Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre civile — 10 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
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Première Chambre Civile

MINUTE n° 
N° RG 25/00827 
N° Portalis DB2G-W-B7J-JRCV


République Française

Au Nom du Peuple Français


JUGEMENT
DU
 10 avril 2026
Dans la procédure introduite par : 

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE sis [Adresse 4]
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître William LAURENT, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE et Maître Leslie ULMER, avocat plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG

- partie demanderesse -


A l’encontre de : 

Monsieur [I] [O]
demeurant [Adresse 6]

non représenté

- partie défenderesse -





CONCERNE : Demande en paiement des charges ou des contributions


Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier 


Jugement réputé contradictoire en premier ressort


Après avoir à l’audience publique du 13 février 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :



EXPOSÉ DU LITIGE


M. [I] [O] est propriétaire des lots n°39, n°17, n°16, n°15 et n°14 composés d’une maison avec toilettes séparées, un appartement, un local commercial et une cave dépendant d’un immeuble en copropriété dénommé “Les Vergers” et situé [Adresse 7] à [Localité 2]. 

Par assignation signifiée le 15 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]”, pris en la personne de son syndic la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, a attrait M. [I] [O] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

- 9.419,65 euros, outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2023 pour les lots n°39, n°17, n°16, n°15 et n°14 , au titre des appels de fonds 4ème trimestre 2023, 1er trimestre 2024, 2ème trimestre 2024, 3ème trimestre 2024 et 4ème trimestre 2024, 1er trimestre 2025, 2ème trimestre 2025, 3ème trimestre 2025 et 4ème trimestre 2025, appel de fonds “dépenses générales - constitution d’une avance de trésorerie exceptionnelle” du 1er janvier 2024, appels de fonds “dépenses chauffage - remplacement de la pompe de circulation de chauffage” du 1er juin 2024, du 1er juillet 2024, du 1er août 2024 et du 1er septembre 2024, appel de fonds “dépenses ascenseur A - remplacement porte cabine ascenseur” du 15 août 2024, appels de fonds “dépenses générales - créances irrécouvrable M. [P] / M. [O] [I]” du 21 avril 2025, du 20 mai 2025 et du 20 juin 2025, appel de fonds “dépenses escalier A - travaux de modification du réseau luminaire des parties communes à l’origine du dysfonctionnement électrique” du 26 septembre 2025 et appels de fonds “dépenses générales - réalisation du projet plan pluriannuel travaux” du 1er septembre 2025 et du 1er octobre 2025, 
- 1.122,39 euros au titre des dommages-intérêts résultant des frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier au commissaire de justice et à l’avocat, outre les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,
- 500 euros au titre du préjudice moral,
- 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, si ce n’est en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- les entiers frais et dépens de la procédure, lesquels incluront les frais de signification par commissaire de justice de la sommation de payer de 164,84 euros. 

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” fait valoir que M. [I] [O] ne règle pas régulièrement les charges de copropriété dont il est redevable.

Bien que régulièrement assigné, M. [I] [O] n’a pas constitué avocat. La décision étant susceptible d’appel, il sera dès lors statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile. 

Une ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2026. 

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions de la partie demanderesse, ci-dessus visées.




MOTIFS DE LA DÉCISION


À titre liminaire, il est rappelé que si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile. 

Toutefois, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l’abstention procédurale d’un défendeur, mais devant être recherchée par l’analyse de pièces communiquées par les demandeurs.


Sur la demande principale formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” 

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, selon, l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, non remise en cause depuis, dispose, que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.”

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” produit notamment : 
- le contrat de syndic,
- la copie du Livre Foncier faisant apparaître que M. [I] [O] est bien copropriétaire des lots n°39, n°17, n°16, n°15 et n°14 de l’immeuble “[Adresse 3]”, 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 6 septembre 2023, 6 mai 2024, 16 juillet 2024, 9 avril 2025 et 24 juin 2025, 
- les appels de fonds des 3ème trimestre 2023 et 4ème trimestre 2023, 1er trimestre 2024, 2ème trimestre 2024, 3ème trimestre 2024 et 4ème trimestre 2024, 1er trimestre 2025, 2ème trimestre 2025, 3ème trimestre 2025 et 4ème trimestre 2025, et appels de fonds “dépenses générales - constitution d’une avance de trésorerie exceptionnelle” du 1er janvier 2024, “dépenses chauffage - remplacement de la pompe de circulation de chauffage” du 1er juin 2024, du 1er juillet 2024, du 1er août 2024 et du 1er septembre 2024, “dépenses ascenceur A - remplacement porte cabine ascenceur” du 15 août 2024, “dépenses générales - créances irrécouvrable M. [P] / M. [O] [I]” du 21 avril 2025, du 20 mai 2025 et du 20 juin 2025, “dépenses escalier A - travaux de modification du réseau luminaire des parties communes à l’origine du dysfonctionnement électrique” du 26 septembre 2025 et “dépenses générales - réalisation du projet plan pluriannuel travaux” du 1er septembre 2025 et du 1er octobre 2025, 
- les mises en demeure des 6 novembre 2023, 5 février 2024, 6 août 2024 et 12 novembre 2024, 
- la sommation de payer signifiée le 21 novembre 2024,
- un décompte arrêté au 30 octobre 2025 faisant apparaître un impayé de 10.743,58 euros. 

Ces pièces permettent d’établir le bien-fondé du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” à hauteur de la somme réclamée. 

Il y a donc lieu de condamner M. [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” la somme de 9.419,65 euros au titre des charges de copropriétés échues, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023, date de la mise en demeure.


Sur la demande en paiement de dommages-intérêts au titre des frais engagés

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que l’impayé provoque des difficultés de gestion ainsi que des difficultés de trésorerie, puisqu’il a dû exposer des 
frais de sommation et de transmission du dossier au commissaire de justice et à l’avocat. 

Or, l’article 10-1 de la loi de 1965 relative aux copropriétés dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné  notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par conséquent, la demande qualifiée de demande de dommages et intérêts s’analyse en réalité en une demande de frais nécessaires au visa du fondement de l’article 10-1, ce qui est mentionné d’ailleurs dans le décompte versé au débat. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi, par lettres recommandées avec accusé de réception, des mises en demeure du 6 novembre 2023, 5 février 2024, 6 août 2024 et 12 novembre 2024. Il convient donc de retenir la somme de188 euros s’agissant des frais de mise en demeure exposés par le syndicat. 

S’agissant de la somme de 399 euros prévue par le contrat de syndic pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, elle est due, selon les termes du contrat, uniquement en cas de “diligences exceptionnelles”.

Or, en l’espèce, il n’est pas justifié des diligences exceptionnelles qui auraient été accomplies pour réclamer la somme de 798 euros (2 x 399 euros).

En conséquence, il convient donc de condamner M. [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” la somme de 188 euros de mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour préjudice moral

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. 

En l’espèce, la défaillance du défendeur dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mises en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et crée également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires. 

Par conséquent, il convient de condamner M. [I] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes 

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, M. [I] [O], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer de 164,84 euros, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]”, pris en la personne de son syndic la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, la somme de 9.419,65 € (NEUF MILLE QUATRE CENT DIX-NEUF EUROS ET SOIXANTE-CINQ CENTIMES), outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2023 au titre des appels de fonds 4ème trimestre 2023, 1er trimestre 2024, 2ème trimestre 2024, 3ème trimestre 2024 et 4ème trimestre 2024, 1er trimestre 2025, 2ème trimestre 2025, 3ème trimestre 2025 et 4ème trimestre 2025, appel de fonds “dépenses générales - constitution d’une avance de trésorerie exceptionnelle” du 1er janvier 2024, appels de fonds “dépenses chauffage - remplacement de la pompe de circulation de chauffage” du 1er juin 2024, du 1er juillet 2024, du 1er août 2024 et du 1er septembre 2024, appel de fonds “dépenses ascenseur A - remplacement porte cabine ascenseur” du 15 août 2024, appels de fonds “dépenses générales - créances irrécouvrable M. [P] / M. [O] [I]” du 21 avril 2025, du 20 mai 2025 et du 20 juin 2025, appel de fonds “dépenses escalier A - travaux de modification du réseau luminaire des parties communes à l’origine du dysfonctionnement électrique” du 26 septembre 2025 et appels de fonds “dépenses générales - réalisation du projet plan pluriannuel travaux” du 1er septembre 2025 et du 1er octobre 2025 ; 
CONDAMNE M. [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]”, pris en la personne de son syndic la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, la somme de 188,00 € (CENT QUATRE-VINGT-HUIT EUROS) au titre de divers frais nécessaires et exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; 

CONDAMNE M. [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Les Vergers”, pris en la personne de son syndic la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, la somme de 300,00 € (TROIS CENTS EUROS) à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ; 

CONDAMNE M. [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 8] Vergers”, pris en la personne de son syndic la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [I] [O] aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer de 164,84 euros ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit des dispositions du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président