Tribunal Judiciaire · Chambre 29 / Proxi fond — 14 avril 2026

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ 
DE SAINT OUEN
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REFERENCES : N° RG 25/14055 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4MFC

Minute : 2026/





S.D.C. NEODECO BATIMENT 3 [Adresse 2]
Représentant : Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0070
 
C/


Madame [L] [T]
Monsieur [D] [T]


Copie exécutoire : 
Maître François de LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX

Copie certifiée conforme :
Madame [L] [T]
Monsieur [D] [T]

Le 14 avril 2026


JUGEMENT



Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 14 avril 2026 ;

Sous la présidence de Madame Marie-Hélène PENOT, juge de ce tribunal assistée de Sarah-Lisa GILBERT, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 février 2026 le jugement suivant a été rendu :


ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. NEODECO BATIMENT 3 
[Adresse 2]
Ayant pour syndic la SAS CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER CONSEIL - NEOSYNDIC SAS [Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Maître François de LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS




ET DÉFENDEURS :

Madame [L] [T]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [T]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
non comparant, ni représenté









EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] sont propriétaires des lots n°9029 et 9083 dans l'immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes extrajudiciaires délivrés le 19 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (ci-après : le syndicat des copropriétaires), représenté par la société NEOSYNDIC, syndic en exercice, a assigné Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen, aux fins de voir :
– condamner solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] au paiement de la somme de 2387,89 au titre des charges de copropriété impayées du 1er novembre 2023 au 20 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 ;
– condamner solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] au paiement de la somme de 1990,48 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 ;
– ordonner la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
– condamner solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] au paiement de la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts ;
– condamner solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer de 160,63 euros ;
– condamner solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] au paiement de la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles.

A l'audience du 10 février 2026, le syndicat des copropriétaires se réfère oralement aux prétentions et moyens développés dans ses conclusions visées à l'audience, portant à 705,96 euros le montant de sa demande en paiement formulée au titre des charges de copropriété et maintenant le surplus des prétentions mentionnées dans l'assignation.

Au soutien de ses demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les charges de copropriété dues par Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] ne sont pas régulièrement payées. Il ajoute que ces impayés génèrent des difficultés de trésorerie et de gestion.

Bien que régulièrement assignés par actes délivrés selon les formes de l'article 655 du code de procédure civile, Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] ne se sont pas présentés, ne se sont pas fait représenter à l'audience, ni ne se sont manifestés pour demander un renvoi ou des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.




1) Sur les demandes principales

Sur les demandes formées au titre des charges de copropriété

L'article 68 du code de procédure civile dispose que les demandes incidentes sont formées à l'encontre des parties à l'instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense, et qu'elles sont faites à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. En appel, elles le sont par voie d'assignation.

L'article 818 du même code dispose que la demande en justice est formée soit par une assignation soit par une requête remise ou adressée conjointement par les parties.

Aux termes de l’article 16 du même code, « le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ».

En l'espèce, la partie demanderesse a soutenu oralement des prétentions distinctes de celles portées à la connaissance des parties défenderesses par la délivrance de l'assignation, en ce qu'elle a sollicité leur condamnation solidaire au paiement de charges de copropriété arrêtées au 3 février 2026, correspondant à l'appel de charges du 1er trimestre 2026, alors que l'assignation se référait à la somme de 2387,89 euros arrêtée au 20 octobre 2025.

Interrogée à l'audience sur la communication de ses demandes actualisées aux parties défenderesses, elle a indiqué ne pas y avoir procédé par voie de signification mais les avoir transmises à Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] par courrier recommandé.

En conséquence, la demande de condamnation portant sur les charges exigibles postérieurement au 21 octobre 2025 est irrecevable.

Il ressort en outre du décompte actualisé au 3 février 2026 que la somme de 2387,89 euros, a été réglée le 15 novembre 2025, apurant l'arriéré de charges arrêté au 20 octobre 2025. La demande à ce titre sera en conséquence rejetée.

Sur la demande formée au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, il ressort des pièces produites, notamment du relevé de propriété, des procès-verbaux d'assemblée générale, des appels de fond et des décomptes des 20 octobre 2025 et 3 février 2026 que Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] étaient, jusqu'au 15 novembre 2025, débiteurs de charges de copropriété acquittées à cette date.

La partie demanderesse sollicite le paiement de la somme de 1990,48 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance envers Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T].

Elle produit un commandement de payer délivré par acte extrajudiciaire. Elle produit en outre un courrier de mise en demeure et une relance, sans que leur envoi par courrier recommandé ne soit justifié.

S'agissant du surplus des sommes portées au débit du compte copropriétaire, les honoraires de transmission du dossier à l'auxiliaire de justice et à l'avocat ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-14 précité ; ils font partie des diligences ordinaires du syndic demeurant à la charge de l'ensemble des copropriétaires sauf à justifier de diligences particulières, ce qui n'est en l'espèce ni justifié ni même allégué.

Par ailleurs, les sommes facturées au syndicat des copropriétaires par son conseil au titre de la procédure en recouvrement ne constituent pas des frais nécessaires et relèvent des frais irrépétibles dont une indemnisation est au demeurant sollicitée au visa de l'article 700 du code de procédure civile.

Au regard de ces éléments, le montant des frais de recouvrement nécessaires s'élève à 120 euros.

Enfin, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété incluant une clause de solidarité.

En conséquence, Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 120 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date de délivrance du commandement de payer.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, aucun élément n'établit la mauvaise foi de Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T], lesquels ont réglé l'intégralité des charges de copropriété réclamées plus d'un mois avant l'introduction de l'instance. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la réalité du préjudice qu'il affirme avoir supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront solidairement la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, excluant le coût du commandement de payer qui n'entretient pas de lien nécessaire avec la présente instance et le coût des courriers recommandés adressés par l'avocat du syndicat des copropriétaires.

Tenus aux dépens, les défendeurs seront solidairement condamnés au paiement d'une indemnité que des considérations d'équité -tirées de l'absence de charges stricto sensu dues au jour de l'introduction de l'instance et de l'absence de tentative de règlement extrajudiciaire préalable- imposent de limiter à 400 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement prononcé par défaut et en dernier ressort,

DECLARE irrecevable la demande en paiement portant sur les charges de copropriété exigibles du 21 octobre 2025 au 3 février 2026 ;

REJETTE la demande en paiement portant sur les charges de copropriété exigibles du 1er novembre 2023 au 20 octobre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] -représenté par son syndic la société NEOSYNDIC- la somme de cent-vingt euros (120 euros) au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société NEOSYNDIC, la somme de quatre cents euros (400 euros) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
 
Le greffier, Le président.

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/14055 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4MFC

DÉCISION EN DATE DU : 14 Avril 2026


AFFAIRE :

S.D.C. NEODECO BATIMENT 3 [Adresse 2]
Représentant : Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0070


C/

Madame [L] [T]
Monsieur [D] [T]
 



EN CONSÉQUENCE


la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire


P/le directeur des services de greffe judiciaires