Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 9 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me [F]
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me [F] 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/07823 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4BOV

N° MINUTE : 




Assignation du :
03 Mai 2024






JUGEMENT 
rendu le 09 Avril 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], exerçant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société ETUDE [G], SAS, représentée par la société ARTCOP, société par actions simplifiée, représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0197


DÉFENDEUR

Monsieur [A] [B]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 09 Avril 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/07823 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BOV

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffier,

DÉBATS

À l’audience du 17 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 09 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à PARIS a assigné Madame [A] [B], propriétaire au sein de cet immeuble des lots numérotés 123, 146 et 169 selon l'état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner au paiement d'un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :
condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 21.993,52 euros correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 janvier 2024 et dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 270 euros au titre des frais engagés au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.
Madame [B] n'étant pas représentée en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2026.

L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 17 février 2026 pour être mise en délibéré au 9 avril 2026.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

SUR CE,

- Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
 
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.
 
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.
 
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 11 février 2020, 3 mai 2021, 13 septembre 2022 et 23 mars 2023, l'assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l'exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n'ont fait l'objet d'aucun recours.
Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l'ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l'ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Madame [B].

Il convient de relever qu'outre l'ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, - lequel a été établi le 4 janvier 2024 par le syndic alors en exercice, la société ARTCOP -, que Madame [B] reste redevable à cette date, au titre des seules charges et malgré des paiements partiels intervenus, d'un arriéré de charges de copropriété d'un montant de 21.993,52 euros.

Il s’ensuit que Madame [B] sera condamnée au paiement de cette somme, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, et ce, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’envoi de la lettre de mise en demeure du 4 décembre 2023. Cette mise en demeure ne saurait, en conséquence, être retenue comme point de départ desdits intérêts, et la demande formée en ce sens sera rejetée.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la partie défenderesse à lui payer la somme de 270 euros au titre des dispositions précitées.

Pour démontrer l’existence d’une créance due à ce titre, le syndicat des copropriétaires, aux termes de la motivation de ses conclusions renvoie à la pièce n°16 dénommée « FACTURES » selon son bordereau de communication de pièces. Or, cette pièce est manquante et le décompte général qui fait mention de frais imputés avec des dénominations générales à Madame [B] est insuffisant pour en démontrer la réalité, en sorte qu’il n’est pas possible de vérifier l’existence d’une créance due par le syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée.
Au vu de l’ensemble de ces éléments et de l’équité, toute demande formée en ce sens sera, en conséquence, rejetée.

- Sur la demande de dommages-intérêts
 
En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
 
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucune pièce la mauvaise foi de Madame [B] et un préjudice indépendant de ces retards de paiement au sens des dispositions précitées.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée en ce sens.

- Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] sera condamnée aux dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [B] sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.
 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [A] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1] au titre des charges de copropriété dues au 4 janvier 2024 la somme de 21.993,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

Condamne Madame [A] [B] à payer syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Décision du 09 Avril 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/07823 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BOV

Condamne Madame [A] [B] aux dépens ;

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.



Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026.


La Greffière Le Président