TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Thomas BROCHE, Me Mounia HARKATI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 26/00262 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBX3R
N° MINUTE :
6 JCP
JUGEMENT
rendu le lundi 13 avril 2026
DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUE [Adresse 1] représenté par son syndic La Société JEAN CHARPENTIER SOPAGI
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1159
DÉFENDEURS
Madame [G] [X] [L]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Mounia HARKATI, avocat au barreau de PARIS, toque : R98
Monsieur [A] [K]
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 février 2026
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 avril 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 13 avril 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/00262 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBX3R
EXPOSE DU LITIGE
Mme [G] [L] est propriétaire d'un logement situé [Adresse 1], au 3ème étage d'un immeuble soumis au régime de la copropriété.
Cet appartement a été donné à bail à M. [A] [S] [Z].
Par actes des 15 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Jean Charpentier Sopagi, a fait assigner devant ce tribunal, Mme [G] [L] et M. [A] [S] [Z] pour obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
d'être déclaré recevable et bien fondé en sa demande au titre de l'action oblique,le prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu entre Mme [G] [L] et M. [A] [S] [Z] pour manquement de ce dernier à ses obligations de preneur,l'expulsion de M. [A] [S] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l'assistance de la force publique, le transport et la séquestration des meubles et effets se trouvant dans les lieux, la condamnation in solidum de Mme [G] [L] et M. [D] [H] [S] [Z] à faire cesser les nuisances constatées sous astreinte de 500 euros par infraction au règlement de copropriété constatée, à compter de la délivrance de la présente assignation,la condamnation in solidum de Mme [G] [L] et M. [A] [S] [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,la condamnation solidaire de Mme [G] [L] et de M. [A] [S] [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros pour frais irrépétibles et à supporter les dépens.
A l'audience du 11 février 2026, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil maintient ses demandes à l'encontre de M. [P] [Z]. Il se désiste en revanche des demandes contre Mme [G] [L] sauf la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir que les agissements de M. [A] [S] [Z], locataire de Mme [G] [L], causent des troubles du voisinage importants et contreviennent aux dispositions du règlement de la copropriété. Or, Mme [G] [L] n'a pas réagi suffisamment aux différentes mises en demeure qui lui ont été adressées. Il s'estime ainsi fondé à agir sur le fondement des dispositions de l'article 1341-1 du code civil en résiliation du contrat de bail unissant le copropriétaire à son locataire et en indemnisation du préjudice subi.
Mme [G] [L], représentée par son conseil s'associe aux demandes du syndicat des copropriétaires. Elle ajoute qu'il ne règle plus ses loyers depuis 2025. Elle indique qu'elle pensait que la situation allait se régler amiablement avec lui, raison pour laquelle elle n'a pas elle-même pris l'initiative de cette action en résiliation du bail mais qu'elle a fini par comprendre que ce ne serait pas le cas. Elle demande la condamnation à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer (650 euros) ainsi que la condamnation à l'arriéré locatif à hauteur de 1 650 euros, au 1er février 2026. Elle s'oppose à tout délai pour quitter les lieux. Elle demande enfin la condamnation de M. [D] [H] [S] [Z] à une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [P] [Z], comparant en personne, a tenu un discours assez peu compréhensible, dont il ressort qu'il souhaite un délai de trois mois pour quitter les lieux.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile il est renvoyé à l'assignation pour un exposé complet des moyens en demande.
L'affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande de prononcé de la résiliation du bail et d'expulsion
Il résulte de l'article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions relatives à la saisine de la CCAPEX préalablement à la délivrance d'une assignation, et à la notification de l'assignation à la Préfecture deux mois avant l'audience ne s'appliquent aux assignations délivrées aux fins de prononcé de la résiliation judiciaire du bail que dans l'hypothèse où la demande est fondée au moins partiellement sur une dette locative du preneur.
En l'espèce l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation judiciaire du bail est exclusivement fondée sur les manquements du locataire à son obligation d'user paisiblement des locaux loués.
En conséquence ni la saisine préalable de la CCAPEX, ni la notification de l'assignation à la Préfecture n'était nécessaire.
La demande est dès lors recevable.
Sur le bien-fondé de l'action oblique en prononcé de la résiliation judiciaire du bail engagée par le syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 1341-1 du code civil lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.
En application de l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
De jurisprudence constante, un syndicat des copropriétaires peut agir obliquement contre un preneur en résiliation du bail passé par l'un des copropriétaires.
Décision du 13 avril 2026
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En l'espèce, la bailleresse - qui a connaissance depuis plusieurs mois des nuisances causées par leur locataire comme relevé ci-après - ne démontre l'existence d'aucune démarche concrète à l'égard de M. [P] [Z] avant l'introduction de l'instance par le syndicat des copropriétaires pour faire cesser les nuisances du locataire.
Il s'ensuit que Mme [G] [L], qui indique elle-même à l'audience s'être sentie dépassée par les événements et a cru que son locataire cesserait ses nuisances par le dialogue s'est montrée défaillante dans l'exercice de ses droits tendant à faire respecter par son locataire son obligation légale de jouissance paisible des lieux résultant de l'article 7b de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Cette inaction compromet les droits du syndicat des copropriétaires dans la mesure où le règlement de copropriété prévoit à la charge des copropriétaires et occupants plusieurs obligations :
Ne pas nuire aux autres copropriétaires (p 38)Faire occuper les locaux par des personnes de bonne vie et mœurs (p 39)Ne pas causer de troubles de jouissance, diurne ou nocturne, par le bruit, les odeurs ou toutes autres causes (p 39-40)Ne rien faire qui puisse nuire à l'ordre ou la sécurité de l'immeuble (p 40).
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'action oblique du syndicat des copropriétaires en résiliation du contrat de bail liant d'une part, M. [A] [S] [Z] et d'autre part Mme [G] [L] est recevable.
Sur la demande en résiliation du bail formée par le syndicat des copropriétaires et Mme [G] [L]
Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Aux termes de l'article 1728 dudit code le preneur est tenu d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
Aux termes de l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Décision du 13 avril 2026
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic produit :
Les déclarations de main courante de Mme [R] du 20 mai 2025, de Mme [U] du 23 mai 2025, de Mme [Q] du 18 septembre 2025,Les plaintes de Mme [J] en date du 1er septembre 2025, de Mme [R] du 25 août 2025, 28 août 2025 et du 18 septembre 2025 et de M. [W] du 1er septembre 2025 et du 6 février 2026, Les attestations concordantes de plusieurs occupants ou copropriétaires de l'immeuble (Mme [R], M. [C], M. [M], M. [F] différentes correspondances adressées par les occupants de l'immeuble,Les correspondances du syndic adressées à Mme [G] [L] dont une mise en demeure du 26 août 2025 et les réponses de cette dernière.
Il en ressort que M. [A] [S] [Z] s'est montré, à plusieurs reprises, agressif envers ses voisins, les insultant et les menaçant physiquement, jusqu'à menacer de mort Mme [R]. Le syndic de copropriété produit à ce sujet une ordonnance de placement sous contrôle judiciaire en date du 3 septembre 2025 par laquelle M. [A] [S] [Z] (désigné dans l'ordonnance [S] [Z]) est astreint à se soumettre à l'interdiction d'entrer en contact avec M. [O] [W] et Mme [B] [R] et l'obligation de se soumettre à des mesures de traitement ou de soins (alcool) dans l'attente de sa comparution devant le tribunal correctionnel pour des menaces de mort matérialisées par écrit, image ou autre objet, dégradation ou détérioration d'un bien et menace de mort réitérée.
Par ailleurs, il résulte encore des pièces produites par le syndic de copropriété que M. [D] [H] [S] [Z] cause de très importantes nuisances, en laissant se répandre dans l'immeuble des odeurs de fumée de cigarette par sa porte d'entrée qu'il laisse ouverte (ce qui aurait notamment déclenché une alarme incendie) en jetant ses mégots de cigarette par la fenêtre et en perturbant la sérénité de l'immeuble par des claquements de porte et des disputes.
Enfin, il ressort des éléments produits par le syndic de copropriété que M. [A] [S] [Z] cause des dégradations dans l'immeuble (coups de couteau dans les murs, crachats dans les parties communes, modification de l'interrupteur de la porte d'entrée afin de faciliter l'accès à des personnes étrangères à l'immeuble).
L'ensemble de ces éléments conduit à considérer que M. [A] [S] [Z] a manqué gravement à son obligation de jouissance paisible des lieux, la preuve de graves troubles de voisinage étant suffisamment rapportée, notamment en ce qui concerne les agressions verbales et physiques d'occupants de l'immeuble, de nature à leur faire craindre pour leur sécurité physique.
Ainsi, il sera fait droit à la demande de résiliation du contrat de bail formée par le syndicat des copropriétaires à laquelle se joint Mme [L] à l'audience, l'expulsion de M. [V] [N] [S] [Z] étant par conséquent ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux.
Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais renouvelables, de 1 mois à 1 an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
L’article L412-1 du même code dispose que, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, le voisinage supporte les troubles occasionnés par M. [P] [Z] depuis de longs mois. L’assignation a été délivrée le 15 décembre 2025.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [A] [S] [Z] un nouveau délai de trois mois pour quitter les lieux. Il sera débouté de sa demande.
Sur la demande d'injonction de faire cesser les nuisances sous astreinte
Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, sollicite en outre du tribunal qu'il fasse injonction à M. [V] [N] [S] [Z] de cesser les nuisances sous astreinte de 500 euros par infraction au règlement de copropriété constatée à compter de la délivrance de l'assignation.
Les nuisances étant établies, il sera enjoint à M. [D] [H] [S] [Z] de ne pas être à l'origine de nuisances sonores ou olfactives et ne pas porter atteinte à la tranquillité et à la sécurité des occupants de l'immeuble. Les circonstances de l'espèce ne justifient cependant pas d'assortir cette obligation d'une astreinte. Cette demande sera donc rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts dès lors qu'il n'est pas personnellement victime des nuisances sonores et des agressions de M. [P] [Z], le coût de la procédure étant par ailleurs indemnisé au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la demande en paiement de la dette locative formée par Mme [G] [L]
Faute d'avoir communiqué une quelconque pièce au soutien de sa demande et notamment un décompte locatif, Mme [G] [L] sera déboutée de sa demande de condamnation à la dette locative.
Sur l'indemnité d'occupation
Par application combinée des articles 544 et 1240 du code civil, une indemnité d'occupation est due par le locataire qui se maintient indûment dans les lieux loués après expiration du bail et qui commet de ce fait une faute quasi-délictuelle. Le montant de cette indemnité est fixé au regard, d'une part, de la valeur de jouissance du bien occupé et, d'autre part, du préjudice subi par le bailleur du fait de cette occupation sans droit ni titre.
M. [P] [Z] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de ce jour et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.
Sur l'exécution provisoire
L'exécution provisoire est de droit.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
M. [P] [Z] et Mme [G] [L], qui succombent, supporteront in solidum les dépens.
M. [D] [H] [S] [Z] et Mme [G] [L] seront par ailleurs condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [P] [Z] sera en outre condamné à paye à Mme [G] [L] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire, susceptible d'appel, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
DIT que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société JEAN CHARPENTIER SOPAGI est recevable à agir ;
PRONONCE la résiliation du bail conclu entre Mme [G] [L] et M. [D] [H] [S] [Z] portant sur le logement situé [Adresse 1] au 3ème étage ;
EN CONSEQUENCE, ORDONNE à M. [D] [H] [S] [Z], et à tous occupants de son chef, de libérer l'appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut pour M. [D] [H] [S] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ou Mme [G] [L] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE M. [D] [H] [S] [Z] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
ENJOINT à M [P] [Z] de ne pas être à l'origine de nuisances sonores ou olfactives et ne pas porter atteinte à la tranquillité et à la sécurité des occupants de l'immeuble, jusqu'à son départ effectif des lieux ;
CONDAMNE M. [P] [Z] à verser à Mme [G] [L] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, telle qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes ;
DEBOUTE Mme [G] [L] du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE in solidum M. [P] [Z] et Mme [G] [L] aux dépens de l'instance ;
CONDAMNE in solidum Monsieur M. [A] [S] [Z] et Mme [G] [L] au paiement de la somme de 800 euros au le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société JEAN CHARPENTIER SOPAGI en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [A] [S] [Z] à payer à Mme[G] [L] la somme de 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.
La greffière La juge des contentieux de la protection