Cour d'Appel · 1ère chambre — 9 avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















N° RG 24/01969

N° Portalis DBVH-V-B7I-JHCZ 



AG



TJ D'[Localité 1]

30 avril 2024

RG : 22/01117



[Y]

[Y]



C/



[I]

[X]













































COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre



ARRÊT DU 09 AVRIL 2026



Décision déférée à la cour : décision du tribunal judiciaire d'Alès en date du 30 avril 2024, N°22/01117



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Audrey Gentilini, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre

Mme Alexandra Berger, conseillère

Mme Audrey Gentilini, conseillère



GREFFIER :



Mme Ellen Drône, greffière, lors des débats et Mme Océane Bayer, greffière, lors du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 12 février 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTS :

INTIMES SUR APPEL INCIDENT :



M. [F] [Y] né le 12 septembre 1935 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]



M. [K] [Y]

né le 14 juillet 1958 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentés par Me Isabelle Merly Chassouant, plaidante, avocate au barreau de Montpellier

Représentés par Me Caroline Alteirac, postulante, avocate au barreau de Nîmes



INTIMÉS :

APPELANT SUR APPEL INCIDENT:



M. [T] [I] né le 12 octobre 1959 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 7]



M. [A] [X] né le 07 janvier 1953 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représentés par Me Caroline Favre de Thierrens de la Selarl Favre de Thierrens Barnouin Vrignaud Mazars Drimaracci, plaidante/postulante, avocat au barreau de Nîmes



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 09 avril 2026, par mise à disposition au greffe de la cour



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

'''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''' 

Par acte notarié en date du 21 mai 2012, M. [F] [Y] et son épouse [S] née [Z] ont fait donation à leur fils [K] d'une partie de la nue-propriété d'une maison à usage d'habitation et terrain attenant [Adresse 5] à [Localité 9] (30) qu'ils avaient fait construire en 2002.

'''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''' 

Le 07 octobre 2019, les époux [Y] et leur fils ont vendu ce bien immobilier à MM. [T] [I] et [A] [X] au prix de 390 000 euros.

'

Par ordonnance du 03 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Alès, saisi par les acquéreurs, a ordonné une expertise.

'

[S] [Z] épouse [Y] est décédée le 4 juin 2022.



L'expert a déposé son rapport le 11 février 2023

'

Par acte des 16 et 20 septembre 2022, les acquéreurs avaient assigné MM. [F] et [K] [Y] sur le fondement de la garantie des vices cachés devant le tribunal judiciaire d'Alès qui par jugement contradictoire du 30 avril 2024 :

- a condamné in solidum les défendeurs à payer à MM. [T] [I] et [A] [X]'les sommes de :

- 70 861,39 euros, au titre des travaux de réparation de la charpente, indexée sur l'indice BT01 depuis la date du rapport d'expertise le 13 février 2023,

- 9 839 euros au titre des travaux de réparation du sous-sol, sur l'indice BT01 depuis la date du rapport d'expertise, à savoir le 13 février 2023,

- 6 600 euros au titre de frais de déménagement,

- les frais de souscription d'une assurance dommage ouvrage sous réserve de la présentation d'une facture acquittée et pour un total TTC global maximum de 4 293,96 euros,

- 960 euros par mois, à compter du 16 mars 2021 au titre du préjudice de jouissance, à parfaire jusqu'à complet paiement des sommes susmentionnées de 70 861,39 et 9 839 euros avec intérêts pour les réparations de la charpente et du sous-sol,

- 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

- a rejeté les demandes de MM. [I] et [X] au titre de la réparation du chauffage et des frais de relogement et de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- a condamné in solidum les défendeurs aux dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire et de la procédure de référé et à payer à MM. [T] [I] et [A] [X] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- a écarté l'exécution provisoire.



MM. [F] et [K] [Y] ont interjeté appel de ce jugement en ses dispositions relatives aux condamnations prononcées à leur encontre par acte du 10 juin 2024.

'

Par ordonnance en date du 02 octobre 2025, la conseillère de la mise en état a rétabli l'exécution provisoire du jugement à hauteur de la somme de 70 861,39 euros.

'

Par ordonnance du 10 novembre 2025, la procédure a été clôturée le 29 janvier 2026 et l'affaire fixée à l'audience du 12 février 2026.

'

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

'

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 20 janvier 2026, MM. [F] et [K] [Y], appelants, demandent à la cour

- de réformer la décision entreprise en ce qu'elle :

- les a condamnés in solidum à payer aux acquéreurs les sommes de:

- 70 861,39 euros au titre des travaux de réparation de la charpente, indexée sur l'indice BT01 depuis la date du rapport d'expertise, à savoir le 13 février 2023,

- 9 839 euros au titre des travaux de réparation du sous-sol, indexée sur l'indice BT01 depuis la date du rapport d'expertise, à savoir le 13 février 2023,

'''''''''''''''''''''- 6 600 euros au titre des frais de déménagement,

- les frais de souscription d'une assurance dommages ouvrage, sous réserve de présentation d'une facture acquittée par eux et pour un montant total TTC global de maximum 4 293,96 euros,

- 960 euros par mois, à compter du 16 mars 2021 au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire jusqu'au complet paiement des sommes de 70 861,39 et 9 839 euros avec les intérêts pour les réparations de la charpente et du sous-sol,

- 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

- les a condamnés in solidum aux dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire et la procédure de référé et à payer aux acquéreurs la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau

- de débouter les acquéreurs de leur demande au titre 

- du désordre affectant la charpente de la maison,

- du désordre affectant le sous-sol,

- de les débouter de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires (travaux de reprise, assurance dommage ouvrage, déménagement, préjudice de jouissance et préjudice moral),

Plus généralement

- de les débouter de l'intégralité de leurs demande dirigées à leur encontre,

- de les débouter de leur appel incident,

- de les condamner in solidum à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens tant d'appel que de première instance et de référé en ce compris les frais d'expertise judiciaire qui seront laissés à leur charge.

'

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 12 janvier 2026, MM. [T] [I] et [A] [X], intimés, demandent à la cour

- de débouter les appelants de leur appel, 

- de faire droit à leur appel incident,

- de confirmer le jugement sauf en ce qu'il'a diminué leurs demandes au titre - des travaux de réparation du sous-sol,

- du préjudice moral,

- de l'article 700 du code de procédure civile,

- de l'infirmer en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes au titre des frais de relogement le temps des travaux, 

En conséquence

- de condamner solidairement les appelants à leur payer

Au titre des travaux de réparation 

- de la charpente : la somme de 70 861,39 euros TTC (travaux de réparation de la charpente ' frais de déménagement),

- de relevage : la somme de 14 167,90 euros TTC,

Soit un total de 85 879,29 euros TTC à actualiser en fonction de l'indice BT 01 du coût de la construction à compter de la date du rapport d'expertise judiciaire soit au 13 février 2023,

Au titre des préjudices annexes

- 5 % de 85 879,29 euros TTC, soit la somme 4 293,96 euros,

au titre des frais de souscription d'une assurance dommage ouvrage pour la réalisation des travaux de reprise,

- 6 600 euros TTC au titre des frais de déménagement,

- 1 600 euros x 2 mois = 3 200 euros TTC au titre des frais de relogement le temps des travaux,

- 23 040 euros arrêtée au 16 mars 2023 sur la base de 960 euros par mois au titre du préjudice de jouissance du 16 mars 2021à parfaire jusqu'à complet paiement,

- 30 000 euros au titre de leur préjudice moral,

- 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés au titre de la première instance et 5 000 euros pour les frais engagés au titre de la présente instance,

ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, les dépens de référés et les frais de constat d'huissier et des dépens d'appel,

- de débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes.

'

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

'

MOTIVATION

'

Sur l'action en garantie des vices cachés

'

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



'Il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve de l'existence d'un vice inhérent à la chose, non apparent au moment de la vente et antérieur à celle-ci, et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à son usage.

'

L'article 1643 dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

'

En l'espèce, l'acte de vente mentionne page 11 «'l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. 

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas':

*si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,' 

*s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'».

'

Ainsi, les acquéreurs doivent-ils ici prouver pour faire échec à cette clause de non garantie des vices cachés, outre que les quatre conditions nécessaires à cette garantie sont réunies, que les vendeurs avaient connaissance des défauts invoqués ou avaient la qualité de professionnels.

'

Sur l'existence de vices cachés

'

Le tribunal a jugé que la charpente et le système de drainage du sous-sol de la maison vendue étaient affectés de vices cachés, mais en a exclu l'humidité ambiante du sous-sol et le chauffage au sol.

'

Les appelants ne contestent pas l'existence de vices cachés affectant la charpente mais soutiennent que l'humidité du sous-sol n'était pas cachée'et qu'ils ne savaient pas que le système de pompe de relevage au sous-sol n'était pas adapté, dès lors qu'ils n'ont jamais rencontré d'inondation.

'

Les intimés répliquent que le bien acquis est affecté de vices cachés concernant la charpente et les inondations récurrentes au sous-sol.

'

L'expert a constaté, concernant la charpente, que l'affaissement constaté en avril 2019 de la couverture était antérieur à la vente, que «'les désordres ne se limit(ai)ent pas à la zone salon-séjour mais s'étend(ai)ent à toute la charpente de la maison et pour les trois zones de la villa'», «'que les malfaçons et non-conformités (étaient) très nombreuses'» et notamment':

- «'réparation par moisage improvisée et très probablement en catimini d'une fermette en dehors de toutes considérations techniques élémentaires. Un bricolage extrêmement dangereux et inefficace mis en place pour pallier les deux ruptures de fermettes avec un écartement de 4 à 5 cm'»'; 'cette intervention n'a pas pu être datée précisément «'mais elle a été faite avant la pose des plaques de faux plafond du salon'» et pendant la phase de construction (qui a duré quatre ans)'

- «'absence de pièces de contreventement en général': dès l'origine de la pose'»';

- «'modification sur le terrain de la charpente de la zone terrasse en dehors des règles de l'art, en rallongeant les fermettes sur place par des planches de chantier fixées sur des fermettes industrielles. Ce dispositif a été mis en place dès la pose de la charpente'».

'

Il a conclu que «'la rupture franche des fermettes de la zone salon et de la salle à manger met(tait) en cause la solidité de l'ouvrage'», que «'cet affaissement (était) en lien direct avec la rupture des fermettes, que l'origine de cet affaissement prov(enait) des non-conformités majeures constatées sur le système de contreventement de la charpente'» et que ces désordres majeurs «'(allaient) évoluer dans le temps, pouvant conduire à l'effondrement de la couverture'».

'

La preuve d'un vice affectant la charpente, antérieur à la vente puisque remontant à sa construction, non visible par un profane lors de la vente et rendant le bien impropre à son usage en raison du risque d'effondrement engendré, est donc rapportée.

'Concernant le système de relevage du drainage dans le vide sanitaire, l'expert a constaté son caractère «'très sommaire'». 



Il a précisé que les non-conformités concernaient':



«'- la ventilation du vide sanitaire : pas de bouche de ventilation du vide sanitaire côté façade au droit de la piscine,

- le réseau électrique de la pompe,

- l'absence de drainage pensé dans le vide sanitaire et autour des parois du sous-sol,

- la réalisation des ouvrages en plâtres ordinaires dans des locaux non chauffés,

- le rejet dans le regard à l'angle de la villa est insuffisant, car ce petit regard reçoit aussi les eaux de pluie d'une partie de la toiture'».



Il a conclu que ce système «'ressembl(ait) plus à une installation improvisée qu'à un relevage conforme aux règles de l'art » et que ces non-conformités remont(ai)ent à la construction de la villa. 



Il a précisé que s'agissant d'une cave «'on p(ouvait) admettre un certain taux d'humidité (à condition de mettre des matériaux compatibles, mais ce n'est pas le cas car les finitions sont faites en plaques de plâtre), mais pas son inondation en lien avec la panne du relevage du vide sanitaire qui rend cette cave inutilisable.'» 



Il a ajouté que ce système était archaïque et non fiable compte-tenu de la région très pluvieuse et retenu «'une non-conformité de conception'» ainsi qu' «'une légèreté dans l'exploitation des équipements de pompage par M. [Y]'» et «'une non appréhension des enjeux'».

'

Il ressort de ces conclusions que si l'existence de la pompe de relevage était visible et connue des acquéreurs, qui ont reconnu lors des opérations d'expertise avoir été mis au courant du relevage de l'eau à faire dans le sous-sol occasionnellement, ceux-ci n'ont pu se convaincre de son inefficacité à évacuer l'eau en cas d'inondation, l'expert décrivant l'installation comme «'archaïque et non fiable compte-tenu de la région très pluvieuse'». 



Les non-conformités du système d'une part nécessitent selon l'expert une surveillance permanente du pompage dès l'arrivée de la pluie et d'autre part génèrent un stress permanent compte-tenu de la localisation des lieux et des épisodes pluvieux cévenols fréquents dans la région, ce qui constitue une situation anormale et limite l'usage de la cave.

'

Il est par conséquent établi que la maison était également affectée d'un vice caché en ce que le système de pompage installé à la cave ne remplit pas son office, ce qui n'a pu être constaté par les acquéreurs que lors d'un épisode pluvieux postérieur à la vente, qui rend la cave impropre à son usage comme risquant d'être inondée en période de pluie.

'

En revanche l'expert indique clairement concernant l'humidité affectant les murs en plâtre que «'rien d'indique que les désordres sont en lien avec le dysfonctionnement du relevage des eaux dans le vide sanitaire'». 



La preuve d'un vice caché n'est ici pas rapportée et c'est à juste titre que le premier juge ne l'a pas retenue.

'





Sur la qualité de professionnels des vendeurs et connaissance des vices

'

Le premier juge a retenu que M. [P], chargé de réaliser le gros 'uvre, la charpente, la maçonnerie et les couvertures de la maison dans le cadre d'un marché de travaux, et non dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, a précisé que M. [Y] s'était réservé la mission de maître d''uvre et de maître d'ouvrage, ayant dirigé une entreprise générale de bâtiment de 1979 à 1995, qu'il avait eu connaissance des adaptations faites sur la charpente et avait donc la qualité de professionnel de la construction ayant participé au déroulement des travaux en tant que donneur d'ordres et disposant des compétences pour être présumé avoir connaissance des vices affectant le bien.

Il a par conséquent écarté la clause d'exclusion de garantie, l'un des vendeurs ayant la qualité de professionnel.

'

Les appelants soutiennent qu'ils n'ont pas la qualité de professionnels, dès lors que M. [K] [Y], propriétaire des 4/5ème du bien n'a jamais exercé aucune activité professionnelle dans le secteur du bâtiment et que son père était retraité depuis plusieurs années lors de la construction de la maison et n'avait exercé que dans le domaine de la maçonnerie générale'et non dans celui de la charpente'; qu'en outre, la maison a été construite par des professionnels et qu'il n'a jamais fait office de maître d''uvre'; que les vices affectant la charpente étaient cachés au moment de la vente, aucun élément du dossier ne permettant d'établir que M. [F] [Y] en avait connaissance, le seul vice dont il a eu effectivement connaissance n'étant pas à l'origine de l'affaissement de la toiture'; qu'ils ne savaient pas que le système de pompe de relevage au sous-sol n'était pas adapté, dès lors qu'ils n'ont jamais rencontré d'inondation.

'

Les intimés répliquent que la clause exonératoire de responsabilité des vendeurs ne peut pas s'appliquer, dès lors que M. [F] [Y] a géré durant plusieurs années une entreprise générale du bâtiment et s'est comporté en maître d''uvre lors de la construction de la maison'; que M. [K] [Y] était également professionnel en sa qualité d'administrateur de la société'; qu'ils avaient en outre connaissance des vices.

'

L'expert indique clairement dans son rapport que «'l'expertise n'a pas permis de savoir si M. [Y] avait la connaissance des vices sur la couverture avant la vente de la maison, notamment la connaissance des ruptures de certains tirants des fermettes'», tout en précisant que certains sujets étaient connus ou visibles pendant les travaux de construction de la villa, à savoir':

- «'qu'un tirant de fermette au droit de la cheminée avait été déjà réparé sommairement pendant la construction'»';

- que «'M. [Y] était au courant de l'adaptation (non conforme aux règles de l'art) faite sur les appuis des fermettes dans la zone centrale de la maison, suite à une non-conformité dans l'implantation d'un mur'», ajoutant que «'rien ne prouve que cette adaptation soit à l'origine de la rupture partielle des fermettes et/ou déchaussement des connecteurs'».



M. [F] [Y] a été le président de la société anonyme [Y] Constructions de 1979 à 1995, société dont l'activité était «'tous travaux d'entreprise générale de bâtiment et tous travaux immobiliers annexes, tous travaux d'entretien et de rénovation'».



Il était retraité lorsqu'il a fait construire la maison entre 2002 et 2005. 



M. [P], gérant de la société de maçonnerie [P] Frères, a attesté le 12 juillet 2022 avoir été engagé par M. [Y] [F] pour réaliser la construction de sa villa, celui-ci s'étant «'réservé la mission de maître d''uvre et maître d'ouvrage de sa maison'». Il a précisé que M. [Y] «'logeait sur place dans la première partie qui a été édifiée sur le même terrain le temps de la réalisation des travaux pour superviser la tâche des maçons'».



Lors des opérations d'expertise, M. [Y] a expliqué que le mur le long de la terrasse avait été construit 30 centimètres à l'intérieur, qu'il avait été démoli et reconstruit 30 centimètres plus loin et que la charpente avait été rallongée dans cette zone (au droit de la cuisine et une partie de la zone nuit).



L'expert a fait intervenir M. [P] aux opérations d'expertise lors de l'accédit n°4 en qualité de sachant, ayant eu la charge du gros 'uvre et de la charpente de la villa. Celui-ci a indiqué être intervenu dans le cadre d'un marché de travaux et non d'un contrat de construction de maison individuelle, pour le compte de M. [Y], «'qui était souvent présent sur le chantier et donnait des directives, car il y avait d'autres sociétés intervenantes sur le projet'». Selon lui, M. [Y] était maître d''uvre de la villa. Il a indiqué ne pas se souvenir avoir fait de modification ou de réparation de la charpente, celle-ci ayant été posée conformément aux plans remis par le fabricant.

'

L'expert a examiné la charpente et constaté qu'elle présentait de «'très nombreuses non-conformités par rapport aux règles élémentaires et aux dispositions constructives d'une charpente avec des fermettes'», que «'la réparation très sommaire faite en phase de travaux probablement sans aucun calcul et/ou réflexion d'ingénierie est un signe avant-coureur des problèmes, mais un défaut sur une seule fermette ne peut pas conduire à une déstabilisation de l'ensemble de la charpente'», et que «'l'absence de barres de contreventement et d'anti-flambement sont à l'origine des ruptures et/ou déchaussement du connecteur suite à la déformation horizontale des fermettes en cascade'».

'

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'une des malfaçons dont est affectée la charpente était connue de M. [F] [Y], mais n'est pas à l'origine de l'affaissement de la toiture.



Il avait la qualité de professionnel du bâtiment, et ses développements sur le code NAF de sa société sont inopérants dès lors que celle-ci était une entreprise générale du bâtiment selon son extrait Kbis, mais il était retraité depuis sept ans lors de la construction de la maison.



Bien que M. [P] affirme qu'il a assuré la surveillance du chantier et fait office de maître d''uvre, c'est lui qui a posé la charpente et est en tant que tel responsable de ses défauts majeurs, même si sa responsabilité celle-ci ne peut plus être recherchée, de sorte qu'il existe manifestement un conflit d'intérêts entre eux. 

'

Cependant, l'expert relève qu'un professionnel du bâtiment aurait dû voir «'l'absence presque totale des contreventements et des barres anti-flambement (77% en moins que ce qui est préconisé par le DTU), «'car c'est un sujet basique pour un homme de l'art'». Il ajoute que «'les combles sont équipés d'un passage piéton fait avec des planches'» et s'étonne «'qu'aucune visite ou observation n'ait été faite sur cette charpente entre 2005 et octobre 2019'» alors que «'les ruptures des fermettes et les désordres sur les connecteurs sont nettement visibles dès l'entrée dans les combles par la trappe à côté du garage'». 



Il s'étonne enfin que «'la documentation technique transmise aux acquéreurs est volumineuse, mais pas un seul élément sur la structure de la villa, ni sur la charpente'».

'

Ainsi, il ressort de ces constatations que même si M. [Y] n'a pas réalisé le suivi du chantier en qualité de maître d''uvre, il a nécessairement eu connaissance des graves défauts affectant la charpente en sa qualité de professionnel du bâtiment, que ce soit lors de la construction de la maison ou ensuite, au cours de son occupation des lieux.

'

Quant à l'inondation du sous-sol, l'expert relève qu'un puisard improvisé dans le vide sanitaire et un terrassement le long du mur de ce vide sanitaire ont été réalisé dans un second temps, après la construction, «'dans le but de drainer mieux l'eau à l'arrière du mur'», qu'«'en conséquence, la présence d'eau dans le vide sanitaire était connue'» et qu'il «'serait étonnant que ces inondations interviennent seulement après la vente'» alors que le bien est situé dans une région pluvieuse soumise aux épisodes cévenols.

'

Il est ainsi avéré que M. [F] [Y] avait connaissance du risque d'inondation de la cave et de l'insuffisance du système de pompe de relevage mis en place pour y pallier. 

'

Par conséquent, la clause exonératoire de garantie doit être écartée, et le jugement est confirmé de ce chef.

'

Quant à M. [K] [Y], le simple fait qu'il a été administrateur de la société [Y] Constructions ne lui confère pas la qualité de professionnel de la construction, ce d'autant qu'il rapporte la preuve qu'il était fonctionnaire d'Etat de 1979 à 2018, qu'il ne résidait pas dans le bien vendu, dont il n'était nu-propriétaire que pour partir, et les acquéreurs ne rapportent pas la preuve, et n'allèguent d'ailleurs même pas, qu'il avait connaissance des vices allégués. 

'

La clause exonératoire de garantie doit donc s'appliquer en ce qui le concerne, et les intimés sont déboutés de l'ensemble de leurs demandes formées à son encontre, par voie d'infirmation du jugement.

'

Sur les demandes indemnitaires

'

Le tribunal a fait droit aux demandes relatives à la prise en charge des travaux de réfection de la toiture et de mise en conformité du sous-sol, à la prise en charge des frais d'assurance dommage-ouvrage, des frais de déménagement et en réparation de leur préjudice de jouissance mais a écarté la demande de prise en charge de la réfection des plâtreries et des frais de relogement, considérant pour les premiers qu'ils ne relevaient pas d'un vice caché et pour les seconds qu'ils ne différaient pas des frais de déménagement.

'

Les appelants soutiennent qu'il n'est pas démontré que la nécessité de refaire les cloisons en plâtre du sous-sol serait en lien avec le vice caché retenu'; 

que la présence d'étais dans le salon n'empêche pas son usage'et que toutes les autres pièces peuvent être utilisées sans restriction'; 

que le préjudice moral allégué n'est pas justifié, des mesures ayant été prises pour mettre fin au risque d'effondrement, et le système de pompe de relevage étant fonctionnel'; 

que les frais de relogement sont injustifiés dès lors que la propriété comprend deux gîtes dans lesquels les intimés peuvent s'installer durant les travaux.

'

Les intimés répliquent que leur préjudice de jouissance est important dès lors que depuis l'installation des étais, ils ne peuvent plus utiliser leur séjour'et doivent rester en permanence chez eux pour veiller à ce que le drain ne déborde pas'; que leur préjudice moral est constitué par le litige les opposant aux vendeurs qui les ont manifestement trompés'; qu'ils vont devoir se reloger, ne pouvant rester sur place durant la durée des travaux et ne pouvant occuper les gîtes, ce qui les priverait de revenus locatifs.

'

Aux termes de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

'

Il est rappelé que le vendeur professionnel ou qui connaissait les vices de la chose est tenu de réparer l'intégralité du préjudice provoqué par le vice affectant la chose vendue et que l'action indemnitaire peut être engagée de manière autonome, sans être subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire.

'

Sur la reprise de la charpente

'

L'expert indique dans son rapport que «'compte-tenu de l'importance des désordres, il paraît très difficile de renforcer les fermettes industrielles et de trouver une entreprise acceptant de le faire avec une garantie décennale'».

'

C'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le tribunal a évalué ce poste de préjudice à la somme de 70'861,39 euros, et le jugement est confirmé.

'

Sur le remède aux inondations du sous-sol

'

Le premier juge a évalué ce poste de préjudice, conformément au rapport d'expertise, à la somme de 9 839 euros, non contestée par les appelants.

'

Il ressort des développements qui précèdent que l'humidité affectant les plâtreries n'est pas un vice caché et est sans lien établi avec les désordres affectant la pompe.

'

Par conséquent, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation des travaux de réfection des faux-plafonds.

'

Sur le coût de l'assurance dommage-ouvrage

'

Le premier juge a retenu ce poste de préjudice, bien que non évoqué par l'expert et non justifié par les pièces du dossier, au motif qu'il s'agit d'une assurance obligatoire qui devra être souscrite pour procéder aux travaux réparatoires.

'

Les appelants n'articulent aucun moyen au soutien de leur demande d'infirmation à ce titre, le jugement est donc confirmé.

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Sur les frais de déménagement

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L'expert indique que les acquéreurs vivent dans une villa avec des étais dans le salon, que la réfection inévitable de la couverture va les contraindre à déménager en phase de travaux.

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Ce poste de préjudice n'est pas contesté par les appelants qui ici encore, sollicitent l'infirmation du jugement sans faire valoir de moyen au soutien de leur demande. Le jugement est donc confirmé.



Sur les frais de relogement

'

Si les acquéreurs sont contraints de déménager durant la phase de travaux, ils vont tre contraints de se reloger durant ces travaux, dans un logement équivalent.

'

L'expert a évalué la valeur locative du bien à 1 600 euros par mois et il est donc fait droit à la demande d'indemnisation à hauteur de 3 200 euros, soit deux mois de frais de relogement, par voie d'infirmation du jugement sur ce point.

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Sur le préjudice de jouissance

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Aux termes du rapport d'expertise, les acquéreurs vivent dans une maison où la pièce principale de 55 m², soit environ 32% de la surface totale du bien, est encombrée et entravée par des étais de chantier, mis en place pour sécuriser l'immeuble.

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Quant au vice affectant le système de relevage, il engendre pour les acquéreurs la nécessité d'être constamment présents pour surveiller le pompage dès l'arrivée d'un épisode pluvieux.

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Le fait que la villa comporte des parties extérieures dont un jardin de 4 000 m² et une piscine couverte est sans incidence sur le fait que les intimés ne peuvent se servir de la pièce à vivre.

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Eu égard à la valeur locative fixée à 1 600 euros par mois, le préjudice de jouissance peut être évalué à 40%, soit 640 euros par mois, à compter du 16 mars 2021 jusqu'à la date du complet paiement des sommes dues par M. [F] [Y] au titre des travaux réparatoires.

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Le jugement est donc infirmé de ce chef.

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Sur le préjudice moral

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L'expert retient que les acquéreurs vivent depuis 2019 dans un stress permanent compte-tenu des circonstances, à savoir le risque d'effondrement de la toiture et d'inondation en période pluvieuse.

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Si des mesures ont été prises pour éviter cet effondrement, il n'en demeure pas moins que cette situation est anormale et génératrice d'angoisse. Quant au système de pompage existant, il est insuffisant et il ressort du rapport que les acquéreurs ont été inondés une nouvelle fois pendant le délai des opérations d'expertise.

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Par conséquent, leur préjudice moral est établi et a été justement apprécié à 10 000 euros par le tribunal dont le jugement est confirmé.

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Sur les autres demandes

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Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, mais uniquement en ce qu'il condamne M. [F] [Y] à ce titre.

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M. [F] [Y], qui succombe, est condamné aux dépens de la procédure d'appel.

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Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais engagés en appel et non compris dans les dépens. M. [F] [Y] est condamné à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Aucune considération d'équité ne justifie qu'il soit fait application de ces dispositions au profit de M. [K] [Y]. 

'

PAR CES MOTIFS':

'

La cour,

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Confirme le jugement rendu le 30 avril 2024 par le tribunal judiciaire d'Alès, sauf en ce qu'il':

- a condamné in solidum M. [F] [Y] et M. [K] [Y] 

- a rejeté la demande au titre des frais de relogement

- a condamné in solidum M. [F] [Y] et M. [K] [Y] à payer à M. [T] [I] et M. [A] [X] la somme de 960 euros par mois à compter du 16 mars 2021 au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire jusqu'au complet paiement des sommes de 70'861,39 euros et' 9 839 euros avec intérêts,

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Statuant à nouveau des chefs infirmés,

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Déboute M. [T] [I] et M. [A] [X] de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de M. [K] [Y],

'

Condamne M. [F] [Y] à payer à M. [T] [I] et M. [A] [X] les sommes de 

- 3 200 euros au titre des frais de relogement,

' - 640 euros par mois à compter du 16 mars 2021 au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire jusqu'au complet paiement des sommes de 70'861,39 euros et 9839 euros ;

'

Y ajoutant,

'

Condamne M. [F] [Y] aux dépens de la procédure d'appel,

'

Condamne M. [F] [Y] à payer à M. [T] [I] et M. [A] [X] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

'

Déboute M. [K] [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,