Tribunal Judiciaire · Chambre 0 REFERES — 13 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 

DU 13 AVRIL 2026
----------------



N° du dossier : N° RG 25/00326 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KERP


PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Monsieur [K] [Z]
né le 06 Juillet 1955 à [Localité 1] (ALLEMAGNE)
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Jean-Philippe BOREL, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEURS

Syndicat de copropriétaires DE LA RÉSIDENCE LE [Adresse 2], sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son administrateur en exercice la SELARL AJ ASSOCIES, dont le siège social est [Adresse 4] et actuellement :
domiciliée : chez SELARL AJ ASSOCIES, administrateur judiciaire
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Me Melissa EYDOUX, avocat au barreau D’AVIGNON

S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES, en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété de la [Adresse 6], dont le siège social est [Adresse 4] et actuellement :
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Me Melissa EYDOUX, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 16 Mars 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.







EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 18 juillet 2025 devant le juge des référés du tribunal de céans par monsieur [Z] [K] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et de la selarl AJ Associés ; 

Vu les conclusions responsives déposées lors de l'audience du 16 mars 2026 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de monsieur [K] [Z] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions responsives N°1 déposées lors de l'audience du 16 mars 2026 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes du syndicat de la résidence [Adresse 7] et de la selarl AJ Associés conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties,

Aux termes d’un acte en date du 13 juin 2018 reçu par Maître [Y], notaire à [Localité 4], [Localité 5], Monsieur [Z] a fait l’acquisition de lots de copropriété sus [Adresse 8] à [Localité 6], à savoir 
 - le lot n°162 consistant en un appartement, de type 4 situé au huitième étage du bâtiment 
A2 et les 424/100 000 des parties communes générales, 
 - le lot n°383 consistant en une cave, et les 27/100 000 des parties communes générales 
 
Cette copropriété exposée à de graves difficultés financières, a nécessité la mise en place d’un administrateur judiciaire. 

Aux termes d’une ordonnance du 1 février 2023, la SELARL AJ ASSOCIES a été désignée aux lieu et place de la SELARL AJ MEYNET ET ASSOCIES. 

En raison de l’absence d’ascenseur fonctionnel depuis le mois de mai 2020, faute de financement de la copropriété, l'appartement du requérant situé au 8ème étage, est devenu inlouable. 
 
Monsieur [Z] a alors décidé de procéder à la vente de l'appartement. Le 8 juin 2023, Monsieur [Z] a conclu ne promesse de vente de l'appartement moyennant le prix de 30 000 €. 
 
 La copropriété qui avait perçu des aides de l’ANAH devait réaliser les travaux de réfection de l’ascenseur défectueux. Malheureusement les travaux n’ont pas été réalisés, l'acquéreur a donc exigé une baisse de prix. 

Aux termes d’un acte en date du 7 décembre 2023 reçu par Maître [Y], notaire à [Localité 4], Monsieur [Z] a vendu d'un appartement, moyennant le prix de 22 000 euros. 

Dans le cadre de cette vente, le notaire chargé de la vente a contacté l'administrateur pour avoir le relevé des charges restant dues pour les propriétés de Monsieur [Z]. 
 
En juin 2023, l’administrateur a adressé au notaire en charge de la vente un pré-état daté des charges de copropriété à hauteur de 2 140,85 €. 

Ce pré-état de charges a été fermement contesté par Monsieur [Z] dès qu'il en a eu connaissance par courrier du 30 juin 2023. 

Compte tenu du litige existant entre Monsieur [Z] et l’administrateur, le notaire instrumentaire a séquestré en sa comptabilité la somme de 3418,37€ résultant de l’état daté du mois de décembre 2023. 

Monsieur [K] [Z] demande ainsi au juge des référés de : 

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires la copropriété [Adresse 8] à [Localité 6] et la SELARL AJ ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété [Adresse 8] à [Localité 6] à communiquer les comptes des exercices 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023 à Monsieur [Z] sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance, 
Désigner tel expert qui lui plaira pour avec pour mission de vérifier la régularité des comptes de la copropriété des années 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023 ainsi que la validité des appels de charges émis par l’administrateur provisoire de la copropriété, 
A titre subsidiaire, 
Désigner tel expert qui lui plaira pour avec pour mission de vérifier la régularité que la validité des appels de charges émis par l’administrateur provisoire de la copropriété pour les années 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 

En tout état de cause, 

Condamner la société la SELARL AJ ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété [Adresse 8] à [Localité 6] à verser une provision d’un montant de 1000 € à Monsieur [Z] pour réticence abusive et sa carence fautive 
 
Condamner la SELARL AJ ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété [Adresse 8] à [Localité 6] à verser la somme de 3000 € à Monsieur [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Condamner la SELARL AJ ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété [Adresse 8] à [Localité 6] aux entiers dépens d’instance. 

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de la selarl AJ Associés, 

Monsieur [Z] sollicite la condamnation de la SELARL AJ Associés, à communiquer les comptes des exercices 2019 à 2023, et sous astreinte. 

Or, il est constant que sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 en date du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire a chargé l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et à cette fin, lui a confié tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tous les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires.

Les demandes de condamnation sous astreinte de l’administrateur à produire ne sont pas recevables comme le reconnaît le demande dans ses dernières conclusions dès lors qu’il formule ses demandes à l’encontre à la fois du syndicat des copropriétaires et de l’administrateur. 

Cependant, dès lors qu’il sollicite une condamnation pour réticence abusive à l’encontre de l’administrateur, ce chef de demande est recevable et il appartient au juge des référés de se prononcer sur celle-ci. 

Ainsi, la demande de mise hors de cause de la selarl AJ Associés sera rejetée, 

Sur la demande de production des comptes de la copropriété, 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours même en présence de d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il résulte des procès-verbaux établis par les administrateurs désignés, jouissant conformément aux dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 de tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires, que les comptes ont été vérifiés et approuvés. Il en est de même pour les budgets prévisionnels.
Les défendeurs produisent les pièces confirmant l’approbation soit : 
-le procès-verbal en date du 22 septembre 2022 pour les exercices clos 2019 à 2021, 
prévisionnel 2022, pompes et ascenseurs
-le procès-verbal en date du 15 décembre 2022 pour le budget prévisionnel 2023 et la TVA
– le procès-verbal en date du 30 janvier 2023 pour l’exercice 2022 et TVA
– le procès-verbal en date du 31 juillet 2023 pour le budget prévisionnel 2023
Un expert a déjà été désigné en la personne de monsieur [P] [H] par ordonnance du 27 avril 2022 signée par le président du tribunal judiciaire aux fins précisément de reconstituer la comptabilité. 
Il résulte précisément du rapport judiciaire qu’aux termes du relevé de compte de copropriété arrêté au 30 janvier 2023, monsieur [Z] restait redevable d’une somme de globale de 2140,85 euros. 
Au terme de ses nouvelles écritures, Monsieur [Z] indique désormais qu’il n’entend pas contester le montant des charges de la copropriété mais qu’il entend contester ses appels de fonds personnels, c’est-à-dire la répartition des charges globales appliquées à ses tantièmes de copropriété.
Il indique en effet que son appel de fonds porterait mention de tantièmes à hauteur de 491 euros, alors qu’il posséderait uniquement 451 tantièmes.
C’est sur la base de cet élément que Monsieur [Z] fonde ses demandes. 

Il convient cependant de constater que le demandeur n’est plus propriétaire du bien soumis à l’appel de fonds pour avoir cédé les lots qu’il détenait dans la copropriété le clos des [Localité 7] le 7 décembre 2023.
Il ne présente donc aucun intérêt à agir en contestation de la gestion de la copropriété ou contre l’approbation des comptes. La demande formée par celui-ci ne peut donc être recevable que dans la mesure où elle porte sur les charges spécifiquement dues par monsieur [Z] et qu’il est constant qu’en vertu des pouvoirs qui lui sont attribués l’administrateur provisoire peut procéder à l’approbation des comptes sans que les copropriétaires ne soient fondés à contester sa décision. 
Ainsi, la demande de condamnation sous astreinte à produire les comptes des exercices depuis 2019 n’est pas recevable et en tout cas malfondée. La demande de production des comptes sera donc rejetée.

Sur la demande d’expertise ;

Aux termes de l’article 145 du Code de Procédure Civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissible peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou sur référé,

La mesure d’instruction demandée sur ce fondement doit être ordonnée avant tout procès, tant que le tribunal n’est pas saisi au fond de l’affaire.

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge des référés ; la saisine de la juridiction s’apprécie elle-même à la date de la remise d’une copie de l’assignation au greffe.

Ordonnée avant tout procès, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne préjuge pas des responsabilités recherchées et vise seulement, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, à conserver les éléments de preuve et à rechercher aux frais avancés de celui qui la réclame les faits nécessaires à la solution d’un litige.
Il est constant que pour apprécier l’existence d’un motif légitime, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat au fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager. 
Monsieur [Z] sollicite que soit désigné un expert judiciaire ayant pour mission de vérifier la régularité des comptes de la copropriété. Cependant ; il n’est contesté que la comptabilité a précisément déjà été vérifiée par l’expert [H] [G] qui a dû effectuer un travail de reconstitution de cette dernière. La demande d’expertise n’apparaît donc pas justifiée. 
De plus, monsieur [Z] ne produit aucun élément qui permettrait de confirmer l’existence d’erreur dans le calcul de son compte individuel alors que l’expertise ne peut palier la carence des parties dans l’administration de la preuve. A contrario, les extraits du grand livre versés par les défendeurs confirment que la somme de 1.099,17 euros correspond aux charges impayées au jour de la vente et a été calculée sur la base des tantièmes possédés par le copropriétaire en charges générales et spéciales, sur la base du budget prévisionnel.
De même, les tantièmes attachés au bien appartenant à Monsieur [Z] sont perpétuellement mentionnés aux appels de fonds reçus trimestriellement par le copropriétaire, et également aux procès-verbaux de prise de décision. Monsieur [Z] ne produit ainsi aucun élément confirmant que les tantièmes visés aux appels de fonds ne correspondent pas à ses actes de propriété. 
Ainsi, le demandeur ne démontre pas l’existence d’un intérêt légitime permettant d’ordonner la mesure d’expertise. Ce chef de demande sera donc rejeté. 

Sur la demande de dommages et intérêts pour réticence abusive, 

En l’espèce, la preuve d’une faute commise par la selarl AJ Associés n’est pas démontrée dès lors que les prétentions de monsieur [Z] sont rejetées. Il convient donc de rejeter cette demande et de débouter celui-ci de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions. 

Sur les demandes accessoires;

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Aux termes de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Celui-ci tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée,
Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
L'équité commande de condamner monsieur [Z] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la selarl AJ Associés. 

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ; cependant, dès à présent, vu l’article 145 du code de procédure civile, 

Tous droits et moyens des parties étant réservés,

Rejetons la demande de mise hors de cause de la selarl AJ Associés, 

Déboutons monsieur [K] [Z] de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions, 

Rejetons le surplus des demandes,

Condamnons monsieur [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 7] et à la selarl AJ Associés la somme de 1500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons monsieur [K] [Z] aux entiers dépens, 

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT