Tribunal Judiciaire · Ch3 Cab1 CTX civil — 3 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 26/00145 
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IG27

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 03/04/2026





Société HABITAT 77 - OFFICE PUBLIC DE L HABITAT SEINE ET MARNE


C/

Madame [D] [Y]
Monsieur [G] [Y]
Monsieur [L] [E]






Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
SELARL JEANINE HALIMIM. LE 

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
PREFET DE SEINE ET MARNE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 03 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77 - OFFICE PUBLIC DE L HABITAT SEINE ET MARNE
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Jeanine HALIMI, SELARL JEANINE HALIMI, Avocat au Barreau des HAUTS-DE-SEINE


ET :

DÉFENDEURS :

Madame [D] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Monsieur [L] [E]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 03 Février 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :



EXPOSÉ DU LITIGE
 
La société HABITAT 77 - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE SEINE-ET-MARNE anciennement dénommée OPH77 a loué à M. [G] [Y] et Mme [D] [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5]. Un état des lieux d’entrée a été établi par les parties en date du 1er décembre 2022,

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, la société HABITAT 77 - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE SEINE-ET-MARNE anciennement dénommée OPH77 a fait délivrer aux locataires ainsi qu’à M. [L] [E] un commandement de payer la somme de 10 846,87 € au titre des loyers et charges arrêtés au 16 juillet 2025, mois de juin 2025 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 7 août 2023 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, la société HABITAT 77 - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE SEINE-ET-MARNE anciennement dénommée OPH77 a fait assigner M. [G] [Y], Mme [D] [Y] et M. [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail,Ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance du commissaire de police, le concours de la force publique et d'un serrurier,Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local du choix de la requérante aux frais, risques et périls des cités,Condamner les locataires ainsi que M. [L] [E] solidairement à payer la somme de 11 513,69 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 septembre 2025, mois d'août 2025 inclus,Condamner les locataires ainsi que M. [L] [E] solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré de 50 % jusqu'à la libération complète des lieux,Condamner les locataires ainsi que M. [L] [E] solidairement à payer une astreinte de définitive de 8,00 € par jour de retard pour quitter les lieux,Condamner les locataires ainsi que M. [L] [E] solidairement à payer la somme de 330,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner les locataires ainsi que M. [L] [E] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement, de l’assignation, de la notification au préfet et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 20 novembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 3 février 2026.

A cette audience, la société HABITAT 77 - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE SEINE-ET-MARNE anciennement dénommée OPH77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 13 256,38 €, au titre des loyers et charges échus au 26 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. La demanderesse précise qu’il y a eu de petits règlements en novembre et en décembre.


Ayant été autorisée à produire une note en délibéré, le plus tôt possible, la société HABITAT 77 - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE SEINE-ET-MARNE anciennement dénommée OPH77, représentée par son conseil, ont transmis l’accusé de réception de recherches infructueuses 659 pour M. [G] [Y] le 16 mars 2026.

Cités par procès-verbal de recherches infructueuses pour M. [G] [Y], à personne pour Mme [D] [Y], et à son domicile pour M. [L] [E], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 3 avril 2026.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 7 août 2023.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 20 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 3 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.





- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société HABITAT 77 - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE SEINE-ET-MARNE anciennement dénommée OPH77 ne produit pas aux débats l'acte de bail mais l’état des lieux d’entrée ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 26 janvier 2026, la dette locative de M. [G] [Y] et Mme [D] [Y] s’élève à la somme de 12 878,48 € (soit la somme de 13 256,38 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 377,90 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Aux termes de l’article 1202 du code civil, la solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi.

En l’espèce, la bailleresse ne produit pas de contrat de bail stipulant une clause de la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner M. [G] [Y], Mme [D] [Y] et M. [L] [E] conjointement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

 Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société HABITAT 77 - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE SEINE-ET-MARNE anciennement dénommée OPH77 que les impayés de loyers s’élèvent à la somme de 12 878,48 € au 26 janvier 2026.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, de sorte que les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies.

Par ailleurs, il est établi, aux termes de l’état des lieux d’entrée du 1er décembre 2022, que les locataires hébergent une tierce personne non déclarée, M. [L] [E], dans le logement.

Force est de constater qu’en ne réglant pas leur loyer M. [G] [Y] et Mme [D] [Y] commettent un manquement grave à l’exécution du contrat.

En conséquence, la résiliation judiciaire du bail sera prononcée à ce titre.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [G] [Y], Mme [D] [Y] ainsi que M. [L] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [G] [Y] et Mme [D] [Y] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

M.[G] [Y], Mme [D] [Y] ainsi que M. [L] [E] seront également condamnés conjointement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux majorée de 50%.

Toutefois, la bailleresse sera déboutée de sa demande de majoration de 50 %, en ce que, par application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera donc fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [Y], Mme [D] [Y] et M. [L] [E] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés conjointement aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société HABITAT 77 - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE SEINE-ET-MARNE anciennement dénommée OPH77 et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [G] [Y], Mme [D] [Y] et M. [L] [E] seront condamnés conjointement à verser à la demanderesse la somme de 300,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE conjointement M. [G] [Y], Mme [D] [Y] ainsi que M. [L] [E] à verser à la société HABITAT 77 - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE SEINE-ET-MARNE anciennement dénommée OPH77 la somme de 12 878,48 € (décompte arrêté au 26 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre la société HABITAT 77 - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE SEINE-ET-MARNE anciennement dénommée OPH77, d'une part, et M. [G] [Y] et Mme [D] [Y], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 18 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [Y], Mme [D] [Y] ainsi qu’à M. [L] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [Y], Mme [D] [Y] et M. [L] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HABITAT 77 - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE SEINE-ET-MARNE anciennement dénommée OPH77 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [G] [Y], Mme [D] [Y] et M. [L] [E] conjointement à verser à la société HABITAT 77 - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE SEINE-ET-MARNE anciennement dénommée OPH77 une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société HABITAT 77 - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE SEINE-ET-MARNE anciennement dénommée OPH77 du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [G] [Y], Mme [D] [Y] et M. [L] [E] conjointement à verser à la société HABITAT 77 - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE SEINE-ET-MARNE anciennement dénommée OPH77 une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [Y], Mme [D] [Y] et M. [L] [E] conjointement aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.