Cour d'Appel · Chambre civile 1-1 — 14 avril 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 63B



Chambre civile 1-1



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 14 AVRIL 2026



N° RG 24/00711 



N° Portalis DBV3-V-B7I-WKMZ



AFFAIRE :



[Y], [G] [M]





C/



[U] [A]

...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 21/03601



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à :

- Me FERCHAUX-LALLEMENT

- Me DUMEAU

- Me LACAN 

- Me DELORME-MUNIGLIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATORZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [Y], [G] [M]

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1] (ALGÉRIE)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]



représenté par Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 - N° du dossier 20240061 

Me Jean-Michel CAMUS de la SCP LEGALCY AVOCATS-CONSEILS, Plaidant, avocat au barreau de CHARENTE





APPELANT

****************





Maître [U] [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]

SAS [O] [P], [U] [A] [H] [1], NOTAIRES ASSOCIES

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentés par Me Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 43282 

Me Nicolas CHATAIGNIER de la SELAS FORVIS MAZARS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau du HAVRE





Madame [C] [E]

née le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 4]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 2]

S.E.L.A.R.L. [2], représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]



représentées par Me Barthélemy LACAN de la SELAS LACAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0435



Maître [Q] [B]

né le [Date naissance 3] 1957 à [Localité 5]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

S.A.S. [3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié au siège social

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]



représentés par Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 23584 

Me Gilles LASRY de la SCP SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMES

****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 février 2026 devant Madame Lorraine DIGOT, Conseillère chargée du rapport [H] Madame Anna MANES, Présidente, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés,



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Lorraine DIGOT, Conseillère,



Greffier, lors des débats [H] de la mise à disposition : Madame Rosanna VALETTE,







FAITS [H] PROCEDURE



Le [Date mariage 1] 2005, M. [Y] [M] [H] Mme [X] [I] se sont mariés à [Localité 7] en Algérie sans avoir fait précéder leur union d'un contrat de mariage ou désigné de loi applicable à leur régime matrimonial. À partir du 21 avril 2006, Mme [I] a rejoint M.[M] qui résidait déjà sur le territoire français.



M. [M] a successivement fait l'acquisition :



- d'un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 8] (92), par acte authentique du 15 avril 2011 reçu par Mme [E], notaire associée au sein de la SELARL [W], Klepping [H] [E]. L'acte mentionne qu'il est 'soumis au régime légal algérien assimilable au régime de la séparation des biens (') en application de l'article 4, alinéa 2, de la Convention de la Haye du 14 mars 1978, M. [M] [H] Mme [I] ayant au moment du mariage pour nationalité commune la nationalité algérienne [H] à défaut de première résidence habituelle commune immédiatement après le mariage';



- d'un terrain situé sur le territoire de la commune de Saint-Siméon (27), par acte authentique du 22 mai 2013 reçu par M. [U] [A], notaire associé au sein de la SCP Turbe-Tranvouez, [P] [H] [A]. L'acte mentionne qu'il est 'marié sans contrat à [Localité 7] en Algérie, le [Date mariage 1] 2005, ce régime non modifié' ;



- d'un appartement situé à Montpellier (34), par acte authentique du 18 septembre 2015 reçu par M. [B], notaire associé au sein de la SCP [B], [L] [H] [V]. L'acte mentionne qu'il est 'marié sans contrat sous le régime légal algérien de la séparation des biens ('), ce régime non modifié'.



Le 10 juillet 2020, Mme [I] a fait assigner M. [M] devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d'obtenir le prononcé du divorce.

Dans le cadre de cette procédure, Mme [I] a fait valoir que les biens immobiliers précités étaient soumis au régime légal français de la communauté de biens réduite aux acquêts [H] constituaient des acquêts de communauté. 



Par actes d'huissier de justice en date des 29 [H] 30 mars, 1er [H] 22 avril 2021, M. [M] a fait assigner Mme [E] [H] la SELARL [W] [4], M. [U] [A] [H] la SAS [O] [K], [A] [H] [D], notaires associés, M. [B] [H] la SCP [V] [N] devant le tribunal judiciaire de Nanterre.



Par ordonnance du 17 janvier 2022, le juge de la mise en état a rejeté une fin de non-recevoir tirée de la prescription qui était opposée aux demandes formées par M. [M].



La dissolution de la communauté [J] a été prononcée par jugement du juge aux affaires familiales de [Localité 9] 12 avril 2023 qui énonce dans ses motifs que 'en l'absence de contrat de mariage, le régime matrimonial applicable aux époux est celui de la communauté légale réduite aux acquêts', [H], dans son dispositif, invite les parties à procéder à l'amiable aux opérations de compte, liquidation [H] partage de leurs intérêts patrimoniaux devant tout notaire de leur choix [H], en cas de litige, à saisir le juge aux affaires familiales pour qu'il soit statué sur le partage judiciaire.



Par jugement contradictoire rendu le 10 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Nanterre a :



- Condamné in solidum Mme [C] [E] [H] la SELARL [W] [4] à verser à M. [M] la somme de 19 848,75 euros en réparation de son préjudice matériel [H] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral ;



- Condamné in solidum M. [Q] [B] [H] la SCP [V] [N] à verser à M. [M] la somme de 1 200 euros euros en réparation de son préjudice matériel [H] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral ;



- Condamné in solidum Mme [C] [E], la SELARL [W] [4], M. [Q] [B] [H] la SCP [V] [N] aux dépens ;



- Condamné in solidum Mme [C] [E], la SELARL [W] [4], M. [Q] [B] [H] la SCP [V] [N] à verser à M. [M] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Débouté M.[M] du surplus de ses demandes ;



- Condamné M. [M] à verser à M. [U] [A] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamné M. [M] à verser à la SCP [P] [A] [D] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire [H] rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire.



Le 1er février 2024, M.[M] a interjeté appel de la décision à l'encontre de Mme [E] [H] la SELARL [W] [4], M. [B] [H] la SAS [3], M. [U] [A] [H] la SAS [O] [P], [U] [A] [H] [Z] [D], notaires associés.



Par dernières conclusions notifiées au greffe le 26 août 2024, M. [M], appelant, demande à la cour de :

 

Vu la Convention de [Localité 10] du 14 mai 1978 [H] notamment ses articles 4 [H] 7,

Vu les articles 1240, 1353 [H] 2224 du code civil,

Vu les articles 514, 514-1, 695 [H] 700 du code de procédure civile, 

Vu les moyens qui précèdent [H] les pièces versées aux débats, 



- Confirmer le jugement en ce qu'il a : 

- condamné in solidum Mme [E], la SELARL [W] [4], M. [B] [H] la SCP [V] [N] aux dépens ;

- condamné in solidum Mme [E], la SELARL [W] [4], M. [B] [H] la SCP [V] [N] à verser à M. [M] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire [H] rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire.



- Infirmer le jugement en ce qu'il a : 

- condamné in solidum Mme [E] [H] la SELARL [W] [4] à verser à M. [M] la somme de 19 848,75 euros en réparation de son préjudice matériel [H] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

- condamné in solidum M. [B] [H] la SCP [V] [N] à verser à M. [M] la somme de 1 200 euros en réparation de son préjudice matériel [H] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

- débouté M. [M] du surplus de ses demandes ;

- condamné M. [M] à verser à M. [A] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [M] à verser à la SCP [P] [R] [D] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



En conséquence, statuant de nouveau, 

 

- Débouter Mme [E] [H] la SELARL [W] de toutes leurs demandes [H] prétentions, 



- Débouter M.[A] [H] SCP [P] [U] [A] [H] [Z] [D] de toutes leurs demandes [H] prétentions ;

 

- Débouter M. [B] [H] la SCP [V] [N] de toutes leurs prétentions ;



- Condamner in solidum Mme [E] [H] la SELARL [W] [4] à verser à M.[M] la somme de 242 000 euros à titre de dommages [H] intérêts pour son préjudice matériel ; 

 

- Condamner in solidum M. [U] [A] [H] la SCP [O] [P], [U] [A] [H] [Z] [D], à verser à M.[M] la somme de 2 000 euros à titre de dommages [H] intérêts pour son préjudice matériel;



- Condamner in solidum M. [B] [H] la SCP [V] [N] à verser à M. [M] la somme de 20 000 euros à titre de dommages [H] intérêts pour son préjudice matériel ;



- Condamner in solidum Mme [E], la SELARL [W] [4], M. [U] [A], la SCP [O] [P], [U] [A] [H] [Z] [D], M. [B], la SCP [V] [N] à verser à M. [M] la somme de 150 000 euros en réparation de son préjudice moral ;



- Condamner in solidum Mme [E], la SELARL [W] [4], M. [U] [A], la SCP [O] [P], [U] [A] [H] [Z] [D], M. [B], la SCP [V] [N] à verser à M. [M] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en première instance ;

 

- Condamner solidairement Mme [E], la SELARL [W] [4], M. [U] [A], la SCP [O] [P], [U] [A] [H] [Z] [D], M. [B], la SCP [V] [N] aux entiers dépens.



Y ajoutant,



- Condamner in solidum Mme [E], la SELARL [W] [4], M. [U] [A], la SCP [O] [P], [U] [A] [H] [Z] [D], M. [B], la SCP [V] [N] à verser à M.[M] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



Par dernières conclusions notifiées au greffe le 10 juin 2024, M. [Q] [B] [H] la SAS [3] (anciennement SCP [F] [V], [S] [N], Notaires associés), intimés, demandent à la cour de :



- Juger mal fondé l'appel principal de M. [M] ;



- Juger tant recevable que bien fondé l'appel incident de la SAS [3] (dont Messieurs [V] [H] [N] sont associés) [H] de M. [B] ;



Y faisant droit 

 

- Réformer le jugement du 10 janvier 2024 du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCP [V] [N] (devenue SAS [3] dont Messieurs [V] [H] [N] sont associés), notaires, [H] de M. [B] [H] en ce qu'il les a condamnés in solidum à verser à M. [M] la somme de 1 200 euros en réparation de son préjudice matériel, la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral, [H] les a également condamnés in solidum avec Mme [E], la SEARL [W] [4], aux dépens, [H] en paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [M], enfin en ce que le tribunal les a déboutés de leurs demandes ;



Statuant de à nouveau :



- Juger que M. [M] ne justifie pas de la possibilité d'acquérir l'immeuble par remploi ;



- Juger que M. [M] ne justifie pas qu'il pouvait obtenir l'accord de son épouse pour changer de régime matrimonial ;



- Juger que M. [M] ne justifie pas de l'existence d'une faute du notaire ;



- Juger qu'il ne justifie pas d'un préjudice en relation directe de causalité avec l'intervention du notaire ;



En conséquence,

 

- Débouter M. [M] de ses demandes ;

 

- Condamner M. [M] à payer M.P [T] [H] à la SAS [3] la somme de 3 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

 

- Condamner M. [M] aux entiers dépens. 



Par dernières conclusions notifiées au greffe le 22 novembre 2024, M. [U] [A] [H] la SAS [O] [K], [U] [A] [H] [Z] [D], notaires associés, intimés, demandent à la cour de :



- Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 10 janvier 2024 en ce qu'il a : 

- débouté M. [M] de l'ensemble de ses demandes dirigées contre M. [U] [A] [H] contre la SAS [O] [K], [U] [A] [H] [Z] [D], notaires associés ;

 - condamné M.[M] à verser à M. [U] [A] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M.[M] à verser à la SAS [O] [K], [U] [A] [H] [Z] [D], Notaires associés la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

- Débouter M. [M] de l'ensemble de ses demandes dirigées contre M. [U] [A] [H] contre la SAS [O] [K], [U] [A] [H] [Z] [D], Notaires associés ; 

 

- Condamner M. [M] à payer à M. [U] [A] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

 

- Condamner M. [M] à payer à la SAS [O] [K], [U] [A] [H] [Z] [D], notaires associés la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

 

- Condamner toute partie succombante au paiement des dépens de première instance [H] d'appel.



Par dernières conclusions notifiées au greffe le 29 juillet 2024, Mme [C] [E] [H] la SELARL [W] [4], intimées [H] appelantes à titre incident, demandent à la cour de :



Infirmant le jugement entrepris ce qu'il a : 

- condamné in solidum Mme [E] [H] la SELARL [W] [4] à verser à M. [M] la somme de 19 848,75 euros en réparation de son préjudice matériel [H] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

- condamné in solidum Mme [E], la SELARL [W] [4], M. [B] [H] la SCP [V] [N] aux dépens ; 

- condamné in solidum Mme [E], la SELARL [W] [4], M.[B] [H] la SCP [V] [N] à verser à M.[M] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

- Débouter M. [M] de toutes ses demandes en ce qu'elles sont dirigées contre les concluantes ;



- Condamner M. [M] à payer aux concluantes la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamner M. [M] aux entiers dépens, de première instance [H] d'appel, [H] dire que la SELAS Lacan Avocats, avocat, pourra, en application de l'article 699 du code de procédure civile, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont elle déclarera avoir fait l'avance sans avoir reçu provision.



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 11 décembre 2025.





SUR CE, LA COUR,





Sur l'objet de l'appel

Il résulte des écritures ci-dessus visées que le débat en cause d'appel se présente dans les mêmes termes qu'en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges, sur les mêmes fondements juridiques.

M. [M] poursuit l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions sauf celles afférentes aux condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile prononcées en sa faveur [H] aux dépens.

M. [A] [H] la SAS [O] [K], [U] [A] [H] [Z] [D], notaires associés demandent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Mme [E] [H] la SELARL [2], M. [B] [H] la SAS [3], concluent à l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions.



A titre liminaire, 

la cour rappelle que conformément aux dispositions de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées au dispositif des dernières conclusions [H] la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. 



Par prétention, il faut entendre, au sens de l'article 4 du code de procédure civile, une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.



Ainsi, n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent arrêt les demandes tendant à 'juger que' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, notamment celles de M. [B] [H] de la SAS [3], lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs [H] non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l'arrêt.



Sur les fautes



Le tribunal constate d'abord que les trois actes authentiques d'achat de biens immobiliers font état d'un régime matrimonial qui n'est pas applicable à M. [M] en ce que ces actes retiennent soit explicitement (actes reçus par Mme [E] en 2011 [H] M. [B] en 2015) soit implicitement (acte reçu par M. [A] en 2013) l'application du régime légal algérien assimilable à la séparation de biens alors que, par l'effet combiné des articles 4, alinéa 2 3 °, [H] 7, alinéa 2 3°, de la Convention de La Haye, le régime applicable à M. [M] a tout d'abord été le régime légal algérien de séparation de biens, en l'absence de première résidence habituelle commune des époux après la mariage, puis le régime légal français de la communauté réduite aux acquêts à compter du 21 avril 2006 lorsque M. [M] [H] Mme [I] ont établi en France leur première résidence habituelle après le mariage.

Il relève ensuite que, pour caractériser l'éventuelle faute commise par les notaires, il convient d'apprécier les diligences qu'ils ont mises en oeuvre pour déterminer le régime matrimonial applicable, considérant qu'en l'état d'un mariage célébré en Algérie, les notaires se devaient de se référer à la Convention de [Localité 10] du 14 mars 1978 [H] donc de se renseigner sur la première résidence habituelle des époux.

En considération des ces éléments, il apprécie ensuite la faute de chaque notaire.

S'agissant de Mme [E], il juge que celle-ci a correctement identifié le régime matrimonial initialement applicable mais qu'elle ne justifie pas avoir interrogé M. [M] sur l'existence d'une résidence commune établie postérieurement au mariage en Algérie, [H] ce alors qu'elle était débitrice de l'obligation de se renseigner en qualité de professionnel du droit. Dans ces conditions, il retient sa faute.

S'agissant de M. [U] [A], le tribunal constate d'une part, que celui-ci a questionné M. [M] sur le lieu de son premier domicile conjugal après le mariage, d'autre part, que M. [M] a expressément répondu que la mariage avait été célébré en Algérie [H] que le domicile était 'au début en Algérie'. Il considère que la question posée était suffisamment claire pour permettre à un profane du droit d'apporter une réponse, que dès lors, si la réponse donnée par M. [M] était erronée, cette erreur ne pouvait être imputée à M. [A] [H] à un manque de diligences de celui-ci. Il en conclut que la faute de ce dernier n'est pas établie.

S'agissant enfin de M. [B], le tribunal relève que celui-ci a correctement identifié le régime matrimonial initialement applicable, que l'étude notariale a interrogé M. [M] sur son régime matrimonial mais a tiré de la réponse de ce dernier des conséquences inexactes puisque celui-ci n'a pas fait état d'une première résidence commune en [Etablissement 1], que dans ces conditions le notaire aurait dû poser une question complémentaire [H] plus précise sur la localisation du premier domicile conjugal, qu'en ne le faisant pas, M. [B] a commis un manquement à ses obligations.



Par ailleurs, le tribunal juge que la prétention de M. [M] de voir retenir un manquement au devoir de conseil des trois notaires quant aux possibilités offertes pour acquérir un bien en propre, est en réalité une conséquence induite de la première faute préalablement retenue ; qu'en effet, les notaires n'avaient aucune raison d'apporter à M. [M] un conseil sur ce point dès lors qu'ils étaient convaincus que s'appliquait un régime de séparation de biens.



Moyens des parties



M. [M] s'approprie la motivation des premiers juges sur la faute de M. [B] [H] de Mme [E] ajoutant qu'il ne lui appartenait pas de préciser qu'il entendait se constituer un patrimoine propre, de s'interroger sur le régime matrimonial visé dans l'acte, ou encore de connaître les conséquences juridiques du déménagement de son épouse en France ; qu'il incombait aux notaires de poser les questions pertinentes dans le cadre d'un achat par un profane du droit [H] d'anticiper les enjeux de l'opération [H] les intérêts du client afin de dresser des actes parfaitement conformes à sa volonté.

Concernant M. [A], il fait valoir que ce dernier ne s'est même pas donné la peine de préciser dans l'acte de vente le régime matrimonial applicable, qu'il n'a fait aucune référence aux questions d'extranéité [H] notamment à l'applicabilité de la Convention de [Localité 10] du 14 mars 1978, que ce manque de diligences est fautif car la qualification du régime matrimonial est indubitablement une formalité essentielle lors de l'acquisition d'un bien par un époux marié. Il soutient que le courriel du 22 mai 2013 est sans incidence dès lors que ce courriel de M. [A] n'était ni clair ni précis [H] qu'il ne lui appartenait pas de définir le régime matrimonial applicable ; qu'en tout état de cause, il n'a pas menti en indiquant au notaire avoir établi sa première résidence matrimoniale en [Etablissement 1] ; qu'il a cru à tort que cette résidence était fixée en [Etablissement 1] dès lors que le mariage y avait été célébré ; qu'il s'agit d'une erreur de droit [H] non de fait quant à la notion même de 'résidence matrimoniale' ; qu'il appartenait à M. [A] d'expliquer à son client ce qu'était le 'domicile conjugal après le mariage' d'autant que la question posée démontre qu'il avait parfaitement connaissance du souhait de M. [M] d'acquérir le bien en propre ; que profane en droit, il n'a pas cerné les enjeux cachés derrière la question juridique du notaire ; qu'au regard de la complexité de la situation [H] de l'importance des enjeux, un réel entretien avec le client aurait été nécessaire plutôt qu'un simple échange par mails.



Mme [E] [H] la SELARL [W] [4] soutiennent que lors de l'établissement de l'acte de vente, Mme [E] n'a pas négligé d'instruire la question du régime matrimonial applicable, qu'en l'absence de tout indice lui permettant de concevoir que la résidence séparée de l'épouse en [Etablissement 1] -situation initiale après le mariage - eût cessé, Mme [E] n'avait pas à interroger M. [M] sur la réunion des époux en France, que cette dernière n'a pas eu connaissance de la carte de résident de Mme [I] [H] n'avait pas à la réclamer dans le cadre d'une acquisition par M. [M] seul qui s'affirmait de surcroît séparé de biens.



M. [B] [H] la SAS [3] font valoir que M. [M] a été interrogé sur sa situation matrimoniale, qu'il n'a jamais indiqué son intention de se constituer un patrimoine propre, que M. [M] n'a posé aucune question sur le régime matrimonial visé dans le projet d'acte de vente qui lui a été soumis, qu'en l'état des informations dont disposait M. [B], il a pu légitimement considérer que le régime légal algérien de séparation de biens était applicable.



M. [A] [H] la SAS [O] [P], [U] [A] [H] [Z] [D], Notaires associés, s'approprient la motivation du tribunal soutenant que le devoir de conseil [H] l'obligation d'efficacité imposés au notaire sont des obligations de moyens selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, que l'étendue de ces obligations s'apprécie au regard de ce qu'ont voulu les parties, qu'ainsi il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir donné de conseils sur les possibilités de réalisation d'une opération dont il n'est pas établi qu'elle lui aurait été révélée, que la validité [H] l'efficacité d'une vente ne sont pas conditionnées par la mention, dans l'acte, du régime matrimonial de l'acquéreur, que la détermination de ce régime matrimonial permet seulement de fixer le régime juridique applicable au bien acquis dans les rapports entre époux, que M. [A] s'est bien interrogé sur le régime matrimonial des époux [M] ainsi qu'en atteste le courriel adressé le 21 mai 2013 à M. [M], que dans ce courriel le notaire a pris soin d'informer M. [M] sur le fait que le régime matrimonial applicable dépendait de l'endroit où était situé le premier domicile conjugal après le mariage, que M. [M] a répondu que le domicile était 'en Algérie au début', que dans ces conditions, le régime matrimonial était soumis à la loi algérienne [H] était donc celui de la séparation de biens, que la question était claire [H] précise [H] qu'il s'agissait d'une question de fait [H] non de droit, que la notion de 'domicile conjugal' relève du langage courant, que M. [M] ne pouvait ignorer la portée de sa réponse puisque dans son courriel, le notaire avait pris soin de la préciser, que le notaire ne peut être tenu responsable si des informations erronées lui ont été données.



Appréciation de la cour



A titre liminaire, la cour précise que la SAS [3], dont MM. [V] [H] [N] sont associés, vient aux droits de la SCP [F] [V], [S] [N] associés.



Il appartient à M. [M] qui recherche la responsabilité civile professionnelle de trois notaires [H] des études dont ils sont les associés de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice [H] d'un lien de causalité entre la faute [H] le préjudice, aux termes de l'article 1240 (anciennement 1382) du code civil.



Le notaire, qui, prêtant son concours à l'établissement d'un acte, doit veiller à l'utilité [H] à l'efficacité de cet acte, est également tenu, à l'égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil [H], le cas échéant, de mise en garde, en ce qui concerne, notamment, les conséquences [H] risques des stipulations convenues, sous réserve que celles-ci n'aient pas immuablement été arrêtées ou produit leurs effets antérieurement. 



Le devoir de conseil du notaire l'oblige donc à se faire préciser les besoins de son client, de manière à pouvoir l'alerter des limites de l'acte par rapport à ces besoins (1re Civ., 14 novembre 2001, pourvoi n° 98-21.531, Bull. 2001, I, n° 278).



Cette obligation de conseil implique, plus particulièrement, que le notaire donne les explications utiles à assurer la pleine information des parties à l'acte qu'il dresse, sur la portée [H] les conséquences des engagements qu'elles prennent (1re Civ., 13 décembre 2012, pourvoi n° 11-19.098, Bull. 2012, I, n° 258'; 1re Civ., 3 mai 2018, pourvoi n° 16-20.419, Bull. 2018, I, n° 77).



Le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude (1re Civ., 6 septembre 2017, pourvoi n° 16-18.524, Bull. 2017, I, n° 184) ; il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur [H] qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse (1re Civ., 29 juin 2016, pourvoi n° 15-17.591, Bull. 2016, I, n° 147). 





Dans la situation présente, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, la détermination du régime matrimonial de M. [M] [H] de son épouse - mariés en Algérie - nécessitait, en application de la convention de [Localité 10] du 14 mars 1978, de connaître le lieu d'établissement de leur première résidence habituelle après le mariage. 



Il est constant que, par l'effet combiné des articles 4, alinéa 2 3 °, [H] 7, alinéa 2 3°, de la Convention de [Localité 10], le régime matrimonial applicable à M. [M] a tout d'abord été, en l'absence de première résidence habituelle commune des époux après le mariage, le régime légal algérien de séparation de biens, puis le régime légal français de la communauté réduite aux acquêts à compter du 21 avril 2006 lorsque M. [M] [H] Mme [I] ont établi en France leur première résidence habituelle après le mariage.



Ainsi, à la date de conclusion des actes de vente litigieux, le régime matrimonial de M. [M] était celui de la communauté réduite aux acquêts.



Or, c'est par une exacte appréciation des mentions portées à ces trois actes, que la cour fait sienne [H] qu'aucune partie ne conteste, que le tribunal a considéré que ces actes retiennent soit explicitement (actes reçus par Mme [E] en 2011 [H] M. [B] en 2015) soit implicitement (acte reçu par M. [A] en 2013) l'application du régime légal algérien assimilable à la séparation de biens qui n'était en réalité pas celui de M. [M].



Il convient de souligner que les actes de vente reçus par Mme [E], M. [A] [H] M. [B], respectivement les 15 avril 2011, 22 mai 2013 [H] 18 septembre 2015, ont été efficaces puisque le transfert de propriété des biens immobiliers au profit de M. [M] a été réalisé.

En effet, la mention erronée du régime matrimonial de l'acquéreur n'affecte pas la validité d'un acte de vente.

Il n'y a donc pas lieu d'entrer dans le détail de l'argumentation de M. [M], à hauteur d'appel, quant à la prétendue inefficacité de l'acte rédigé par M. [A] en 2013 faute de mentionner le régime matrimonial réellement applicable.



En revanche, investi d'un devoir de conseil, le notaire doit éclairer les parties [H] attirer leur attention sur les conséquences des actes qu'il authentifie, ce qui implique dans le cas de l'acquisition d'un immeuble pour un époux seul, de s'interroger sur son régime matrimonial, de l'informer quant aux conséquences de celui-ci sur le statut du bien acquis -commun ou propre- [H], le cas échéant, de l'informer des voies de droit offertes pour modifier ce statut.



La détermination du régime matrimonial applicable à des époux est une question de droit qui relève donc de la responsabilité du notaire qui instrumente l'acte .



Dès lors, ainsi que l'a indiqué le premier juge, il y a lieu de rechercher si l'erreur commise par chacun des trois notaires est fautive, autrement dit d'apprécier les diligences mises en oeuvre par chacun d'eux pour déterminer le régime matrimonial applicable.



Sur la faute de Mme [E]



Il ressort de l'acte de vente reçu le 15 avril 2011 par Mme [E], notaire, que cette dernière s'est interrogée sur le régime matrimonial applicable à M. [M] puisqu'il est mentionné à cet acte :

' Soumis au régime légal algérien assimilable au régime de séparation de bien en vertu du droit international privé à défaut de contrat préalable à son union célébrée à la Mairie de [Localité 7] (ALGERIE) le [Date mariage 1] 2005, [H] en application de l'article 4, alinéa 2, de la Convention de [Localité 10] du 14 mars 1978, Monsieur [H] Madame ayant au moment du mariage pour nationalité commune la nationalité algérienne [H] à défaut de première résidence habituelle commune immédiatement après le mariage'.



En revanche, il ne résulte d'aucune pièce aux débats que Mme [E] aurait interrogé M. [M] sur le point de savoir si, depuis son mariage, ils avaient avec son épouse établi une première résidence habituelle commune en [Etablissement 2], circonstance de nature à modifier le régime matrimonial applicable.

Investie d'un devoir d'investigation sur ce point, Mme [E] ne démontre pas y avoir satisfait, peu important à cet égard qu'elle n'ait eu aucun indice pouvant l'amener à concevoir que la situation initiale des époux avait changé ainsi qu'elle le prétend, peu important également que M. [M] ne lui ait pas fait connaître le cas échéant, sa volonté d'acquérir en propre, puisqu'il lui incombait de se faire préciser ses besoins par celui-ci.



C'est donc à bon droit que le tribunal a jugé qu'elle a manqué à ses obligations [H] le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur la faute de M. [A]



Dans l'acte reçu le 22 mai 2013 par M. [A], notaire, il est indiqué:

' ACQUEREUR

Monsieur [Y] [G] [M], enseignant, époux de Madame [QF] [I], demeurant à [Localité 8] (Hauts-de-Seine) [Adresse 6].

Né à [Localité 1] (ALGERIE) le [Date naissance 1] 1968.

Marié sans contrat à [Localité 7] (ALGERIE) le [Date mariage 1] 2005.

Ce régime non modifié.'



C'est par de justes motifs [H] une appréciation exacte des pièces au débat, en particulier du courriel adressé à M. [M] le 21 mai 2013 préalablement à la vente (pièce n° 3 du dossier de M. [A]), que la cour fait siens, que le tribunal a jugé que M. [A] avait interrogé M. [M] sur le point déterminant du lieu de son premier domicile conjugal, que la question était suffisamment claire pour permettre à un profane du droit d'y apporter une réponse, que ce dernier avait répondu que ce domicile conjugal avait été situé 'au début en Algérie', ce qui n'était pas le cas, qu'en présence d'une réponse claire [H] en l'absence de tout autre élément de nature à faire naître un doute sur la pertinence ou la véracité de la réponse, M. [A] n'était pas tenu de procéder à des vérifications complémentaires.



A hauteur d'appel, il convient de souligner également que, dans ce courriel, M. [A] avait attiré l'attention de M. [M] non seulement sur les conséquences de la localisation de son premier domicile conjugal quant au régime matrimonial applicable mais aussi sur le fait que le bien acquis ne pouvait lui appartenir à lui seul que sous un régime de séparation de biens.



C'est vainement que M. [M] prétend que M. [A] l'a laissé déterminer lui-même le régime matrimonial applicable car la question posée par le notaire était bien celle du lieu de son premier domicile conjugal [H] si, dans sa réponse, M. [M] a indiqué que son régime matrimonial était celui de la séparation de biens, ce n'est pas cet élément qui a été déterminant mais bien sa réponse à la question concernant son domicile conjugal.

Enfin, la notion de 'premier domicile conjugal après le mariage' relevant du langage courant, il ne peut sérieusement prétendre qu'il ne l'aurait pas comprise.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté toute faute imputable à M. [A].



Sur la faute de M. [B]



Dans l'acte de vente reçu par M. [B] le 18 septembre 2015, il est indiqué que M. [M], acquéreur, est 'marié sans contrat sous le régime légal algérien de la séparation de biens à [Localité 7] (ALGERIE) le [Date mariage 1] 2005'.



C'est par de justes motifs [H] une appréciation exacte des pièces au débat, en particulier de l'échange de courriels entre l'étude notariale [H] M. [M] avant la vente (pièce n° 21 du dossier de M. [M]) que le tribunal a jugé qu'il a été tiré des conséquences inexactes de la réponse de M. [M] à la question sur sa première résidence conjugale.

En effet, M. [M], en répondant 'Le mariage a eu lieu le 20/03/2005 en Algérie. La résidence [H] vie du couple, seulement le 21/04/2006 car la transcription de l'acte [H] la délivrance du visa ont mis beaucoup de temps' n'a pas fait état d'une première résidence commune en [Etablissement 1]. 

Il appartenait donc à l'étude notariale de poser une question complémentaire à M. [M] pour faire préciser ce point.



Ainsi que la cour l'a déjà rappelé, c'est au notaire instrumentaire qu'incombait la charge d'interroger M. [M] [H] il ne saurait se décharger en prétendant que ce dernier ne lui aurait pas fait part de son intention d'acquérir le bien en propre.



C'est donc à bon droit que le tribunal a retenu un manquement à ses obligations [H] le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur le lien de causalité [H] les préjudices



Le tribunal juge que si M. [B] [H] Mme [E] avaient correctement identifié le régime matrimonial applicable, ils auraient alors dû interroger M. [M] sur sa volonté d'acquérir pour la communauté ou en propre [H] que, si M. [M] avait fait état de sa volonté d'acquérir les biens en propre, ils auraient dû lui conseiller les deux possibilités qui s'offraient à lui : acquérir en remploi ou changer de régime matrimonial.

Il considère que le préjudice n'est pas hypothétique dès lors que la dissolution de la communauté a été prononcée par jugement du 12 avril 2023 [H] que le partage en résultant aboutira bien à un partage de la plus value, indépendamment de la volonté de vendre le bien ; que le préjudice est donc certain fût-il futur ; qu'en détenant un bien propre, M. [M] aurait pu profiter de l'intégralité des plus values acquises.

Il retient que le préjudice s'analyse en une perte de chance, une acquisition des biens en propre étant soumise à divers aléas ; que l'assiette du préjudice est constituée par la moitié des plus values invoquées ; que la perte de chance doit être évaluée à 30 % de la moitié de la plus value réalisée sur le bien immobilier dont la vente a été reçue par Mme [E], [H] à 15 % de la moitié de la plus value réalisée sur le bien dont la vente a été reçue par M. [B], l'intérêt à réaliser un remploi n'étant pas le même selon les opérations.

Enfin, le tribunal retient également un préjudice moral, M. [M] pensant à tort avoir acquis en propre des biens immobiliers.



Moyens des parties



M. [M] critique la motivation du tribunal sur l'évaluation du préjudice subi faisant valoir d'une part que la perte de chance doit être calculée sur la valeur totale de chaque bien, plus-value comprise, d'autre part que sa perte de chance doit être fixée à 90%.

Il soutient que s'il avait été bien été conseillé [H] avait acheté les biens seul, il aurait conservé l'intégralité des biens malgré le divorce soit le prix de chaque immeuble [H] les plus-values.

Il ajoute que le tribunal a omis une possibilité d'acquérir en propre, outre le remploi [H] le changement de régime matrimonial, à savoir le changement de régime matrimonial immeuble par immeuble en application de l'article 6 de la Convention de La Haye du 14 mars 1978. 

Enfin, il prétend qu'il avait tout intérêt à utiliser l'une ou l'autre de ces options, que sa volonté première était de se créer un patrimoine propre, qu'il n'a pas à apporter la preuve de ce qu'il pouvait acquérir le bien avec des fonds propres pour prouver l'existence du préjudice, qu'il ne peut être affirmé que Mme [I] aurait nécessairement refusé un changement de régime matrimonial, qu'il convient de se placer à la date des acquisitions [H] non à celle du divorce, que l'intérêt de cette dernière n'était pas de profiter des efforts [H] sacrifices de son époux, que dans ces conditions, le raisonnement du tribunal sur la faible probabilité d'une acquisition en propre ne peut être suivi.

Il affirme qu'il n'est pas nécessaire de finaliser la liquidation du régime matrimonial pour démontrer le préjudice subi, que l'argumentation de Mme [E] quant au caractère propre du bien acquis en 2011 pour être l'accessoire d'un bien propre acquis en 2000 ne saurait prospérer dès lors qu'elle ne résulte pas des textes ni de l'état actuel de la jurisprudence.

Il critique également l'évaluation de son préjudice moral faisant valoir qu'il a vécu des années dans une situation qui était fausse, qu'alors qu'il devait faire face à un divorce, situation difficile moralement, il a appris que le patrimoine qu'il pensait avoir constitué notamment pour le transmettre à ses enfants serait à partager avec son ex-épouse.



Mme [E] [H] la SELARL [W] [4] soutiennent que le bien objet de la transaction réalisée aux termes de l'acte reçu en 2011 est un propre en ce qu'il est contigu à un bien que M. [M] avait acquis avant son mariage [H] qui est donc lui-même un bien propre, que cela résulte de l'application de l'article 1406, alinéa 1, du code civil, qu'en conséquence, le préjudice n'est pas établi, qu'en tout état de cause, les prétentions de l'épouse ne sont pas connues, que le jugement de divorce ne tranche pas la question de la liquidation du régime matrimonial [H] de la composition de la communauté, que la nature de bien commun de l'immeuble ne résulte que de la seule conviction de M. [M], que le préjudice n'existe donc pas. 

Subsidiairement, elles prétendent qu'en tout état de cause, le statut du bien ressort d'une situation juridique préexistante [H] non d'un manque de diligences du notaire à le supposer démontré, que le défaut de conseil a seulement pu priver M. [M] dûment éclairé d'agir en vue d'acquérir selon certaines modalités qui auraient permis que le bien soit un propre malgré son régime matrimonial, que pour cela il existait trois voies de droit, que le changement de régime matrimonial ou l'acquisition de bien spécialement sous l'empire des règles de la séparation de biens auraient requis le consentement de son épouse, qu'aucune raison objective ne permet d'imaginer que cette dernière y aurait consenti, que le remploi n'aurait été possible que si M. [M] avait disposé de derniers propres ce qui n'était pas le cas ou qu'il aurait pu céder un bien propre pour remployer les fonds en contradiction avec sa volonté prétendue de se constituer un patrimoine immobilier propre, que la perte de chance n'est donc pas mesurable. 

Enfin, elles font valoir que si M. [M] avait acquis le bien à titre personnel ou l'avait financé par remploi de fonds propres, il aurait consommé des fonds personnels ou propres de sorte que son préjudice ne peut s'envisager que relativement à la plus value [H] nullement au prix d'acquisition.



M. [B] [H] la SAS [3] prétendent que le lien de causalité n'est pas établi dès lors que la situation évoquée par M. [M] résulte de l'application de la Convention de [Localité 10] [H] qu'il n'est pas justifié que les conséquences de ladite Convention auraient pu être écartées.

Ils rappellent que la seule circonstance que le professionnel du droit a manqué à son devoir d'information n'implique pas nécessairement qu'il en résulte un préjudice [H] que seule la disparition actuelle [H] certaine d'une éventualité favorable constitue une perte de chance réparable (Cass, 11 janvier 2023, n° 21-18.247).

Ils soutiennent qu'en l'espèce, pour qu'une clause de remploi puisse être stipulée, il eût fallu soit que M. [M] justifie du caractère propre des fonds utilisés, soit qu'il ait vendu un bien propre, qu'il ressort des pièces aux débats que le bien dont la vente a été instrumentée par M. [B] a été financé par un prêt ce qui milite en faveur de fonds communs [H] que M. [M] ne justifie pas qu'il aurait pu vendre un bien, que s'agissant du changement de régime matrimonial, il était subordonné à l'accord de son épouse dont rien ne démontre qu'il aurait pu être obtenu, que l'article 6 de la Convention de [Localité 10] ne permet pas de choisir n'importe quel régime matrimonial, qu'au cas d'espèce, seule la loi française [H] donc le régime de communauté aurait pu être choisie pour l'immeuble. Ils ajoutent que M. [M] ne peut évoquer aucun préjudice ni matériel ni moral alors qu'il ne s'est dessaisi d'aucun bien propre [H] a augmenté son patrimoine en valeur de la moitié du bien de communauté acquis, qu'à tout le moins, il a droit à percevoir la moitié de la plus-value dans le cadre du régime de communauté.



Appréciation de la cour



Le professionnel du droit n'engage sa responsabilité que pour autant que son manquement soit en lien avec le préjudice allégué. S'il est établi que dûment informées, les parties auraient contracté aux mêmes conditions, le lien de causalité certain entre la faute commise [H] le préjudice fait défaut (1re Civ., 20 mars 2014, pourvoi n° 13-12.287, Bull. 2014, I, n° 56).



Le dommage résultant du manquement d'un notaire à son devoir de conseil peut constituer un préjudice entièrement consommé lorsque l'on a la certitude que la victime, dûment informée, aurait pris la décision lui permettant d'éviter ce préjudice (1re Civ., 28 novembre 2012, pourvoi n° 11-24.022, Bull. n° 250).



S'il existe un aléa sur la décision du créancier de l'obligation d'information ou sur les résultats de l'opération, le préjudice ne peut être réparé qu'au titre d'une perte de chance de ne pas conclure cette opération (1re Civ., 2 juillet 2014, pourvoi n° 13-17.894, Bull. n° 119).



Constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle [H] certaine d'une éventualité favorable (1re Civ., 8 mars 2012, pourvoi n°11-14.234, Bull. n° 47) [H] toute perte de chance ouvre droit à réparation (2e Civ., 25 mai 2022, pourvoi n° 20-16.351, publié).



Au cas d'espèce, en l'absence d'erreur sur le régime matrimonial applicable à M. [M] lors des deux acquisitions litigieuses, erreur découlant du manquement de Mme [E] [H] de M. [B] à leurs obligations ainsi que cela a déjà été vu, ces derniers - en présence d'un époux achetant seul un bien alors qu'il est soumis à un régime de communauté - se devaient de l'interroger sur sa volonté d'acquérir pour la communauté ou en propre en vertu de leur devoir de conseil. 

Ne l'ayant pas fait, ils l'ont privé de toute possibilité d'acquérir en propre les immeubles alors qu'une telle acquisition était possible, [H] par là même, de la possibilité de conserver ces immeubles dans son patrimoine nonobstant le divorce impliquant un partage de la communauté.



Sont inopérants les arguments tenant :

- au caractère hypothétique du préjudice en ce que M. [M] n'a pas l'intention de vendre [H] le partage de communauté n'a pas encore eu lieu.

En effet, la dissolution de la communauté ayant été prononcée par jugement du 12 avril 2023, il y aura lieu à un partage amiable, à défaut judiciaire, en valeur ou en nature, de sorte que le préjudice, pour être futur, n'en est pas moins certain ;

- au caractère prétendument propre du bien dont la vente a été instrumentée en 2011 par Mme [E] en application de l'article 1406 du code civil en ce qu'il serait l'accessoire d'un autre immeuble, bien propre de M. [M].

Outre, comme l'a relevé le tribunal, qu'aucune pièce n'est versée aux débats pour appuyer ce raisonnement, il n'est fait état d'aucune jurisprudence qui aurait qualifié de propre un bien acquis durant le mariage du seul fait qu'il était contigu à un bien propre de l'un des époux ; en tout état de cause, récompense serait due à la communauté qui l'a financé ; ainsi, ce motif est de nature à exclure l'existence d'un dommage intégralement consommé mais impropre à écarter la perte de chance invoquée.



C'est donc à tort que Mme [E] [H] M. [B] concluent à l'absence de préjudice en lien avec la faute qui leur est imputée.



En l'absence de certitude sur le fait que M. [M], dûment informé, aurait choisi d'acquérir en propre [H] compte tenu des aléas auxquels était subordonnée une telle acquisition, quelle que soit la voie choisie, c'est à bon droit que le tribunal a retenu que ce préjudice devait s'analyser en une perte de chance. La nature [H] l'importance de ces aléas relèvent de l'appréciation du pourcentage de chance.



Sur l'assiette du dommage, elle ne saurait être constituée - comme le prétend M. [M] - par la valeur totale des biens objets des transaction litigieuses.



En effet, ces biens ne pouvaient être qualifiés de propres que dans deux hypothèses :

- remploi de fonds propres,

- changement de régime matrimonial.



Dans le premier cas, le gain réalisé par M. [M] n'aurait été que de la plus value réalisée.

Cette plus-value lui revenant par moitié dans le cadre du partage de la communauté, le préjudice ne porte que sur l'autre moitié.



Dans le second cas, qu'il s'agisse d'un changement sous l'empire de la loi française ou en vertu de l'article 6 de la Convention de [Localité 10] du 14 mars 1978, à le supposer applicable, un accord de son épouse était nécessaire. Compte tenu de cette difficulté complémentaire, il y lieu de considérer que M. [M] aurait opté pour cette voie qu'en l'absence de fonds propres à investir permettant un remploi. Or, si le bien propre avait été financé par des fonds communs, récompense aurait été due à la communauté.



Ainsi, dans l'un comme dans l'autre cas, l'assiette du préjudice ne consiste jamais qu'en la moitié de la plus-value ainsi que l'a justement retenu le tribunal.



Pour évaluer le pourcentage de perte de chance, le tribunal a fort justement retenu que M. [M] aurait pu donner une réponse incorrecte à la question sur son premier domicile conjugal - comme il l'a fait avec M. [A] - si elle lui avait été posée par Mme [E] [H] M. [B] ; qu'il aurait pu décider de ne pas acheter le bien en propre ; qu'il aurait pu ne pas en avoir la faculté soit faute de pouvoir réaliser un remploi, soit faute de consentement de son épouse.

A hauteur d'appel, M. [M] n'apporte aucun élément nouveau permettant d'apprécier différemment la probabilité de chacun de ces événements.

A l'inverse, la cour y ajoute que la présomption de communauté étant simple, M. [M] sera admis, dans le cadre du partage, à justifier de l'origine propre des fonds ayant participé au financement de l'acquisition des biens immobiliers, le cas échéant, ce qui vient réduire la perte de chance.

En revanche, la distinction faite par le tribunal selon l'intérêt d'une opération de remploi n'est pas pertinente étant observé que M. [M] fait la preuve (pièces n° 7 à 14 de son dossier) de ce qu'il possédait à la date des actes litigieux cinq biens immobiliers propres pour avoir été acquis entre le 29 mai 2000 [H] le 6 avril 2006, biens de nature [H] de valeur différente de sorte qu'il aurait pu arbitrer quel bien vendre selon l'opération envisagée.

En considération de l'ensemble de ces éléments, la perte de chance doit être évaluée à 30 % de la moitié de la plus value pour la vente instrumentée par Mme [E] comme pour celle reçue par M. [B].



Les estimations des biens immobiliers [H] donc des plus values immobilières ne sont pas davantage remises en cause qu'en première instance.

Dès lors le préjudice matériel doit être évalué à la somme de :

- pour la vente instrumentée par Mme [E] : (132 325/2) x 30 % = 19 848,75 euros

- pour la vente instrumentée par M. [B] : (16 000/2) x 30 % =2 000 euros



Ainsi que l'a jugé le tribunal, les actes, les études notariales les ayant reçus [H] les fautes c