TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE - LOYERS COMMERCIAUX
MINUTE N° : 5
DOSSIER N° : N° RG 25/01479 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DOJ5
JUGEMENT DU : 13 Avril 2026
AFFAIRE : S.A. société générale C/ S.C.I. DOMAVA
Nature de l’affaire : 30C Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
JUGEMENT DU 13 AVRIL 2026
JUGE : Monsieur Brice PEIGNE, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles 29 et suivants du Décret du 30 Septembre 1953,
GREFFIER : Madame Pauline ANGEL lors des débats
Madame Valentine CAILLE lors de la mise à disposition au greffe
DEBATS : Audience publique du 09 Février 2026, les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 16 mars 2026, date à laquelle il a été prorogé au 13 Avril 2026.
JUGEMENT rendu par Monsieur PEIGNE, Juge, le 13 Avril 2026, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
PARTIES
DEMANDERESSE
S.A. société générale, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 552 120 222, dont le siège social est sis 29 boulavrd Haussmann - 75009 paris
représentée par Me Florence BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant, et Me Valérie PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,
DEFENDERESSE
S.C.I. DOMAVA, immatriculée au RCS de Bastia sous le n°849 126 800, dont le siège social est sis Chez M. [W] [B] - Lotissement césar - Lieudit pozzinuccio - 20215 VESCOVATO
représentée par Maître Aurélie NAVARI de la SELARL CASTANEA, avocats au barreau de BASTIA,
CCC délivrée le 13.04.2026 à Me [H], Me [S] et au service du contrôle des expertises
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique en date du 23 janvier 2012, Monsieur [M] [B] – aux droits duquel vient la SCI DOMAVA depuis le 9 avril 2019 - a donné à bail à la SA Société Générale un immeuble situé Rond Point de Furiani, avenue Sampiero Corso/San Pancrace – Furiani (20600) composé selon le bail commercial « d’un bâtiment commercial de 166 m² environ ainsi qu’une surface de 44,42 m² à réaliser par et aux frais du preneur le tout avec un terrain figurant ainsi au cadastre : Section B n°203, « 2053 avenue Sampiero Corso », section B n°794, « San Pancrace », section B n°2205 « San Pancrace », Section B n°2211, « San Pancrace » ».
Ce bail, consenti pour une durée de 9 années, à compter du 23 janvier 2012 moyennant un loyer annuel de 66.000 euros, s’est prolongé par tacite reconduction au-delà de son terme fixé au 22 janvier 2021.
Suivant exploit de commissaire de justice, en date du 30 septembre 2022, la SA Société Générale a notifié au bailleur une demande de renouvellement de bail pour une duré de 9 années à compter du 1er octobre 2022 moyennant un loyer annuel de 55.000 euros.
Par exploit en date du 14 décembre 2022, la SCI DOMAVA a accepté le principe du renouvellement du bail mais a entendu maintenir le montant du loyer à la somme de 76.694 ,19 euros, montant correspondant au loyer réactualisé.
Faute d’accord sur le montant du loyer, le preneur lui a notifié un mémoire en demande de fixation du loyer commercial en date du 25 septembre 2024.
Le 22 octobre 2025, la SA Société Générale a fait assigner la SCI DOMAVVA aux fins de voir fixer le montant du loyer.
Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée le 26 janvier 2026, la SA Société Générale demande au visa de l’article L 145–33 du code de commerce de:
- fixer le loyer de renouvellement au 1er octobre 2022 à un montant annuel en principal de 35.437,50 euros HC,
- juger que les loyers trop perçus porteront intérêt au taux légal de plein droit à compter de chaque échéance, et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêt en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154 du même code),
plus subsidiairement, dans l’hypothèse ou la juridiction compétente estimerait qu’elle ne dispose pas d’éléments suffisants pour lui permettre de déterminer la valeur locative,
- désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction saisie, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er octobre 2022, aux frais avancés de la société DOMAVA,
- dans ce cas fixer le loyer prévisionnel à la somme de 35.437,45 euros HC
en toute hypothèse,
- débouter la société DOMAVA de l’intégralité de ses demandes,
- condamner la SA Société Générale à payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
Aux termes de son dernier mémoire en réponse, la SCI DOMAVA demande aux visas des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce de :
à titre principal,
- constater que le bail commercial a fait l’objet d’un renouvellement à compter du 1 er octobre 2022,
- dire que la valeur locative n’est pas inférieure au montant du loyer contractuel,
En conséquence,
- rejeter les prétentions de la Société Générale tendant à une fixation du loyer à environ 35.437,50 €,
- confirmer que le loyer contractuel fixé au 1er octobre 2022 continuera de s’appliquer,
Subsidiairement,
- désigner tel expert qu’il plaira aux fins de déterminer la valeur locative du local objet du bail commercial, aux frais de la Société générale,
- Dans cette hypothèse, maintenir le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours
En tout état de cause,
- Condamner la Société Général à verser à la SCI DOMAVA la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal ci-dessus évoqué, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries à l’audience du 9 février 2026
L'affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026, délibéré prorogé au 13 avril 2026 compte tenu de la charge de travail du magistrat.
MOTIFS
L’article L. 145–34 du code de commerce prévoit, en son avant-dernier alinéa, que la règle du plafonnement des loyers commerciaux sur renouvellement en fonction de la variation de l’indice n’est plus applicable lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède 12 ans.
En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail commercial a été conclu le 23 janvier 2012, pour se terminer le 22 janvier 2021, et s’est poursuivi au-delà de son terme par tacite reconduction jusqu’à la demande de renouvellement du bail délivré le 30 septembre 2022 de sorte que la durée du bail est supérieure à 12 ans.
Il n’y a par conséquent pas lieu d’appliquer le plafonnement du loyer tel qu’il résulte des dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce.
Le loyer du bail doit être fixé à la valeur locative conformément aux dispositions de l’article L 145-34 alinéa 3 du code de commerce.
Les parties s’opposent sur la valeur locative et la juridiction ne dispose pas d’éléments d’appréciation suffisants. En effet, aucune évaluation même non contradictoire n’a été versée par les parties.
La mesure d’expertise, sollicitée subsidiairement par la SA Société Générale et par la SCI DOMAVA est donc justifiée pour permettre de recueillir, au contradictoire des parties, les éléments permettant d’apprécier la valeur locative au jour du renouvellement.
Une expertise sera ainsi ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
Aux termes de l’article L. 145–57, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf comptes à faire entre la SCI DOMAVA et la S.A Société Générale après fixation définitive du prix du loyer.
En l’état de l’expertise ici ordonnée, il convient, à titre provisionnel, de fixer le montant du loyer en cours à celui qui a cours jusqu’à maintenant soit 76.694 ,19 euros, à compter du 1er octobre 2022 .
La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.
La demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que le bail commercial du 23 janvier 2012 s’est poursuivi tacitement au-delà son terme fixé contractuellement au 22 janvier 2021 atteignant ainsi une durée supérieure à 12 ans ;
DIT qu’en conséquence le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, conformément à l’article L. 145–34 alinéa 3 du code de commerce ;
Avant dire droit au fond, ORDONNE une mesure d’expertise et désigne, en qualité d’expert : Monsieur [V] [D], demeurant résidence L’Aiglon - Bâtiment A12 – 20200 BASTIA (téléphone : 04 95 33 17 87 – email : expert@dolesi.com)
avec mission de :
– convoquer les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et celles-ci présentes ou appelées, se rendre sur les lieux sis Rond Point de Furiani, avenue Sampiero Corso/San Pancrace – Furiani (20600) composé selon le bail commercial « d’un bâtiment commercial de 166 m² environ ainsi qu’une surface de 44,42 m² à réaliser par et aux frais du preneur le tout avec un terrain figurant ainsi au cadastre : Section B n°203, « 2053 avenue Sampiero Corso », section B n°794, « San Pancrace », section B n°2205 « San Pancrace », Section B n°2211, « San Pancrace », les visiter, les décrire et prendre des photographies à l’appui de ses constatations ;
– fournir tous éléments permettant d’estimer la valeur locative des locaux à la date de renouvellement du bail en fonction des critères édictés par les articles L. 145-33 et suivants et R. 145–3 à R. 145–11 du code de commerce et de fixer le loyer avec application de l’indice de référence des loyers commerciaux (ILC);
– préciser tous éléments utiles à la solution du litige.
DIT que la SA Société Générale devra consigner auprès de la régie du tribunal judiciaire, dans un délai d’un mois à compter du présent jugement, la somme de 3000 euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert et ce, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;
DIT que ladite consignation devra être versée au moyen d’un virement sur le compte dont les coordonnées sont reproduites ci-dessous : ( le libellé du virement
devant impérativement préciser le nom du demandeur et le numéro de RG de l’instance) :
DIT qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties la désignation de l’expert sera caduque sauf prorogation du délai ou relevé de caducité ordonné par le juge à la demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime ;
DIT que lors de la première, ou au plus tard d’une deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;
DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;
DIT que l’expert devra communiquer aux parties un pré-rapport les informant du résultat de ses investigations et qu’il devra répondre à tout dire écrit des parties, rappel étant ici fait qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile : « lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. À défaut elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations réclamations présentées. » ;
DIT que l’expert disposera d’un délai de cinq mois à compter de sa saisine pour déposer son rapport au greffe et en adresser copies aux parties, sauf à informer le juge que sa mission est devenue sans objet notamment dans le cas où les parties viendraient à se concilier entre elles ;
DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par le juge en charge du contrôle des expertises ;
FIXE à titre provisionnel, et pour toute la durée de l’instance, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la somme 76.694 ,19 euros ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;
DIT que sitôt le rapport d’expertise déposé, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire
sera reprise et de celle à laquelle les mémoires établis après l’exécution de la mesure d’expertise devront être échangés ;
SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;
ORDONNE la radiation administrative de l’affaire, aucune diligence ne pouvant être attendue des parties jusqu’à la survenue de l’évènement motivant le prononcé du sursis à statuer ;
DIT qu’à l’expiration du sursis, l’instance sera poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, l’affaire alors réinscrite au rôle ;
LE GREFFIER, LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX,