TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 23/10589 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XXN6
JUGEMENT DU 08 AVRIL 2026
DEMANDEUR :
M. [U] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Manon LEULIET, avocat au barreau de DOUAI
DÉFENDERESSES :
S.N.C. MARIGNAN RESIDENCE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Charles-antoine PAGE, avocat au barreau de LILLE
S.A.S. OMNIUM FINANCE
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Philippe SELOSSE, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Ghislaine CAVAILLES,
Assesseur: Leslie JODEAU
Assesseur: Sophie DUGOUJON
Greffier lors de l’audience : Yacine BAHEDDI
Greffier lors du délibéré: Margaux PRUVOST
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 Mars 2025 ;
A l’audience publique du 06 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 08 Avril 2026.
Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte
au tribunal dans son délibéré.
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 08 Avril 2026, et signé par Ghislaine CAVAILLES, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.
Par acte authentique du 15 juin 2010, la SNC Marignan résidences a vendu à M. [U] [H], en l’état futur d’achèvement, les lots 210 (un appartement T2), 489 (un emplacement de stationnement) et 492 (un emplacement de stationnement) dans un ensemble immobilier nommé [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété et situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un prix de 146 340 euros.
Les lots ont été loués pendant plusieurs années puis M. [H] a souhaité les revendre.
Par acte d’huissier des 2 et 5 octobre 2020, M. [H] a fait assigner les société Marignan résidences et Omnium finance devant le tribunal de grande judiciaire de Lille afin de réclamer l’indemnisation de la perte d’une chance de contracter dans des conditions plus avantageuses.
Par ordonnance du 11 mars 2021, le juge de la mise en état a :
- Rejeté les fins de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir par M. [H] à l'encontre des sociétés Omnium finance et [Adresse 6] ;
- Déclaré l'action de M. [H], tant à l'égard de la société Omnium finance qu'à celui de la société Marignan résidences prescrite ;
- Déclaré les demandes de M., tant à l'égard de la société Omnium finance qu'à celui de la société Marignan résidences, irrecevables ;
- Dit que l’incident metait fin à l'instance ;
- Dit n'y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné M. [H] à supporter les dépens de l'instance.
Sur appel de M. [H] la cour d’appel de [Localité 5] a, par arrêt du 3 mars 2022 :
- Infirmé l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt à agir par M. [H] à l’encontre des sociétés Omnium Finance et Marignan Résidences ;
Statuant à nouveau,
- Déclaré l’action de M. [H] tant à l’encontre de la société Omnium Finance qu’à celui de la société Marignan Résidences recevable comme n’étant pas prescrite ;
- Déclaré les demandes de M. [H] tant à l’encontre de la société Omnium Finance qu’à celui de la société Marignan Résidences recevables ;
- Condamné la société Omnium Finance aux entiers dépens ;
- Condamné la société Omnium Finance à verser à M. [H] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La Cour de cassation a, par arrêt du 13 juillet 2023, rejeté les pourvois formés par les sociétés Marignan Résidences et Omnium Finance.
Dans l’intervalle, M. [H] a revendu ses lots le 8 juillet 2022 au prix de 107 000 euros.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, M. [H] demande au tribunal de :
Vu les articles 1641 et suivants du code civil,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
- Déclarer que les sociétés Marignan Résidences et Omnium Finance sont tenues de la garantie de valeur présente dans les documents contractuels ;
- Déclarer que les sociétés Marignan Résidences et Omnium Finance ont manqué à l’obligation d’information et de loyauté en dissimulant la réalité du marché immobilier local et la présence de logement sociaux dans la résidence, et en surestimant l’appartement vendu, l’empêchant de bénéficier d’un programme rentable dans le cadre de la loi Scellier ;
- Condamner les sociétés Marignan Résidences et Omnium Finance à lui payer les sommes de :
- 46 840 euros correspondant à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, à la perte de chance de pouvoir vendre son bien au prix acheté et à la perte de valeur de son bien lui-même,
- 2 000 euros en réparation du préjudice moral subi,
- 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner les sociétés Marignan Résidences et Omnium Finance aux dépens.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2024, la société Marignan résidences demande au tibunal de :
Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu les articles 1641 et suivants du code civil,
Vu les articles 1116, 1134, 1147 et 1964 du code civil, dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, portant réforme du droit des contrats,
Vu l’article 1112-1, 1130, 1137, 1353 et 2274 du code civil,
Vu l’article L. 261-15 et les artilces R. 261-25 du code de la construction et de l'habitation,
- La recevoir en ses demandes, fins et prétentions et la déclarer bien fondée ;
- Juger que la brochure publicitaire n’a pas de valeur contractuelle ;
- Juger qu’elle n’est pas débitrice de la garantie de valeur ;
- Juger qu’elle n’a commis aucune faute ;
- Débouter M. [H] de l’ensemble des demandes formulées à son égard ;
- Ecarter l’exécution provisoire des chefs de demandes de M. [H] ;
- Condamner M. [H] à lui verser une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, la société Omnium finance demande au tribunal de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
Vu les articles 1130, 1132, 1231-1 du code civil,
Vu l’article L.121-3 du code de la consommation,
- Débouter M. [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre comme infondées et injustifiées ;
- Condamner M. [H] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’instance.
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la garantie de valeur :
M. [H] se prévaut d’une mention au bas de la page 9 du document publicitaire de la [Adresse 7]. La brochure compte 9 pages de présentation du projet puis les plans des quatre bâtiments et de certains des appartements. Dans ce document, le gestionnaire est identifié en page 2 comme Omnium gestion et ses missions sont décrites en page 3.
Cette page 9, intitulée “prestations complémentaires” est explicitement dédiée aux assurances complémentaires que le gestionnaire peut offrir à l’investisseur contre plusieurs type de risques :
- loyers impayés,
- dégradations,
- absence de locataire,
- protection juridique,
- garantie de valeur.
La garantie de valeur est synthétisée comme suit :
“ ° Durée de 10 ans
° Évènements tels que le décès, l’invalidité, le divorce…
° Prise en charge de la différence entre le prix de revente net et le prix de revient à concurrence de 20% du prix de revient avec un plafond de 31 000 euros”
Il n’existe pas d’équivoque à la lecture de ce document, cette page est dédiée à une assurance susceptible d’être souscrite, ou non, et pas à un engagement pris par le vendeur et / ou le commercialisateur. Elle n’est pas susceptible d’être rattachée à une présentation du marché de l’immobilier à [Localité 4] et elle n’affirme pas que la valeur vénale des lots sera conservée pendant 10 ans.
Or présentement M. [H] ne prétend pas obtenir l’exécution une garantie d’assurance par une société d’assurance.
Même lue en considération des pages qui la précèdent et des pages qui la suivent, la confusion n’est pas possible.
Le tribunal a cherché en vain où, dans cette brochure voire dans l’ensemble des pièces du demandeur, il était affirmé :
“ la résidence « [Adresse 4] » offre aux investisseurs l’opportunité d’un placement idéal, sûr, rentable à court terme, gage d’un niveau de défiscalisation performant tout en constituant un patrimoine immobilier pérenne.”
A supposer que cette mention y figure, il s’agirait d’une présentation flatteuse du projet mais exprimée dans des termes génériques n’exprimant pas que le vendeur et / ou le commercialisateur s’engagent sur un maintien durable de la valeur vénale des lots de la résidence.
La demande formée sur ce fondement doit être rejetée tant à l’égard de la société Omnium finance qu'à celui de la société Marignan résidences.
Sur l’obligation d’information et de loyauté :
A défaut de précision dans les motifs et malgré la persistance au dispositif du visa erroné de l’article 1641, déjà débattue devant le juge de la mise en état puis devant la cour d’appel, il doit être considéré qu’elle repose implicitement sur les articles 1104 et 1112-1 du code civil :
“ Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public.”
“ [Localité 6] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.”
En premier lieu, la société Ominum finance n’est certes pas le gestionnaire identifié comme Omnium gestion dans la brochure. Toutefois, il doit être rappelé que la mention Ominum finance figure de manière bien visible à toutes les pages tandis que la précision que le gestionnaire est Omnium gestion ne se trouve qu’en page 2. Il n’est jamais précisé la forme sociale, le numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. De plus, les deux entités ont le même logo. Une partie de la dénomination est commune. Il n’est donc pas clair qu’il s’agirait de plusieurs personnes morales plutôt qu’une seule ayant un pôle des produits immobiliers au sein duquel se trouve un service de gestion.
Il en résulte que loin d’être étrangère au litige, la société Omium finance a entretenu la confusion et qu’elle doit être considérée, à l’égard de M. [H], comme le commercialisateur.
Le tribunal relève au surplus qu’en première page de ses conclusions la société qui se présente comme “Omnium finance devenue Finnzle groupe” SAS, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulouse sous le numéro 482 724 812 déclare avoir une activité de holding.
Toutefois, elle prétend établir cette situation en présentant d’un extrait du registre du commerce et des sociétés de Toulouse (PC Omnium 1) relatif à une SAS dont la dénomination sociale est “Omnium conseil”, dont le numéro d’immatriculation est 384 850 095, qui exploite une activité de commercialisation et transaction de biens immobiliers dont “Groupe Omnium finance pôle produits immobiliers” est une enseigne, un nom commercial.
Alors qu’elle a déjà soutenu devant le juge de la mise en état puis la cour d’appel être étrangère au litige, cette situation de confusion, dans le cadre même de l’instance, est à la fois grave et persistante.
Les demandes formées contre elles ne seront donc pas rejetées pour ce motif.
La société Marignan résidences était certes le vendeur d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement mais également un des “partenaires” de l’opération présentée à M. [H] dans la brochure. Elle ne prétend pas avoir été dépourvue de tout lien avec la société chargée de commercialiser les lots.
Elle était donc tenue, envers M. [H], d'un devoir d'information sur les risques de l'opération d'investissement proposée, tout comme le commercialisateur Omnium.
S’agissant d’un investissement immobilier destiné à permettre une défiscalisation en loi Scellier, l’opération impliquait la livraison d’un bien conforme à celui promis, susceptible d’être mis en location dans les conditions de cette loi pendant 9 ans et d’ouvrir droit aux avantages fiscaux.
Il est constant que le bien a été livré, qu’il a été loué sans carence locative pendant 9 ans et qu’il a permis la défiscalisation attendue.
Ceci étant, M. [H] soutient que la surévaluation du prix d’achat (146 300 euros pour des lots revendus 107 000 euros ou plus précisément 99 500 euros net vendeur pour tenir compte des honoraires de l’agent immobilier, 10 ans plus tard) lui a fait perdre l’intégralité de l’avantage fiscal qu’il évalue, dans sa pièce 30, à la somme globale de 37 341 euros.
C’est à juste titre qu’il soutient que dans ce type d’opération, si le prix d’achat est excessif, l’objectif poursuivi ne peut pas être atteint dans un délai raisonnable en raison de la moins-value lors de la revente.
Toutefois, l’obligation d’information au sens de l’article 1112-1 du code civil ne porte pas sur le prix de vente.
D’ailleurs, M. [H] affirme que le prix moyen au m² à [Localité 4] en 2010 s’élevait à 1 875 euros, voire 2 250 en tenant compte d’une majoration de 15 à 20 % pour les biens neufs. Il se base sur un extrait unique d’un site internet. Cette pièce, en ce qu’elle est unique et que la fiabilité des données qui y figure n’est pas établie, n’est pas suffisante pour rapporter cette preuve.
Il verse au débat trois avis de valeurs obtenus fin 2019 et début 2020 lorsqu’il a souhaité mettre son bien en vente, mais ces derniers n’évoquent pas la valeur du bien en 2010.
Concernant la présence de logements sociaux dans la résidence, il est constant qu’antérieurement à l’acte de vente conclu avec M. [H], la société Marignan résidences avait vendu en 2008 à la société Habitat du Nord 13 appartements de type 2 (c’est à dire du même type que celui acquis par M. [H]), 20 appartements de type 3 et 1 appartement de type 4, soit 34 appartements sur les 79 que compte la résidence.
Toutefois, M. [H] ne démontre pas que le vendeur et le commercialisateur savaient que cette information revêtait une importance déterminante pour lui.
Il impute le défaut d’augmentation de la valeur vénale de son lot entre 2010 et 2020 au fait qu’une part significatives des logements de la résidence sont des logements sociaux sans le démontrer. Les avis de valeur qu’il produit n’indiquent pas que son bien se présenterait différemment de tous les autres appartements de type 2, récents et situés dans le même quartier, sur le marché immobilier à [Localité 4].
Enfin, il n’est pas contesté que la société Marignan services a vendu les appartements T2 à la société Habitat du Nord pour un prix au m² nettement inférieur à celui auquel elle a vendu les appartements T2 aux investisseurs privés comme M. [H].
Cette circonstance n’implique pas à elle seule que le prix aurait été surévalué, la société Habitat du Nord ayant acquis dans d’autres conditions que les multiples investisseurs privés notamment parce qu’elle n’a pas procédé à 34 acquisitions isolées mais à une unique opération de plus grande envergure.
Quant au moyen tiré de l’insuffisance de loyauté dans l’exécution d’un contrat de vente, lequel est instantané, le tribunal ne voit pas à quoi correspond ce grief à l’égard de la société [Adresse 6]. Concernant la société Omnium finance, M. [H] expose qu’il a fait le choix de gérer son appartement, sa mise en location, l’encaissement des loyers lui-même pour ne supporter aucun frais susceptibles d’entamer la rentabilité de son projet, de sorte que la relation n’a pas duré dans le temps.
Les manquements allégués n’étant pas établis, la responsabilité du vendeur et du commercialisateur n’est pas engagée envers M. [H] et ses demandes indemnitaires doivent être rejetées.
Sur l’exécution provisoire :
Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :
“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
“ Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. [...]”
L’exécution provisoire de droit n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.
Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :
Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.”
“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”
M. [H], qui succombe, supporter les dépens de l’instance.
L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Rejette toutes les demandes formées par M. [H] ;
Condamne M. [H] à supporter les dépens de l’instance ;
Dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Margaux PRUVOST Ghislaine CAVAILLES
Chambre 04
N° RG 23/10589 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XXN6
[U] [H]
C/
S.N.C. MARIGNAN RESIDENCE, S.A.S. OMNIUM FINANCE
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE
à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à
exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République
près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et
officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront
légalement requis.