Tribunal Judiciaire · Baux d'habitation — 3 avril 2026

Cour d’appel de [Localité 1]
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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX
[Adresse 1]
[Adresse 2]
 [Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]



N° RG 25/00090 - N° Portalis DBW6-W-B7J-DNYS






































JUGEMENT
DU 03 AVRIL 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sara TRAIKZI, Juge des contentieux de la protection
Greffière lors des débats : Karine PREVOT
Greffière lors de la mise à disposition : Laura MOTIER


DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 01 Décembre 2025 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

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L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [Y] [F], 
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX substitué par Me Soizic MORTAIGNE, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale n°N-14366-2024-000839 du 14/01/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])


PARTIE DÉFENDERESSE

La S.A. PARTELIOS HABITAT, Société Anonyme immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°B 626 150 106, agissant poursuites et diligences de son représentant légal et dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 4]

représentée par Mme [R] [N] munie d'un pouvoir spécial


***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 02 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 12 mars 2026 puis au 03 avril 2026 par mentions au dossier. 




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2020, la SA PARTELIOS HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [F] un logement sis [Adresse 5], moyennant un loyer de 410,68 € charges comprises. 

A compter du mois de novembre 2020, Madame [Y] [F] a signalé par e-mail à la SA PARTELIOS HABITAT des problèmes dans le logement : fuites, problème d’évacuation, moisissures et humidité, problèmes de ventilation.

Plusieurs entreprises du bâtiment sont intervenues. 

Faisant valoir des problèmes de santé pour elle et ses enfants en raison de l’humidité du logement, Madame [F] a demandé le 25 octobre 2022 l’attribution d’un nouveau logement social.

Le 10 novembre 2022, Madame [F] a signalé à la mairie de [Localité 5] et à l’[Etablissement 1] de Santé ([Localité 6]) NORMANDIE sa situation.

Madame [F] s’est vue proposer un nouveau logement social disponible à partir du 30 décembre 2024 et a quitté le logement donné en location par la SA PATERLIOS HABITAT le 17 janvier 2025. 

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, Madame [Y] [F] a fait assigner la SA PARTELIOS HABITAT devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de voir : 
- condamner la SA PARTELIOS HABITAT à lui verser la somme de 7350 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi, 
- condamner la SA PARTELIOS HABITAT à lui verser la somme de 1282,05 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel subi, 
- condamner la SA PARTELIOS HABITAT à lui verser la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice affectant l’état de santé de sa famille, 
- condamner la SA PARTELIOS HABITAT à lui verser la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi, 
- condamner la SA PARTELIOS HABITAT à lui verser la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec faculté d’option au profit de Maître Pénélope AMIOT en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, 
- condamner la SA PARTELIOS HABITAT aux dépens. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties. Elle a été plaidée à l’audience du 1er décembre 2025.

A l’audience, Madame [Y] [F] est représentée par son conseil. Se référant à ses conclusions n°2 , elle maintient l’intégralité de ses demandes et sollicite en outre le rejet des demandes de la SA PARTELIOS HABITAT. 

La SA PARTELIOS HABITAT est représentée à l’audience par Madame [R] [N], munie d’un pouvoir. Se référant à ses conclusions en réponse, la SA PARTELIOS HABITAT demande au juge des contentieux et de la protection de :
- débouter Madame [F] de l’intégralité de ses demandes, 
- condamner Madame [F] au paiement d’une somme de 2499,66 € au titre des frais de remise en état, 
- condamner Madame [F] aux entiers dépens, 
- condamner Madame [F] au paiement d’une somme de 1800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les conclusions susvisées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le juge se réfère.


MOTIFS

- Sur les demandes de dommages et intérêts 

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant [...]. 

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui est ordre public dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée

Les critères du logement décent sont définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui précise les exigences relatives à l’état du logement ainsi qu’aux éléments d’équipement et de confort de celui-ci. Ce décret vise notamment l’état d’entretien du clos et du couvert, du gros oeuvre du logement et de ses accès. Ainsi le logement ne doit-il pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

En l'espèce, Madame [F] soutient avoir subi plusieurs préjudices du fait de la non décence du logement : un préjudice de jouissance, un préjudice matériel, un préjudice relatif à son état de santé et celui de ses enfants et un préjudice moral.

Madame [F] fait en particulier état d’un important problème d’humidité dans le logement, des problèmes de fuite d’eau et d’évacuation d’eau, et produit pour en justifier : 
- des photographies non contestées du plafond du logement laissant apparaître des traces de moisissures, 
- des photographies de meubles avec plusieurs traces de moisissures et d’humidité, 
- des photographies de vêtements d’enfants avec d’importantes traces de moisissures,
- plusieurs réclamations adressées au bailleur entre le 16 novembre 2020 et le 6 février 2024, 
- un signalement qu’elle a elle-même effectuée auprès de la mairie de [Localité 7] le 10 novembre 2022, 
- un certificat médical 25 octobre 2022 du Docteur [H], pédiatre, concernant son fils, [Q] [X], alors âgé de quatre ans et deux mois, le médecin indiquant que “le logement actuel qui est humide est un facteur de risque pour la survenue des crises d’asthme” de l’enfant et que l’état de santé de ce dernier nécessite un environnement propice, 
- un certificat médical en date du 14 novembre 2023 du Docteur [I], médecin généraliste, qui indique que l’état de santé de Madame [Y] [F] et de ses enfants (allergies sévères) nécessite absolument un changement urgent de logement sans humidité ni moisissures,
- un second certificat médical du docteur [I], cette dernière indiquant de nouveau que Madame [F] et ses quatre enfants présentent un état de santé pour lequel un changement de logement est nécessaire et urgent. 

La SA PARTELIOS HABITAT ne conteste pas le problème d’humidité du logement ni certaines difficultés avancées par Madame [F].

De plus, elle indique au titre de ses écritures, qu’un relevé du taux d’humidité a été réalisé dans le logement en 2023 et a confirmé que l’installation d’un assécheur était nécessaire afin de procéder à des travaux de réfection de la peinture et la réalisation d’un traitement fongicide des murs et boiseries. 

La SA PARTELIOS HABITAT expose cependant que Madame [F] n’a signalé l’humidité du logement que le 29 septembre 2021.

La défenderesse explique qu’elle a mandaté plusieurs entreprises pour remédier à cette difficulté et justifie avoir sollicité des interventions d’entreprises concernant l’humidité et les problèmes de fuite d’eau signalés par Madame [F] et en justifie : 
- en janvier 2022 : nettoyage et débouchage du tuyau d’évacuation de la terrasse,
- en avril 2022 : pose d’une couche d’impression à chaud sur la terrasse, 
- en juin 2022: réfection des plafonds et pans de murs abîmés par l’humidité de chambre située sous la terrasse avec traitement fongicide, 
- novembre 2022: nouveaux travaux de débouchage du tuyau de la terrasse.

En octobre 2022, elle a sollicité un devis pour poser des bandes de zinc d’étanchéité.

Elle justifie par la production d’échanges de mails de 2023 avec la société DELAUBERT qui effectuait des travaux d’étanchéité que Madame [F] n’a pas répondu aux sollicitations pour qu’elle puisse intervenir. 

Enfin, la SA PARTELIOS produit :
- une facture du 30 juin 2023 de la société GILSON pour des travaux de peinture dans une chambre avec application d’un traitement fongicide, 
- une facture de la société ARF du 25 avril 2023 concernant un assèchement technique mis en place pendant 26 jours dans le logement avec deux déshumidificateurs à condensation (pour une consommation d’électricité totale estimée de 723,84 kw). 

La réalisation de ces travaux, et les pièces produites par Madame [F] notamment les photogaphies non contestées du plafond et des murs présentant d’importantes traces de moisissure, démontrent l’important problème d’humidité affectant le logement alors donné en location.

Le bailleur ne démontre pas que ce problème d’humidité serait imputable à la locataire. De plus, l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation de résultat. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le caractère indécent du logement au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 du logement apparaît établi, et doit être retenu à compter de l’entrée dans les lieux, soit du 28 juillet 2020, jusqu’au 25 avril 2023 date de réalisation des travaux d’assèchement dans le logement.

En effet, les photographies produites par Madame [F] n’étant pas datées et ayant été adressées au bailleur avant le 25 avril 2023, et la locataire ne produisant pas d’autres éléments probants sur la persistance des désordres, à l’instar d’un procès-verbal de constat ou d’un rapport d’un organisme agréé sur l’état du logement, il y a lieu de considérer que les travaux d’assèchement initiés par le bailleur ont permis de résoudre le problème humidité du logement.

Le caractère indécent du logement ayant été relevé, Madame [F] a nécessairement subi un préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser.

Madame [F] a occupé un logement indécent du 28 juillet 2020 au 25 avril 2023, soit pendant 33 mois, en réglant un loyer mensuel de 410,68 € provisions sur charges incluses. Il convient dès lors d’indemniser le préjudice de jouissance subi par l’allocation d’une somme mensuelle de 100 € sur cette période, soit une somme totale de 3300 €, que la SA PARTELIOS HABITAT devra verser à Madame [F]. 

Concernant le préjudice matériel, la demanderesse sollicite une somme de 1282,05 euros correspondant aux mobilier, vêtements, jouets des enfants, abîmés du fait de l’humidité importante du logement. Madame [F] verse aux débats plusieurs factures d’achat de lits avec sommier, de vêtements, et de jouets, ainsi que les photographies de l’humidité présente au plafond et sur les murs, une photographie d’une étagère piquetée par l’humidité et une photographie d’un manteau d’enfant recouvert de moisissures. L’humidité présente dans le logement a donc conduit à une détérioration de certains biens de Madame [F], en particulier des vêtements. 

Cependant, aucune constatation n’a été faite sur les lits, et aucune pièce ne vient démontrer que les sommiers ont été dégradés. Il n’y a donc pas lieu de retenir les factures produites portant sur l’achat de sommiers, et seules les factures relatives à l’achat de vêtements d’enfants seront retenues, pour une somme de 595,17 €.

La SA PARTELIOS sera condamnée à payer cette somme à Madame [F]. 

S’agissant du préjudice “affectant l’état de santé de sa famille”, sollicité à hauteur de 5000 euros, et du préjudice moral sollicité à hauteur de 2500 €, Madame [F] produit: 
- un certificat médical du Docteur [H], pédiatre, en date du 25 octobre 2022, qui fait état d’une affection pulmonaire de l’enfant [Q] [X] âgé alors de 4 ans et 2 mois , qui indique que l’humidité “est un facteur de risque pour la survenue des crises d’asthme”, 
- un certificat médical en date du 14 novembre 2023 du Docteur [I], médecin généraliste, établi postérieurement à la réalisation des travaux, qui indique que l’état de santé de Madame [Y] [F] et de ses enfants (allergies sévères) nécessite absolument un changement urgent de logement sans humidité ni moisissures,
- un second certificat du Docteur [I], du 18 mars 2024 établi postérieurement à la réalisation des travaux, qui indique que l’état de santé de Madame [F] et de ses quatre enfants nécessitent un changement logement.

Le premier certificat concernant l’enfant de Madame [F] fait référence à une affection préexistante et évoque un facteur de risque, mais ne démontre pas une dégradation de l’état de santé. Les deux autres certificats ont été établis postérieurement à la réalisation des travaux d’assèchement d’avril 2023. Dès lors, et faute d’autres éléments médicaux démontrant une dégradation de l’état de santé de Madame [F] ou de ses enfants directement causée par l’état du logement, il convient de débouter Madame [F] de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice affectant l’état de santé de sa famille, celui-ci n’étant pas suffisamment établi.

En revanche, il apparaît que Madame [F] a subi un préjudice moral important, en vivant avec ses quatre enfants dans un logement trop humide pendant plusieurs années alors que l’un d’eux était atteint d’asthme, et en subissant les nombreuses nuisances causées par cette humidité excessive. Ce préjudice moral sera réparé par l’allocation d’une somme de 1.500 € et la SA PARTELIOS HABITAT sera condamnée au paiement de cette somme. 

- Sur la demande reconventionnelle au titre des réparations locatives

L'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, la SA PARTELIOS HABITAT sollicite la condamnation de Madame [F] au paiement d’une somme de 2499,66 € au titre des réparations locatives selon un décompte de sortie en date du 1er octobre 2025 après déduction du dépôt de garantie et des régularisations de charges. Elle verse plusieurs factures aux débats, notamment une facture de la société SAS KS PEINTURE en date du 30 mai 2025, pour un montant de 2.640 €portant sur des travaux peinture du plafond, des murs, des boiseries et des tuyauteries du logement. 

Il est établi que Madame [F] a quitté les lieux le 17 janvier 2025 après près cinq ans d’occupation du logement. La SA PARTELIOS HABITAT produit un état des lieux de sortie contradictoire signé le 17 janvier 2025.

Toutefois, le bailleur ne produit pas l’état des lieux d’entrée, plaçant le juge dans l’impossibilité de comparer les deux états des lieux et donc d’apprécier l’existence de dégradations locatives imputables à Madame [F]. 

Au surplus, la SA PARTELIOS apparaît manifestement mal fondée à solliciter la condamnation de la demanderesse au titre des travaux de peinture, compte tenu de l’indécence du logement relevé ayant entraîné d’importantes traces d’humidité sur les murs, et qui n’ont fait l’objet que d’une réfection partielle pendant l’occupation du logement, et de la vétusté qu’il convient de retenir, Madame [F] ayant occupé le logement pendant près de 5 ans. 

La SA PARTELIOS HABITAT sera déboutée de sa demande au titre des réparations locatives.

- Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SA PARTELIOS HABITAS, succombant, sera condamnée au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec faculté d' option au profit de Maître Pénélope AMIOT, avocate, conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Au vu de la solution apportée au litige, la SA PARTELIOS HABITAT sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La SA PARTELIOS HABITAT sera condamnée au paiement des dépens de l’instance. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SA PARTELIOS HABITAT à payer à Madame [Y] [F] la somme de 3.300 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE la SA PARTELIOS HABITAT à payer à Madame [Y] [F] la somme de 595,17 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ; 

CONDAMNE la SA PARTELIOS HABITAT à payer à Madame [Y] [F] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ; 

DÉBOUTE Madame [Y] [F] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice affectant l’état de santé de sa famille ; 

DÉBOUTE la SA PARTELIOS HABITAT de sa demande au titre des réparations locatives ; 

CONDAMNE la SA PARTELIOS HABITAT à payer à Madame [Y] [F] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec faculté d' option au profit de Maître Pénélope AMIOT, avocate, conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991;

DÉBOUTE la S.A. PARTELIOS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile; 

REJETTE de toute autre demande plus ample ou contraire des parties; 

CONDAMNE la S.A. PARTELIOS HABITAT aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par la juge et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE,