demande. 

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat d'occupation est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ, le règlement intérieur devant définir les conditions de cet hébergement. 

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). 

En l'espèce, l'article 9 du règlement intérieur, dûment signé par M. [N] [I] le 10 octobre 2019, rappelle les règles du code de l'habitation et de la construction applicables concernant l'hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence, remise d'une pièce d'identité de l'invité et précision des dates d'arrivée et de départ de celui-ci, renseignements qui doivent être consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Par ces dispositions, le règlement intérieur tire donc strictement les conséquences de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation en définissant les modalités propres au foyer-logement concerné, sans que l'absence de concertation du conseil de concertation n'ait d'incidence sur la validité de ces dispositions. 

L'article 10 de ce même règlement ajoute que "le résidant est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (...)".

Le principe même de la résiliation d’un contrat de bail par effet de l’acquisition de la clause résolutoire est automatique s’il est constaté que les conditions sont remplies. Le juge ne prononce pas la résiliation mais constate la résiliation par effet de la clause résolutoire. La demande de la SA [Q] saisit donc valablement le juge en ce sens. 

Sur le fond, par mise en demeure en date du 31 mars 2025 signifiée le 1er avril 2025 à M. [N] [I], la SA [Q] lui a rappelé les termes des articles 9 et 10 du règlement intérieur, a indiqué qu'il était constaté qu'il hébergeait une tierce personne, le mettant en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures. Cette mise en demeure est bien nommément adressée à M. [N] [I] et est sans équivoque quant à ses termes. 

Par procès-verbal du 7 juin 2025, il est constaté ledit jour à 6h10, que la personne se trouvant dans le logement se présente comme étant M. [A] [I]. Il indique occuper seul le logement, M. [N] [I] étant “actuellement en vacances au pays”. Le commissaire de justice ne constate sur le registre des résidents aucun enregistrement d’un ou plusieurs visiteurs pour le logement occupé par M. [N] [I]. 

Ces éléments permettent de caractériser le fait pour M. [N] [I] d'héberger un tiers, sans que cet hébergement n'ait été déclaré, comme prévu par l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation, et selon les modalités précisément définies au règlement intérieur, règlement intérieur que M. [N] [I] a paraphé et signé. En effet, la présence de cette personne à 6h10 du matin, et au vu de ses propres déclarations, il apparaît qu’il était bien hébergé par M. [N] [I] et n’était pas simplement présent pour une aide ponctuelle.

Il convient de relever par ailleurs que l’interdiction d’hébergement de tiers dans les chambres des résidences de la société [Q] a pour objectif la protection et la sécurité des personnes. Le responsable de la résidence doit être en mesure de connaître l’identité et le nombre de personnes se trouvant dans les appartements, afin d’éviter tout risque et protéger les personnes, notamment par exemple en cas d’incendie, une sur-occupation d'un foyer non conforme à la réglementation étant de nature à créer un réel danger pour la sécurité des personnes et des biens. 

Dès lors, la limitation de l'hébergement ayant pour objet de respecter des impératifs de sécurité et de salubrité en évitant notamment une sur-occupation de la résidence et une charge excessive pour les installations à usage collectif, le résident ne peut soutenir qu'il est porté une atteinte disproportionnée à son droit à une vie privée et familiale résultant de l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales alors que son alinéa 2 prévoit des dérogations notamment lorsque la santé et la sécurité des personnes est en jeu, ce qui est d'évidence le cas lors d'une suroccupation d'un foyer non conforme à la réglementation. En l’absence de justification de l’inscription d’un invité sur le registre des invités, selon la procédure prévue au règlement intérieur, la résiliation de plein droit du contrat de résidence sera donc constatée et en conséquence, l’expulsion de M. [N] [I] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée, M. [N] [I] étant sans droit ni titre depuis le 1er mai 2025. 

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être supérieure à un an. 

M. [N] [I] ne justifie d’aucune démarche pour trouver un autre logement. Il n’apparaît donc pas justifié d’accorder des délais pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [N] [I] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS M. [N] [I] de sa demande tendant à voir constater l’existence d’une contestation sérieuse quant à la validité de l’assignation ; 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 19 octobre 2018 entre la SA [Q] et M. [N] [I] concernant la chambre située au logement-foyer [Adresse 4] sont réunies à la date du 1er mai 2025 ;

DISONS qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [N] [I] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

DEBOUTONS M. [N] [I] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS M. [N] [I] à verser à la SA [Q] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'elles auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire ;

DEBOUTONS la SA [Q] et M. [N] [I] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS M. [N] [I] aux dépens ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ; 


LE GREFFIER LA PRESIDENTE