Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 3 avril 2026

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
 
N° RG 25/03808 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7S3E

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 03 avril 2026


DEMANDERESSE
Madame [E] [P], demeurant [Adresse 1], représentée par le cabinet de Me Philippe AZEMA, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], vestiaire : # D1867


DÉFENDERESSE
Madame [B] [K], demeurant [Adresse 3], comparante, assistée par le cabinet de Me Sandra HERRY, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], vestiaire : #B921

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier

DATE DES DÉBATS : 26 janvier 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé le 03 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Jennifer BRAY, Greffier


Décision du 03 avril 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03808 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7S3E

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 janvier 2022, Madame [E] [P] a donné à bail à Madame [B] [K] des locaux à usage d'habitation meublés, situés au [Adresse 5] à [Localité 2], pour une durée d’un an reconductible, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros charges comprises, se décomposant en un loyer en principal de 400 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

En cours de bail, le bail a été requalifié de bail non meublé, pour une durée de trois ans commençant à courir à compter du 25 janvier 2022 pour s’achever le 24 janvier 2025. 

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, Madame [E] [P] a fait délivrer à Madame [B] [K] un congé pour vendre au prix de 106 000 euros, à effet au 24 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, Madame [E] [P] a fait assigner Madame [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-valider le congé pour vente délivré le 18 avril 2024 à effet au 24 janvier 2025,
-constater la résiliation du bail par effet du congé à la date du 24 janvier 2025,
-ordonner l’expulsion de Madame [B] [K] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit,
-ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en garantie de toute somme qui pourrait être due à Madame [E] [P],
-condamner Madame [B] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer quotidien, à compter du 25 janvier 2025 et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 
-condamner au paiement de la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Après deux renvois à la demande des parties aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 janvier 2026 à laquelle elle a été plaidée. 

Madame [E] [P], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles elle maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et y ajoutant, demande au tribunal de débouter Madame [B] [K] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Elle soulève oralement la forclusion de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour conclure à l’irrecevabilité de la demande relative à l’encadrement des loyers tendant à la restitution des trop-perçus. Elle estime que la locataire aurait dû demander la révision du loyer au plus tard le 24 janvier 2025, ce qui n’a jamais été demandé à la bailleresse. 



Madame [B] [K], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en défense n° 1 visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles elle demande de :

A titre principal :
-juger que le congé pour vente délivré le 18 avril 2024 est nul et de nul effet,

A titre subsidiaire :
-lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,
-débouter Madame [E] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause :
-fixer le loyer à la somme de 256,88 euros hors charges,
-condamner Madame [E] [P] à lui verser les sommes suivantes :
- 5152,32 euros au titre des loyers trop-perçus entre le mois d’octobre 2023 et le mois d’octobre 2025 inclus,
- 8000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
-1000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
-2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,
-débouter Madame [E] [P] du surplus de ses demandes. 

En réponse au moyen tiré de la prescription de la demande relative à l’encadrement des loyers et à la restitution du trop-perçu, la défenderesse limite sa demande à ce titre dans la limite de la prescription de trois ans. Elle précise en outre avoir saisi la mairie de [Localité 1] conformément aux dispositions de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 de sorte que sa demande à ce titre est recevable. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties déposées à l’audience du 26 janvier 2026 pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire. 

Après clôture des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 3 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé

Sur la forme du congé

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit indiquer à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. Le locataire dispose alors d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. 

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l'espèce, le bail consenti le 25 janvier 2022 à Madame [B] [K] était initialement un bail meublé, conclu pour une durée d’un an reconductible. Il n’est cependant contesté par aucune des parties que la bailleresse a accepté la requalification du bail en bail non-meublé à la suite de contestations de la locataire concernant la liste des meubles présents dans le logement qui ne correspondait pas aux prescriptions légales. Dès lors, le bail conclu le 25 janvier 2022 a été conclu pour une durée de trois ans ayant commencé à courir le 25 janvier 2022 pour arriver à expiration le 24 janvier 2025 à minuit, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Un congé pour vendre à effet au 24 janvier 2025 a été signifié à Madame [B] [K] par acte de commissaire de justice le 18 avril 2024, soit plus de six mois avant l'échéance précitée.

Il ressort de l'examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de son auteur de vendre le bien, qu'il mentionne expressément le prix de vente de 106 000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, et qu'il reproduit les dispositions exigées par l'article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le congé est ainsi régulier en la forme.

Sur le fond du congé

Madame [B] [K] soutient que le congé serait, sur le fond, frauduleux, au motif d’une part, que la bailleresse n’avait en réalité aucune intention réelle et sérieuse de vendre le bien et au motif d’autre part, que le prix proposé serait délibérément dissuasif, au regard des prix du marché. Elle prétend que Madame [E] [P] a délivré congé lorsque sa locataire a sollicité le bénéfice d’allocations auprès de la Caisse d’allocations familiales et que c’est en réponse à cette demande, que la bailleresse aurait eu soudainement l’intention de vendre le logement, ce alors qu’elle ne l’avait acquis que deux ans plus tôt et que le bail était conclu depuis peu. Elle soutient en outre que la bailleresse ne justifie d’aucune démarche en vue de la mise en vente du bien et qu’aucune visite n’a été organisée. Elle expose enfin que le prix proposé est manifestement disproportionné par rapport au prix du marché, ce d’autant que compte tenu de sa superficie inférieure à 9m2 il ne peut, en principe, être loué. 

Madame [E] [P] rétorque qu’elle n’a pas pu faire procéder à des visites du bien dans la mesure où la locataire n’a laissé aucun accès à celui-ci pour la réalisation de travaux et pour établir les diagnostics techniques. Elle soutient en outre que le prix de vente proposé n’est pas disproportionné dans la mesure où elle l’a elle-même acquis en 2020 pour un prix de 109 000 euros, soit pour un prix supérieur au prix proposé. Elle justifie par ailleurs de la nécessité de vendre le bien en raison de la dégradation de sa situation économique ayant perdu son emploi et approchant du terme de ses allocations chômage. 

Il est constant qu’en pareille hypothèse, c'est à celui qui s'en prévaut d'établir la fraude, le caractère excessif du prix n`étant pas suffisant par lui-même et ne constituant qu'un indice qui doit être confirmé par d'autres. Le bailleur peut en effet surestimer le prix sans pour autant que la fraude ne soit établie.

En effet, le vendeur détermine librement le prix auquel il entend vendre son logement et rien ne s'oppose à ce qu'il situe sa valeur au-dessus du marché, l'intention spéculative n'étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d'une ambition excessive du bailleur et d’une volonté de se réserver une marge de négociation. Il est à ce titre constant qu’il ne peut être reproché à un bailleur de mettre en vente son immeuble à un prix supérieur à celui du marché et de vouloir vendre au meilleur prix.

En l'espèce, Madame [E] [P] a proposé son bien à la vente au prix de 106 000 euros.

Il est établi par le certificat de superficie produit aux débats que le bien dont s'agit est un appartement d'une superficie de 7,60 m² situé au 3ème étage d’un immeuble avec gardien et ascenseur et disposant d’un garage à vélo, situé [Adresse 5] dans le [Localité 3].

Madame [B] [K] produit une estimation de valeur du bien immobilier effectuée le 1er septembre 2025 sur le site internet « Meilleurs agents », qui estime le prix au m2 entre 8 097 euros et 13 446 euros, soit un prix compris entre 59 431,98 euros et 98 693,64 euros et un prix médiant de 79 301,36 euros. Il convient toutefois de constater que cette estimation a été réalisée près de 18 mois après la délivrance du congé, dans un marché immobilier qui a nécessairement évolué depuis cette date, de sorte que cette estimation n’est pas suffisante en elle-même. La défenderesse estime que la valeur vénale maximale du bien ne pouvait dépasser 70 000 euros, sans justifier d’aucune manière cette affirmation, la circonstance que le bien ne peut être loué compte tenu de sa superficie étant insuffisante en soi, sauf à supposer les intentions d’un acquéreur potentiel qui pourrait tout aussi bien choisir de ne pas mettre ce bien en location. 

Le prix de 106 000 euros mentionné dans le congé délivré par Madame [E] [P] est en conséquence supérieur de 25 % au prix médian constaté début septembre 2025, ce qui n'apparaît pas suffisamment significatif pour établir l'intention frauduleuse de la bailleresse étant rappelé que la loi n'interdit nullement à un propriétaire de mettre en vente son bien à un prix supérieur à celui du marché afin d'en retirer le meilleur profit possible, ce d’autant plus que Madame [E] [P] démontre avoir acquis le bien litigieux le 16 juin 2020 pour un prix de 109 000 euros, soit un prix au m2 de 14 850,14 euros.

Madame [B] [K] allègue enfin que l’intention de vendre de la bailleresse n’est pas sérieuse et qu’elle serait en réalité motivée par la demande d’allocations logement auprès de la Caisse d’allocations familiales, ce alors qu’elle n’aurait pas déclaré percevoir des revenus locatifs. Elle produit des échanges de SMS, au demeurant peu lisibles, qui n’établissent aucunement le lien de causalité allégué entre la demande d’allocations faite par la locataire et une prétendue absence de déclaration fiscale des revenus tirés de la location, étant relevé que la propriétaire a indiqué avoir fait cette déclaration au mois de septembre 2023, ce alors que le congé a été délivré le 18 avril 2024 et qu’il n’est aucunement justifié d’un quelconque congé pour vendre délivré concomitamment à ces échanges. 

Madame [E] [P] soutient quant à elle avoir pris la décision de vendre le bien en raison de la dégradation sensible de sa situation économique. Elle justifie à cet égard d’une attestation de France Travail dont il ressort qu’elle a été admise au bénéfice de l’allocation d’aide au retour à l’emploi le 4 juillet 2023 à la suite de la fin de son contrat de travail le 11 octobre 2022 et qu’à la date du 29 octobre 2025, ses droits s’élevaient à 62 jours d’allocations. 

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, Madame [B] [K] échoue à rapporter la preuve de l’intention frauduleuse dans la délivrance du congé litigieux et ne rapporte dès lors pas la preuve du caractère frauduleux du congé pour vendre qui lui a été signifié.

Il convient dès lors de constater que le congé délivré par Madame [E] [P] suivant acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024 est régulier sur le fond et que Madame [H] [K] est déchue, depuis le 24 janvier 2025 minuit, de tout droit d’occupation sur l’appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 5] à [Localité 2].

Sur l'expulsion

Madame [B] [K] étant sans droit ni titre depuis le 24 janvier 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle est à ce stade purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon les articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables compris entre un mois et un an maximum, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf si le locataire est de mauvaise foi ou qu’il est entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le bail a pris fin par l’effet du congé depuis le 24 janvier 2025 soit depuis plus d’un an à la date de la présente décision et Madame [B] [K] a déjà bénéficié de délais de fait pour partir étant relevé qu’elle bénéficiera en outre des délais prévus par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte en outre des pièces produites que Madame [B] [K] ne justifie d’aucune démarche aux fins de relogement, à l’exception d’une demande de logement social déposée le 8 mars 2019 et renouvelée le 8 novembre 2024. Elle ne justifie enfin d’aucune situation particulière justifiant l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux. Madame [B] [K] sera déboutée de cette demande. 

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due jusqu'à la libération effective des lieux, au montant exigible du loyer au vu des développements ci-après relatifs à l’encadrement des loyers, majoré des charges.

Madame [B] [K] sera donc condamnée à verser à Madame [E] [P] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer exigible et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter du 25 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [E] [P] ou à son mandataire.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande relative à l’encadrement des loyers 

Sur la recevabilité de la demande

Sur l’absence de saisine de la commission départementale de conciliation

Madame [E] [P] soutient que cette demande tendant à la réduction du loyer en raison du dépassement du plafond d’encadrement des loyers est irrecevable en l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation. 

En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties le 25 janvier 2022. Il convient donc d’appliquer l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dans sa version applicable à la date de la conclusion du bail, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur la loi du 21 février 2022 aux termes duquel :

« I. - A titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, la commune de [Localité 1], les établissements publics territoriaux de la métropole du [Localité 4] [Localité 1], la métropole de [Localité 5] et la métropole d'[Localité 6]-Provence peuvent demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.
Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s'applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
1° Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
2° Un niveau de loyer médian élevé ;
3° Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;
4° Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.
Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l'Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.
Au plus tard six mois avant son terme, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d'évaluation de cette expérimentation.
Les logements appartenant à ou gérés par des organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2 du code de construction et de l'habitation ou appartenant à ou gérés par des sociétés d'économie mixte agréées en application de l'article L. 481-1 du même code, et faisant l'objet d'une convention mentionnée à l'article L. 351-2 dudit code sont exclus de cette expérimentation.
II. - Pour l'application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers.
Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.
Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.
Les compétences attribuées au représentant de l'Etat dans le département par le présent article sont exercées dans la région d'Ile-de-France par le représentant de l'Etat dans la région.
Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.
III. - A. - Dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. […] »

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi du 21 février 2022, si suite à une demande amiable, le bailleur n’avait pas manifesté son accord pour ramener le loyer au plafond légal, le locataire pouvait saisir directement le juge. En effet, l’article 140 de la loi [Localité 7] ne prévoyait pas la compétence de la Commission Départementale de Conciliation lorsque le locataire demandait une diminution de son loyer, lorsque ce dernier dépassait le plafond légal ; sa compétence n’était prévue qu’en cas de contestation du complément de loyer.

En conséquence, contrairement à ce que soutient la bailleresse, la locataire n’avait pas l’obligation de saisir préalablement la commission départementale de conciliation. 

La fin de non-recevoir tirée du défaut de saisine préalable de la commission départementale de conciliation sera donc rejetée. 

Sur la forclusion prévue à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et la prescription tirée du délai légal de contestation du complément de loyer

En vertu de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, l’action introduite par Madame [B] [K] en diminution du montant du loyer prévu au contrat de bail du 25 janvier 2022 n’est pas fondée sur la superficie erronée du logement figurant au contrat de bail mais sur le dépassement par son loyer du montant du loyer de référence majoré résultant de l’encadrement des loyers et de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018.

Dès lors, la fin de non-recevoir tirée du délai de forclusion prévu à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 sera rejetée.

Sur la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989

Suivant l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Ainsi, la contestation du montant du loyer fixé au bail qui est l’objet du litige est soumise à une prescription de 3 ans à compter de la conclusion du bail, date à laquelle la locataire était en mesure de constater que son contrat ne respecte pas les dispositions de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018. 

En l’espèce, le bail ayant été conclu le 25 janvier 2022, la demande est prescrite pour la période courant du 25 janvier 2022 au 25 janvier 2025, date d’effet du congé et de fin du bail. 

Il reste cependant que la demande de restitution du trop-perçu n’est pas prescrite au titre des indemnités d’occupation versées à compter du 25 janvier 2025 dont le montant a été fixé au loyer exigible majoré des charges. 

Sur le bien-fondé de la demande de restitution du trop-perçu

L’arrêté préfectoral n° 2021-06 du 7 juin 2021 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la ville de [Localité 1] à compter du 1er juillet 2021 précise que pour les logements T1 non meublé situés dans un immeuble bâti avant 1946 dans le quartier Europe – 32 et Secteur 3 où se situe le bien litigieux, le loyer de référence est de 28,20 euros le mètre carré tandis que le loyer de référence majoré est de 33,80 euros le mètre carré.

Le certificat de superficie de partie privative n° 0846 produit par la défenderesse mentionne une superficie de 7,34 m2 en surface Carrez et de 7,60 m2 en surface total au sol. 

Compte tenu de la demande formulée par Madame [B] [K], il sera retenu que le loyer ne pouvait être supérieur à la somme de 278,92 euros conformément à la demande. 

Dès lors, les indemnités d’occupation versées à compter du 25 janvier 2025 ne pouvaient inclure un loyer supérieur à cette somme, hors charges locatives. 

Madame [E] [P] sera donc condamnée à restituer à Madame [B] [K] la somme de 143,12 euros X 10 mois = 1431,20 euros au titre des indemnités d’occupation trop-perçues pour la période non prescrite courant du mois de janvier 2025 au mois d’octobre 2025 inclus conformément à la demande. 

Il convient en outre de fixer le montant des indemnités d’occupation précédemment fixé au montant exigible du loyer compte tenu de l’encadrement, à la somme de 256,88 euros conformément à la demande.

Sur la demande au titre du trouble de jouissance

Madame [B] [K] allègue avoir subi un préjudice de jouissance expliquant avoir été contrainte de vivre dans un logement particulièrement exigu dont la location est en principe interdite.

En vertu de l’article 4 du décret du 30 janvier 2022, « Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. »

S’il est constant que la superficie du logement est inférieure à 9m2 ainsi qu’il ressort du certificat de superficie précédemment visé, il sera observé que Madame [B] [K] n’a pas souhaité quitter les lieux postérieurement à la délivrance du congé, qu’elle a soulevé dans le cadre de la présente instance la nullité de celui-ci afin de rester dans les lieux, que la bailleresse avait pour projet d’aménager les combles afin d’étendre la surface du logement donné à bail, ainsi qu’il ressort tant des échanges de messages entre les parties que du courrier du syndic adressé à la propriétaire fixant un rendez-vous le 11 octobre 2023 avec l’architecte de l’immeuble à cette fin, et des échanges de messages entre la propriétaire et le syndic attestant de l’absence de réponse de la locataire aux sollicitations d’accès au logement pour la visite de l’architecte.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [B] [K] est mal fondée à solliciter la réparation d’un préjudice de jouissance à ce titre, ce alors qu’elle n’a pas mis en mesure sa bailleresse de procéder aux modifications idoines. 

Elle ne justifie pas, en tout état de cause, du quantum de 8000 euros qu’elle réclame.

Elle sera donc déboutée de cette demande. 

Sur la demande au titre du préjudice moral

Madame [B] [K] soutient avoir subi un préjudice résultant de l’absence de communication par la bailleresse du diagnostic technique. Elle prétend que cette carence lui a causé un grief dans la mesure où elle n’a pas pu prendre connaissance d’éventuels défauts dans le logement, en particulier quant à sa superficie réelle. Elle estime avoir dès lors un préjudice moral justifiant l’allocation d’une somme de 1000 euros. 

Cependant la défenderesse ne démontre aucunement en quoi l’absence de communication de ce diagnostic a été source d’un préjudice moral et elle ne produit aucuns éléments de nature à établir l’existence d’un tel préjudice qui n’est dès lors établi ni dans son principe ni dans son montant. 

Elle sera donc déboutée de cette demande. 


Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [K] qui succombe principalement à la cause, sera condamnée aux dépens de l'instance et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Madame [B] [K] sera également tenue de verser à Madame [E] [P] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 1000 euros.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de saisine préalable de la commission départementale de conciliation ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la forclusion l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

DECLARE irrecevable comme prescrite sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 la demande en remboursement des loyers trop-perçus formulée par Madame [B] [K] pour la période du 25 janvier 2022 au 25 janvier 2025 ;

VALIDE le congé signifié le 18 avril 2024 pour le 24 janvier 2025 par Madame [E] [P] à Madame [B] [K] ;

CONSTATE en conséquence, que le bail conclu entre Madame [B] [K], d’une part, et Madame [E] [P], d’autre part, portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 2] a pris fin le 25 janvier 2025 à 24h ;

DECLARE Madame [B] [K] déchue de tout titre d'occupation des locaux loués sis [Adresse 5] à [Localité 2] depuis le 25 janvier 2025 à 24h ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [B] [K] des lieux loués, faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

REJETTE la demande tendant à voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers en garantie des sommes qui pourraient être dues, et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;


DEBOUTE Madame [B] [K] de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [B] [K] à verser à Madame [E] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant fixé à la somme de 256,88 euros (deux cent cinquante-six euros et quatre-vingt-huit centimes), majorée des charges, à compter du 25 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Madame [E] [P] à payer à Madame [B] [K] la somme de 1431,20 euros (mille quatre cent trente et un euros et vingt centimes) au titre de la restitution des indemnités d’occupation trop-perçues pour la période non prescrite courant du mois de janvier 2025 au mois d’octobre 2025 inclus ; 

DEBOUTE Madame [B] [K] de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ; 

DEBOUTE Madame [B] [K] de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; 

CONDAMNE Madame [B] [K] à payer à Madame [E] [P] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [B] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [B] [K] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection