Tribunal Judiciaire · JCP — 13 avril 2026

DÉCISION DU : 13 Avril 2026
DOSSIER : N° RG 26/00003 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EHVZ
NAC : 5AA
AFFAIRE : Organisme OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN “TARN HABITAT” C/ [G] [T]
MINUTE N° : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Mme CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffière 

PARTIES :

DEMANDERESSE

Organisme OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN “TARN HABITAT”
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Luc RIMAILLOT, avocat au barreau D’ALBI


DEFENDERESSE

Madame [G] [T]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparante





Débats tenus à l'audience du : 16 Février 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 13 Avril 2026


Le 13 Avril 2026
ccc délivrées aux parties
cccrfe délivrée à Me 

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 12 octobre 2016, l'Office Public Départemental HLM TARN HABITAT a donné à bail à Mme [G] [T] un appartement n° 624, situé [Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 464,85 €, provision sur charges comprise.
Le loyer résiduel s'élève à la somme de 336,04 €.

Des loyers étant demeurés impayés, TARN HABITAT a adressé à Mme [T] une mise en demeure en date du 18 juin 2025.

Puis, par acte du 31 juillet 2025, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le 1er août 2025, cet acte a été notifié à la CCAPEX.

Par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2025, TARN HABITAT a ensuite fait assigner en référé Mme [G] [T] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi, aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 16 février 2026, l'Office Public Départemental HLM TARN HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite du Juge de :

- Constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation au 1er octobre 2025, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,
- Ordonner l’expulsion de Mme [G] [T], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,
- Condamner Mme [G] [T] à lui payer la somme provisionnelle de 2 646,70 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus (décompte actualisé au 31/01/2026),
- La condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective des lieux,
- La condamner à lui payer la somme de 261,40 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- La condamner au paiement des dépens de l'instance.

TARN HABITAT maintient l'ensemble de ses demandes, mais précise être d'accord pour l'octroi des plus larges délais de paiement à la défenderesse.

En défense, Mme [G] [T] sollicite du Juge de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement sur 36 mois.
Elle indique ne pas avoir repris le paiement du loyer courant, mais s'engager à rembourser sa dette, avec l'aide de ses deux enfants majeurs vivant auprès d'elle. Elle déclare percevoir le RSA.

La décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 29 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables. 

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire 
Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 12 octobre 2016 contient une clause résolutoire (article 11) prévoyant explicitement un délai de deux mois pour régularisation de la dette.

Or, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 31 juillet 2025.
Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois.

Le contrat de bail a donc pris fin le 1er octobre 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

II. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

De plus, en application des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales. L'une d'elles est celle de payer le loyer aux termes convenus.

En l'espèce, TARN HABITAT produit un décompte actualisé au 31 janvier 2026, présentant un solde de la dette d'un montant de 2 646,70 €.

Mme [T] ne conteste pas le montant de la dette.

Néanmoins, il doit être déduit du décompte les sommes suivantes, non assimilables à une dette de loyer :
- 7,62 € au titre de frais d'enquête sociale,
- 93,14 € au titre de frais de poursuites,
soit au total : 100,76 €.

En conséquence, Mme [G] [T] sera condamnée à payer à TARN HABITAT la somme de 2 545,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 31 janvier 2026, à titre provisionnel.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

En l'espèce, Mme [G] [T] sollicite des délais de paiement sur 36 mois, faisant valoir qu'elle va rembourser l'intégralité de sa dette, avec l'aide de ses deux enfants majeurs vivant avec elle.

TARN HABITAT indique être d'accord avec l'octroi de délais de paiement.

Ainsi, Mme [G] [T] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Néanmoins, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et/ou des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Mme [G] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, et la reprise des effets de la clause résolutoire.

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens 
Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Mme [G] [T] sera condamnée au paiement des dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles 
En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu de l'accord des parties quant à l'apurement de la dette, et de leur situation respective, il ne paraît pas inéquitable de rejeter cette demande.

Sur l'exécution provisoire 
En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 octobre 2026 entre l'Office public Départemental HLM TARN HABITAT d'une part, et Mme [G] [T] d'autre part, portant sur le logement n°624, situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 1er octobre 2025,

CONDAMNONS Mme [G] [T] à payer à l'Office public Départemental HLM TARN HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 2 545,94 € (deux-mille-cinq-cent-quarante-cinq euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités échus au 31 janvier 2026, 

AUTORISONS Mme [G] [T] à s’acquitter des sommes dues, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d'un montant de 70 € (soixante-dix euros), et une 36ème mensualité d'un montant de 95,94 € (quatre-vingt-quinze euros et quatre-vingt-quatorze centimes),

DISONS que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
qu'à défaut pour Mme [G] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, TARN HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est; 
que Mme [G] [T] soit condamnée à payer à [Localité 3] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; et ce étant observé que cette indemnité sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative du bien ;
DÉBOUTONS l'Office Public Départemental HLM TARN HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [G] [T] aux dépens de l'instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIÈRE LA JUGE