Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 13 avril 2026

N° RG 22/01292 - N° Portalis DBZ7-W-B7G-FCAE minute n° 26/180 
du 13/04/2026


Grosse et expédition le :
aux avocats 

JUGEMENT DU 13 Avril 2026



Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE - 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Composition :

[...], Vice-présidente, désignée en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties

Assistée de [...], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe


ENTRE :

S.A.R.L. [Localité 1] DANSE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SELARL GARMENDIA MOUTON CHASSERIAUD, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 122

Monsieur [S] [I], demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP BLANC BUROSSE-GOURGUE, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 37

Demandeur(s)

D’UNE PART,


ET :

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par la SCP CDM, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 10

S.A. AXA FRANCE IARD assureur du SDC RES.[Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 57

S.C.I. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 157

S.A. GAN ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Nicolas MICHELOT, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 40

Défendeur(s)

D’AUTRE PART,


A l’audience du 12 Janvier 2026, LE TRIBUNAL :

Après avoir entendu la SCP BLANC BUROSSE-GOURGUE, la SCP CDM, la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, la SELARL GARMENDIA MOUTON CHASSERIAUD, Me Nicolas MICHELOT, la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 16 mars 2026, le délibéré ayant été prorogé à la date du 13 Avril 2026.

LE TRIBUNAL a statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 1er novembre 2015, la SARL [Localité 1] DANSE a pris à bail commercial un local sis à [Localité 1], [Adresse 7].

Le propriétaire du local est Monsieur [S] [I].

Se plaignant de désordres suite à des dégâts des eaux et sur la base d’un rapport d’expertise de Monsieur [F] [G] du 13 juin 2022, par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2022, la SARL [Localité 1] DANSE a fait délivrer assignation devant le tribunal judiciaire de Bayonne à la SCI [Adresse 5], propriétaire du lot n°3, GAN ASSURANCES en qualité d’assureur de la SCI [Adresse 5], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Cette procédure est enrôlée sous le N° RG 22/01292.

Par acte du 19 janvier 2023, Monsieur [S] [I] a fait délivrer assignation à la SCI [Adresse 5], GAN ASSURANCES, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] aux fins d’indemnisation de ses préjudices liés à la perte de loyer et aux frais de réparation des dégâts des eaux.

Cette procédure est enrôlée sous le N° RG 23/00230.

Par acte du 7 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a fait délivrer assignation à la SA AXA FRANCE Iard aux fins de lui rendre opposables les deux procédures précitées, ordonner jonction, condamner l’assureur à le garantir et relever indemne de toute condamnation, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Cette procédure est enrôlée sous le N° RG 23/001523.

Les instances N° RG 23/00230 et 23/001523 ont été jointes à l’instance N° RG 22/01292 par mention au dossier.

Saisi d’un incident, le juge de la mise en état a, selon ordonnance en date du 6 février 2025, rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la SA AXA FRANCE IARD.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 décembre 2025, la SARL [Localité 1] DANSE demande au tribunal de :
A titre principal, 
- condamner in solidum la SCI [Adresse 5] et son assureur GAN ASSURANCES à réparer les préjudices subis par la SARL [Localité 1] DANSE, à savoir : 
• Perte d’exploitation : 3.508,93 €. 
• Préjudice matériel lié aux frais engagés : 30 704,56 € HT 
• Perte de pas de porte : 11 968 € 
• Rachat d’un nouveau pas de porte : 38 000 € HT 
• Préjudice moral : 10 000 € 

A titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal retenait que la fenêtre de toit litigieuse constituait une partie commune de l’immeuble, 
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] pris en la personne de son syndic le cabinet PARENT GOURGUE à réparer les préjudices subis par la SARL [Localité 1] DANSE, à savoir : 
• Perte d’exploitation : 3.508,93 €. 
• Préjudice matériel lié aux frais engagés : 30 704,56 € HT 
• Perte de pas de porte : 11 968 € 
• Rachat d’un nouveau pas de porte : 38 000 € HT 
• Préjudice moral : 10 000 € 
En toutes hypothèses, 
- condamner in solidum la SCI [Adresse 5], son assureur GAN ASSURANCES, et subsidiairement le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] pris en la personne de son syndic le cabinet PARENT GOURGUE, à verser à la SARL [Localité 1] DANSE la somme de 8000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL GARMENDIA MOUTON CHASSERIAUD, au visa de l’article 699 du CPC,
- débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 mars 2025, Monsieur [S] [I] demande au tribunal de :
- déclarer recevable et bien fondée l’action de M. [I] et homologuer le rapport d’expertise. 
En conséquence, 
A titre principal,
- condamner la SCI [Adresse 5] et son assureur GAN ASSURANCE, in solidum, à réparer les préjudices subis par le requérant et en conséquence les condamner à payer :
* au titre de la perte de loyer, 
Calculé par l’expert du 1 er avril 2021 à date de dépôt du rapport au 13/06/2022, soit une somme de 8.260 € HT (le bail n’est pas soumis à TVA) ; 
Pertes de loyer complétées par les loyers courus de la date du rapport à date de l’assignation, soit du 14 juin 2022 au 13 janvier 2023, soit une somme de 590 x 7 mois = 4.130 €. 
Pour mémoire au montant du loyer de 590 € par mois du 14 janvier 2023 à date de la décision de justice définitive : mémoire 
- dire et juger que ces sommes sont à parfaire des pertes de loyer jusqu’à réalisation des travaux (mémoire) soit le montant mensuel du loyer multiplié par le nombre de mois nécessaires aux travaux, montant pour mémoire ;
* au titre du préjudice de réparation des dégâts des eaux, la somme de 9.346,01 € TTC.
- prononcer l’opposabilité du jugement à intervenir au Syndicat de la copropriété de la résidence [Adresse 3] ;
A titre subsidiaire : 
- condamner Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à [Localité 1] et son assureur AXA IARD in solidum à réparer les préjudices subis et à payer les sommes en réparation :
* au titre de la perte de loyer,
Calculé par l’expert du 1 er avril 2021 à date de dépôt du rapport au 13/06/2022, soit une somme de 8.260 € HT (le bail n’est pas soumis à TVA) ; 
Pertes de loyer complétées par les loyers courus de la date du rapport à date de l’assignation, soit du 14 juin 2022 au 13 janvier 2023, soit une somme de 590 x 7 mois = 4.130 €. 
Pour mémoire au montant du loyer de 590 € par mois du 14 janvier 2023 à date de la décision de justice définitive : mémoire 
- dire et juger que ces sommes sont à parfaire des pertes de loyer jusqu’à réalisation des travaux ,(mémoire) soit le montant mensuel du loyer multiplié par le nombre de mois nécessaires aux travaux, montant pour mémoire ; 
 
* au titre du préjudice de réparation des dégâts des eaux, la somme de 9.346,01 € TTC.
- les condamner, le requis principal et son assureur in solidum, et le cas échéant le requis subsidiaire et son assureur in solidum, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à [Localité 1] au paiement d’une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les dépens.


Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 décembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] demande au tribunal de :
A titre principal,
- débouter la SARL [Localité 1] DANSE, la SCI [Adresse 5], Monsieur [I] et GAN ASSURANCES de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3],
- homologuer le rapport d’expertise de Monsieur [G] du 13 juin 2022,
- condamner in solidum la SCI [Adresse 5] et son assureur GAN ASSURANCES à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] la somme de 4.210,33 € TTC (3.792,33 € TTC + 418 € TTC) au titre du préjudice matériel.
- condamner in solidum Monsieur [I], la SCI [Adresse 5] et son assureur GAN ASSURANCES à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Monsieur [I], la SCI [Adresse 5] et son assureur GAN ASSURANCES aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire
A titre subsidiaire, 
- déclarer les demandes indemnitaires de la Société [Localité 1] DANSE irrecevables en raison de la proposition d’indemnisation acceptée et des sommes déjà perçues de l’assureur ALLIANZ,
- débouter la Société [Localité 1] DANSE de ses demandes indemnitaires au titre de la perte d’exploitation ou les réduire à de plus justes proportions,
- débouter la Société [Localité 1] DANSE de ses demandes au titre des frais engagés,
- débouter la Société [Localité 1] DANSE de ses demandes au titre des frais divers et différence de loyer,
- débouter la Société [Localité 1] DANSE de sa demande au titre de la perte du pas de porte et préjudice moral,
- débouter Monsieur [I] de ses demandes indemnitaires ou les réduire à de plus justes proportions,
- débouter Monsieur [I] de ses demandes au titre de travaux de remplacement du sol,
En tout état de cause,
- condamner la AXA France IARD SA, ès qualité d’assureur, à relever indemne et garantir le SDC [Adresse 3] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre
- condamner in solidum Monsieur [I], la SCI [Adresse 5] et son assureur GAN ASSURANCES à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 09 décembre 2025, la SA AXA France IARD demande au tribunal de :
- rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], pour être autant irrecevables que mal fondées, manquant autant en fait qu’en droit ; 
En conséquence,
- mettre hors de cause la société AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] ;
- condamner tout succombant, à verser à la société AXA France IARD la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 décembre 2025, la SCI [Adresse 5] demande au tribunal de :
A titre principal : sur l’impossiblie imputabilité des désordres dénoncés à la société [Adresse 5]
- juger que le siège des désordres retenu par l’Expert est une partie commune de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] ;
Par voie de conséquence, 
- dire et juger que seule la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] peut être retenue ; 
A titre subsidiaire :sur les demandes indemnitaires des demandeurs
- Sur les demandes undemnitaires de la SARL [Localité 1] DANSE
déclarer la SARL [Localité 1] DANSE irrecevable en ses demandes, puisqu’étant subrogée dans ses droits par la compagnie ALLIANS, son assureur ; 
débouter la SARL [Localité 1] DANSE de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ; 
condamner la SA GAN ASSURANCES à relever indemne et garantir la SCI [Adresse 5] de toutes condamnations mises à son encontre ; 
- Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [I]
Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;
condamner la SA GAN ASSURANCES à relever indemne et garantir la SCI [Adresse 5] de toutes condamnations mises à son encontre ; 
- Sur les demandes indemnitaires du Syndicat des Copropriétaires
débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] à [Localité 1] de l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la SCI [Adresse 5] ; 
condamner la SA GAN ASSURANCES à relever indemne et garantir la SCI [Adresse 5] de toutes condamnations mises à son encontre ; 
Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la partie succombante à verser à la SCI [Adresse 5] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens.


Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, la SA GAN ASSURANCES demande au tribunal de :
Sur l’origine du sinistre 
- juger que la fenêtre de toit est une partie commune,
- juger que l'origine du sinistre est imputable à l’étanchéité qui relève des parties communes ;
- débouter la SARL [Localité 1] DANSE et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] de leurs demandes.
- débouter Monsieur [I] de ses demandes. 
Sur les préjudices sollicités parle SARL [Localité 1] DANSE
- juger que SARL [Localité 1] DANSE ne rapporte pas la preuve de son préjudice de perte d’exploitation 
En conséquence ,
- débouter SARL [Localité 1] DANSE de sa demande indemnitaire de perte d’exploitation,
- juger que SARL [Localité 1] DANSE sollicite deux fois la même indemnisation de frais et honoraires,
En conséquence,
- débouter SARL [Localité 1] DANSE de sa demande indemnitaire de frais et honoraires
- juger que SARL [Localité 1] DANSE ne produit pas l’existence du pas de porte perdue dans son bilan comptable.
En conséquence,
- débouter la SARL [Localité 1] DANSE de sa demande d'indemnisation au titre du pas-de-porte perdu.
- juger qu’un pas de porte est un élément d’actif et n’est donc pas une perte pour son propriétaire
En conséquence,
- débouter la SARL [Localité 1] DANSE de sa demande d'indemnisation au titre du nouveau pas-de-porte acheté. 
Sur les préjudices sollicités par Monsieur [I]
- A titre principal juger que le préjudice de perte de loyers invoqué par Monsieur [I] n’est pas caractérisé,
- A titre subsidiaire fixer le montant de ce préjudice à la somme de 4319 euros,
- A titre principal débouter Monsieur [I] de sa demande de réparation du préjudice lié au dégât des eaux,
- A titre subsidiaire fixer le montant de la réparation du préjudice lié au dégât des eaux à la 
somme de 6 865,8 euros, 
- condamner le Syndicat des copropriétaires à verser la somme de 2000 € à GAN ASSURANCES
- juger que l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 contre GAN ASSURANCES,
ompte tenu de son absence aux opérations d’expertise, 
- juger que GAN ASSURANCES ne sera pas tenu aux dépens de l’expertise 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 09 octobre 2025 avec effet au 18 décembre 2025 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 12 janvier 2026 pour être mise en délibéré au 16 mars 2026 prorogé au 13 avril 2026.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de se reporter à ces conclusions pour plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

I. Sur l’action principale en responsabilité de la SARL [Localité 1] DANSE à l’encontre de la SCI [Adresse 5].

La SARL [Localité 1] DANSE recherche la responsabilité de la SCI [Adresse 5] du fait des désordres consécutifs à un défaut d’étanchéité de la fenêtre de toit du logement R + 2, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Elle considère en effet que la SCI [Adresse 5] n’a pas fait installer cette fenêtre de toit correctement et n’a pas procédé à son entretien correct ce qui est constitutif d’une faute engageant sa responsabilité.

La SCI [Adresse 5] dénie sa responsabilité en indiquant que ce n’est pas l’ouvrant de la fenêtre de toit qui est en cause dans l’origine du sinistre mais la liaison du châssis de la fenêtre de toit avec le reste de la couverture. Elle considère donc que les désordres concernent des éléments qui par nature sont des parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire, s’agissant du dégât des eaux dans la boutique exploitée par la SARL [Localité 1] DANSE, que les infiltrations trouvent leur origine dans un défaut d’étanchéité de la fenêtre de toit à l’aplomb des dommages, fenêtre de toit qui dessert le logement R +2 appartenant à la SCI [Adresse 5]. 

L’expert précise les points suivants :
- le raccordement d’étanchéité existant, est construit par assemblage de bandes de zinc et de plomb. On ne peut donc pas considérer l’avis technique de fenêtre de toit pour ce montage bien que ce type d’étanchéité de fenêtre de toit soit couramment utilisé et propre à son usage,
- l’ouvrage d’étanchéité de la fenêtre en œuvre correspond à une bande de zinc assemblée par soudure en boutà bout à une bande de plomb. Cette soudure apparaît comme une soudure par points avec une mince continuité entre les points. Nous constatons que des tronçons de cette soudure ont rompu,
- le recouvrement mesuré des tuiles est conforme à la réglementation quant à sa longueur mais contrevient aux règles de l’art compte tenu de la localisation de la fenêtre face à la mer sans masque,
- ce recouvrement aurait dû être continu en zinc jusqu’en bord de couverture,
- l’étanchéité de l’entourage présente un défaut d’entretien évident, la soudure rompue a éé localement rebouchée apr un mastic souple en lieu et place d’une réfection intégrale.

L’expert conclut que les infiltrations trouvent leur origine principale dans une défaillance (assemblage non-conforme et dégradé entre la bande zinc et la bande plomb) du raccordement d’étanchéité de la fenêtre de toit de la chambre OUEST du logement R+2 à l’aplomb de la boutique.

Pour remédier à ce désordre l’expert prévoit le remplacement de l’ensemble « fenêtre de toit + volet + raccordement d’étanchéité » défaillant y compris une modification voire un remplacement du chevêtre si nécessaire.

L’article 4 du règlement de copropriété de la Résidence du [Adresse 3] dispose que « les parties privatives sont celles réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire c’est à dire les locaux compris dans chaque lot, avec tous leurs équipements et accessoires ».

L’article 5 stipule que « les parties communes sont celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les coporpriétaires telles que la totalité du sol, c’est à dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, sauf l’effet du droit de jouissance des jardins attachés à certains lots. (l’escalier d’accès au lot n°2 par le jardin est privé). Elles comprennent notamment :
les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non, les murs de clôture des jardins et leurs fondations. Le gros œuvre des planchers, à l’exclusion des revêtements de sol. La couverture de l’immeuble et les souches de cheminées. Les vestibules et couloirs d’entrée, les escaliers, leurs cages et paliers. Les voies d’accès et dégement aux parkings. Tous les accessoires de ces parties communes, tels que installations de chauffage et d’éclairage, tapis, paillassons, antennes extérieures. Les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales. Cette désignation est purement énonciative et non limitative. »

La fenêtre de toit , dont la qualification est litigieuse entre les parties, n’est pas expressément visée au rang des biens communs ou équipements collectifs listés par le règlement de copropriété.

De fait, seule la SCI [Adresse 5] en a l’usage et l’utilité.

Il résulte par ailleurs du rapport d’expertise que les travaux nécessaires à son remplacement et permettant de remédier à son défaut d’étanchéité peuvent être mis en oeuvre, sans couper la PST de la couverture de l’immeuble, par le remplacement de l’ensemble « fenêtre de toit + volet + raccordement d’étanchéité » défaillant y compris par une modification voire un remplacement du chevêtre si nécessaire. Ce kit n’est pas techniquement indivisible de la toiture dont il demeure dissociable pour son remplacement, tout comme le chevêtre et la fenêtre . Il ne peut donc être considéré que les éléments d’équipement défaillants nécessitant d’être remplacés constituent une partie commune à défaut d’être incorporés à la couverture de l’immeuble.

La fenêtre de toit est, dans tous ses éléments, une partie privative du lot de copropriété appartenant à la SCI [Adresse 5].

Les conclusions de l’expert qui ne sont démenties par aucune pièce de la procédure mettent en évidence une installation non conforme de la fenêtre de toit et un défaut d’entretien qui sont constitutifs d’une faute directement en lien avec les infiltrations constatées.

Il convient en conséquence de déclarer la SCI [Adresse 5] responsable des désordres subis par la SARL [Localité 1] DANSE sur le fondement de l’article 1240 du Code civil au regard des développements qui précèdent.

Le Syndicat des copropriétaires de Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] et son assureur AXA FRANCE IARD seront mis hors de cause.

Sur la garantie de la compagnie GAN ASSURANCES. 

La compagnie GAN ASSURANCES ne conteste pas devoir sa garantie à la SCI [Adresse 5] en application de la police d’assurance souscrite.

La SCI [Adresse 5] et son assureur la compagnie GAN ASSURANCES seront donc condamnés in solidum à indemniser la SARL [Localité 1] DANSE des préjudices subis.

Sur les préjudices de la SARL [Localité 1] DANSE.

1. Le préjudice de perte d’exploitation.


La SARL [Localité 1] DANSE demande au titre de son préjudice de perte d’exploitation la somme de 3.508,93 euros. Elle souligne que durant de nombreux mois elle a accueilli sa clientèle dans des locaux malodorants du fait de l’humidité et dans un état de détérioration avancé du fait des moisissures. Elle précise que les marchandises commercialisées (textiles) ne pouvaient être exposées à l’humidité sans être endommagées, et que cela engendrait un risque de perte de stock. Elle ajoute que cette situation l’a contrainte à déménager pour installer son activité dans un autre local. Elle produit aux débats une attestation de la société FIDUCIAL outre le rapport d’expertise judiciaire qui confirme l’évaluation faite par l’expert comptable à hauteur de 11.678 euros HT s’agissant de la perte d’exploitation. 

La SARL [Localité 1] justifie également avoir été indemnisée au titre de sa perte d’exploitation par son assureur, la compagnie ALLIANZ, à hauteur de 8.169,86 euros. 

La SCI [Adresse 5] et la société GAN ASSURANCES affirment que la demande de la SARL [Localité 1] DANSE porte en réalité sur la perte du chiffre d’affaire, ce qui ressort effectivement de l’attestation établie par le cabinet FIDUCIAL EXPERTISE, mais elles ne produisent pas aux débats la police d’assurance aux termes de laquelle l’indemnisation de la perte de chiffre d’affaire serait exclue.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande la SARL [Localité 1] DANSE et de lui allouer la somme de 3.508,93 euros au titre du préjudice de perte d’exploitation.

2. Sur les frais engagés par la SARL [Localité 1] DANSE.

Concernant les frais et honoraires engagés par la SARL [Localité 1] DANSE :

La SARL [Localité 1] DANSE ne saurait être indemnisée des frais et honoraires d’avocats engagés dans le cadre de la présente procédure en sus des sommes qui seront allouées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle sera donc déboutée des demandes formulées à ce titre.

Force est de constater par ailleurs que l’attestation produite énumère diverses dépenses dont il n’est pas démontré le lien direct avec le dommage.

La SARL [Localité 1] DANSE sera donc intégralement déboutée de ses demandes pour ce poste de préjudice. 

Concernant les frais liés à l’exploitation commerciale :

L’expert judiciaire a évalué le préjudice matériel de la SARL [Localité 1] DANSE lié aux frais engagés à la somme de 30.704,56 euros HT sur la base de l’évaluation faite par le cabinet d’expert comptable FIDUCIAL EXPERTISE. 

La SARL [Localité 1] DANSE a engagé des frais directement en lien avec le déménagement de son activité dans de nouveaux locaux qui sont établis par l’attestation produite aux débats et par les conclusions de l’expert judiciaire.

Il convient en conséquence de faire droit à sa demande et de fixer à la somme de 26.969,46 euros HT le préjudice matériel lié aux frais engagés afin de poursuivre son activité commerciale.

3. La perte de pas de porte et le rachat d’un pas de porte.

La SARL [Localité 1] DANSE sollicite la somme de 11.968 euros pour la perte de son pas de porte et la somme de 38.000 euros pour le rachat d’un nouveau pas de porte.

S’agissant de ce poste de préjudice, il convient de constater comme le relèvent à juste titre la SCI [Adresse 5] et la compagnie GAN ASSURANCES que la SARL [Localité 1] DANSE ne démontre pas avoir été titulaire d’un droit au bail puisque celui-ci n’est pas inscrit en actif immobilisa dans son bilan comptable

Il convient en conséquence d’allouer à la SARL [Localité 1] DANSE la somme de 38.000 euros uniquement au titre du rachat d’un pas de porte.

4. Le préjudice moral.

 Le préjudice moral d'une personne morale doit s'entendre de l’ensemble des préjudices subis par la société, et qui ne portent pas une atteinte directe à son patrimoine. 

La requérante ne justifie toutefois d'aucune atteinte portée à sa réputation ou son image, ni d'aucune autre forme d'atteinte à sa personne . 

Elle sera déboutée de sa demande sur ce fondement. 

II. Sur l’action en responsabilité de Monsieur [S] [I] à l’encontre de la SCI [Adresse 5].

Il résulte des développements qui précèdent que la SCI [Adresse 5] a commis une faute à l’origine des désordres survenus dans les locaux pris à bail par la SARL [Localité 1] DANSE et appartenant à Monsieur [S] [I].

La SCI [Adresse 5] sera en conséquence également déclarée responsable des préjudices subis par Monsieur [S] [I] sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Sur la garantie de la compagnie GAN ASSURANCES. 

La compagnie GAN ASSURANCES ne conteste pas devoir sa garantie à la SCI [Adresse 5] en application de la police d’assurance souscrite.

La SCI [Adresse 5] et son assureur la compagnie GAN ASSURANCES seront donc condamnés in solidum à indemniser Monsieur [S] [I] des préjudices subis.

Sur la réparation des préjudices de Monsieur [S] [I].

Sur la perte de loyers :

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que Monsieur [S] [I] subit un préjudice de location depuis le 1er avril 2021, date à laquelle la SARL [Localité 1] DANSE a mis fin au bail et a cessé le paiement des loyers.

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, il ne saurait être reproché à Monsieur [S] [I] de ne pas avoir engagé des travaux de réfection dès le dépôt du rapport d’expertise dans la mesure où une procédure judiciaire était en cours.

L’expert judiciaire a fixé à la somme de 590 euros HT la perte locative mensuelle subie par Monsieur [S] [I]. Il précise que devront être déduits de ce montant la valeur des frais engagés dont le non-paiement de fiscalité relative aux loyers non perçus.

Monsieur [S] [I] a versé aux débats ses avis d’imposition sur une période allant de 2016 à 2023 qui démontrent l’absence de perception de loyers commerciaux mais aussi l’absnce d’avantahe fiscaux en conséquence.

Dès lors, il sera alloué à Monsieur [I] la somme totale de 28.320 euros au titre de la perte de loyer. ((590 x 38 mois durée entre l’assignation et le présent jugement) = 23 010 + ( 590 x 7 mois durée entre la date du dépôt du rapport d’expertise et l’assignation ) = 4130 + (590 x 2 mois durée des travaux) = 1180 = 28.320 euros ) 

Sur le préjudice de réparation de dégât des eaux :

L’expert judiciaire a fixé le coût de reprise de ce désordre à la somme de 52.714 euros HT, soit 58.127,03 euros TTC y compris maîtrise d’oeuvre des travaux réparatoires, assurance dommage ouvrage et bureau de contrôle. 

Monsieur [I] verse aux débats des devis justificatifs concernant les travaux de réparation des désordres consécutifs aux dégâts des eaux subis.

Il convient en conséquence de lui allouer pour ce poste de préjudice la somme totale de 9.346,01 euros TTC. 

III. Sur les demandes du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3].

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] sollicite la condamnation de la SCI [Adresse 5] et de son assureur GAN ASSURANCES à lui payer la somme de 4210,33 euros au titre de son préjudice matériel en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. 

En l’espèce, il est avéré que des éléments de la charpente situés en parties communes ont été affectés par les infiltrations récurrentes qui trouvent leur origine dans les parties privatives appartenant à la SCI [Adresse 5] .

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] justifie avoir fait réaliser en urgence les travaux de refection de l’entourage du velux litigieux. Il justifie également de devis s’agissant des travaux nécessaires pour rétablir les éléments de boiserie toucjés par le dégât des eaux en parties communes.

Il convient en conséquence de condamner in solidum la SCI [Adresse 5] et son assureur GAN ASSURANCES à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] la somme de 3792,33 euros TTC au titre des travaux de réparation des désordres en parties communes et la somme de 418 euros au titre de la réfection de l’entourage du velux, soit la somme totale de 4210,33 euros TTC.

IV. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCI [Adresse 5] et de son assureur la société GAN ASSURANCES, succombant à l’instance.
Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre. 

Sur les frais irrépétibles :

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI [Adresse 5] et son assureur la société GAN ASSURANCES seront condamnées à payer à :
- la SARL [Localité 1] DANSE une somme qu’il est équitable de fixer à 4000 euros.
- Monsieur [S] [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 4000 euros.
- Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3]une somme qu’il est équitable de fixer à 3000 euros.
- la société AXA FRANCE IARD une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu'en application de l' article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL, par décision mise à disposition au greffe, en matière civile, contradictoirement et en premier ressort,

MET hors de cause le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] et son assureur AXA FRANCE IARD.

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 5] et son assureur GAN ASSURANCES à payer à la SARL [Localité 1] DANSE les sommes suivantes :
- 3.508,93 euros au titre du préjudice de perte d’exploitation.
- 26.969,46 euros HT le préjudice matériel liés aux frais engagés afin de poursuivre son activité commerciale
- 38.000 euros au titre du rachat d’un pas de porte.

DEBOUTE la SARL [Localité 1] DANSE du surplus de ses demandes.

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 5] et son assureur GAN ASSURANCES à payer à Monsieur [S] [I] les sommes suivantes :
- 28.320 euros au titre de la perte de loyer
- 9.346,01 euros TTC au titre des frais de réparation du dégât des eaux.

DEBOUTE Monsieur [S] [I] du surplus de ses demandes.

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 5] et son assureur GAN ASSURANCES à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] les sommes suivantes :
- 3792,33 euros TTC au titre des travaux de réparation des désordres en parties communes.
- 418 euros au titre de la réfection de l’entourage du velux.

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 5] et son assureur GAN ASSURANCES à payer à la SARL [Localité 1] DANSE la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 5] et son assureur GAN ASSURANCES à payer à Monsieur [S] [I] la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 5] et son assureur GAN ASSURANCES à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3000 eruos en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 5] et son assureur GAN ASSURANCES à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 5] et son assureur GAN ASSURANCES aux dépens.

ACCORDE à la SELARL GARMENDIA MOUTON CHASSERIAUD le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


Le présent jugement a été signé par [...], Vice-présidente, et par [...], Greffière principale.


La Greffière, La Juge,




[...] [...]