Cour d'Appel · Chambre commerciale 3-2 — 14 avril 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



Chambre commerciale 3-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 14 AVRIL 2026



N° RG 25/02891 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XFT7



AFFAIRE :



S.A.S. [V] DU CENTRE



C/

S.A. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE IMMOBILIERE DE VELIZY (SE MIV) 









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Avril 2025 par le TJ de [Localité 1]

N° chambre : 3



N° RG : 23/01006



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Stéphanie ARENA 



 Me Christophe DEBRAY



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATORZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



APPELANTE :



S.A.S. [Adresse 1]

n° Siret 891 399 594 RCS [Localité 1]

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social



Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 - 

Plaidant : Me Barbara LELLOUCHE de la SELARL LE SYDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1458



****************

INTIMEE :



S.A. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE IMMOBILIERE DE VELIZY (SEMIV) 

Ayant son siège 

[Adresse 3]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social



Représentant : Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 25198 

Plaidant : Me Catherine CARIOU de la SELEURL SELARL CATHERINE CARIOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0107 -





****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Mars 2026, Monsieur Cyril ROTH, président ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

Madame Véronique PITE, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSE DU LITIGE



Le 29 juin 2017, la Société d'économie mixte immobilière de [Localité 3] (la SEMIV, ou le bailleur) a donné à bail commercial à la SAS [V] de [Adresse 4], un local commercial sis dans le centre commercial [Adresse 4], à [Localité 4], dans les Yvelines. 



Le 30 décembre 2020, la société [V] de Mozart a cédé son fonds de commerce à la société [Adresse 1] (le preneur). 



Le 8 février 2023, la société SEMIV, soutenant que le preneur n'avait pas respecté la destination des lieux, l'a assigné devant le tribunal judiciaire de Versailles en constat de la résiliation du bail, subsidiairement en résolution. 



Le 11 avril 2025, par jugement contradictoire, ce tribunal a : 

- prononcé la résiliation du bail du 29 juin 2017 liant la société SEMIV et la société [Adresse 1] aux torts de cette dernière ;

- ordonné l'expulsion de la société Boucherie du Centre des locaux à [Localité 5] [Adresse 5] ([Adresse 6], [Adresse 7] ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

- fixé le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due au montant du loyer contractuel charges et taxes en sus ;

- condamné la société [V] du Centre à payer à la société SEMIV l'indemnité d'occupation ci-dessus fixée jusqu'à complète libération des lieux ;

- condamné la société [V] du Centre à payer à la société SEMIV à payer une somme de 4 000 euros par application des dispositions l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société [V] du Centre aux dépens ;

- dit n'y avoir à inclure dans les dépens les frais de commandement du 21 octobre 2022 ni d'éventuelles dénonciations aux créanciers inscrits ;

- débouté la SEMIV et la société [Adresse 1] du surplus de leurs prétentions ; 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.



Le 5 mai 2025, la société [V] du Centre a interjeté appel de jugement en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'il  : 

- déboute la SEMIV et la société [V] du Centre du surplus de leurs prétentions ; 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.



Le 27 août 2025, l'affaire a été redistribuée de la chambre 1-6 à la chambre 3-2.



Par dernières conclusions du 3 décembre 2025, l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement en ses dispositions visées par la déclaration d'appel ;

Le réformant et statuant à nouveau, de :

- débouter la société SEMIV de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

- dire n'y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail du 29 juin 2017 liant la société SEMIV et la société [Adresse 1] aux torts de cette dernière ;

- condamner la société SEMIV à payer à la Boucherie du Centre la somme de 10 000 euros au titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi ; 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Versailles en date du 11 avril 2025, en ce qu'il a débouté la société SEMIV du surplus de ses prétentions ; 

Y ajoutant, 

- condamner la société SEMIV à verser à la société [Adresse 1] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société SEMIV aux dépens de l'instance comprenant le coût du procès-verbal de constat du 17 mai 2023.



Par dernières conclusions du 7 octobre 2025, la société SEMIV demande à la cour de : 

- débouter la société [V] du Centre de tous ses chefs de demandes ;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement ;

- condamner la société [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 décembre 2025. 



Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées. 





MOTIFS

Sur la demande de résolution judiciaire



Le tribunal judiciaire a écarté la demande de constat de la résiliation du bail et prononcé sa résolution au motif que le preneur avait manqué à la destination du bail en vendant des produits alimentaires ressortissant d'une activité d'épicerie. 

L'appelante prétend que le bailleur lui fait en réalité reproche d'exploiter une boucherie halal, prétendu manquement à la destination du bail que le tribunal n'a pas retenu ; que ses achats en épicerie constituent moins de 5 % de ses achats ; que le constat du 17 mai 2023 montre bien que les produits d'épicerie n'occupent qu'un espace minime ; que depuis, elle a complètement cessé toute activité d'épicerie. 

Le bailleur soutient qu'en vendant des produits d'épicerie, ainsi que l'ont établi deux constats d'huissier, le preneur a manqué à la destination du bail et procédé à une déspécialisation sans son accord. 



Réponse de la cour



Selon l'article 1224 du code civil, la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

Selon l'article L. 145-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires et doit, à cette fin, faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ; en cas de contestation, le tribunal judiciaire se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux. 

Le bail commercial en cause stipule page 6 que le preneur ne pourra utiliser les lieux loués que pour l'exercice de l'activité de boucherie traditionnelle - charcuterie ' traiteur ' rôtisserie ; qu'ils ne pourront être affectés, même temporairement à un autre usage, et qu'il ne pourra y être exercé aucune autre activité. 

Le preneur reconnaît expressément y avoir exercé une activité d'épicerie ; il résulte en effet des constats dressés à la requête du bailleur les 10 octobre 2022, 20 octobre 2022, 12 janvier 2023, et des constats dressés à la requête du preneur le 17 mai 2023 qu'à ces dates, il proposait à la vente, non seulement de la viande et de la charcuterie, mais aussi des pâtes, de la farine, des olives, du couscous, des 'ufs, des sodas, quelques conserves et épices. 

Il est constant qu'il n'en avait pas préalablement avisé le bailleur dans les conditions prévues à l'article L. 145-47 précité. 

Le preneur produit un constat du 16 mai 2025 d'où il résulte qu'à cette date, plus aucun produit d'épicerie n'était en vente dans la boucherie. Ce constat, postérieur au jugement entrepris, n'altère pas la réalité du manquement antérieur du preneur à son obligation de respecter la clause de destination contenue dans le bail. 

Toutefois, il résulte d'une attestation de l'expert-comptable de l'entreprise locataire du 16 juin 2023 que les achats de viande et de charcuterie représentaient 97 % du total de ses achats d'alimentation en 2022 et 93 % entre janvier et avril 2023, ce dont il résulte que les produits d'épicerie acquis par l'appelante en vue de leur revente étaient d'une valeur minime. 

Les constats susvisés, illustrés par des photographies, corroborent la thèse suivant laquelle l'activité de vente de produits d'épicerie orientale à laquelle elle s'est livrée en 2022 et 2023, sur quelques mètres linéaires, était très accessoire. 

La cour estime dans ces conditions que le manquement du preneur n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier la résolution du bail. 

Le jugement entrepris doit en conséquence être infirmé en toutes ses dispositions et la demande de résolution écartée. 

Sur la demande indemnitaire



L'appelante prétend que la véritable raison de l'introduction de la procédure par la SEMIV est liée au fait qu'elle vend de la viande halal, de sorte que l'action a un caractère discriminatoire ; qu'elle subit un préjudice moral lié à cette faute tenant à l'humiliation liée au comportement du maire et à sa crainte de perdre son bail pour une raison religieuse, et par là son fonds de commerce. 

La SEMIV fait valoir que la population musulmane de [Localité 3] dispose d'un rayon halal chez Auchan, au centre commercial [Localité 6] ; que l'appelante ne subit aucun préjudice. 



Réponse de la cour

Il a été établi le principe d'un manquement du preneur à la destination du bail. 

Ce seul constat implique le rejet de sa demande indemnitaire pour procédure abusive. 



Sur les demandes accessoires

L'issue du litige implique la condamnation de l'intimée aux dépens de première instance et d'appel.

L'équité commande l'allocation à l'appelante de l'indemnité de procédure prévue au dispositif, compte tenu du coût du constat du 17 mai 2023. 



PAR CES MOTIFS, 

la cour, statuant contradictoirement, dans les limites de l'appel,



Infirme le jugement entrepris;

Statuant à nouveau,

Rejette la demande de résolution judiciaire du bail ;

Rejette la demande de dommages-intérêts ;

Condamne la Société d'économie mixte immobilière de [Localité 3] aux dépens de première instance et d'appel ;

Condamne la Société d'économie mixte immobilière de [Localité 3] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens. 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT