Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 13 avril 2026

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Caroline COURBRON TCHOULEV
 Mme [I] [Q] épouse [F]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 25/01774 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7CTM

N° MINUTE : 
1






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 13 avril 2026


DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE [L], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS
Monsieur [S] [K] [F], demeurant Chez Monsieur [F] [Adresse 2] - [Adresse 3]
représenté par Me Caroline COURBRON TCHOULEV, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0827 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202517582 du 10/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Madame [I] [Q] épouse [F], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 26 janvier 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 avril 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier



Décision du 13 avril 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/01774 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7CTM

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats sous seing privé en date des 15 avril 2003 et 15 juin 2022, la société ELOGIE [L] a donné à bail à Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F] respectivement un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] - appartement n°0045 - 3ème étage à [Localité 2], ainsi qu'un emplacement de parking au sous-sol du [Adresse 6] à [Localité 2]. 

La société ELOGIE [L] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer le 20 septembre 2024 portant sur les sommes en principal de 3954,97 euros pour le bail d'habitation, et de 186,82 euros pour la location de l'emplacement de parking. 

Par actes de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, la société ELOGIE [L] a fait assigner Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu des clauses résolutoires insérées aux deux contrats de baux ;subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du bail d’emplacement de parking du fait de son caractère accessoire du bail de logement ; ordonner l'expulsion de Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F], et de tous occupants de leur chef, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux loués ;autoriser le bailleur à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F] ou dire que le sort du mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F] à lui payer la somme provisionnelle de 8215,98 euros au titre des loyers et charges impayés pour le bail d'habitation, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;condamner solidairement Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F] à lui payer la somme provisionnelle de 6845,73 euros au titre des loyers et charges impayés pour la location de l’appartement, et celle de 186,82 euros pour l'emplacement de parking, échéance de décembre 2024 incluse;condamner solidairement Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F] à lui payer des indemnités d'occupation provisionnelles égales au montant des loyers mensuels, outre les charges, jusqu'à libération effective des lieux ;condamner solidairement Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance, comprenant le coût des commandements de payer du 20 septembre 2024. 
Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été appelée et examinée à l'audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé du 26 janvier 2026.

La société ELOGIE [L], représentée par son conseil, maintient les demandes exposées dans son assignation, sauf à actualiser la dette locative globale à la somme de 12361,94 euros au 16 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, outre 59,39 euros pour le parking, mais que la défenderesse aurait fait un virement depuis. Elle confirme que Mme [I] [Q] épouse [F] a repris le paiement du loyer. 
Sur les moyens soulevés en défense, il sera référé aux conclusions visées à l’audience pour exposé plus amples des moyens. 

M. [S] [F], représenté par son conseil, sollicite de :
- dire n’y avoir lieu à référé du fait des contestations sérieuses entachant l’ensemble des demandes du bailleur et le renvoyer à mieux se pourvoir au fond ;
- subsidiairement débouter la société ELOGIE [L] de l’ensemble de ses demandes ;
- plus subsidiairement octroyer à M. [S] [F] les plus larges délais de paiement ;
- à titre reconventionnel, et en tout état de cause, condamner la société ELOGIE [L] à verser à titre de provision au défendeur la somme de 9151,25 euros ;
- condamner la société ELOGIE [L] à supporter les entiers dépens.

Il sera référé aux conclusions déposées à l’audience pour exposé plus amples des moyens. 

Mme [I] [Q] épouse [F] a comparu en personne. Elle a indiqué s’associer aux demandes de M. [F]. S’agissant de sa situation personnelle, elle a indiqué vivre depuis septembre 2024 dans l’appartement seule avec ses trois enfants, dont deux étudiants et un mineur ; que M. [F] ne verse pas de pension alimentaire à ce jour mais qu’une procédure en divorce va être introduite ; qu’elle a été licenciée et est bénéficiaire d’une indemnité chômage de 1600 euros par mois, mais ne perçoit que 1300 euros du fait d’un trop perçu. 
Elle demande la suspension de la clause résolutoire. Elle précise que le loyer est de 1460 euros, sans qu’elle ne perçoive d’APL ; qu’elle a payé récemment 1500 euros. 

L'affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026, date de prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il convient ici de souligner que deux contrats unissent les parties ; que le contrat de location de l'emplacement de parking a été signé à une date différente du bail d'habitation ; que les locaux sont à des adresses différentes ; que le contrat ne précise pas être un accessoire du bail d'habitation, le bailleur ayant d'ailleurs maintenu deux décomptes distincts. Il convient par conséquent de considérer les deux contrats comme autonomes et de statuer sur l'un et l'autre distinctement. 

Sur les demandes au titre du bail d’habitation

Sur la recevabilité de l'action au titre du bail d'habitation

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de [Localité 1] le 23 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX, le 23 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail d’habitation

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 20 septembre 2024, pour la somme en principal de 3954,97 euros pour le logement. 

Ce commandement de payer vise les loyers impayés du 17 septembre 2024. Le décompte joint au commandement de payer fait apparaître plusieurs sommes au titre de la régularisation de charges au cours de l’année 2023 : 2140,60 euros le 30 juin 2023 et 2482,49 euros le 31 décembre 2023. Le décompte ne fait pas apparaître de modification de la provision sur charges.

M. [S] [F] justifie avoir écrit à la société ELOGIE [L] en janvier 2024 pour solliciter les relevés ayant fondés ces régularisations pour les années 2021 et 2022. Par courriel du 17 janvier 2024, il lui est répondu qu’il n’est pas constaté d’anomalie dans sa consommation ; que la consommation du foyer en 2022 est similaire à celle de 2021 ; qu’en revanche, le prix de l’eau a augmenté passant de 9,93 euros en 2021 à 14,65 euros en 2022, outre une augmentation de la taxe d’ordures ménagères.

Il n’est pas justifié par le bailleur d’envoi d’autres justificatifs ni d’information fournie sur la mise à disposition des justificatifs. 

Dans le cadre de la présente instance, la bailleresse produit un décompte individuel de charges des locataires pour les années 2021, 2022 et 2023. Il est toutefois constant qu’en cas de contestation, le seul décompte des charges ne peut suffire à justifier celles-ci qui doivent reposer sur des justificatifs probants. Sur ce point, la bailleresse produit un tableau récapitulatif des relevés Eau chaude et Eau froide, document manifestement établi par elle-même. 
Elle produit au surplus une photographie de deux compteurs d’eau, photographie non datée et ne permettant nullement d’établir la date du relevé et le nom du locataire correspondant. 

Il apparaît ainsi qu’insuffisamment établi en l’état, le montant des régularisations de charges des années 2021 et 2022 fait l’objet d’une contestation sérieuse ; que les régularisations concernées doivent donc être écartées. 

Or, une fois écartées lesdites régularisations de charges, il apparaît que M. [S] [F] et Mme [I] [Q] épouse [F] n’étaient redevables d’aucune dette locative à la date de délivrance du commandement de payer. 

Au vu de cette contestation sérieuse du fondement du commandement de payer, la société ELOGIE [L] sera déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, et par voie de conséquence des demandes d’expulsion, relative aux meubles et d’indemnités d’occupation. 

En effet, si la bailleresse a sollicité le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, il ne pourra qu’être souligné que le juge des référés n’est pas compétent pour une telle demande. 


Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif du bail d'habitation

Comme indiqué ci-dessus, le juge des référés ne peut que condamner au paiement d'une dette qui apparaît dénuée de toute contestation sérieuse. 

La société ELOGIE [L] produit un dernier décompte en date du 16 janvier 2026 qui comporte un solde de 12361,94 euros, terme de décembre 2025 inclus.

Il doit être retenu que les régularisations de charges sont entachées d’une contestation sérieuse à défaut de production de justificatifs probants. Il s’agit des sommes suivantes : 2140,60 euros le 30/06/2023 ; 2482,49 euros le 31/12/2023 et 1849,91 euros le 31/03/2025. Ces sommes doivent donc être déduites. 

En revanche, il apparaît non contestable que les provisions sur charges sont dues par les locataires, compte tenu de la faiblesse de leur montant. M. [F] sera donc débouté de sa demande en restitution des sommes versées. 

Il apparaît dénué de toute contestation sérieuse que M. [S] [F] et Mme [I] [Q] épouse [F] sont redevables de la somme de 5888,94 euros, au 16 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Mme [I] [Q] épouse [F] fait état d’un paiement depuis, mais sans qu’il en soit justifié. Il sera en tout état de cause pris en cause lors de l’exécution de la présente ordonnance. 

Les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme solidairement, M. [F] n’ayant nullement délivré congé. 

Sur les délais de paiement de la dette au titre du bail d’habitation 

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires peuvent bénéficier de délais sur une période de 36 mois pour régler la dette, sans incidence sur la résiliation du contrat de bail, la clause résolutoire n’ayant pas joué en l’espèce. 

Compte tenu du montant de la dette, le montant de la mensualité devrait être d’un montant de 163 euros. Les défendeurs apparaissent en capacité de régler ledit montant compte tenu de leurs situations personnelles respectives. Les délais seront donc accordés selon les termes prévus au dispositif après. 

Sur les demandes au titre de la location de l’emplacement de stationnement

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail du parking

Le contrat de bail portant sur un emplacement de parking ne relève pas de l'application de la loi du 6 juillet 1989. Il convient par conséquent de faire application des dispositions du code civil. 

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

En l'espèce, le contrat de location d'un emplacement de parking conclu le 15 juin 2022 entre les parties comprend une clause résolutoire ainsi rédigée ; “ à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer (principal, charges et taxes) ou du versement du dépôt de garantie, le présent bail sera résilié de plein droit, un mois après commandement de payer demeuré sans effet.”. 

Par commandement de payer en date du 20 septembre 2024, il a été réclamé à Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F] la somme de 186,82 euros au titre de la dette locative. Un unique règlement de la somme de 71,83 euros est intervenu le 10 octobre 2024, montant insuffisant à régler la dette. 

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies le 20 octobre 2024. 

Sur la dette locative au titre de la location de l’emplacement de parking

La société ELOGIE [L] produit un décompte au 16 janvier 2026 comportant un solde de la somme de 59,39 euros, terme de décembre 2025. Ce décompte n’est pas contesté. 

Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 59,39 euros, au titre de la dette locative au 16 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Le montant de cette dette ne justifie pas l’octroi de délais de paiement. 


Sur les conséquences de la résiliation et l'indemnité d'occupation

En conséquence de la résiliation du bail portant sur l'emplacement de parking, l'expulsion de Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F] sera autorisée ainsi que de tous occupants de leur chef. Il sera prévu que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution. 

Afin de garantir les droits du bailleur, Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F] seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, outre la provision sur charges, et ce à compter du 1er janvier 2026 et jusqu'à complète libération des lieux. 

Sur les demandes accessoires

La société ELOGIE [L] succombant en ses demandes principales, elle sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, et déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ; 

CONSTATONS, s'agissant du bail d'habitation, l'existence d'une contestation sérieuse sur les régularisations de charges intervenues, et sur la validité du commandement de payer en date du 20 septembre 2024 ; 

DEBOUTONS la société ELOGIE [L] de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 15 avril 2003 et portant sur le logement situé dans l'immeuble sis [Adresse 5] - appartement n°0045 - 3ème étage à [Localité 2] ;

DEBOUTONS en conséquence la société ELOGIE [L] de ses demandes subséquentes en expulsion, relative aux meubles et en indemnité d'occupation pour ce bail ; 

CONDAMNONS solidairement Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F] au paiement à la société ELOGIE [L], de la somme provisionnelle de 5888,94 euros, au titre des loyers et charges impayés au titre de ce contrat, et ce au 16 janvier 2026, incluant le terme du mois de décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;


AUTORISONS Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F] à régler cette somme en 36 mensualités de 163 euros, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette, et la première devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; 

DISONS, qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible;

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 15 juin 2022 et portant sur l'emplacement de parking au sous-sol du [Adresse 6] à [Localité 2], et ce, à la date du 20 octobre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F] au paiement à la société ELOGIE [L], de la somme provisionnelle de 59,39 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au titre de ce contrat au 16 janvier 2026, incluant le terme du mois de décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F] de leur demande de délais de paiement ; 

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F] et de tous occupants de leur chef, de l'emplacement de parking au sous-sol du [Adresse 6] à [Localité 2], et ce avec le concours de la force publique, si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution ; 

CONDAMNONS in solidum Mme [I] [Q] épouse [F] et M. [S] [F] au paiement à la société ELOGIE [L] d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, outre la provision sur charges, et ce, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTONS la société ELOGIE [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;







CONDAMNONS la société ELOGIE [L] aux dépens de l'instance ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT