Tribunal Judiciaire · Chambre Référés Civils — 10 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DU 10 AVRIL 2026

N° Minute : 26/68

RÉFÉRÉ

N° RG 25/00093 - N° Portalis DBYG-W-B7J-DLVI 

Plaidoirie le 10 Mars 2026

Composition du tribunal : 

Président : Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY
Greffier : Mme Alexandra ACACIA 

La Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU, statuant en référé a :





Copie exécutoire délivrée le :




à


Copies aux parties délivrées le :

Dans l'affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [A]
né le 13 Novembre 1980 à BRIANCON (05100)
52 bis Route de la Rocade
69780 TOUSSIEU

représenté par Me Angélique FACCHINI, avocat au barreau de LYON substitué par la SELARL AYR AVOCATS, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU



DÉFENDEUR

Monsieur [H] [I]
3 Chemin du Goulet du Loup
38110 CESSIEU

représenté par la SELARL BSV, avocats au barreau de GRENOBLE




rendu l'ordonnance dont la teneur suit, après que la cause ait été débattue le 10 Mars 2026 devant Mme ALMODOVAR-BOY, juge des contentieux de la protection, assistée de Mme ACACIA, Greffière.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 1er janvier 2013, consenti par Monsieur [M] [A], Monsieur [H] [I] a pris en location un logement situé 3 Chemin du Goulet du Loup 38110 CESSIEU, en contrepartie du versement d'un loyer mensuel d'un montant de 550,00 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à l'étude le 22 octobre 2024, Monsieur [M] [A] a fait délivrer à Monsieur [H] [I] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 1 862,00 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Monsieur [M] [A] a signalé la situation d'impayés de Monsieur [H] [I] à la CAF qui en a accusé réception le 19 août 2016.

Par acte de courrier recommandé avec accusé de réception, avisé le 12 mars 2024, Monsieur [M] [A] a fait délivrer à Monsieur [H] [I] un congé pour reprise au 1er janvier 2025.

Monsieur [H] [I] s'est maintenu dans les lieux au 1er janvier 2025.

Monsieur [H] [I] a contesté ce congé pour reprise par l'intermédiaire de son conseil.

Par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 09 avril 2025, Monsieur [M] [A] a assigné Monsieur [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir aux termes de ses dernières conclusions :

Constater qu'une procédure amiable a été proposée et a échoué, et qu'aucune sortie amiable de ce litige ne peut être envisagée ;Constater la validité du congé délivré le 12 mars 2024 ;Constater 1'acquisition de la clause résolutoire ;Constater l’absence de reconnaissance administrative d’une situation d’indécence ou d’insalubrité du logement ;
Par conséquent,
Rejeter l’intégralité des demandes de Monsieur [H] [I] ;Constater que Monsieur [H] [I] est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur l'appartement sis 3 rue du Goulet du Loup à CESSIEU (38110), et ce depuis le 31 décembre 2024 ;Constater à défaut, l'acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de corps et de biens de Monsieur [H] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l'assistance de la Force Publique ;Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [H] [I] ;
Dans l'hypothèse où des délais de paiement seraient accordés par le tribunal,
Dire et juger qu'à défaut pour Monsieur [H] [I] de respecter ses engagements, les clauses résolutoires seront acquises et l'expulsion prononcée sans autre formalités ;
En tout état de cause,
Condamner Monsieur [H] [I] au paiement de l'arriéré de loyers et des charges arrêtés à ce jour, soit la somme de 1 994 € augmentée des intérêts de droit à compter des présentes, et à parfaire ;Condamner Monsieur [H] [I], en vertu de l'article 1240 et 1760 du code civil, au paiement, d'une somme égale au montant d'une indemnité d'occupation, du jour du prononcé du jugement à celui de son départ effectif, d'un montant identique au loyer actuel, outre charges ;Condamner Monsieur [H] [I] au paiement d'une somme de 75,38 €, correspondant au coût de l'acte de commandement de payer les loyers ;Condamner Monsieur [H] [I] à payer à Monsieur [M] [A], la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens de l'instance et de ses suites (article 696 du Code de Procédure Civile).
Aux termes de ses conclusions en réponse, Monsieur [H] [I] demande au juge des contentieux de la protection de :
Déclarer recevables et bien fondées les demandes de Monsieur [H] [I]
Sur la demande visant à constater la validité du congé et sur la demande d'expulsion

A titre principal,

Débouter Monsieur [M] [A] de ses demandes à ce titre, en raison d'une contestation sérieuse,
A titre subsidiaire,

Prononcer la nullité du congé délivré le 12 mars 2024 par Monsieur [M] [A];
En tout état de cause,

Constater que la somme restante due par Monsieur [H] [I] s'élève à la somme de 416 € ;Prononcer la suspension de la clause résolutoire,
A titre reconventionnel,

Condamner Monsieur [M] [A] à communiquer à Monsieur [H] [I] l'ensemble des quittances au titre de l'année 2023, 2024 et 2025, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir,Constater que le logement donné à bail à Monsieur [H] [I] par Monsieur [M] [A] ne répond pas aux critères de décence ;Compenser la dette locative de Monsieur [H] [I] d'un montant de 416 € avec le montant provisionnel de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et moral chiffrés à 6 000€ ;Condamner Monsieur [M] [A] à payer à Monsieur [H] [I] la somme provisionnelle de 5 584€ € au titre de son préjudice de jouissance et moral,Condamner Monsieur [M] [A] à réaliser les travaux préconisés par [Q] dans son rapport à savoir :- Reprise de l'étanchéité des menuiseries du salon et de la chambre au niveau de la jonction avec le caisson du volet roulant,
- Réparation du système de ventilation de la salle de bain ainsi que du système de ventilation de la cuisine,
- La reprise du goudronnage du parking extérieur pour éviter la formation de trous en cas de pluie avec de l'eau qui stagne.

Et ce, sous astreinte de 200€ par jours de retard dans les 30 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir,

Prononcer la suspension du paiement du loyer jusqu'à l'exécution de ces travaux par Monsieur [M] [A] ;Autoriser Monsieur [H] [I] à séquestrer les loyers et charges jusqu'à la réalisation de l'ensemble de ces travaux Monsieur [M] [A] (CF CONCLUSIONS);Condamner Monsieur [M] [A] à verser à Monsieur [H] [I] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [M] [A] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SELARL BSV avocats sur son affirmation de droit, sur le fondement des articles 695 et suivants du code de procédure civil.
Après renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 mars 2026, en présence de Monsieur [M] [A], régulièrement représenté par son conseil, lequel a déposé ses écritures en cours de délibéré, et s'en est remis oralement à l'acte introductif d'instance, dont il a sollicité l'entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l'appui des prétentions.

Monsieur [H] [I] qui a comparu régulièrement représenté par son conseil, a déposé ses écritures à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public, sont applicables en l'espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5 000,00 € et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l'article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l'espèce, le litige est relatif à une demande de validité d'un congé pour reprise et le défendeur, a comparu en personne.

Dès lors, s'agissant d'une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur le congé délivré par les bailleurs et ses conséquences

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est admis que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin en prononçant la mesure d'expulsion et ce, nonobstant l'existence d'une contestation sérieuse.

La validation d'un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. En effet, l'appréciation de la validité d'un acte juridique, en l'espèce du congé pour motifs sérieux et légitimes délivré par Monsieur [M] [A] à Monsieur [H] [I] incombe au seul juge du fond.

Le juge des référés ne peut intervenir que pour ordonner des mesures provisoires, en urgence, et uniquement lorsqu'il n'existe aucune contestation sérieuse. Or, apprécier la validité d'un congé pour reprise implique d'examiner la réalité du motif invoqué, la bonne foi du bailleur, la qualité du bénéficiaire, ainsi que le respect des conditions légales de forme et de délai.


Ces éléments supposent une analyse approfondie du droit et des faits, qui dépasse les pouvoirs du juge des référés. Dès lors qu'une partie conteste la validité du congé ou soulève des arguments nécessitant un examen complet, il ne s'agit plus d'une mesure provisoire mais d'une question de fond.

La validation d'un congé pour reprise relève donc exclusivement du juge du fond, seul compétent pour apprécier la légalité de l'acte, la réalité du projet de reprise et la bonne foi du bailleur. En présence d'une contestation sérieuse, le juge des référés ne peut ni valider ni invalider le congé et doit renvoyer les parties à saisir la juridiction compétente pour statuer au fond.

Par conséquent, Monsieur [M] [A] sera invitée à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond, seule compétente pour apprécier la validité du congé litigieux.

Il n’apparaît donc pas nécessaire au vu de ce qui précède de statuer sur les autres demandes.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [A], succombant à l'instance, sera condamné à supporter la charge des entiers dépens.

Compte tenu de ce qui précède les parties seront déboutées de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DISONS que la contestation portant sur la validité du congé pour reprise excède les pouvoirs du juge des référés ;

DISONS n'y avoir lieu à référé en l'absence de trouble manifestement illicite ;

INVITONS Monsieur [M] [A] à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond, seule compétente pour connaître de la validité du congé litigieux ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de Monsieur [H] [I] ;

DÉBOUTONS Monsieur [M] [A] et Monsieur [H] [I] de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [A] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.


Ainsi rendu le DIX AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, par Nous, Mme ALMODOVAR-BOY, juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU, assistée de Mme ACACIA, Greffière.


LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION