Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 13 avril 2026

N° RG 23/01234 - N° Portalis DBZ7-W-B7H-FI32 minute n° 
du 13/04/2026



Grosse et expédition le :
aux avocats 

JUGEMENT DU 13 Avril 2026



Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE - 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Composition :

[...], Premier Vice-Président, désigné en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties

Assisté de [...], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe


ENTRE :

Monsieur [E] [K] [S], demeurant [Adresse 1] - [Localité 1]
représenté par la SCP VA AVOCATS, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, vestiaire : 22, Me Robin EVRARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant,

Madame [B] [T] [G], demeurant [Adresse 1] - [Localité 1]
représentée par la SCP VA AVOCATS, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, vestiaire : 22, Me Robin EVRARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant,


Demandeur(s)

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [H] [O], demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
représenté par la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 66

S.E.L.A.R.L. GAUCHE ATELIER D’ARCHITECTURE, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 3]
représentée par la SELARL SELARL VLD AVOCATS, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 20

Madame [A] [U], demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
représentée par la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 66
Défendeur(s)

D’AUTRE PART,

A l’audience du 26 Janvier 2026, LE TRIBUNAL :

Après avoir entendu Me Robin EVRARD, la SELARL SELARL VLD AVOCATS, la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, la SCP VA AVOCATS, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 13 Avril 2026.

LE TRIBUNAL a statué en ces termes :


FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES


Les consorts [O]-[U] ont consenti par acte du 6 janvier 2023 de Maître [Q], notaire à [Localité 1], aux consorts [S] [G], une promesse de vente portant sur l’acquisition d’un bien sis à [Localité 4], [Adresse 4], pour le prix de 1.100.000 euros.

Ladite promesse, accordée pour une durée de 8 mois, était acceptée sous les conditions suspensive sde droit commun, et sous la condition suspensive particulière d’obtention d’un permis de constuire pour travaux purgé de tout recours, ainsi libellé :

“1/ L’agrandissement au sol sur la partie Est venant en limite de propriété avec le mur arrière des commerces et la surélévation au-dessus de la partie cuisine et séjour actuel.
Soit une surface au sol (hors garage) de 118 m² et en surélévation de 50 m² environ. 
2/ et l’implantation d’une piscine de 8 mètres sur 3 mètres.”

Une indemnité d’immobilisation de 110.000 euros était convenue, sur laquelle 55.000 euros étaient d’ores et déjà versés entre les mains du notaire.

La demande de permis de construire a été déposée par les bénéficiaires de la promesse le 1er février 2023.

Un arrêté de refus de permis de construire a été rendu le 13 mars 2023 par le maire de la commune de [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice des 7 et 12 juillet 2023, les consorts [S] [G] ont fait délivrer assignation devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux consorts [O]-[U], sur le fondement notamment de l’article 1340-6 du code civil, aux fins de constater la non-réalisation de la condition suspensive, la caducité de la promesse de vente et la restitution de la somme de 55.000 euros à leur profit, outre condamnation des défendeurs aux dépens et au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Cette instance a été enrôlée sous le N° RG 23/01234.

Par acte du 6 août 2024, les consorts [O]-[U] ont fait délivrer dénonciation d’assignation à la SELARL GAUCHE ATELIER D’ARCHITECTURE aux fins de condamnation in solidum au paiement de la somme de 110.000 euros, outre les dépens et la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Cette instance a été enrôlée sous le N° RG 24/01380.

Les deux instances ont été jointes.

- Dans leurs dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2025, Monsieur [E] [S] et Madame [B] [G] demandent de :

“Rabattre l’ordonnance de clôture et fixer celle-ci à l’audience de plaidoirie

Recevoir en conséquence les présentes écritures ;

Déclarer Monsieur [E] [S] et Madame [B] [G] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

Constater que la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire ne s’est pas réalisée ; 

EN CONSEQUENCE, 

Prononcer la caducité de la promesse de vente sous conditions suspensives consentie le 6 janvier 2023 par Monsieur [O] et Madame [A] [U] à Monsieur [S] et Madame [B] [G] ;

Déclarer que la somme de 55 000 € séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à Monsieur [S] et Madame [G] ; 

Déclarer que les demandeurs pourront récupérer ladite somme auprès du séquestre, Maître [V], Notaire, par signification de la décision à intervenir ;

Débouter Monsieur [O] et Madame [A] [U] de toutes leurs demandes ;

Rejeter toute demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures

Condamner Monsieur [O] et Madame [A] [U] ou tout succombant à payer la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du CPC aux demandeurs, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”


- Dans leurs dernières écritures notifiées le 4 décembre 2025, Monsieur [H] [O] et Madame [A] [U] demandent de :

“ Débouter purement et simplement Monsieur [E] [S] et Madame [B] [G] de l’ensemble de leurs demandes. 
 
Débouter la société GAUCHE ATELIER D’ARCHITECTURE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du CPC à l’égard de Monsieur [O] et Madame [U], ou à défaut condamner ces derniers à les relever indemnes. 
 
A titre reconventionnel, 
 
Condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [B] [G] au paiement en faveur de Monsieur [O] et Madame [U] de la somme de 110.000 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation. 
 
Condamner Monsieur [E] [S] et Madame [B] [G] au paiement en faveur de Monsieur [O] et Madame [U] de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. 
 
Dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. “

- Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2025, la SELARL GAUCHE ATELIER D’ARCHITECTURE demande de :

“Débouter M. [H] [O] et Mme [A] [U] de leur demandes, fins et réclamations dirigées à l’encontre de la société GAUCHE ATELIER D'ARCHITECTURE, 
 
Rejeter toute demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures. 
 
Condamner tout succombant à payer à la société GAUCHE ATELIER D'ARCHITECTURE une indemnité de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.” 


Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

 La clôture a été prononcée le 4 décembre 2025.

L’affaire a été débattue en audience publique, tenue le 26 janvier 2026 et a été mise en délibéré, par sa mise à disposition au greffe, à la date du 13 avril 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION


- Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile,

“ Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.
 Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.
 Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.” 

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile,

“ L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
 Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. 
 L’ordonnance de clôture peut être révoquée d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.”

La communication de leurs écritures par les consorts [O]-[U] la veille de l’ordonnance de clôture, et le principe du contradictoire, justifient de prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries et de déclarer recevables les conclusions notifiées le 12 décembre 2025 par les consorts [S] [G].

- Au fond :

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi entre les parties.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
 
Aux termes de l’article 1304-6 du code civil, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive et en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

A l’appui de leurs prétentions, les consorts [S] [G] font valoir qu’à travers le dépôt du dossier de permis de construire ils ont réalisé les diligences nécessaires et qu’à défaut d’obtention, la promesse devient caduque, leur ouvrant droit à restitution de la somme séquestrée de 55.000 euros.
Ils ajoutent que toute modification du contrat aurait dû faire l’objet de l’accord du promettant et que les stipulations contractuelles n’imposent pas dépôt de permis modificatif. 

Les consorts [O]-[U] font valoir que les demandeurs n’ont jamais régularisé leur dossier de permis de construire, alors qu’il leur appartenait de justifier la réalité de leurs diligences.

Le débat instauré sur une faute éventuelle de l’architecte en charge du dépôt du dossier de permis de construire n’a aucun intérêt dans le cadre de la présente instance puisque dans leurs dernières conclusions notifiées le 4 décembre 2025, les consorts [O]-[U], qui ont appelé dans la cause la SELARL GAUCHE ATELIER D’ARCHITECTURE, ne sollicitent aucune demande à l’encontre dudit architecte, étant rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées dans les dernières conclusions notifiées par les parties, et qu’à défaut, lesdites parties sont censées les avoir abandonnées. 

Sur l’action principale, il apparaît que le rejet de la demande de permis de construire était liée à non respect du PLU, à savoir une construction trop proche de la limite de propriété.

Il résulte des pièces communiquées par l’architecte que par courriel du 14 mars 2023, l’architecte, suite au refus de la mairie de [Localité 4] d’accorder le permis de construire, proposait aux demandeurs de modifier ladite demande et de redéposer un nouveau permis dans les plus brefs délais pour régulariser une situation susceptible de l’être.

Par courriel en réponse du même jour, Monsieur [E] [S] informait l’architecte d’abandonner le projet, en raison de problèmes de santé importants.

Alors que la durée de la promesse n’expirait que le 6 septembre 2023, les bénéficiaires de la promesse n’ont pas tout mis en oeuvre pour régulariser le permis de construire, sans aller au bout du processus de la demande d’obtention du permis, les demandeurs ne pouvant se réfugier derrière la clause qui imposait l’accord du promettant pour toute modification de l’opération envisagée, alors que cet accord n’a jamais été sollicité et que les consorts [O]-[U] n’ont pas été informés des difficultés admnistratives qui, en tout état de cause auraient pu être régularisées, au regard du courriel précité de l’architecte.

Manifestement, le refus des consorts [S] de donner suite à l’opération était davantage liée à des préoccupations étrangères au contrat, à savoir des problèmes de santé de Monsieur [S], ainsi que cela ressort du courriel de ce dernier.

Si, dans son courrier du 3 mai 2023 adressé à son notaire, Monsieur [E] [S] n’évoque pas ses problèmes personnels, il indique simplement avoir fait part de sa décision de ne pas poursuivre le projet, sans en imputer la cause majeure à un défaut de délivrance du permis de contruire, dont la régularisation était manifestement possible.

Faute d’établir que la non réalisation de la condition suspensive résulte de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives, alors qu’ils ne sont pas allés jusqu’au bout de la régularisation du permis de construire et qu’en tout état de cause, dès le 14 mars 2023, ils n’entendaient pas acquérir le bien pour des raisons personnelles, les demandeurs verront leur demande en restitution rejetée.

La demande de caducité du compromis sera par conséquent rejetée.

La demande reconventionnelle des consorts [O]-[U] sera acueillie, étant fondés à solliciter la condamnation des bénéficiaires de la promesse à leur verser la somme de 110.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 55.000 euros consignée auprès de Maître [V], notaire, pouvant être déconsignée à leur profit à titre de paiement partiel. 

- Sur les demandes annexes :

 Sur les dépens :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.
 
 Succombant à l’instance, les consorts [S] [G] seront condamnés aux dépens. 


Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile 

 Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, dire qu’il n’ y a pas lieu à ces condamnations.

Eu égard aux circonstances de la cause, il est équitable de condamner les consorts [S] [G] à verser aux consorts [O]-[U] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 1° du code de procédure civile, et de condamner les consorts [O]-[U] à verser à la SELARL GAUCHE ATELIER D’ARCHITECTURE la somme de 3.000 euros sur ce même fondement, au titre des frais irrépétibles. 


Selon l’article 514 du code de procédure civile, pour les instances engagées à compter du 1er janvier 2020,les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au vu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

- Prononce le rabat de l’ordonnance de clôture du 5 décembre 2025, au jour de la date des plaidoiries,

- Déclare recevables les conclusions notifiées le 12 décembre 2025 par les consorts [S] [G],

- Déboute les consorts [S] [G] de leurs entières demandes,

- Condamne les consorts [S] [G] à verser aux consorts [O]-[U] la somme de 110.000 euros au titre du versement de l’indemnité d’immobilisation,

- Autorise le notaire séquestre à verser la somme de 55.000 euros, au profit des consorts [O]-[U], sur présentation de la présente décision,

- Condamne les consorts [S] [G] aux dépens d’instance,

- Condamne les consorts [S] [G] à verser aux consorts [O]-[U] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 1° du code de procédure civile,

- Condamne les consorts [O]-[U] à verser à la société GAUCHE ATELIER D’ARCHITECTURE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile,

- Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. 



Le présent jugement a été signé par [...], Premier Vice-Président, et par [...], Greffière principale.


La Greffière, Le Juge,




[...] [...]