Tribunal Judiciaire · Chambre 29 / Proxi fond — 14 avril 2026

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ 
DE SAINT OUEN
[Adresse 1]
[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/07816 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3SPO

Minute : 2026/ 


S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 2] ET 6 QUAI DU MOULIN A [Localité 2]
Représentant : Me Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364
 

C/


Madame [C] [X]
Représentant : Me Billel ZEKRI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 282
Madame [V] [X]
Représentant : Me Billel ZEKRI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 282



Copie exécutoire : 
Me Marc HOFFMANN

Copie certifiée conforme :
Me Billel ZEKRI

Le 14 avril 2026


JUGEMENT



Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 14 avril 2026;

Sous la présidence de Madame Marie-Hélène PENOT, juge de ce tribunal assistée de Sarah-Lisa GILBERT, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 février 2026 le jugement suivant a été rendu :


ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 2] ET [Adresse 3]
Représenté par son syndic la société A L’UNISSON, SAS
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée à l’audience du 10 février 2026
Ayant pour conseil Me Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS




ET DÉFENDERESSES :

Madame [C] [X]
6 quai du Moulin
93450 L’ ILE SAINT DENIS
comparante en personne assistée de Me Billel ZEKRI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [V] [X]
6 quai du Moulin
93450 L’ ILE SAINT DENIS
comparante en personne assistée de Me Billel ZEKRI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS





Page 



EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [W] était propriétaire du lot n°8 dans l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Elle est décédée le 17 mars 2025, laissant pour lui succéder ses deux filles, Madame [C] [X] et Madame [V] [X].

Par actes extrajudiciaires délivrés le 23 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 5] (ci-après : le syndicat des copropriétaires), représenté par la société A L'UNISSON, syndic en exercice, a assigné Madame [C] [X] et Madame [V] [X] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen, aux fins de voir :
condamner in solidum Madame [C] [X] et Madame [V] [X] au paiement de la somme de 5323,15 au titre des charges de copropriété impayées au 28 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation ;condamner in solidum Madame [C] [X] et Madame [V] [X] au paiement de la somme de 1662,20 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;condamner in solidum Madame [C] [X] et Madame [V] [X] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner in solidum Madame [C] [X] et Madame [V] [X] aux dépens ;condamner in solidum Madame [C] [X] et Madame [V] [X] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les charges de copropriété dues par Madame [C] [X] et Madame [V] [X], venant aux droits de Madame [F] [W], ne sont pas régulièrement payées. Il ajoute que ces impayés génèrent des difficultés de trésorerie et de gestion.

A l'audience du 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires se réfère oralement aux prétentions et moyens développés dans son acte introductif d'instance. Il s'oppose à la demande reconventionnelle de délais de paiement.

Présentes et assistées à l'audience, Madame [C] [X] et Madame [V] [X] ne contestent pas le montant de la somme qui leur est réclamée au titre des charges de copropriété et sollicitent des délais de paiement.

Par jugement du 2 décembre 2025, la réouverture des débats a été ordonnée afin de recueillir les observations des parties sur la discordance entre le syndic ayant introduit l'instance au nom du syndicat des copropriétaires et le syndic désigné dans le procès-verbal du 15 mars 2024, soit la société HOMELAND SAS.

Par courriel reçu le 9 février 2026, le syndicat des copropriétaires a communiqué le procès-verbal d'assemblée générale du 19 mars 2025, mentionnant la désignation de la société A L'UNISSON en qualité de syndic.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 10 février 2026, lors de laquelle aucune modification des prétentions n'a été énoncée, les parties défenderesses ayant énoncé verser 500 euros par mois depuis la précédente audience.

La décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales
Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

L'article 10 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de leur utilité à l'égard de chaque lot, de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser une cotisation au fonds travaux, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 14-1 de la même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment :
un relevé de propriété établissant que Madame [F] [W] était propriétaire du lot n°8 de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5], indiquant la répartition des tantièmes (90/3000) ;l'acte de décès de Madame [F] [W] ;un courriel du notaire en charge de la succession de Madame [F] [W], identifiant Mesdames [C] [X] et [V] [X] comme ayants-droits de la défunte ;des appels de fonds ;les procès-verbaux des assemblées générales des 10 avril 2021, 30 mars 2022, 29 mars 2023, 15 mars 2024 ayant approuvé les comptes des années antérieures et le budget prévisionnel afférents à l'exercice courant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;un protocole d'accord signé le 17 janvier 2023 par Madame [F] [W] et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, prévoyant le versement de la somme de 270 euros par mois par la copropriétaire, à compter du 1er février 2023 et jusqu'au 1er septembre 2024, aux fins d'apurement d'une dette arrêtée à 5395,05 euros au 3 janvier 2023.Le décompte inséré dans l'assignation mentionne un solde débiteur de 5323,15 euros au 28 janvier 2025. Il est corroboré par le protocole d'accord signé par Madame [F] [W] le 17 janvier 2023 reconnaissait une dette de 5395,05 euros au 3 janvier 2023.
Toutefois, il comprend plusieurs sommes injustifiées portées au débit du compte copropriétaire les 28 avril 2022 (frais bancaires de 17 euros), 13 avril 2023 (« suivi projet recouvrement moratoire » à hauteur de 322 euros) et 6 octobre 2024 (« suivi projet recouvrement » à hauteur de 261 euros).

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre l'obligation pesant sur Madame [C] [X] et Madame [V] [X] de s'acquitter de la somme de 4723,15 euros au titre des charges et provisions sur charges exigibles au 28 janvier 2025.

Les parties défenderesses justifient de paiements de 500 euros opérés les 2 octobre 2025, 3 novembre 2025, 1er décembre 2025, 1er janvier 2026 et 1er février 2026, ainsi que de règlements de 400 euros réalisés les 20 janvier et 4 février 2026.

Il convient en conséquence de condamner Madame [C] [X] et Madame [V] [X] au paiement de la somme de 1423,15 euros.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil, cette somme emportera intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

L'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible. En application de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle. En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété ou de la réunion des conditions d'application d'un cas de solidarité légale.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'existence d'une clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété. En conséquence, les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l'indivision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, la partie demanderesse sollicite le paiement de la somme de 1662,20 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance envers Madame [C] [X] et Madame [V] [X].

Elle produit deux mises en demeure adressées à Madame [F] [W] par l'avocat du syndicat des copropriétaires les 8 août et 5 décembre 2023 ainsi qu'un courriel de relance du 28 juillet 2023.

Or, le coût des mises en demeure adressées à un copropriétaire débiteur par l'avocat du syndicat des copropriétaires ne relève pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 mais des frais irrépétibles au sens de l'article 700 du code de procédure civile.

La liste de multiples mises en demeure et relance transcrite dans l'assignation du syndicat des copropriétaires n'est étayée par aucune pièce démontrant l'effectivité de ces démarches, ni le caractère postérieur des relances à une mise en demeure.

Enfin, les honoraires de transmission du dossier à l'avocat puis de suivi du dossier ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-14 précité ; ils font partie des diligences ordinaires du syndic demeurant à la charge de l'ensemble des copropriétaires sauf à justifier de diligences particulières, ce qui n'est en l'espèce ni justifié ni même allégué.

En conséquence, la demande formée au titre des frais nécessaires au recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages-intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, aucun élément n'établit la mauvaise foi de Madame [C] [X] et Madame [V] [X], lesquelles ont hérité du lot concerné par la présente procédure quelques mois avant l'introduction de l'instance et justifient avoir formulé des propositions d'apurement échelonné de la dette de leur mère, puis avoir mis en place des versements réguliers dès les jours suivant la première audience. Par ailleurs, les décomptes versés aux débats établissent que des paiements réguliers ont été opérés par le père des défenderesses, démontrant les efforts entrepris par les occupants du lot pour désintéresser le syndicat des copropriétaires. Enfin, ce dernier ne démontre pas la réalité du préjudice qu'il affirme avoir supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, compte tenu du contexte exposé par Madame [C] [X] et Madame [V] [X] à l’audience, de leur situation financière dûment justifiée et des versements réguliers opérés en cours d'instance, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon des modalités fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnées aux dépens, les parties défenderesses seront tenues au paiement d'une indemnité que des considérations d'équité -tenant à la modicité de leurs ressources et aux efforts entrepris pour apurer la dette, dès avant l'introduction de l'instance- imposent de limiter à 300 euros.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE, chacune à proportion de ses parts divises, Madame [C] [X] et Madame [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] -représenté par son syndic la société A L'UNISSON- la somme de mille quatre cent vingt-trois euros et quinze centimes (1423,15 euros) au titre des charges et provisions impayées au 28 janvier 2025, incluant l'appel provisionnel du premier trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] au titre des frais de recouvrement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] ;
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Madame [C] [X] et Madame [V] [X] à s’acquitter des sommes susvisées en trois (3) mensualités, soit deux (2) mensualités égales et consécutives de cinq cents euros (500 euros) suivies d'une mensualité du solde de la dette, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE conjointement Madame [C] [X] et Madame [V] [X] aux dépens ;

CONDAMNE conjointement Madame [C] [X] et Madame [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société A L'UNISSON, la somme de trois cents euros (300 euros) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
 
Le greffier,                                                                                        Le président.


REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/07816 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3SPO

DÉCISION EN DATE DU : 14 Avril 2026


AFFAIRE :

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 2] ET [Adresse 3]
Représentant : Me Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364


C/

Madame [C] [X]
Représentant : Me Billel ZEKRI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 282
Madame [V] [X]
Représentant : Me Billel ZEKRI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 282
 



EN CONSÉQUENCE


la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire


P/le directeur des services de greffe judiciaires