Tribunal Judiciaire · Service des référés — 13 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


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N° RG 25/57153 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAUH7

N° : 15

Assignation du :
16 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 13 avril 2026



par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEURS

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société Canopée Gestion SAS
[Adresse 2]
[Localité 2]

La S.A.S. CANOPÉE GESTION
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me Céline DILMAN, avocat au barreau de PARIS - #R012 pour ELTEA Avocats 


DEFENDERESSE

La S.A.S.U. FONCIA [Localité 1] EST
[Adresse 3] 
[Localité 4]

représentée par Me Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS - #G0837


DÉBATS

A l’audience du 09 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 

Par acte délivré le 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 75012, représenté par son syndic en exercice et la société Canopée gestion, ont fait assigner la société Foncia [Localité 1] Est devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de : 

-Condamner la société Foncia [Localité 1] Est à remettre à la société Canopée Gestion en sa qualité de syndic de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance qui sera rendue :
Le document justifiant les 5 dépenses d’un montant total de 457,47 euros du 28 novembre 2022,Le document justifiant l’écriture créditrice de 1.689,03 euros du 28 novembre 2022,Le document justifiant l’écriture créditrice de 510,55 euros du 31 décembre 2023,Tout justificatif expliquant l’écart débiteur de 3.845,33 euros entre les relevés bancaires et les écritures comptables de l’exercice 2023,-Se réserver de liquider l’astreinte
-Condamner la société Foncia [Localité 1] Est à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] la somme provisionnelle de 9.290,35 euros augmenté des intérêts au taux légal ayant couru depuis le 30 décembre 2024, date de la mise en demeure ;
-ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
- Condamner la société Foncia [Localité 1] Est à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] et à la société Canopée Gestion la somme de 3.000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la société Foncia [Localité 1] Est aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 24 novembre 2025 a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties. 

A l’audience du 9 mars 2026 à laquelle l’affaire a été plaidée, le demandeur par conclusions déposées et soutenues oralement actualise ses demandes et sollicite uniquement la communication de tous documents justifiant l’écart débiteur de 3.845,33 euros entre les relevés bancaires et les écritures comptables de l’exercice 2023, sous astreinte. Elle demande également la condamnation de la société Foncia [Localité 1] Est à lui verser la somme provisionnelle de 8026,86 euros augmentée des intérêts aux taux légal ayant couru depuis le 30 décembre 2024, ainsi que la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.









Par conclusions soutenues et déposées, la société Foncia [Localité 1] Est sollicite du juge des référés de débouter le syndicat des copropriétaires et son syndic en exercice de l’intégralité de leurs demandes. Elle demande la condamnation de ces derniers à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. La défenderesse soulève une irrecevabilité dès lors qu’elle soutient ne pas avoir été désignée en qualité de syndic de la copropriété et que dès lors, aucune action du syndicat ne peut être diligentée à son encontre. 

Vu l’article 455 du code de procédure civile ; 

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026. 

MOTIFS

Sur la demande d’irrecevabilité 
Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ». 

Selon l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

La société Foncia [Localité 1] Est soulève une fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à défendre, en faisant valoir qu’elle n’était pas et n’a jamais été le syndic désigné par le syndicat des copropriétaires.

Il ressort toutefois des pièces produites, et notamment des échanges de courriels, que la société Foncia [Localité 1] Est correspondait directement avec le syndicat des copropriétaires, ainsi que les copropriétaires. Il est constant qu’elle est intervenue, au nom et pour le compte de la copropriété, comme interlocutrice dans le cadre des opérations de gestion. Dès lors, indépendamment, de la question sa qualité de syndic de fait, elle présente une qualité suffisante pour défendre aux demandes dirigées à son encontre au titre des diligences accomplies dans la gestion de la copropriété de mars 2023 au 2 octobre 2024, date de désignation d’un nouveau syndic. 

La fin de non-recevoir est donc écartée. En conséquence, la demande d’irrecevabilité sera rejetée. 

Sur la demande de communication des documents de la copropriété
L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : 




« En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »
L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.
La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient.
En l’espèce, les demandeurs maintiennent leur demande de communication sur le fondement de l’article 18-2, uniquement concernant la production de tous documents justifiant l’écart débiteur de 3.845,33 euros entre les relevés bancaires et les écritures comptables de l’exercice 2023 et produisent aux débats le relevé bancaire en pièce n°29 et le relevé de comptabilité en pièce n°28-2. 

La société Foncia s’oppose à toute condamnation à communiquer des justificatifs complémentaires faisant valoir que le prétendu écart débiteur au bénéfice du syndicat des copropriétaires n’existe pas, exposant ne pas avoir trouvé le solde de 15.289,55 euros dans le grand livre produit. 

Ce solde apparaît pourtant clairement dans le grand livre du SDC produit en pièce n°28-2 et il appartient dès lors à la société Foncia, qui ne conteste pas s’être présentée comme syndic et avoir géré la copropriété à compter de mars 2023 et jusqu’à octobre 2024, de communiquer les justificatifs de cette différence comptable. 

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de communication dans les termes du dispositif ci-après. 

La société Foncia ayant finalement déjà communiqué par l’effet de la présente procédure les autres éléments de gestion appartenant au syndicat des copropriétaires, il n’y a donc pas lieu de prononcer une astreinte. 

Sur les demandes de provisions
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Sur la demande de provision au titre des honoraires

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des honoraires prélevés par la société Foncia pour un montant de 5806,06 euros de juillet 2023 à mars 2024, en dehors de tout mandat, et expose que la société défenderesse s’est engagée à deux reprises à procéder au remboursement par emails des 26 juillet 2024 et 23 juin 2025, produits aux débats, mais ne l’a jamais fait. 

En réponse, la société Foncia fait valoir qu’il est incohérent de solliciter le remboursement des honoraires alors que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas qu’elle a géré l’immeuble jusqu’en octobre 2024, justifiant dès lors la perception d’honoraires. 

Cependant, n'a pas droit à rémunération, le syndic de copropriété qui ne justifie ni d'un mandat écrit ni d'une décision de nomination de l'assemblée générale ayant fixé sa rémunération préalablement à l'accomplissement de sa mission (3e Civ., 12 juin 1991, pourvoi n° 89-19.170 ; 3e Civ., 27 mars 2008, pourvoi n° 07-10.191). 

Par conséquent, aucune rémunération n’était due à la société Foncia, qui ne conteste pas ne disposer ni d’un mandat ni d’une désignation de l’assemblée générale des copropriétaires. Dès lors, le principe de la créance détenue par le syndicat des copropriétaires à son encontre est démontré et la société Foncia ne discute pas le quantum. 

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de provision à hauteur de 5.806,06 euros au titre des honoraires de gestion indus prélevés par la société Foncia de juillet 2023 à mars 2024. 

Sur la demande de provision au titre des erreurs de trésorerie

La société Foncia ne conteste pas avoir payé par erreur la somme de 1.763,33 euros en règlement de factures au bénéfice d’autres copropriétés qu’elle gérait mais oppose le fait que ces paiements ont été réalisés pendant le mandat de la société NGC précédent syndic et que sa responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement de la responsabilité contractuelle, en l’absence de tout mandat. Par ailleurs, elle fait valoir que le préjudice n’est pas certain dès lors que le syndicat n’a entrepris aucune démarche pour recouvrer ces sommes à l’égard des syndicats tiers bénéficiaires et qu’il a ainsi participé à la persistance de son propre préjudice. 

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de provision sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et produit les différents éléments comptables faisant apparaître ces paiements dans l’intérêt de tiers. 

Dès lors que la société Foncia ne conteste pas sa faute constituée par plusieurs virements en règlement de factures concernant d’autres copropriétés gérées par ses soins au cours de l’année 2023, et alors qu’il est établi au cours de la présente procédure qu’elle a géré la copropriété objet du litige à compter de mars 2023, il lui appartient d’en assumer les conséquences et de réparer le préjudice subi, sans pouvoir renvoyer la demanderesse a la possibilité de solliciter le remboursement auprès des tiers. 

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de provision à hauteur de la somme de 1 763,23 euros, conséquence directe des paiements effectués par erreur par la société Foncia. 

Sur la demande de provision au titre des sommes payées de manière injustifiée

Cette demande sera écartée lors que la société Foncia démontre à raison qu’aux termes du grand livre comptable ces paiements, dont elle n’est pas capable de justifier les raisons, sont intervenus en novembre 2022, soit avant qu’elle ne commence à gérer la copropriété objet de la présente instance. 

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande de provision. 

Les provisions octroyées produiront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 décembre 2024 concernant les honoraires mais à compter de la présente décision concernant le remboursement de paiements au bénéfice de tiers, cette somme n’étant pas visée par le courrier du 30 décembre 2024. 

Sur les demandes accessoires

La présente procédure ayant été nécessaire pour permettre la communication complète des éléments dus au nouveau syndic en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, la société Foncia [Localité 1] Est, également condamnée au paiement de provisions, est condamnée aux dépens et à payer aux demandeurs la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée en défense ; 

Condamnons la société Foncia [Localité 1] Est à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] et la société Canopé Gestion dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision tous documents justifiant l’écart débiteur de 3.845,33 euros entre les relevés bancaires et les écritures comptables de l’exercice 2023 ; 
Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; 
Condamnons la société Foncia [Localité 1] Est à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] et la société Canopé Gestion les sommes suivantes : 
La somme de 5.806,06 euros au titre des honoraires prélevés à tort de juillet 2023 à mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024, date de la mise en demeure, La somme de 1.763,33 euros correspondant aux virements effectués au bénéficie de tiers à la copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Ordonnons la capitalisation des intérêts ; 
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; 
Condamnons la société Foncia [Localité 1] Est à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] et la société Canopé Gestion, une somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Condamnons la société Foncia [Localité 1] Est aux entiers dépens ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 

Fait à [Localité 1] le 13 avril 2026

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN