Cour d'Appel · 1ère Chambre — 14 avril 2026

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 14 avril 2026

N° RG 24/01458 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GHSM

-VC-

[U] [P] / E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT



Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de MONTLUCON, décision attaquée n° 24/00147 en date du 10 Juillet 2024, enregistrée sous le n° 24/00166



Arrêt rendu le MARDI QUATORZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Mme Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller



En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



M. [U] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Muriel CASANOVA, avocat au barreau de MONTLUCON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro c63113-2024-007085 du 23/09/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT- FERRAND)



APPELANT



ET :



E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Marie-Astrid BOURDIER, avocat au barreau de MONTLUCON

Timbre fiscal acquitté 



INTIMEE



DÉBATS : 



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 février 2026, en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. CHEVRIER, rapporteur.



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 14 avril 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing-privé du 20 avril 2022, l'EPIC [Localité 1] Habitat a donné à bail à M. [U] [P] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 136,36 €, provision sur charges non comprise. 



Le 27 juin 2023, l'EPIC [Localité 1] Habitat a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1.413,95 €.



La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après : CCAPEX) a été informée de la situation de M. [U] [P] le 28 juin 2023.



Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023, l'EPIC Montluçon Habitat a assigné M. [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montluçon aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail, 

- expulser le locataire et tous occupants de son chef, 

- condamner M. [U] [P] au paiement de la somme de 1.826,88 € au titre du dépôt de garantie, des loyers et des charges arrêtés au 13 octobre 2023, outre loyers échus entre la date de l'assignation et la date d'audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

- fixer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,

- condamner M. [U] [P] au paiement de la somme de 150 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les paiements comprenant le coût du commandement de payer. 



L'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Allier le 4 décembre 2023.



Par jugement contradictoire n° RG 24/00166 rendu le 10 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a : 

- constaté la résiliation du bail conclu entre l'EPIC [Localité 1] Habitat et M. [U] [P] concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 2],

- dit qu'à défaut pour M. [U] [P] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur, 

- condamné M. [U] [P] à payer à l'EPIC [Localité 1] Habitat la somme de 2.192,47 € au titre du dépôt de garantie, des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 23 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023 sur la somme de 1.413,95 € et à compter du présent jugement pour le surplus,

- condamné M. [U] [P] à payer à l'EPIC [Localité 1] Habitat, en deniers ou en quittances, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 28 août 2023, et jusqu'à la date d'arrêté du dernier décompte, soit le 23 mai 2024, sont intégrées dans la somme de 2.192,47 € allouée au bailleur par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,

- rejeté la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire,

- dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant, 



- dit que l'EPIC [Localité 1] Habitat sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles,

- dit que l'EPIC [Localité 1] Habitat sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de la loi de 1989,

- rejeté tous les autres chefs de demande, 

- condamné M. [U] [P] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision,

- rappelé que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.



Par déclaration formalisée par le RPVA le 12 septembre 2024, le Conseil de M. [U] [P] a fait appel de la décision susvisée en toutes ses dispositions.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2025 et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 26 février 2026. 



Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, M. [U] [P] demande à la cour, au visa de l'article 24 ' V de la loi du 6 juillet 1989, de :

- Infirmer la décision rendue le 10 juillet 2024 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau, 

- L'autoriser à se libérer de sa dette par versements mensuels de 50 € pendant 35 mois et du solde à la 36ème échéance,

- Ordonner en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire, 

- Débouter l'EPIC [Localité 1] Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Statuer ce que de droit sur les dépens qui se seront recouvrés selon les règles de l'aide juridictionnelle. 



Au soutien de ses prétentions, M. [U] [P] fait valoir qu'il est de bonne foi, qu'il ne conteste pas sa dette mais que sa situation financière ne lui permet pas de se reloger et qu'il perçoit l'allocation spécifique de solidarité d'un montant mensuel de 563,27 €. 



Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 février 2025, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH demande à la cour, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 de : 

- Débouter M. [U] [P] de toutes ses demandes,

- Confirmer la décision rendue le 10 juillet 2024 en toutes ses dispositions,

- Condamner M. [U] [P] aux entiers dépens d'appel, 

- Condamner M. [U] [P] à lui payer la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Au soutien de ses prétentions, l'intimé indique qu'il incombe au locataire qui sollicite des délais de paiement de démontrer sa qualité de débiteur malheureux et de bonne foi. L'EPIC [Localité 1] Habitat fait valoir que M. [U] [P] se borne à alléguer qu'il dispose de faibles revenus sans justifier pour autant qu'il pourrait améliorer sa situation financière afin d'apurer sa dette. Le bailleur ajoute que le locataire a cessé tout règlement du loyer depuis le 28 août 2023 et n'a effectué qu'un seul versement de 100 € en date du 16 mai 2024. Enfin, l'intimé indique que le montant de l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 3.863,20 € à la date de signification des conclusions. 



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



Lors de l'audience civile en conseiller-rapporteur du 26 février 2026 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. 



La décision suivante a été mise en délibéré au 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe. 



MOTIFS DE LA DÉCISION :



A titre liminaire, il y a lieu de constater que si M. [P] a interjeté appel de l'intégralité du jugement et demande l'infirmation de toutes les dispositions, il ne conteste en réalité pas le principe, ni le montant de la dette telle que fixée par le juge de première instance. Sa condamnation au paiement de cette dette sera donc confirmée. 



L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige compte tenu de la date du bail, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".



Toutefois, en application des dispositions de ce même article 24, paragraphes V et VII, dans leur version applicable à la présente espèce : 



« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »



En l'espèce, le bail conclu le 20 avril 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause (pièce annexée à l'assignation, versée au titre des pièces de procédure dans le dossier de l'appelant) a été délivré le 27 juin 2023 à M. [U] [P]. 



Il résulte du décompte versé par le bailleur aux débats que le locataire n'a versé qu'une somme de 100 € le 16 mai 2024, il ne conteste d'ailleurs pas le principe de la dette. Ainsi, il apparaît que les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire était acquise dès le 28 août 2023 et que le bail se trouve donc résilié à cette même date. Le jugement de première instance sera donc confirmé sur ce point. 

 

Quant aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formulées par M. [P], c'est à juste titre que le premier juge souligne que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience de première instance, pas plus qu'il ne justifie avoir repris le paiement dudit loyer au jour de l'audience devant la Cour d'appel. De ce seul fait, aucun délai de paiement, ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne saurait être accordé à M. [P] qui, par ailleurs, ne justifie pas être en capacité d'apurer sa dette en plus du loyer courant, dès lors qu'il n'a depuis plusieurs mois effectué qu'un seul paiement de 100 €. 



En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, en ce qu'il a prononcé l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef et en ce qu'il a fixé les modalités de l'indemnité mensuelle d'occupation que le locataire sera condamné à verser jusqu'à libération des lieux. 



Il résulte de l'ensemble des développements ci-dessus que le jugement de première instance sera donc intégralement confirmé, y compris s'agissant des dépens. 



M. [U] [P], succombant à la présente instance, supportera les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. 



Il serait en outre inéquitable, au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de l'EPIC [Localité 1] Habitat OPH les frais irrépétibles qu'il a été contraint d'engager à l'occasion de cette procédure d'appel et qu'il convient d'arbitrer à la somme de 1.000 €. 



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG 24/0166 rendu le 10 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montluçon,



CONDAMNE M. [U] [P] à payer au profit de l'EPIC [Localité 1] Habitat OPH une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE M. [U] [P] aux entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,



REJETTE le surplus des demandes des parties.





Le greffier Le président