Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 9 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me JAMI
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me JAMI, [T] 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/12383 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-DA55U

N° MINUTE : 




Assignation du :
08 Octobre 2025






JUGEMENT 
rendu le 09 Avril 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux 
domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811



DÉFENDEURS

Madame [R] [X] [A]
Monsieur [L] [A]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représentés par Maître Christophe BOUCHEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T006



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 09 Avril 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/12383 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA55U


Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 17 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 09 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 5] et [Adresse 6] à PARIS a assigné Madame [R] [A] et Monsieur [L] [A], propriétaires indivis au sein de cet ensemble immobilier des lots n°186, 241 et 337 selon l'état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner au paiement d'un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires précité sollicite du tribunal judiciaire de :
- condamner solidairement les parties défenderesses à lui payer la somme de 14.204,66 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés arrêté à la 3ème échéance de l’année 2025,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner solidairement les parties défenderesses à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement les parties défenderesses aux dépens,
- condamner solidairement les parties défenderesses à lui payer la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2026.

Toutefois, après l’ordonnance de clôture, un conseil s’est constitué dans l’intérêt des parties défenderesses le 14 janvier 2026.

L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 17 février 2026 pour être mise en délibéré au 9 avril 2026.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

SUR CE,

- Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
 
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.
 
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.
 
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 14 avril 2022, 20 avril 2023 et 5 décembre 2024, l'assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l'exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n'ont fait l'objet d'aucun recours.
Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l'ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l'ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement desdites charges à Madame [A] et à Monsieur [A].

Il convient de relever, qu'outre l'ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, - lequel a été établi le 1er juillet 2025 -, que Madame [A] et Monsieur [A] restent redevables à cette date, au titre des seules charges et malgré des paiements partiels intervenus, d'un arriéré de charges de copropriété d'un montant de 13.338,61 euros.


Décision du 09 Avril 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/12383 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA55U

Par ailleurs, dès lors qu’il n’est pas justifié de la demande de solidarité de la condamnation sollicitée au titre du paiement des charges de copropriété, et qu’au surplus le règlement de copropriété n’est pas produit, Monsieur [A] et Madame [A] ne sauraient être condamnés solidairement à cet arriéré de charges de copropriété.

Enfin, la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, les sommes sollicitées au titre des frais dus en application des dispositions précitées, ne sont justifiés par aucune pièce, étant précisé que les frais au titre des mises en demeure adressées sont imputés sans qu’il ne soit justifié de leur envoi.
Pour le reste, les sommes correspondent à des frais de transmission du dossier au conseil du syndicat des copropriétaires, lesquels ne sauraient, au regard de leur nature, être considérés comme des frais dus au titre des dispositions précitées.
Décision du 09 Avril 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/12383 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA55U

Enfin, l’équité commande également de les rejeter dans leur intégralité.
- Sur la demande de dommages-intérêts

 En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
 
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l’espèce, les seuls manquements des parties défenderesses à l’instance sont insuffisants pour caractériser leur mauvaise foi.
Par suite, et outre le fait que le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce au soutien de sa demande indemnitaire, il convient de rejeter la demande formée en ce sens.

- Sur les demandes annexes ou accessoires
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [A] et Madame [A], au vu du sens de la décision, doivent être considérés comme des parties perdantes et seront, à ce titre, condamnés in solidum au paiement des dépens.

En outre, et en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les défenderesses, parties tenues au dépens, seront condamnées in solidum à payer la somme de 1.200 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [R] [A] et Monsieur [L] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] la somme de 13.338,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées à la date du 1er juillet 2025 (échéance du 3ème trimestre de l’année 2025 incluse) ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum Madame [R] [A] et Monsieur [L] [A] aux dépens,
Condamne in solidum Madame [R] [A] et Monsieur [L] [A] à payer la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.



Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026.


La Greffière Le Président