Tribunal Judiciaire · JCP — 13 avril 2026

DÉCISION DU : 13 Avril 2026
DOSSIER : N° RG 25/00444 - N° Portalis DB3A-W-B7J-EHQJ
NAC : 5AA
AFFAIRE : [E] [S] C/ [H] [D]
MINUTE N° : 26/ 

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Mme CABANES,

GREFFIER lors des débats : M.CHAUVIER, et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffière 

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [S]
né le 07 Juin 1978 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
non comparant


DEFENDEUR

Monsieur [H] [D]
né le 09 Novembre 1985 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant



Débats tenus à l'audience du : 16 Février 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 13 Avril 2026


Le 13 Avril 2026
ccc délivrées aux parties
cccrfe délivrée à Me 

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 7 juin 2024, M. [E] [S] a donné à bail à M. [H] [D] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 330 €, provision sur charges comprise.
Le loyer actuel s'élève à la somme de 334,55 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [S] a adressé à M. [D] de nombreuses relances, et 17 mises en demeure entre le 22 février 2025 et le 15 janvier 2026.

Puis, par acte du 24 juillet 2025, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le jour-même, cet acte a été notifié à la CCAPEX.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, M. [E] [S] a ensuite fait assigner en référé M. [H] [D] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi, aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 16 février 2026, M. [E] [S] sollicite du Juge de :

- Constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,
- Ordonner l’expulsion de M. [H] [D], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- Condamner M. [H] [D] à lui payer la somme provisionnelle de 4 230,49 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus (décompte actualisé au 23/01/2026),
- Le condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective des lieux, et avec intérêts de droit,
- Le condamner à lui payer la somme de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Le condamner au paiement des dépens de l'instance.

M. [E] [S] maintient l'ensemble de ses demandes, mais précise ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement.

En défense, M. [H] [D] sollicite du Juge de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement. Il propose de régler la somme de 100 euros par mois jusqu'à apurement de la dette.
Il ne conteste pas le montant de la dette, mais l'état du logement, sans pour autant former de demande liée à cette affirmation.
Il déclare avoir subi une perte d'emploi et un arrêt maladie l'ayant mis en difficultés sur le plan financier.
Il s'engage à quitter le logement à la fin du mois de février 2026, et demande au Juge de débouter le bailleur de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

La décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 2 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables. 

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire 
Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf autre délai prévu par les parties.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 7 juin 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant explicitement un délai de deux mois pour régularisation de la dette.
Ce délai s'impose donc aux parties.

Or, un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 24 juillet 2025.
Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois.

Le contrat de bail a donc pris fin le 25 septembre 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

II. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

De plus, en application des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales. L'une d'elles est celle de payer le loyer aux termes convenus.

En l'espèce, M. [S] produit un décompte actualisé au 23 janvier 2026, présentant un solde de la dette d'un montant de 4 230,49 €.


M. [D] ne conteste pas le montant de la dette et ne justifie pas s'en être libéré.

En conséquence, M. [H] [D] sera condamné à payer à M. [E] [S] la somme de 4 230,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 23 janvier 2026, à titre provisionnel.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

En l'espèce, M. [H] [D] sollicite des délais de paiement, proposant de régler des échéances mensuelles d'un montant de 100 € par mois jusqu'à apurement de la dette.

M. [S] ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement.

Néanmoins, force est de constater que la proposition de M. [D] ne permet pas un règlement total de la dette dans les délais maximaux prévus par la loi, puisque le montant dû à ce jour s'élève à 4 230,49 €.

Par ailleurs, M. [D] ne justifie ni d'une reprise du paiement du loyer courant au jour de l'audience, ni de sa capacité à rembourser selon les modalités proposées.

En conséquence, sa demande en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire ne pourra qu'être rejetée.

Dès lors, faute de départ volontaire dès signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [H] [D], ainsi que de tout occupant de son chef, sera ordonnée, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier.

M. [H] [D] sera en outre condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, et assortie des intérêts de droit.

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens 
Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [H] [D] sera condamné au paiement des dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles 
En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il n'est pas justifié de frais autres que ceux inclus dans les dépens (actes de commandement de payer, d'assignation, de notification à la CCAPEX), de sorte que la demande formée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire 
En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 7 juin 2024 entre d'une part M. [E] [S], et d'autre part M. [H] [D], portant sur un logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 septembre 2025,

DÉBOUTONS M. [H] [D] de ses demandes en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire,

DISONS qu’à défaut pour M. [H] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [E] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

CONDAMNONS M. [H] [D] à payer à M. [E] [S], à titre provisionnel, la somme de 4 230,49 € (quatre-mille-deux-cent-trente euros et quarante-neuf centimes), selon décompte arrêté au 23 janvier 2026,

CONDAMNONS M. [H] [D] à payer à M. [E] [S] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 25 septembre 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux,

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

DÉBOUTONS M. [E] [S] de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [H] [D] au paiement des dépens de l'instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIÈRE LA JUGE