Tribunal Judiciaire · Chambre 1 section 8 — 13 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/210

AFFAIRE : N° RG 25/00387 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SKJ


Jugement Rendu le 13 Avril 2026


DEMANDEURS :

Madame [A] [K]
Née le 29 décembre 1981 à [Localité 2] ([Localité 3]
[Adresse 1] 
[Localité 4]

Monsieur [O] [C]
Né le 07 novembre 1988 à [Localité 5] (Italie)
[Adresse 1] 
[Localité 4]

 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 

 
Tous deux représentés par : Maître Virginie ALCINA de la SELARL ABMD, avocats au barreau de BEZIERS

 

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [D]
Né le 28 août 1964 à [Localité 6] (Seine-[Localité 7]) 
[Adresse 2]
[Localité 8]

Madame [P] [U] épouse [D]
Née le 26 octobre 1967 à [Localité 9] (Seine-[Localité 7]) 
[Adresse 2]
[Localité 8]

Tous deux représentés par : Maître Sandrine DUMAS de la SELARL ACTIUM AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS
 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.






Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Joël CATHALA, Vice-Président,
Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 novembre 2025, différée en ses effets au 26 Janvier 2026, ayant fixé l’audience de plaidoirie au 09 Février 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Avril 2026 ;


Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;



JUGEMENT : 

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.


********

EXPOSE DU LITIGE


Par acte du 18 janvier 2023, devant Maître [E] [I], Madame [A] [K] et Monsieur [O] [C] ont fait l'acquisition auprès de [P] [U] et Monsieur [Y] [D] d'une maison d'habitation élevée d'un étage sur rez-de-chaussée avec terrain cadastrée Section KY n°[Cadastre 1] sise [Adresse 3] pour la somme de 396.000 euros, dont 16.000 euros de commission d’agent immobilier. 

Lors de leur aménagement, et à l’occasion de la préparation des travaux d’aménagement devant avoir lieu à la mi-mai 2023, préparation consistant à déposer des matériaux dans la salle de bain au premier étage, Madame [A] [K] et Monsieur [O] [C] affirment avoir découvert une infestation de cafards, ainsi que différents désordres et malfaçons ; comprenant notamment la réalisation de travaux et mise en place d’éléments d’équipements dans les dix ans précédent la vente, ce qui n’avait pas été déclaré dans l’acte de vente.

Une entreprise de désinfection, la société TNS SUD DERATISATION ET SERVICES, est intervenue. 

Madame [K] et Monsieur [C] indiquent avoir appris par les voisins, ainsi que les services d’assainissement de la commune d’[Localité 10], que le quartier était infesté de cafards-blattes. 

Par la suite, Madame [A] [K] et Monsieur [O] [C] ont fait appel à Monsieur [M] [S] du cabinet ARTHEX, expert amiable, qui s'est rendu sur place le 24 mai 2023 et a dressé un rapport d'expertise détaillé de visite le 12 juin 2023 faisant état de nombreuses malfaçons, désordres et problèmes. 

Ce même jour, le 24 mai 2023, Madame [A] [K] et Monsieur [O] [C] ont fait dresser un procès-verbal de constat par Maître [R] [G], commissaire de Justice à [Localité 1]. 

Aucune issue amiable n’a pu aboutir malgré une lettre du 31 juillet 2023 de Madame [K] et Monsieur [C]. 

Par ordonnance de référé du 23 janvier 2024, une expertise judiciaire a été ordonnée, Monsieur [N] [W] ayant été désigné en application de l’ordonnance de changement d’expert du 28 février 2024.

Le rapport d’expertise judiciaire définitif a été rendu le 21 août 2024. 

***

Par acte du 07 février 2025, Madame [A] [K] et Monsieur [O] [C] ont assigné Madame [P] [U] et Monsieur [Y] [D], devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement des articles 1101, 1137, 1240, 1582, 1583, 1641, 1645 et suivants ,1604 et suivants, 1792-2, 1231, 1231-1 et 1231-6 du code civil, aux fins de :

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer la somme de 1.691,34 euros pour la mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée dans la salle de bain à l’étage, 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer la somme de 385 euros pour « calfeutrer cette réservation », 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer la somme au principal de 5.938,60 euros pour la réfection du tableau électrique et des parties dissimulées du système électrique, 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer la somme de 7.099,52 euros pour la reprise complète du sol de la cuisine, 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer les sommes de 99 euros pour le remplacement des joints et 1.051,51 euros pour la dépose de lambris, la reprise des murs de carrelage et l’application d’un SPEC, 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer les sommes de 6.314,00 euros pour la réfection complète de la douche de la salle de bain, 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer la somme totale de 3.002,20 euros qui comprend :

2.000 euros TTC pour la dépose du PVC et réfection des murs de la salle des jeux ; 100 euros TTC pour changement syphon ; 519,20 euros TTC pour le traitement définitif de la société MTB3D ;383 euros TTC pour le traitement de la société TNS Sud dératisation du 24 mai 2023 de 240 euros et le diagnostic de la société MTB3D de 143 euros, 


- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer les sommes de 13.151,17 euros pour le remplacement de tous les chevrons et du platelage de la terrasse au bois, 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer la somme de 6.250 euros, somme à parfaire, au titre de préjudice de jouissance, 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer les frais et honoraires du maître d’œuvre qui va assurer le suivi des travaux de reprise pour un total de 3 485,91 euros, correspondant à 9% de 38.732,34 euros, montant total des travaux de reprise demandés, 

- Dire que ces condamnations seront indexées sur l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, puis que ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 juillet 2023, 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer la somme de 12.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] aux entiers dépens de la présente instance, outre les dépens de la procédure de référé, les frais du procès-verbal de constat de Maître [G] du 24 mai 2023 les frais du rapport amiable de Monsieur [S] du 12 juin 2023 et les frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 janvier 2026, Madame [A] [K] et Monsieur [O] [C] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1101, 1137, 1240, 1582, 1583, 1641, 1645 et suivants ,1604 et suivants, 1792-2, 1231, 1231-1 et 1231-6 du code civil, de :

- Débouter Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer la somme de 1.691,34 euros pour la mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée dans la salle de bain à l’étage, 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer la somme de 385 euros pour « calfeutrer cette réservation », 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer la somme au principal de 5.938,60 euros pour la réfection du tableau électrique et des parties dissimulées du système électrique, 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer la somme de 7.099,52 euros pour la reprise complète du sol de la cuisine,
 
- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer les sommes de 99 euros pour le remplacement des joints et 1.051,51 euros pour la dépose de lambris, la reprise des murs de carrelage et l’application d’un SPEC, 



- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer les sommes de 6.314,00 euros pour la réfection complète de la douche de la salle de bain, 

 Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer la somme totale de 3.002,20 euros qui comprend :

2.000 euros TTC pour la dépose du PVC et réfection des murs de la salle des jeux ; 100 euros TTC pour changement syphon ; 519,20 euros TTC pour le traitement définitif de la société MTB3D ; 383 euros TTC pour le traitement de la société TNS Sud dératisation du 24 mai 2023 de 240 euros et le diagnostic de la société MTB3D de 143 euros, 
- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer les sommes de 13.151,17 euros pour le remplacement de tous les chevrons et du platelage de la terrasse au bois, 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer la somme de 9.000 euros, somme à parfaire, au titre de préjudice de jouissance au 1er janvier 2026, 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer la somme de 250 euros par mois à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance du 1er février 2026 jusqu’à complet paiement des condamnations, 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer les frais et honoraires du maître d’œuvre qui va assurer le suivi des travaux de reprise pour un total de 3 485,91 euros, correspondant à 9% de 38.732,34 euros, montant total des travaux de reprise demandés, 

- Dire que ces condamnations seront indexées sur l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, 

- Dire que ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 juillet 2023, 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] à leur payer la somme de 12.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [P] [U] aux entiers dépens de la présente instance, outre les dépens de la procédure de référé, les frais du procès-verbal de constat de Maître [G] du 24 mai 2023 les frais du rapport amiable de Monsieur [S] du 12 juin 2023 et les frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 janvier 2026, Madame [P] [U] épouse [D] et Monsieur [Y] [D] demandent au tribunal de :

- Débouter Madame [A] [K] et [O] [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,



A défaut, 

- Réduire la demande de réparation et de condamnation en paiement afférente au désordre n°7 à la somme de 1.288,90 euros TTC,

- Condamner Monsieur [C] et Madame [K] à leur acquitter la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rejeter la demande adverse de règlement de l’ensemble des dépens de l’instance,

- Condamner les consorts [Q] aux entiers dépens,

- Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.


Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.


***


Par ordonnance du juge de la mise en état du 20 novembre 2025, la clôture a été fixée au 26 janvier 2026.

L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie du 09 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS


Sur les vices allégués

L’article 1641 du code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

L’article 1642 ajoute que « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ».

L’applicabilité de ce régime de responsabilité est ainsi conditionnée à la réunion de quatre conditions cumulatives : en premier lieu la chose doit avoir un défaut, en deuxième lieu ce défaut doit être caché, en troisième lieu il doit être antérieur ou concomitant à la vente, et en dernier lieu il doit rendre la chose impropre à l’usage auquel elle est en principe destinée, ou en diminuer son usage, de sorte que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix. 

Il résulte en outre des dispositions de l’article 1643 du code civil que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Aux termes de l’article 1170 du code civil « toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».

Le dol est défini par l’article 1137 du code civil en ces termes : « le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».


Relativement à la garantie décennale, l’article 1792 du code civil dispose que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère”. 

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil qu’« est réputé constructeur de l'ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage ».

L’article 1792-2 du même code précise que « la présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ».


En l’espèce, les consorts [Q] fondent leurs demandes, à titre principal, sur la garantie des vices cachés et subsidiairement sur le dol et la garantie décennale. 

Il convient donc d’examiner les vices allégués au regard de la garantie des vices cachés et subsidiairement, pour certains désordres, du dol et de la garantie décennale. 




Par acte authentique du 18 janvier 2023, Madame [A] [K] et Monsieur [O] [C] ont acquis une maison d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée et son terrain attenant, situés [Adresse 4] pour le prix de 396.000 euros. Il est stipulé en page 9, relativement à l’état du bien, les éléments suivants : « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,des vices cachés. 
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. Toutefois, le VENDEUR est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés ». 

Il convient de préciser que Madame [U] et Monsieur [Y] [D] ne peuvent utilement se prévaloir d’un achat du bien en l’état s’il est démontré, outre les conditions légales afférentes à la garantie des vices cachés, leur connaissance des désordres allégués en ce que la clause exonératoire est dans ce cas écartée. A cet égard, il est constant que le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. 


1. Sur les grilles de ventilation occultées

Il résulte de l’expertise judiciaire que les travaux de démolition entrepris par les demandeurs à l’instance dans la salle de bain située à l’étage a mis en exergue la présence d’anciennes grilles de ventilation qui étaient obstruées par du papier et du chiffon derrière l’habillage mural en PVC. 

En vertu de l’article R.111-9 du code de la construction et de l’habitation, « les logements doivent bénéficier d’un renouvellement d’air et d’une évacuation des émanations tels que les taux de pollution de l’air intérieur du local ne constituent aucun danger pour la santé et que puissent être évitées les condensations, sauf de façon passagère ». L’expert souligne que cette absence de ventilation impacte la décence du logement. 

Néanmoins, il n’est pas contesté que les consorts [Q] ont visité le bien à plusieurs reprises en présence de l’agent immobilier. 

Or, l’absence de ventilation est un élément parfaitement visible, y compris pour un non sachant. 

Dès lors, aucune condamnation ne pourra intervenir du chef de l’absence de grilles de ventilation sur le fondement de la garantie des vices cachés. 

Il en va de même s’agissant du dol, subsidiairement invoqué par les demandeurs, compte tenu du caractère apparent du vice allégué. 


En outre, l’expert retient la date de 2011 pour la réalisation des travaux de la salle de bain, excluant ainsi l’application de la garantie décennale. 


2. Sur les percements mal rebouchés

L’expert judiciaire a constaté que les traversées de plancher pour les adductions et évacuations de la salle de bain n’ont pas été rebouchées ni calfeutrées. Il précise que ces traversées étaient situées derrière le lambris. 

La salle de bain a été réalisée en auto-construction par les défendeurs, de sorte que leur connaissance de ce désordre est établie. 

Compte tenu de leur situation derrière le lambris PVC et dans un plénum, les consorts [Q] ne pouvaient en avoir connaissance. 

Néanmoins, la nature de ce vice, ainsi que les constatations de l’expert tendent à établir que celui-ci ne rend pas l’ouvrage impropre à l’usage auquel il est destiné. 

Dès lors, les demandeurs fondant leur prétention de ce chef uniquement sur la garantie des vices cachés, aucune condamnation ne pourra être prononcée de ce chef. 


3. Sur la non-conformité électrique

L’expert judiciaire a relevé plusieurs anomalies électriques et plus précisément :

- Une absence de raccordement à la terre et de gaine de l’alimentation de l’éclairage dans la salle d’eau de l’étage ;
- L’absence de gaine des câbles d’alimentation des anciens spots et de fils de terre dans le plafond du couloir ; 
- L’absence de déclenchement de l’interrupteur différentiel à l’essai du test prévu à cet effet ; 
- La présence de nombreux dominos à l’arrière du tableau électrique ; 
- L’absence de nombreux caches de modules ;
- L’absence de répertoire des disjoncteurs ; 
- La présence de câbles derrière le tableau électrique. 

Le diagnostic électrique, joint à l’acte de vente, faisait mention de plusieurs anomalies en indiquant :

- Au moins un circuit n’est pas relié à la terre ;
- Le courant assigné de la protection sur les surcharges et courts-circuits d’au moins un circuit n’est pas adapté à la section des conducteurs ; 
- A l’intérieur du tableau, la section d’au moins un conducteur alimentant les dispositifs de protection n’est pas adapté au courant de réglage du disjoncteur de branchement ; 
- Le courant assigné de l’interrupteur différentiel placé en aval du disjoncteur branchement n’est pas adapté. 

Il est ajouté que la LES n’a pu être visitée. 

Le diagnostic met en évidence la nécessité de faire intervenir dans les meilleurs délais, un installateur électricien qualifié afin de faire lever, a minima, les anomalies relevées. Il est précisé que certains points de contrôle n’ont pu être effectués. 

L’expert judiciaire relève expressément que les anomalies relevées dans le diagnostic ne concernent que les parties visibles de l’installation alors qu’il existe des anomalies non visibles et notamment les distributions défectueuses dissimulées dans les faux plafonds.
 
Dans ces conditions, il est établi que les demandeurs à l’instance ont eu connaissance des anomalies révélées par le diagnostic électricité, de sorte qu’aucune condamnation au titre des vices cachés ou du dol ne peut intervenir.

S’agissant des anomalies non visibles, le tribunal relève qu’aucun chiffrage n’est afférent à ce vice, en ce que les consorts [Q] se contentent de solliciter une indemnisation à hauteur de 5.938,60 euros correspondant à la réfection du tableau électrique, anomalie faisant partie des éléments visibles et connus des acquéreurs. 

Dès lors, toute demande de ce chef sera rejetée. 


4. Sur l’absence de sol au niveau de la cuisine

L’expert judiciaire a relevé que le sol de la cuisine à l’étage est revêtu d’un carrelage de type gré cérame de dimensions 35/35 collé directement sur l’ancien carrelage. L’enlèvement des plinthes des meubles a permis de constater que les carreaux s’arrêtent et ne profilent pas jusqu’au mur. Il conclut donc à l’absence de 8 à 9 carreaux de chaque côté. 

Si ce désordre n’était pas visible pour les acquéreurs, l’expert souligne qu’il s’agit uniquement d’un désordre esthétique. 

En tout état de cause, il n’est démontré aucun caractère de gravité, aucune impropriété à destination ou réduction d’usage, ni de caractère déterminant de ce désordre, les demandeurs n’ayant pas évoqué de projet de rénovation de cuisine antérieurement à leur achat, de sorte qu’il ne peut être fait droit aux prétentions fondées sur la garantie des vices cachés, du dol et de la garantie décennale, d’autant qu’il est relevé par l’expert que les travaux datent depuis plus de 20 ans. 

Dès lors, toute demande de ce chef sera rejetée. 


5. Sur la fuite d’eau de la baignoire du rez-de-chaussée

L’expert judiciaire a constaté dans la chambre du rez-de-chaussée la présence d’une baignoire avec un tablier en PVC. La dépose d’une plaque de ce tablier a permis de relever la présence d’importantes traces d’écoulement et de moisissures sur le placoplâtre, non hydrofuge, ayant pour origine une fuite du syphon. 

Si l’expert indique ne pas pouvoir se prononcer sur la connaissance de cette fuite par les vendeurs, il résulte du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 24 mai 2023 que des récipients ont été placés sous la baignoire, et plus précisément, sous les conduits d’évacuation. 

Les défendeurs ont reconnu avoir placé un tupperware sous l’évacuation de la baignoire mais indiquent que c’était pour s’assurer du bon fonctionnement de la valve. A cet égard, il a été souligné, tant par ce procès-verbal de constat que par l’expert judiciaire que les travaux d’habillage en lambris PVC ont été réalisés en auto-construction par les vendeurs courant 2020. 

Ces éléments permettent donc d’établir que des travaux ont été réalisés par les défendeurs à l’instance en 2020, de nature à dissimuler le syphon fuyard, sans que cela n’ait été porté à la connaissance des acquéreurs. 

Pour autant, la nature des désordres constatés (syphon fuyard et absence de protection à l’eau des supports sensibles) n’implique pas une impropriété à destination, ni un caractère déterminant, l’expert ayant d’ailleurs relevé que le remplacement du syphon fait partie de l’entretien courant de l’ouvrage. 

Dès lors, en l’absence de gravité du vice allégué, toute demande de ce chef sera rejetée. 


6. Sur l’infiltration d’eau par la salle de bain du rez-de-chaussée

L’expert judiciaire a relevé une importante humidité dans la salle de bain du rez-de-chaussée et plus précisément une importante humidité en pied de mur d’environ 72 dgt ainsi que des pieds de lambris des WC adjacent souillés d’humidité. 

Les époux [D] ont reconnu avoir réalisé ces travaux en auto-construction en 2007. 

Il a été constaté par l’expert une absence totale de système d’étanchéité de la douche ainsi que la pose de lambris en partie basse du WC de nature à cacher l’humidité en pied. 

Ces éléments permettent donc d’établir que les défendeurs à l’instance avaient connaissance de ce vice, d’une part, en ce qu’ils sont à l’origine des travaux réalisés, sans système d’étanchéité ; et d’autre part, par la pose de lambris à l’endroit même où se manifeste principalement l’humidité. 

S’il est produit contradictoirement aux débats des témoignages attestant de l’absence de traces d’humidité, ces pièces ne sont pas de nature à exclure la connaissance par les vendeurs de ce vice. 

Aussi, il ne peut être affirmé avec certitude que ce vice était visible en ce que seule une utilisation de cette pièce induit une manifestation du vice concerné, la seule odeur d’humidité, si tenté qu’elle ait été présente le jour des visites, étant insuffisante à caractériser une telle connaissance. 

Enfin, l’absence d’étanchéité de la douche dans cette salle de bain caractérise un désordre rendant l’ouvrage impropre à l’usage auquel il est destiné par infiltration d’eau. 

Dès lors, la responsabilité des époux [D], au titre de la garantie des vices cachés, est engagée de ce chef. 


7. Sur l’absence de siphon sur l’évacuation du rez-de-chaussée et l’infestation de blattes

L’expert judiciaire a constaté l’absence de syphon du branchement d’évacuation derrière le lave-linge de la cuisine du rez-de-chaussée. Il en est déduit une absence de garde d’eau pour éviter les remontées d’odeur et de nuisibles. 



Ce défaut n’était pas visible par les acheteurs en ce qu’il est situé derrière les équipements, une simple visite ne permettant pas de s’en apercevoir. Au contraire, les vendeurs en avaient nécessairement connaissance en ce que l’expert judiciaire précise que cette absence de syphon génère a minima d’importantes odeurs. 

Ce vice rend l’ouvrage impropre à sa destination en ce qu’il génère d’importantes odeurs nauséabondes et ne permet pas de faire obstacle à la venue de nuisibles. A cet égard, le faible coût du montant des réparations n’est pas de nature à exclure toute impropriété à destination. 

Parallèlement, les consorts [Q] affirment avoir constaté la présence de nombreuses blattes mortes dans la construction dès le début de leurs travaux de rénovation. Ils justifient d’un traitement en mai 2023 par la société TNS SUD Dératisation selon une facture du 24 mai 2023. 

Par la suite, deux diagnostics nuisibles ont été réalisés par la société MTB 3D en date du 09 décembre 2023 et par la société DT3D en date des 20 novembre et 14 décembre 2023, faisant état de la présence de signes d’une infestation significative de blattes orientales. 

Les constats de l’expert judiciaire corroborent ces éléments en ce qu’il a noté la présence moyenne, non invasive, de nuisibles de type blattes avec présence de passage et traces de passage significatives par des souillures caractéristiques, dans le garage aménagé du rez-de-chaussée ; ainsi que des présences faibles dans la chambre du rez-de-chaussée et dans la salle de bain à l’étage en travaux. 

L’expert souligne qu’il est connu que la commune d’[Localité 10] est particulièrement touchée par des infestations de blattes qui se développent dans le réseau d’eaux usées. 

Les défendeurs contestent avoir eu connaissance d’une infestation de blattes. A cet égard, les consorts [Q] produisent contradictoirement aux débats des photographies faisant état de pièges à blattes derrière le lambris du garage et affirment que le modèle n’est plus commercialisé depuis le 23 décembre 2008, date de fermeture de l’établissement vendeur. Madame [P] [U] et Monsieur [Y] [D] remettent en cause la véracité des photographies et affirment que le modèle du piège à blatte serait encore en vente. 

Sur ce point, il est admis que les photographies ne sont ni datées ni localisées, de sorte qu’elles ne revêtent pas une force probante suffisante. 

Néanmoins, il est utile de relever que le lambris a été posé dans la zone la plus infestée. 

Aussi, il résulte du témoignage de Monsieur [H] que Monsieur [D] lui aurait demandé de ne pas signer la pétition du 09 juin 2023 visant à signaler la présence de cafards dans le quartier aux services municipaux de la ville.
 
En tout état de cause, les diagnostics DT3D et MTB3D ont relevé une présence actuelle et passée, significative, mais non invasive de nuisibles de type blattes, de l’habitation, datant d’entre 12 et 15 mois avant leur intervention, et jusqu’à 12 mois avant la date d’achat du 18 janvier 2023. Ils précisent que les blattes se développent sur deux cycles annuels sur six mois. 

Ces éléments tendent donc à démontrer l’ancienneté de l’infestation, déjà présente avant la vente et nécessairement connue des vendeurs. 


De leur côté, les acquéreurs ne pouvaient avoir connaissance de cette infestation en ce que les diagnostiqueurs ont clairement expliqué qu’un foyer ancien et profond de blattes évolue sur deux cycles annuels, de sorte que leur manifestation se fait progressivement. 

Concernant la gravité de ce vice, une infestation de blattes rend l’ouvrage impropre à sa destination en ce qu’il remet en cause son habitabilité.
 
Sur ce point, il convient de préciser que le caractère « non invasif » n’exclut pas l’infestation en ce qu’il s’agit du caractère non invasif au sens biologique. 
Dès lors, la responsabilité des époux [D] est engagée au titre de la garantie des vices cachés. 


8. Sur la putréfaction du balcon en bois

L’expert judiciaire a relevé que certains chevrons de la terrasse en bois présentaient un état de putréfaction avancé avec un garde-corps instable. Il précise que le bois utilisé n’est pas traité ni autoclave. 

Il relève que cette terrasse a subi une tentative de réfection en ce qu’il a constaté des reprises ponctuelles par remplacement de chevron et adduction de chevrons intermédiaires, ainsi que l’ajout d’un second platelage. 

Cette terrasse a été réalisée en auto-construction en 2007 et l’existence de reprises caractérisent la connaissance de ces vices par les époux [D]. 

L’expert souligne que l’état de putréfaction était visible sur une simple visite du bien. 

Toutefois, il ne précise pas l’ancienneté de cet état de putréfaction ni si celui-ci permettait à un acheteur profane d’avoir conscience de l’ampleur du désordre. 
En outre, il résulte des photographies présentent sur les annonces immobilières produites contradictoirement aux débats, ainsi que de la description du bien comme étant une habitation « sans travaux », que l’état de ladite terrasse n’était pas manifeste, précision faite que l’expertise judiciaire a eu lieu plus d’un an après l’achat. 

De plus, les consorts [Q] produisent contradictoirement aux débats des attestations de professionnels en bâtiment indiquant que les éléments visibles ne pouvaient permettre aux futurs acquéreurs d’avoir connaissance de l’ampleur des désordres ainsi que de la dangerosité de la terrasse concernée. Il est ainsi indiqué par Monsieur [T] [J] de la société SEBBOIS que : « la terrasse présente des défauts structurels graves, invisibles à l’œil nu, surtout pour un acquéreur novice. La simple décoloration superficielle du bois visible lors d’une visite ordinaire, ne permet pas de déduire ‘ampleur des problèmes présents, car ceux-ci nécessitent des investigations destructives et instrumentales pour être adéquatement compris ».

Or, il est constant qu’un vice partiellement décelable n’induit pas forcément la connaissance de son ampleur et de sa gravité. 

Ces éléments permettent donc de déduire que les consorts [Q] ne pouvaient, en tant que profane, avoir connaissance de l’ampleur du désordre affectant la terrasse en bois. 



Enfin, compte tenu de l’origine du désordre dans un élément constitutif et de l’atteinte à la solidité ainsi qu’à la sécurité des occupants, l’impropriété à destination est parfaitement caractérisée. 

Dès lors, la responsabilité des époux [D] est engagée au titre de la garantie des vices cachés. 


Sur l’indemnisation des préjudices

L’article 1644 du code civil dispose que dans ce cadre, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du même code ajoute que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ».

Sur la réduction du prix

Les consorts [Q] sollicitent une réduction du prix à hauteur du montant des travaux réparatoires. 

S’agissant de l’infiltration d’eau dans la salle de bain du rez-de-chaussée, l’expert judiciaire a retenu la somme de 6.314 euros TTC en s’appuyant sur le devis de la société CARLOS d’un montant de 11.064 euros et en le cantonnant aux travaux strictement nécessaires pour remédier aux désordres, à savoir : la réfection de la douche, la reprise d’étanchéité, la protection à l’eau des supports sensibles et faïence. 

Si les époux [D] se prévalent d’un devis de Monsieur [F] du 17 juillet 2024 d’un montant de 1.288,90 euros TTC, il convient de relever que celui-ci est unilatérale et a été expressément écarté par l’expert judiciaire en ce qu’il ne permet pas une réparation pleine et entière du vice. 

Concernant le syphon et l’infestation de blattes, la mise en place d’un syphon a été estimée à dire d’expert à 100 euros TTC, main d’œuvre compris, et le traitement de désinsectisation a été valorisé à hauteur de 519,20 euros par la société MTB 3D. 

L’expert a également estimé la dépose complète des lambris PVC verticaux du garage ainsi que la réfection à dire d’expert à 2.000 euros TTC. 

Enfin, la réparation de la terrasse en bois consiste dans le remplacement de tous les chevrons et du platelage. L’expert s’est fondé sur les devis de la société BRICO BOIS pour la fourniture de bois (4.353,17 euros), de la société CJA BRICOLAGE pour la main d’œuvre (7.700 euros) et de la société BEN RIEFFEL pour le retrait du bois et le traitement (1.098 euros) pour retenir la somme globale de 13.151,17 euros. 

Si les consorts [Q] sollicitent des frais de maîtrise d’œuvre, il convient de ne pas faire droit à cette demande compte tenu du caractère minime des travaux de réfection. 

En conséquence, il conviendra de condamner Madame [P] [U] et Monsieur [Y] [D] à verser 22.084,37 euros à Madame [A] [K] et Monsieur [O] [C] au titre de la réduction du prix. 

S’agissant de travaux réparatoires, il sera dit que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 21 août 2024, date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire. 


Sur le préjudice de jouissance

L’expert judiciaire a retenu que l’infestation de blattes et les mauvaises odeurs dans la maison, notamment au rez-de-chaussée, ainsi que l’impossibilité d’utiliser les pièces d’eau au rez-de-chaussée, caractérise un préjudice de jouissance entre 15 et 20% de la valeur locative du bien, soit entre 203,55 et 271,04 euros. 

La valeur locative a été estimée selon le site leulleurgant.com à 8 euros par mètre carré soit une moyenne de 1.357 euros hors charges par mois. 

Les consorts [Q] fondent leur demande sur une moyenne de 250 euros par mois, soit 36 mois depuis le 18 janvier 2023, date de leur acquisition
. 
Cette prétention est conforme à l’estimation de l’expert judiciaire ainsi qu’à la durée de leur préjudice. 

En conséquence, il conviendra de condamner Madame [P] [U] et Monsieur [Y] [D] à verser 9.000 euros à Madame [A] [K] et Monsieur [O] [C] en réparation de leur préjudice de jouissance au 1er janvier 2026. 

Aussi, il conviendra de condamner Madame [P] [U] et Monsieur [Y] [D] à verser 250 euros par mois à Madame [A] [K] et Monsieur [O] [C] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance du 1er février 2026 jusqu’à complet paiement des condamnations. 


Sur les intérêts au taux légal

En application de l’article 1231-7 du code civil, il sera dit que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 


Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance.

En l'espèce, Madame [P] [U] et Monsieur [Y] [D] succombent à la présente instance. Il leur appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens en ceux compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire.

Il convient de préciser que les frais de commissaire de justice et d’expertise amiable ne sont pas inclus au titre des dépens en vertu de l’article 695 du code de procédure civile. 



Sur les frais irrépétibles

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l'équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés. 

En l'espèce, Madame [P] [U] et Monsieur [Y] [D] étant condamnés aux dépens, il conviendra de les condamner à verser 2.500 euros à Madame [A] [K] et Monsieur [O] [C] au titre des frais irrépétibles.


Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

- CONDAMNE Madame [P] [U] et Monsieur [Y] [D] à verser 22.084,37 euros à Madame [A] [K] et Monsieur [O] [C] au titre de la réduction du prix, 

- DIT que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 21 août 2024, date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

- CONDAMNE Madame [P] [U] et Monsieur [Y] [D] à verser 9.000 euros à Madame [A] [K] et Monsieur [O] [C] en réparation de leur préjudice de jouissance au 1er janvier 2026, 

- CONDAMNE Madame [P] [U] et Monsieur [Y] [D] à verser 250 euros par mois à Madame [A] [K] et Monsieur [O] [C] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance du 1er février 2026 jusqu’à complet paiement des condamnations, 

- DIT que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

- CONDAMNE Madame [P] [U] et Monsieur [Y] [D] à supporter la charge des entiers dépens en ceux compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire,

- CONDAMNE Madame [P] [U] et Monsieur [Y] [D] à verser 2.500 euros à Madame [A] [K] et Monsieur [O] [C] au titre des frais irrépétibles,

- RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

- DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 13 Avril 2026.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Audrey SAUNIERE Julie LUDGER

Copie à Maître Virginie ALCINA de la SELARL ABMD, Maître Sandrine DUMAS de la SELARL ACTIUM AVOCATS ASSOCIES