Tribunal Judiciaire · JCP — 13 avril 2026

JUGEMENT DU : 13 Avril 2026
DOSSIER : N° RG 26/00007 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EHTT
NAC : 5AA
AFFAIRE : S.A. HLM [Localité 1] C/ [V] [E]
MINUTE N° : 26/ 

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL




PRESIDENT : Mme CABANES,

GREFFIER lors des débats : M.CHAUVIER, et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE


DEFENDERESSE

Madame [V] [E]
née le 24 Février 1982 à [Localité 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparante







Débats tenus à l'audience du : 09 Mars 2026
Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 Avril 2026

Le 13 Avril 2026
ccc délivrées aux parties
cccrfe délivrée à Me [F]


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 22 février 2019, la SA HLM [Localité 1] a donné à bail à Mme [V] [E] et M. [T] [S] [K] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 479,14 €, provision sur charges comprise.

Par ailleurs, par contrat signé le 20 février 2019, la SA [Adresse 6] a donné à bail à Mme [V] [E] et M. [T] [S] [K] un parking n°7, situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel initial de 10,19 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 octobre 2024, reçue par la SA HLM [Localité 1] le 29 octobre 2024, M. [T] [S] [K] a donné congé du bail. 

Des loyers étant demeurés impayés à partir de mars 2025, par acte du 11 septembre 2025, la SA [Adresse 6] a fait délivrer à Mme [V] [E] commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat, pour un montant en principal de 2 026, 27 €.
Cet acte a été notifié à la CCAPEX le 12 septembre 2025.

Puis, par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2025, la SA [Adresse 6] a fait assigner Mme [V] [E] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi, aux fins de solliciter du Juge la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire, et le paiement des impayés.

A l’audience du 9 mars 2026, la SA HLM [Localité 1], représentée par son Conseil, sollicite du Juge, sur le fondement des articles 1224, 1229, et 1728 du code civil et des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

- A titre principal, 
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation et au contrat de location de parking,Ordonner sans délai l’expulsion de Mme [V] [E] et celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, tant du local d'habitation que du garage,Condamner Mme [V] [E] à lui payer la somme de 1 577,60€, correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d'occupation impayés au 2 mars 2026, avec intérêts selon les dispositions du contrat de bail, et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 septembre 2025,Condamner Mme [V] [E] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, fixée à un montant au moins égal à celui du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, soit la somme de 570,73€, et annuellement révisée en fonction de la valeur locative, et ce jusqu’à libération effective des lieux,
- A titre subsidiaire, 
Prononcer la résiliation du bail d'habitation et du contrat de location de parking aux torts de la locataire, et à compter de l'acte introductif d'instance,Ordonner sans délai l’expulsion de Mme [V] [E] et celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, tant du local d'habitation que du garage,Condamner Mme [V] [E] à lui payer la somme de 1 577,60€, correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d'occupation impayés au 2 mars 2026, avec intérêts selon les dispositions du contrat de bail, et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 septembre 2025,Condamner Mme [V] [E] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de l'assignation, fixée à un montant au moins égal à celui du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, soit la somme de 570,73€, et annuellement révisée en fonction de la valeur locative, et ce jusqu’à libération effective des lieux,
- A titre infiniment subsidiaire,
Prononcer la résiliation du bail d'habitation et du contrat de location de parking aux torts de la locataire,Ordonner sans délai l’expulsion de Mme [V] [E] et celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, tant du local d'habitation que du garage,Condamner Mme [V] [E] à lui payer la somme de 1 577,60€, correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d'occupation impayés au 2 mars 2026, avec intérêts selon les dispositions du contrat de bail, et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 septembre 2025,La condamner au paiement en deniers ou quittances des loyers et charges sur la base du quittancement courant à compter de l'audience jusqu'au prononcé de la résiliation judiciaire,Condamner Mme [V] [E] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de l'assignation, fixée à un montant au moins égal à celui du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, soit la somme de 570,73€, et annuellement révisée en fonction de la valeur locative, et ce jusqu’à libération effective des lieux,
- En toute hypothèse,
Condamner Mme [V] [E] à lui payer :la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de la présente instance.
A l'appui de ses demandes, la SA [Adresse 6] fournit un décompte actualisé au 2 mars 2026 présentant un solde de 1577,60 €. Elle maintient l'intégralité de ses demandes, et s'oppose à l'octroi de délais de paiement. 

En défense, Mme [V] [E], comparante, sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Elle propose que soit fixé un échéancier de remboursement de la dette à hauteur de 100 € par mois, outre le paiement du loyer courant. 
Elle affirme avoir repris le paiement du loyer courant depuis décembre 2025, et verser 100 € de plus chaque mois depuis janvier 2026. 
Elle ne conteste pas la dette mais indique que le montant restant dû est de 1300 € au vu de son compte locataire en ligne.

La décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 11 décembre 2025, soit six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables. 

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire 
Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 22 février 2019 contient une clause résolutoire (article 9) prévoyant explicitement un délai de deux mois pour régularisation de la dette.

Or, le 11 septembre 2025, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire.
Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois.

Le contrat de bail a donc pris fin le 12 novembre 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

De plus, le contrat de location d'un emplacement de stationnement ayant été conclu comme accessoire du bail principal et étant lié à celui-ci, il ne peut subsister indépendamment du contrat de bail. Cela résulte de la mention suivante, figurant au contrat : "Il est expressément stipulé que le présent contrat prendra automatiquement fin lors du départ du logement".

En conséquence, il y aura lieu à constater que le contrat de location de l'emplacement de stationnement a pris fin à la même date que le bail principal, soit le 12 novembre 2025. 

II. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

De plus, en application des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales. L'une d'elles est celle de payer le loyer aux termes convenus.

En l'espèce, la SA HLM [Localité 1] produit un décompte actualisé au 2 mars 2026, présentant un solde de la dette d'un montant de 1 577, 60 €.

Mme [V] [E] ne conteste pas l'existence de la dette mais prétend que la dette s'élève au jour de l'audience à 1 300 €, selon son compte locataire en ligne. Elle n'en apporte cependant pas la preuve. 

En conséquence, Mme [V] [E] sera condamnée à payer à la SA [Adresse 6] la somme de 1 577, 60 € au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 2 mars 2026. 
Cette somme sera en outre assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025, date du commandement de payer. 

III. Sur la demande en délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

Il ressort donc que l'octroi de délais est subordonné à la double condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative, et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. 

En l'espèce, Mme [V] [E] sollicite des délais de paiement, et propose de rembourser sa dette à hauteur de 100 € par mois jusqu'à complet apurement.
Elle fait valoir que, depuis décembre 2025, elle a repris le versement intégral du loyer courant. Elle affirme également que depuis janvier 2026, elle a commencé à régler la somme de 100 € en plus de la reprise du loyer courant. Ces éléments apparaissent d'ailleurs sur le relevé de compte actualisé au 2 mars 2026 produit par le bailleur.

Il est en outre relevé que le loyer résiduel s'élève à la somme mensuelle de 177, 28 €, de sorte que le paiement d'une somme supplémentaire de 100 € par mois ne paraît pas de nature à faire peser une charge excessive sur la situation de Mme [V] [E]. 

Dès lors, il y aura lieu à faire droit à sa demande, en dépit de l'opposition du bailleur.

En conséquence, Mme [V] [E] sera autorisée à se libérer du montant de la dette, à raison de 15 mensualités d'un montant de 100 €, et d'une 16ème mensualité d'un montant de 77,60€ . 


Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Néanmoins, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et/ou des délais de paiement d’autre part, justifieront la reprise des effets de la clause résolutoire (dont l'expulsion) et la condamnation de Mme [V] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. 

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens 
Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Mme [V] [E] supportera la charge des dépens de l'instance, lesquels incluront les frais de procédure listés dans le décompte versé aux débats.

Sur les frais irrépétibles 
En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, compte tenu de la situation respective des parties, l'équité commande de rejeter cette demande.

Le présent jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2019 entre la SA HLM [Localité 1] d'une part, et Mme [V] [E] d'autre part, portant sur l'appartement n°37, situé [Adresse 8], [Localité 6] [Adresse 9], sont réunies à la date du 12 novembre 2025,

CONSTATE que le contrat de location de l'emplacement de stationnement conclu le 20 février 2019 entre la SA [Adresse 1] [Localité 1] d'une part, et Mme [V] [E] d'autre part, portant sur le parking n°7 situé sis [Adresse 7], a pris fin à la date du 12 novembre 2025,

CONDAMNE Mme [V] [E] à payer à la SA [Adresse 6] la somme de 1 577, 60 € (mille-cinq-cent-soixante-dix-sept euros et soixante centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 2 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025, 

AUTORISE Mme [V] [E] à s’acquitter des sommes dues, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités d'un montant de 100 € (cent euros), et une 16ème mensualité d'un montant de 77,60€ (soixante-dix-sept euros et soixante centimes),

DIT que la première mensualité interviendra au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement,


SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, y compris en ce qui concerne le contrat de location de l'emplacement de stationnement, 

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet, y compris en ce qui concerne le contrat de location de l'emplacement de stationnement ;
que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
qu'à défaut pour Mme [V] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM [Localité 1] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ; 
que Mme [V] [E] soit condamnée à payer à la SA HLM [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux ; et ce étant observé que cette indemnité sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative du bien ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [V] [E] aux entiers dépens de l'instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIÈRE LA JUGE