Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 construction — 13 avril 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 54G



Ch civ. 1-4 construction



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 13 AVRIL 2026



N° RG 23/01719 

N° Portalis DBV3-V-B7H-VXRJ



AFFAIRE :



S.N.C. KHOR IMMOBILIER



C/



[K] [S]







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Janvier 2023 par le Tribunal de Commerce de VERSAILLES

N° RG : 2021F00814



Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le : 





à : 



Me Asma MZE 



Me Michèle DE KERCKHOVE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TREIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



APPELANTE



S.N.C. KHOR IMMOBILIER

N° RCS de [Localité 1] : 802 980 185

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699

Plaidant : Me Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 213





****************



INTIMÉ



Monsieur [K] [S]

né le 15 Octobre 1966 à [Localité 3]

[Adresse 2] 

[Localité 4]



Autre qualité : Intimé dans 23/01800 (Fond)



Représentant : Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26





****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Janvier 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargée du rapport et Madame Séverine ROMI, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,





FAITS ET PROCÉDURE





Pour les besoins de la réalisation, en cinq tranches successives, du lotissement de 57 logements dénommé « [Adresse 3] » sur la commune de [Localité 5] (13), la société Khor immo (ci-après « Khor »), promoteur lotisseur, a conclu avec M. [K] [S], le 6 juin 2018, une convention cadre de maîtrise d''uvre.



Sur un montant de travaux de 2 200 000 euros HT, les honoraires de l'architecte ont été fixés à 56 600 euros HT, soit près de 2,5 %.



Le chantier a démarré en septembre 2018 et devait se terminer à la fin de l'année 2019.



Les tranches 3, 4 et 5 ont finalement été réceptionnées fin novembre 2020.



Un différend est survenu entre les parties à compter de novembre 2020, concernant le paiement des six dernières factures.



En mai 2021, M. [S] a adressé à la société Khor trois factures correspondant au reliquat d'honoraires pour les tranches 3, 4 et 5.



Le 30 septembre 2021 la société Khor a fait opposition à l'ordonnance d'injonction de payer rendue par le président du tribunal de commerce de Versailles le 14 septembre 2021.



Par jugement contradictoire du 6 janvier 2023 le tribunal de commerce de Versailles a notamment :

- dit la société Khor recevable et bien fondée en son opposition,

- condamné la société Khor à payer à M. [S] la somme de 8 052 euros assortie d'intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2021 jusqu'à parfait paiement,

- débouté M. [S] de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné la société Khor à payer à M. [S] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



Le tribunal a écarté les allégations de la société Khor relative à une prétendue résiliation du marché justifiant le non-paiement des sommes dues, en l'absence de lettre recommandée de résiliation du contrat.



Il a considéré que la société Khor, qui invoquait une prétendue facturation tardive de trois factures datant du 25 mai 2021 pour échapper à ses obligations, n'apportait pas la preuve que M. [S] avait cessé d'intervenir sur le chantier à compter du 25 novembre 2020, procédant par simples allégations alors que de nombreuses pièces prouvaient que tel n'avait pas été le cas.



Il a jugé que les factures ne présentaient pas une « insuffisance de détail » puisque le mode de facturation avait été accepté par la société Khor qui avait réglé la totalité des factures précédentes sans invoquer de difficulté sur ce point.



Il a retenu que la société Khor avait reconnu que la totalité des logements avait été livrée, ce qui impliquait la prise de possession de l'ouvrage, la remise des clés et la réception sans réserve des travaux et qu'elle était dès lors redevable de la somme correspondant aux derniers paiements.



Il a écarté la demande de M. [S] au titre d'une prétendue résistance abusive de la société Khor.



Par déclaration du 14 mars 2023, la société Khor a interjeté appel de ce jugement.





Aux termes de ses conclusions n°2 remises au greffe le 4 décembre 2023 (14 pages) la société Khor demande à la cour :

- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser à M. [S] les sommes de 8 052 euros assortie des intérêts au taux légal, 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée aux entiers dépens,

- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [S] de sa demande de dommages-intérêts,

- de débouter M. [S] de l'ensemble de ses demandes,

- en tout état de cause, de le condamner à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.



Elle fait remarquer que M. [S] réclame, plus de six mois après avoir cessé d'intervenir en novembre 2020, le paiement de trois factures.



Elle estime que M. [S] ne rapporte pas la preuve de la réalisation des prestations dont il réclame le paiement, que les factures ne détaillent pas de décompte conforme au contrat, que M. [S] n'a effectué aucune levée des réserves ni aucune livraison puisqu'il s'est arrêté au stade réception de la tranche n°4 et au stade des opérations préalables à la réception (OPR) pour les tranches n°3 et 5.





Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 7 septembre 2023 (13 pages) M. [S] forme appel incident et demande à la cour :

- à titre principal, d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- de confirmer le jugement pour le surplus,

- de condamner la société Khor à lui payer la somme de 12 222,17 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour n'estimerait pas dues les factures litigieuses,

- d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a condamné la société Khor à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la société Khor à lui payer la somme de 8 052 euros à titre de dommages-intérêts pour rupture abusive du marché avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,

- de condamner la société Khor à lui payer la somme de 12 222,17 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- en tout état de cause, de débouter la société Khor de l'intégralité de ses demandes, de la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Il fait valoir que le courriel du 25 novembre 2020 ne constitue absolument pas une résiliation du marché, qu'il a continué à intervenir sur le chantier, que le 9 décembre 2020, il a invoqué un sursis à exécuter la convention en raison du silence du maître d'ouvrage durant 15 jours et de l'absence de règlement de ses précédentes factures.



Il ajoute que la société Khor l'a placé dans l'impossibilité de poursuivre sa mission, qu'il n'a édité ses factures qu'en mai en raison du retard dans le règlement des précédentes factures qui n'ont jamais été réglées en temps et en heure et que les sommes réclamées sont décomposées très précisément.



Il précise que pour les tranches 3, 4 et 5, il est resté dans l'attente de l'accord du maître d'ouvrage pour procéder à la remise des clés et à la levée des réserves, continuant le suivi du chantier sans aucun règlement et ce, pendant un an.



Il estime subsidiairement que le courriel du 26 novembre 2020, envoyé alors que la société Khor était redevable de 40 % des honoraires pour les trois dernières tranches, outre la prime contractuelle et les factures non réglées, constitue une rupture abusive et préjudiciable sans qu'aucun reproche n'ait été préalablement formulé à son encontre.



Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025 mars 2025. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 5 janvier 2026 et elle a été mise en délibéré au 13 avril 2026.





MOTIFS DE LA DÉCISION





Les dispositions du jugement relatives à la recevabilité de l'opposition à l'ordonnance d'injonction de payer sont définitives.





Sur la demande en paiement de la somme de 8 052 euros au titre des factures impayées



M. [S] réclame le paiement de trois factures impayées du 25 mai 2021 :

- facture n°2021 024 d'un montant de 2 772 euros TTC, soit 15 % du marché Tranche 4 

- facture n°2021 1025 d'un montant de 2 640 euros TTC, soit 25 % du marché Tranche 3

- facture n°2021 026 d'un montant de 2 640 euros TTC, soit 25 % du marché Tranche 5.



À l'appui de sa demande en paiement, M. [S] produit le contrat cadre, les marchés de maîtrise d''uvre pour les tranches 3, 4 et 5, les calendriers concernant ces tranches, les comptes-rendus de chantier concernant les cinq tranches, une sommation de payer du 22 février 2021 et une ordonnance d'injonction de payer du 20 avril 2021 concernant les trois premières factures de novembre et décembre 2020 portant sur la somme de 5 940 euros en principal, les factures n°2021 024, n°2021 1025 et n°2021 026 (pièces 20 à 22), une ordonnance d'injonction de payer du 14 septembre 2021 signifiée le 24 septembre 2021 concernant ces factures pour un montant en principal de 8 052 euros, et les échanges entre les parties entre le 26 novembre 2020 et le 8 décembre 2020.



Pour s'opposer au paiement, la société Khor invoque la date tardive de facturation, l'insuffisance de détail des factures et la non-réalisation des prestations à compter du 25 novembre 2020.



Réponse de la cour



En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



L'article 1353 du même code ajoute que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



La convention signée entre les parties prévoyait une mission complète de maîtrise d''uvre d'exécution comprenant :

A : conception technique,

B : recherche d'entreprises, assistance aux négociations et signature des marchés,

C : direction générale des travaux,

D : décompte des travaux, réception des ouvrages et récolement,

E : remise de clefs,

F : levée des réserves, garantie de parfait achèvement et de bon fonctionnement.



Le litige ne porte que sur les trois dernières tranches, objets de trois marchés distincts signés le 19 mars 2019, pour des montants de 8 800 euros HT (tranche 3), 15 400 euros HT (tranche 4) et 8 800 euros HT (tranche 5).



Les comptes-rendus communiqués mentionnent que la tranche 3 était au stade « hors d'air » le 7 octobre 2020 et que les tranches 4 et 5 étaient au stade de la pré-réception le 7 décembre 2020.



Les parties conviennent que la livraison de la totalité des 57 logements a bien eu lieu à partir du mois de juillet 2020.



La cour note que le maître d'ouvrage n'a pas produit le procès-verbal de réception mentionnant des réserves. Le tribunal en a justement déduit que la réception était supposée avoir été faite sans réserve.



Les factures datées du 25 mai 2021 correspondent à la remise des clés et à la levée des réserves (soit 15 % du marché) pour la tranche 4, outre une partie de la réception pour les tranches 3 et 5 (soit 25 %).



Contrairement à ce qu'avance la société Khor, les montants mentionnés correspondent exactement aux fractionnements prévus dans l'article 5 du contrat cadre. Il ne peut être retenu non plus qu'elles ont été tardivement émises puisque les pièces produites établissent que M. [S] est intervenu jusqu'au 9 décembre 2020 et que les pièces produites montrent que les trois précédentes factures de novembre et décembre 2020 n'étaient toujours pas réglées en avril 2021, en dépit de l'article 5 du contrat cadre prévoyant le règlement des honoraires à la fin de chaque maille.



Il ressort des courriers échangés entre les parties que par courriel du 25 novembre 2020, M. [S] a indiqué : « Comme vu ce jour avec le Maître d'ouvrage, dorénavant nous vous remercions pour toutes vos correspondances pour quelque sujet que ce soit, de vous adresser directement à M. [E] [R] ».



La société Khor a répondu dans la foulée par courriel : « Nous prenons bonne note de votre renoncement à la réalisation de votre mission et de votre convention pour le programme Les jardins de [I] ».



Par courrier recommandé du 30 novembre 2020, la société Khor a réitéré : « Nous accusons bonne réception de votre courriel daté du 25 courant dans lequel vous nous faites part de votre volonté de vous désengager de la convention de maîtrise d''uvre qui nous lie. Par la présente, et en accord avec votre demande, nous prenons acte de votre renonciation de superviser les travaux relatifs au programme susvisé. Par conséquent, les parties retrouvent leur entière liberté ».



M. [S] conteste toute renonciation et toute volonté de résiliation du marché, expliquant, sans être contesté sur ce point, que ce courriel faisait référence à un entretien avec M. [E] de la société Khor aux termes duquel il avait été convenu que la signature des marchés de travaux, le retard dans le règlement et l'acceptation des devis des entreprises seraient des sujets directement traités par le promoteur.



Par courriels du 8 décembre 2020, M. [S] a demandé au promoteur l'horaire prévu pour les livraisons du 9 décembre et les entreprises convoquées (pièce 27) puis, en fin de journée, en l'absence de réponse, M. [S] lui a indiqué : « afin de ne pas pénaliser les entreprises qui nous adressent leurs situations, il serait bon que vous nous précisiez les suites que vous voulez donner à notre convention. Nous notons qu'en l'absence de retour ou de confirmation à notre mail pour votre livraison de demain, que vous n'avez pas besoin de notre présence. Dans le cas contraire, merci de nous donner une réponse avant 20 h ce soir ».



Par courrier recommandé du 9 décembre 2020, M. [S] a indiqué surseoir à poursuivre sa mission et mis en demeure la société Khor de procéder au règlement des factures litigieuses et de fournir les cautions réglementaires en soulignant la troisième année de chantier, une nouvelle prolongation de l'opération, l'absence de règlement d'honoraires depuis quatorze mois pour la tranche 4 et douze mois pour les tranches 3 et 5 (pièce 19).



La société Khor, qui a accusé réception de ce courrier par lettre recommandée du 22 décembre 2020, a maintenu qu'elle avait déjà pris acte de la fin du contrat et indiqué qu'elle allait établir le décompte des sommes dues.



Il résulte de ces échanges qu'aucune renonciation n'est intervenue le 25 novembre puisque M. [S] justifie être intervenu jusqu'au 9 décembre et que les dispositions contractuelles pour résilier le contrat n'ont pas été respectées.



Il apparaît également que pour les tranches 3, 4 et 5, M. [S] est demeuré dans l'attente de l'accord du maître d'ouvrage pour procéder à la remise des clés et la levée des réserves et qu'il a continué le suivi du chantier sans aucun règlement pendant plus d'un an.



La cour constate enfin qu'en novembre 2020, lorsque la société Khor a entendu prendre acte d'une prétendue renonciation, elle était encore redevable de 40 % des honoraires pour les tranches 3, 4 et 5 outre les premières factures concernant les tranches 1 et 2, terminées encore non réglées.



C'est à compter de cette date que les relations entre les parties se sont tendues avec la délivrance d'une première injonction de payer en avril 2021. Aussi, sans avoir expressément formulé de reproches à l'encontre de M. [S], il faut relever que ce n'est qu'au stade du paiement des honoraires et alors que les travaux étaient terminés que la société Khor a, non sans mauvaise foi, invoqué une renonciation et empêché ce dernier de poursuivre ses missions de réception et de remise des clés.



Dans ces conditions, alors qu'il n'est pas contestable que les logements ont tous été livrés, le tribunal en a déduit à juste titre que les travaux avaient été réceptionnés sans réserve et que la remise des clés avait bien eu lieu. Le maître d'ouvrage, qui s'est affranchi de la présence de M. [S], reste néanmoins redevable des factures émises à ce titre.



Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.





Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive



M. [S] réclame une somme de 822,17 euros au titre des frais d'huissier engagés et une somme de 11 400 euros au titre de la prime contractuelle de 200 euros par logement.



Il ressort des pièces produites que M. [S] justifie avoir été contraint de recourir à un huissier pour obtenir le paiement des factures relatives aux deux premières tranches après sommation de payer et injonction de payer (pièce 29).



La société Khor, qui n'a jamais contesté ni remis en cause les montants réclamés et qui ne justifie d'aucune difficulté financière, doit être condamnée au paiement de la somme de 822,17 euros déboursée au titre des frais d'huissier alors qu'elle a abusivement retardé le paiement des sommes dues.



Aux termes de l'article 5 du contrat cadre liant les parties, « Pour récompenser un effort particulier fait pas le maître d''uvre afin d'assurer le service après-vente, une prime forfaitaire de 200 euros HT maximum pourra être accordée par logement sans que soit remise en cause le régime du forfait. La présente prime est dotée d'un caractère discrétionnaire c'est-à-dire qu'elle est laissée à la libre appréciation du maître d'ouvrage ».



En l'état des pièces produites, il est patent que le maître d''uvre n'a pas assuré cette prestation de service après-vente et que ces primes ne sont pas dues. Le jugement est confirmé sur ce point.





Sur les dépens et les frais irrépétibles



La société Khor, qui succombe, a été à juste titre condamnée aux dépens de première instance. Elle est également condamnée aux dépens d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.



Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.



Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions, les circonstances de l'espèce justifient de condamner la société Khor à payer à M. [S] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS





La cour,



Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne la société Khor immo à payer à M. [K] [S] la somme de 822,17 euros au titre des frais d'huissier ;



Condamne la société Khor immo à payer à M. [K] [S] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société Khor immo aux entiers dépens d'appel.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,