Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 7 avril 2026

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Alexis BARBIER ; S.A. AXA FRANCE IARD ; SELARLU APPARTIS IMMO ; Madame [X] [R]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/06826 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAOOG

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 07 avril 2026


DEMANDEURS
Madame [W] [Q], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alexis BARBIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0042

Monsieur [J] [A] [Q], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Alexis BARBIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0042

DÉFENDERESSES
S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

SELARLU APPARTIS IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4],
non comparante, ni représentée

Madame [X] [R], demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 janvier 2026

Décision du 07 avril 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/06826 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAOOG


JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 avril 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier


Décision du 07 avril 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/06826 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAOOG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 26 mai 2023, Monsieur [J] [A] [Q] et Madame [W] [Z] épouse [Q] ont donné à bail à Madame [X] [R], avec l’intermédiaire de la SARL [Localité 1] EST REAL ESTATE INTERNATIONA REALTY, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n°498608751, représentée par Monsieur [D] [O], un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 950 euros, outre 75 euros de provisions pour charges.

Les époux [Q] ont, par ailleurs, donné, par acte sous seing privé du 06 juin 2023, un mandat de gestion à la SARL [Localité 1] EST REAL ESTATE INTERNATIONA REALTY, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n°498608751, représentée par Monsieur [D] [O].

Par deux actes de commissaire de justice délivrés le 09 juin 2025 selon les dispositions prescrites par l’article 659 du code de procédure civile, les époux [Q] ont fait assigner Madame [X] [R] et la société APPARTIS’IMMO devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
juger que la société APPARTIS’IMMO a gravement manqué à ses obligations de mandataire ;juger la société APPARTIS’IMMO responsable des préjudices des époux [Q] ;en conséquence,
prononcer la résolution du mandat de gestion locative conclu entre les époux [Q] et la société APPARTIS’IMMO en date du 06 juin 2023 aux torts exclusifs de la société APPARTIS’IMMO ;condamner la société APPARTIS’IMMO à verser aux époux [Q] les sommes suivantes :17 158,50 euros au titre de leur préjudice financier, somme arrêtée au mois de mai 2025 et à parfaire ;3000 euros au titre de leur préjudice moral ;subsidiairement, en l’absence d’effectivité du virement réalisé,
condamner in solidum Madame [X] [R] et la société APPARTIS’IMMO à verser aux époux [Q] les sommes suivantes :17 158,50 euros au titre de leur préjudice financier, somme arrêtée au mois de mai 2025 et à parfaire ;3000 euros au titre de leur préjudice moral ;en tout état de cause,
condamner la société APPARTIS’IMMO ou tout succombant au paiement d’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;condamner la société APPARTIS’IMMO à communiquer son attestation d’assurance responsabilité civile et son attestation de garantie financière sous astreinte de 1200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
A l’audience du 09 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée une première fois, un renvoi a été sollicité et ordonné pour que les demandeurs puissent faire délivrer une assignation en intervention forcée à la S.A. AXA FRANCE IARD.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 décembre 2025, à personne morale, les époux [Q] ont fait assigner en intervention forcée la S.A. AXA FRANCE IARD devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
déclarer les époux [Q] recevables et bien fondés en leur demande d’intervention forcée à l’encontre de la S.A. AXA FRANCE IARD ;ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance principale enrôlée sous le n° RG25/06826 ;condamner la S.A. AXA FRANCE IARD à verser aux époux [Q] les sommes suivantes :17 158,50 euros au titre de leur préjudice financier, somme arrêtée au mois de mai 2025 et à parfaire ;3000 euros au titre de leur préjudice moral ;condamner la S.A. AXA IARD FRANCE au paiement d’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
A la suite de la délivrance de cette assignation, un deuxième dossier ayant été ouvert par erreur, il conviendra de joindre les deux procédures pour une bonne administration de la justice.

A l’audience du 07 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, les époux [Q], représentés par leur conseil, soutiennent leurs demandes telles qu’exposées dans leur assignation. Ils précisent qu’à leur connaissance, la locataire est toujours dans le logement et que les propriétaires ne disposent pas d’adresse mail pour leur mandataire, ayant toujours communiqué avec lui par courrier.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les demandeurs, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée, Madame [X] [R], la société APPARTIS’IMMO et la S.A. AXA FRANCE IARD n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2026, prorogé au 26 mars 2026, puis au 07 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de relever, s’agissant de l’action à l’encontre de la société APPARTIS’IMMO que, si le contrat de bail et le mandat de gestion locative font apparaître une autre dénomination sociale, plusieurs éléments permettent de considérer qu’il s’agit bien d’une seule et même société :
- l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Paris est faite sous le même numéro : n° 498608751 ;
- l’adresse du siège social est identique : [Adresse 7] ;
- le gérant est identique : Monsieur [D] [O] ;
- le bail et le mandat de gestion ont été signés à l’adresse du siège social ;
- s’agissant du mandat de gestion, la signature du mandataire, Monsieur [D] [O] est accompagné du tampon de la société APPARTIS’IMMO ;
- les courriers adressés par les demandeurs à la société APPARTIS’IMMO font apparaître également la dénomination [Localité 1] EST REAL ESTATE ;
- le virement effectué par la locataire est indiqué comme ayant été fait à « Appartis’immo ».


Sur l’inexécution du mandat de gestion

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l’inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du code civil, quant à lui, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, l’article 1991 du code civil prévoit que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, et l’article suivant précise que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, époux [Q] font valoir que la société APPARTIS’IMMO a gravement manqué à ses obligations contractuelles, en ne reversant pas les loyers alors qu’elle les a reçus de la locataire et en ne répondant pas de sa gestion.

A l’appui de leurs prétentions, ils produisent :
- le contrat de bail conclu le 26 mai 2023 avec Madame [X] [R], et avec l’intermédiaire de la SARL [Localité 1] EST REAL ESTATE INTERNATIONA REALTY, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n°498608751, représentée par Monsieur [D] [O], portant sur un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 950 euros, outre 75 euros de provisions pour charges ;
- le mandat de gestion conclu avec la SARL [Localité 1] EST REAL ESTATE INTERNATIONA REALTY, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n°498608751, représentée par Monsieur [D] [O], le 06 juin 2023, portant sur la gestion du même appartement, mandat prévoyant :
- une clause de reddition des comptes stipulant que le mandataire effectuera un règlement des dues au mandant chaque trimestre, ainsi qu’un compte-rendu de gestion faisant apparaître les recettes et dépenses ;
- une clause de durée et de reconduction tacite du mandat stipulant que celui-ci est consenti pour un période d’un an reconductible par tacite reconduction ;
- une clause de rémunération du mandataire stipulant des honoraires de gestion courante de 7 % prélevés sur chaque relevé de comptes et sur les loyers avec charges encaissées ;
- un courrier des époux [Q] adressé le 05 février 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception, signé le 02 février 2024, à la société APPARTIS’IMMO [Localité 1] EST REAL ESTATE sollicitant des explications à ladite société en l’absence de versements réguliers du loyer et en l’absence de compte-rendu sur la gestion : les propriétaires indiquaient alors ne pas avoir perçu les loyers pour les mois de décembre 2023, janvier 2024 et février 2024 ;
- une lettre, sans preuve d’envoi, émanant de la S.A. GMF, en sa qualité d’assureur des époux [Q], du 13 mars 2024 adressé à la société APPRTIS’IMMO et faisant état d’un retard de versement de quatre mois de loyers par le mandataire ;
- la copie d’un courrier adressé par les propriétaires à leur locataire le 29 octobre 2024, sans preuve d’envoi, indiquant n’avoir reçu que cinq mois de loyers depuis juillet 2023 ;
- un mail de Madame [X] [R] du 11 avril 2024 transférant la confirmation du paiement qu’elle indique avoir envoyé à [Localité 1] EST REAL ESTATE pour les loyers de juin 2024 à mai 2025 : le message transféré, daté du 28 mai 2024, provient de la BANK OF AMERICA avec pour objet « your same day wire transfer was successfully sent » et confirme un virement pour un montant de 14 359,32 dollars, soit 12 876 euros effectué le 25 mai 2024 à « Appartis’immo » ;
- un courrier du conseil des époux [Q] adressé à la société APPARTIS’IMMO le 21 janvier 2025 par lettre recommandée avec accusée de réception, revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé » faisant état du non versement des loyers pour le mois de novembre 2023 ainsi que pour tous les mois à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date d’envoi du courrier, malgré les paiements effectués par la locataire et mettant en demeure la société APPARTIS’IMMO de régler aux époux [Q] la somme de 13 345 euros, correspondant aux sommes dues, arrêtées au mois de janvier 2025, déduction faite de la rémunération du mandataire ;
- un courrier des époux [Q] adressé le 19 février 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception, revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », à la société APPARTIS’IMMO [Localité 1] EST REAL ESTATE évoquant un courrier de résiliation adressé le 19 février 2024 et indiquant que le présent courrier vaut rappel compte tenu des quinze mois de non réversion des loyers.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, malgré une obligation de versement trimestrielle des sommes dues aux mandants, la société APPARTIS’IMMO a rapidement eu du retard dans la réversion des loyers comme il en ressort du premier courrier que lui ont adressé les époux [Q], puis s’est entièrement abstenue de toute réversion à compter du mois de janvier 2024. Le mandataire n’a, pas plus, rempli son obligation de rendre des comptes de sa gestion aux mandants.

Ainsi, les époux [Q] rapportent la preuve de relances rapides, dès le mois de février 2024, et répétées, de la société APPARTIS’IMMO sans aucun retour de cette dernière. Ils ont également pris contact directement avec leur locataire qui leur a apporté la preuve d’un versement conséquent effectué à la société APPARTIS’IMMO le 25 mai 2024. Madame [X] [R] démontre ainsi avoir versé la somme de 12 876 euros, indiquant qu’il s’agit du versement des loyers de juin 2024 à mai 2025, soit un montant mensuel 1073 euros, supérieur au montant du loyer initial, charges comprises, fixé au bail.

Or, malgré les différentes relances, la société APPARTIS’IMMO n’a pas réagi et a, au contraire, créé un certain flou sur sa situation juridique et les moyens de la contacter. Ainsi, à l’audience, les époux [Q] indiquent n’avoir toujours communiqué que par courrier avec elle et ne pas disposer d’adresse mail ; par ailleurs, les dénominations multiples pour une même entité ne sont pas de nature à rendre aisée les relances à son égard et sa mise en cause ; de même, le commissaire de justice n’a pas été en mesure de retrouver un établissement actif de la société APPARTIS’IMMO pour lui délivrer l’assignation, alors même que ses vérifications ont confirmé l’absence de procédure collective et l’absence de changement d’adresse du siège social.

Par conséquent, les époux [Q] démontrent des inexécutions graves et répétées de ses obligations contractuelles par la société APPARTIS’IMMO.


Sur les conséquences de l’inexécution

Sur la résiliation du mandat

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, les manquements graves et répétés, précédemment développés, de la société APPARTIS’IMMO dans l’exécution de son mandat justifient la résiliation du mandat conclu le 06 juin 2023, à la date de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1229 du code civil.


Sur le préjudice financier

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l’inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, les époux [Q] démontrent par la production de leurs diverses relances auxquelles la société APPARTIS’IMMO n’a jamais répondu, ainsi que par la production de la preuve du virement effectué par Madame [X] [R], que la société APPARTIS’IMMO s’est abstenue de leur reverser les sommes dues au titre des loyers perçus pour un mois au cours de l’année 2023, ainsi que pour tous les mois de l’année 2024 et ceux de l’année 2025, jusqu’au mois de mai inclus, soit pour 18 mois.

Déduction faite de la rémunération du mandataire, fixée à 7 %, les époux [Q] fixe donc leur préjudice financier à la somme de 17 158,50 euros.

La société APPARTIS’IMMO n’a jamais contesté devoir ces sommes et, non comparante ni représentée à l’audience, elle n’apporte, de nouveau, pas d’éléments pour les contester.

Elle sera donc condamnée à verser aux époux [Q] la somme de 17 158,50 euros au titre de leur préjudice financier.


Sur le préjudice moral

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les époux [Q] indiquent que compte tenu de leur âge et de leur budget, composé uniquement de leurs pensions de retraite, ils se sont trouvés particulièrement démunis face à cette situation et à l’absence de réponse de la société APPARTIS’IMMO, ce qui n’a pu que leur causer un préjudice moral.

Ils justifient de leurs ressources et des démarches nombreuses qu’ils ont dû entreprendre depuis plusieurs années, qui n’ont pu que générer une anxiété qu’il conviendra d’indemniser par l’octroi de la somme de 1500 euros.

Par conséquent, la société APPARTIS’IMMO sera condamnée à leur verser la somme de 1500 euros en réparation de leur préjudice moral.


Sur la mise en cause de l’assureur

L’article 331 du code de procédure civile dispose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

L’article L124-3 du code des assurances, quant à lui, dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Il appartient, dès lors, au tiers lésé de rapporter la preuve du contrat d’assurance, et à celui qui dénie sa garantie de rapporter la preuve qu’il n’en est pas tenu.

En l’espèce, les époux [Q] soulignent que tant le contrat de bail que le mandat font apparaître que la garantie financière de la société APPARTIS’IMMO est assurée, à hauteur de 120 000 euros, par la société AXA, conduisant à sa mise en cause.

La S.A. AXA FRANCE IARD, non comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de sa garantie.

Par conséquent, elle sera condamnée, avec son assurée, la société APPARTIS’IMMO à payer aux époux [Q] les sommes de :
- 17 158,50 euros au titre de leur préjudice financier ;
- 1500 euros en réparation de leur préjudice moral.


Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la société APPARTIS’IMMO et la S.A. AXA FRANCE IARD, qui succombent, supporteront la charge des dépens.

Ils seront condamnés à verser aux époux [Q] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

ORDONNE la jonction de la procédure n°RG25-11802 sur la procédure n°RG25-068296 ;

PRONONCE la résiliation du mandat de gestion conclu le 06 juin 2023 ;

CONDAMNE la société APPARTIS’IMMO et la S.A. AXA IARD FRANCE à payer à Monsieur [J] [A] [Q] et Madame [W] [Z] épouse [Q], ensemble, les sommes de :
- 17 158,50 euros (dix-sept mille cent cinquante-huit euros et cinquante centimes) au titre de leur préjudice financier ;
- 1500 euros (mille cinq cents euros) en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la société APPARTIS’IMMO et la S.A. AXA IARD FRANCE aux dépens ;

CONDAMNE la société APPARTIS’IMMO et la S.A. AXA IARD FRANCE à payer à Monsieur [J] [A] [Q] et Madame [W] [Z] épouse [Q], ensemble, la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION