Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 14 avril 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50G



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 14 AVRIL 2026



N° RG 24/02466 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WPIU



AFFAIRE :



SAS MC 45



C/



SAS TOITS DE SEINE





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Avril 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 21/00864



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Antoine CHRISTIN,



Me Mélina PEDROLETTI



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATORZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SAS MC 45

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Me Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550 





APPELANTE



****************



SAS TOITS DE SEINE

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Adrien VERCKEN de la SELARL CABINET ADRIEN VERCKEN AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0566





INTIMÉE



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Mars 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************



FAITS & PROCEDURE



Par acte notarié du 1er octobre 2020, la société Toits de Seine, promettante, a consenti à la société MC 45, bénéficiaire,une promesse unilatérale de vente d'un ensemble immobilier situé à [Localité 4] (Hauts-de-Seine) au prix de 2 400 000 euros, pour une durée expirant le 7 décembre 2020 à seize heures, sous diverses conditions suspensives. 



L'acte stipulait le versement d'une indemnité d'immobilisation de 240 000 euros au profit du promettant, dont la moitié versée le jour-même entre les mains du notaire, et le surplus dans un délai de huit jours à compter de l'expiration du délai de réalisation de la promesse. 



La vente n'a finalement pas été réitérée dans les délais convenus. 



Par acte du 18 janvier 2021, la société Toits de Seine a fait assigner la société MC 45 devant le Tribunal judiciaire de Nanterre en paiement de l'indemnité d'immobilisation. La société Toit a ainsi sollicité à titre principal, outre l'exécution provisoire du jugement à intervenir, la libération à son profit de la somme de 120 000 euros séquestrée sur les comptes d'une étude notariale, ainsi que la condamnation de la société MC 45 à lui payer la somme de 120 000 euros à titre de complément d'indemnité d'immobilisation. 



Par jugement contradictoire du 4 avril 2024, rendu en premier ressort, le Tribunal judiciaire de Nanterre a : 

- condamné la société MC 45 à payer à la société Toits de Seine la somme de 240 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 1er octobre 2020 ; 

- dit que la somme de 120 000 euros séquestrée entre les mains d'[I] [N], notaire à [Localité 5], sera libérée au profit de la société Toits de Seine au vu d'une copie de la présente décision et qu'elle viendra en déduction de la condamnation mise à la charge de la société MC 45 ; 

- dit que les intérêts au taux légal courront à compter du 18 janvier 2021 sur la seule somme de 120 000 euros ; 

- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; 

- débouté la société MC 45 de l'intégralité de ses prétentions ; 

- condamné la société MC 45 aux dépens ; 

- dit qu'Adrien Vercken, avocat, est autorisé à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ; 

- condamné la société MC 45 à payer à la société Toits de Seine la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejetté le surplus des demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile;

- rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 





Par déclaration en date du 17 avril 2024, la société MC 45 a interjeté appel. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées par RPVA le 22 novembre 2024, dans lesquelles la société MC 45, appelante, expose :

- que la promesse unilatérale de vente était notamment assortie de deux conditions supensives, l'une relative à l'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif avant le 7 décembre 2020, l'autre relative à l'engagement du promettant de remettre en état une chambre ayant fait l'objet d'un dégât des eaux avant « la signature de l'acte authentique de vente » ; qu'en l'espèce, le promettant n'a ni obtenu le certificat d'urbanisme informatif avant le 7 décembre 2020, ni remis la pièce abîmée en état avant la caducité de la promesse unilatérale de vente ; que ces faits ne sont en rien imputables au bénéficiaire ; 

- subsidiairement, sur la requalification en clause pénale et sa nécessaire modération: 

- que la Cour de cassation a récemment considéré que la stipulation improprement qualifiée d'indemnité d'immobilisation devait s'analyser en une clause pénale (3ème civ., 30 janvier 2020, n°18-24.105) ; qu'elle a enfin conclu à la requalification de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale lorsque l'indemnité répare forfaitairement le préjudice du vendeur du fait de l'acquéreur qui a empêché la réalisation du contrat par la non-réalisation d'une condition suspensive (Cass. 3ème civ., 24 septembre 2008, n°07-13.989) ; 

- que cette demande nouvelle, qui a pour objet de faire écarter les prétentions de la société Toits de Seine, est donc parfaitement recevable au sens de l'article 564 du code de procédure civile ; que la Cour de cassation a ainsi approuvé des [Localité 6] d'appel qui réduisaient les clauses pénales lorsque le bien avait pu être remis en vente et trouver un acquéreur rapidement (3ème civ., 29 septembre 2016, n°14-24.964) ; 

- qu'en l'espèce, la société Toits de Seine est demeurée taisante sur le fait qu'elle parvenue à vendre les lots objets de la promesse le 16 novembre 2021 pour un montant de 2 462 250 euros (pièce n°9), soit pour 62 250 euros de plus que la promesse ne le prévoyait ; que la société MC 45 a été condamnée à payer 240 000 euros alors même qu'aucun préjudice n'est allégué et que la société Toits de Seine s'est même enrichie en raison de la caducité de la promesse litigieuse ; qu'il y a une disproportion entre la pénalité forfaitaire mise à la charge de la société MC 45 et le préjudice (pas même allégué) de la société Toits de Seine ;



La société MC 45 demande par conséquent à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 

Puis, statuant à nouveau : 

A titre principal, 

- constater la caducité de la promesse de vente conclue le 1er octobre 2020 au 7 décembre 2020 à 16 heures du fait de la défaillance des conditions suspensives ; 

- condamner la société Toits de Seine à restituer à la SAS MC 45 son indemnité d'immobilisation de 120 000 euros actuellement séquestrée entre les mains de Mme [I] [N], notaire à [Localité 5], avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2020 (à réception de la mise en demeure d'avoir à notifier au notaire une demande de déconsignation au profit de la SAS MC45, pièce n°2) ; 

A titre subsidiaire, 

- réduire à un euro le montant de la condamnation au titre de la clause pénale ; 

En tout état de cause, 

- débouter la société Toits de Seine de l'ensemble de ses prétentions ; 

- condamner la société Toits de Seine à payer à la société MC 45 la somme de 8 000 euros à titre de contribution à ses frais irrépétibles d'instance et d'appel ; 

- condamner la société Toits de Seine aux entiers dépens d'instance et d'appel, dont distraction au profit de M. Antoine Christin, avocat au barreau des Hauts-de-Seine. 



Vu les conclusions notifiées par RPVA le 11 juin 2025, par lesquelles la société Toits de Seine, intimée, expose : 

- qu'en l'absence de conclusion d'une promesse synallagmatique de vente valant vente et de fixation d'une clause pénale devant sanctionner le comportement fautif de l'un des deux cocontractants en cas de violation de l'engagement définitif de vente, le montant de l'indemnité d'immobilisation, fixé d'un commun accord entre les parties et correspondant au seul prix de l'exclusivité consentie à la société bénéficiaire, ne peut pas faire l'objet d'une minoration judiciaire ; 

- que, selon la rédaction de la clause relative à la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif contenue dans la promesse, seule l'absence de délivrance d'un certificat d'urbanisme informatif - indifféremment tacite ou exprès - ou d'une note de renseignement d'urbanisme dans son délai de validité pouvait justifier la caducité de la promesse unilatérale de vente ; que la promesse unilatérale de vente prévoyait expressément qu'à défaut d'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif « au plus tard le jour de la réitération de la vente », la société MC 45 pourrait se prévaloir d'une note de renseignements d'urbanisme délivrée par la commune ; 

- qu'était également stipulée une clause spécifique « dégât des eaux » par laquelle le promettant s'est contractuellement engagé à remettre en état la chambre située près de la cuisine ayant fait l'objet d'un dégât des eaux au mois de septembre 2020 avant la signature de l'acte authentique ; 

- que l'ensemble des pièces nécessaires à la levée des conditions suspensives, telles que visées par la promesse unilatérale de vente, ont été produites au notaire de la société bénéficiaire par le notaire de la société promettante dans les délais imposés contractuellement (pièce n°2) ; 



- plus précisément, concernant la clause « dégât des eaux » stipulée à la promesse de vente : 

- que la société Toits de Seine a fait réaliser les travaux de réparation de la zone de parquet, des plinthes et du plafond affectés par le sinistre dans la pièce faisant office de bureau ; que, selon courriel du 30 novembre 2020, la société MC 45, qui venait de visiter les lieux, a contesté de manière surprenante la qualité des travaux réparatoires ; que le bon état général du parquet dans la pièce faisant office de bureau était pourtant établi selon procès-verbal de constat d'huissier dressé le 1er décembre 2020 (pièce n°5) ; 



- qu'en dépit du caractère objectivement contestable des critiques précitées, la société Toits de Seine a accepté de prendre en charge des travaux de parachèvement complémentaires sur le parquet, le plafond et les plinthes dans la pièce faisant office de bureau pour un montant global de 1 434, 27 euros avec l'accord exprès de la société MC 45 suivant les échanges entre notaires au début du mois de décembre 2020 (pièce n°4) ; que la société Toits de Seine a proposé une dernière visite du bien immobilier le 7 décembre 2020 à 9 h avant la conclusion de la vente définitive afin de lever tout doute éventuel sur une quelconque malfaçon ou insuffisance des travaux de reprise exécutés (pièce n°2) ; que, le 4 décembre 2020, le notaire de la société MC 45 a imposé le report de la date de signature de la vente au 15 décembre suivant, le montant du prix de vente n'ayant toujours pas été débloqué par le bénéficiaire de la promesse, tout en précisant que « le bénéficiaire procèdera sans attendre au déblocage des fonds si les constats d'huissier confirment la fin des travaux dans les règles de l'art » (Pièce n°2) ; qu'un nouveau procès-verbal de constat d'huissier, dressé le 7 décembre 2020, a formellement confirmé le bon état général d'entretien et de conservation du parquet, du plafond et des plinthes (Pièce n°6) ; que la société Toits de Seine justifie donc avoir strictement respecté son obligation contractuelle de remise en état avant la signature de l'acte authentique et en avoir également informé très clairement la société MC 45 en l'invitant à revisiter l'appartement si elle l'estimait nécessaire (Pièces n°2 et 4) ;

- que, selon courrier de son notaire daté du 9 décembre 2020, la société MC 45 a confirmé son intention d'acquérir le bien immobilier convenu, levant ainsi formellement tous les doutes allégués concernant les travaux réparatoires mis en oeuvre (pièce n°2) ; que ce mail est intervenu après la diffusion des deux procès-verbaux de constat dressés à l'inititiative de la société promettante suivant l'achèvement des travaux de remise en état et transmis avant le 7 décembre 2020 à 12 heures (pièces n°2 et 14) ; que, compte tenu du maintien exprès de l'intention d'acquérir de la société bénéficiaire et de sa demande de report de signature réitérés à la date du 9 décembre 2020, elle doit être considérée comme la seule responsable du défaut de réitération de la vente ; 

- qu'après justification de l'accomplissement de toutes les conditions suspensives, de la levée de la réserve liée à la purge du droit de préemption de la commune de [Localité 4], de la mise en oeuvre des travaux réparatoires du dégât des eaux par la société Toits de Seine, il est établi que la société MC 45 s'était engagée à réitérer la vente ou lever le droit d'option qui lui était consenti contractuellement jusqu'au 7 décembre 2020 à 16 h, date reportée d'un commun accord entre les parties à la date de signature fixée le 15 décembre 2020 ; 

- qu'en l'absence de signature de l'acte authentique, de levée de l'option et de versement du prix de vente par la société MC 45, il est établi qu'en vertu des stipulations de la promesse unilatérale de vente (pièce n°1), l'indemnité d'immobilisation est contractuellement due à la société Toits de Seine ; 

- que, selon courriel en réponse adressé le 9 décembre 2020, le notaire de la société Toits de Seine a confirmé l'accord de celle-ci pour fixer le rendez-vous de réitération de la vente au 15 décembre 2020 (pièce n°2) ; 

- que, contre toute attente, selon correspondance du 11 décembre 2020, la société MC 45 a créé de toutes pièces de nouvelles difficultés artificielles pour faire obstacle à la réitération de la vente, en sollicitant la production du rapport d'expertise amiable relatif au dégât des eaux, en contestant le montant des travaux réparatoires réalisés et en invoquant le prétexte d'une prétendue absence de notification du certificat d'urbanisme informatif (pièce n°7) ; que le 15 décembre 2020 à 11 h 30, le rapport d'expertise exigé par la société MC 45 a été transmis à son notaire préalablement à la signature prévue le même jour à 15 heures (pièce n°9) ; que la société MC 45 a pourtant renoncé purement et simplement à réitérer la vente sans la moindre raison régulièrement opposable à la société Toits de Seine (pièce n°2) ; 

- que le courrier du 12 janvier 2021 - par lequel le conseil de la société promettante a mis en demeure la société bénéficiaire de régler l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation - est demeuré infructueux (pièce n°12) ;



- sur le rejet des prétentions nouvelles formulées à titre subsidiaire par la société MC 45 en cause d'appel : 

- que la société MC 45 formule des prétentions nouvelles devant la cour à titre subsidiaire ayant pour objet d'une part la requalification en clause pénale de l'indemnité d'immobilisation et, d'autre part, la minoration de son montant ; que ces prétentions, en plus d'être irrecevables, ont vocation à être rejetées en raison de leur absence de fondement juridique ; 

- que l'article 1231-5 du code civil invoqué par la société bénéficiaire ne s'applique pas à l'indemnité d'immobilisation ; que les jurisprudences invoquées ne s'appliquent pas à des situations comparables à celle de l'espèce ; que la lecture des termes de la clause insérée à la promesse unilatérale de vente permet d'établir qu'il s'agit bien d'une indemnité d'immobilisation et pas d'une clause pénale. 



La société Toits de Seine demande par conséquent à la cour de : 

- confirmer le jugement en ce qu'il a fait droit aux demandes formées par la société Toits de Seine à l'encontre de la société MC 45 et, 

En conséquence : 

- rejeter l'ensemble des demandes formulées en cause d'appel par la société MC 45 à l'encontre de la société Toits de Seine ; 

- rejeter comme étant irrecevables les demandes formulées à titre subsidiaire par la société MC 45 comme constituant des prétentions nouvelles en cause d'appel ; 

- ordonner la libération au profit de la société Toits de Seine de la somme de 120 000 euros séquestrée sur les comptes de l'étude notariale, avec intérêt au taux légal à compter du 18 janvier 2021 ; 

- condamner la société MC 45 à payer à la société Toits de Seine la somme de 120 000 euros, à titre de complément d'indemnité d'immobilisation ;

- ordonner la capitalisation des intérêts ; 

- condamner la société MC 45 à payer à la société Toits de Seine la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société MC 45 aux entiers dépens, dont le montant sera recouvré par Mme Mélina Pedroletti, avocate, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La procédure devant la Cour a été clôturée le 27 janvier 2026.







MOTIFS DE LA DECISION 



Sur les demandes de la société MC45 visant à faire constater la caducité de la promesse de vente conclue le 1er octobre 2020 en raison de la défaillance d'une condition suspensive et à faire condamner en conséquence la société Toits de Seine à lui restituer l'indemnité d'immobilisation actuellement séquestrée : 



En droit : 



Selon l'article 1103 du code civil : 



« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». 



Selon l'article 1224 du code civil : 



« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». 



Selon l'article 1304 du code civl : 



« L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. / La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple ». 



Selon l'article 1186 du code civil : 



« Un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît ». 



Rappel des clauses de la promesse unilatérale de vente du 1er octobre 2020: 



Par acte notarié du 1er octobre 2020, la société Toits de Seine a consenti à la société MC 45 une promesse unilatérale de vente d'un ensemble immobilier situé à [Localité 4] (Hauts-de-Seine) au prix de 2 400 000 euros, pour une durée expirant le 7 décembre 2020 à seize heures, sous diverses conditions suspensives. 





L'acte stipulait le versement d'une indemnité d'immobilisation de 240 000 euros au profit du promettant, dont la moitié versée le jour-même entre les mains du notaire, et le surplus dans un délai de huit jours à compter de l'expiration du délai de réalisation de la promesse. 



La clause « DELAI », p.7/33 de cette promesse, est ainsi rédigée : 



«La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 7 décembre 2020, à seize heures. En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration du délai ci-dessus fixé. Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours ». 



Il ressort de la clause « Conditions suspensives » de cette promesse , p. 12/33, que : 



«Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt et ce aux termes du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil. La partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d'y renoncer tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation ». 



Il ressort de la clause « Conditions suspensives de droit commun », p. 12/33, que : 



«Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. Le promettant devra justifier d'une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins trente ans. 



L'état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d'inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible ». 



La clause « Conditions suspensives particulières : obtention d'un certificat d'urbanisme informatif », p. 13/33, est ainsi rédigée : 



« Un certificat d'urbanisme informatif, ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l'immeuble, devra être obtenu au plus tard le jour de la réitération authentique de la vente (article L. 410-1 du code de l'urbanisme). A défaut de l'obtention de ce certificat, le bénéficiaire pourra se prévaloir d'une note de renseignement d'urbanisme délivrée par la commune. 



En l'absence de tels documents, les présentes seront considérées comme caduques, sauf à ce que le bénéficiaire renonce à se prévaloir de cette condition suspensive ».



Il ressort de la clause « indemnité d'immobilisation - séquestre », p. 11/33, que : 



 « Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 240 000 euros. / Sur laquelle somme le bénéficiaire verse au promettant celle de 120 000 euros, représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée, et dont quittance d'autant est donnée. / sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes. / 



(...) Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 120 000 euros, le bénéficiaire s'oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente ou ne lèverait pas l'option de son seul fait ». 



En l'espèce, sur l'appréciation de l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif et sur ses conséquences : 



Il résulte tout d'abord de la combinaison de la clause « délai » précitée de la promesse unilatérale de vente (p. 7/33 de la promesse) et de la clause « conditions suspensives particulières : obtention d'un certificat d'urbanisme informatif » (p. 13/33) que la promesse litigieuse : 

- stipule qu'un certificat d'urbanisme informatif ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l'immeuble devra être obtenu au plus tard « le jour de la réitération authentique de la vente », sous peine de caducité (sauf à ce que le bénéficiaire renonce à se prévaloir de cette condition suspensive ou accepte de l'assouplir) ; 

- stipule être consentie pour une durée expirant le 7 décembre 2020 à 16 heures, tout en précisant que « si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours ». 



Il ressort des clauses contractuelles précitées que, faute pour la société bénéficiaire MC 45 d'avoir renoncé à se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif exprès, et faute pour elle d'avoir entendu se prévaloir, à la place de ce certificat, d'une note de renseignement d'urbanisme délivrée par la commune, la société promettante Toits de Seine (qui ne pouvait se contenter à cet égard d'un certificat 'tacite' dans la mesure où la clause relative à cette condition suspensive énonce clairement que la promesse sera caduque en l'absence 

du 'document' requis) était tenue de délivrer un véritable certificat d'urbanisme informatif, dans le délai convenu dans le cadre de la promesse unilatérale de vente - délai qu'il conviendra d'examiner par la suite. 



Il ressort ensuite des constatations des premiers juges, non contestées par les parties, qu'un certificat d'urbanisme exprès a été délivré par la commune de [Localité 4] le 18 décembre 2020. Aucune information n'est donnée par les parties concernant la question de savoir si ce document a été transmis au notaire rédacteur de l'acte prévu dans la promesse (p.8/33), à savoir Mme [A] [X]. 



Dans la mesure où il ressort des déclarations concordantes des parties que « le jour de la réitération authentique de la vente » pour produire au plus tard le certificat d'urbanisme en question correspondait initialement à la date du 7 décembre 2020, cette délivrance tardive du certificat d'urbanisme informatif exprès a alors eu pour effet - en vertu de la clause « délai » précitée prévue par la promesse unilatérale de vente - de repousser la date d'expiration de la promesse, au plus tard, au trentième jour calendaire ayant suivi la date initialement fixée au 7 décembre 2020, et donc de repousser cette date (ainsi que celle à laquelle un véritable certificat d'urbanisme devait être produit) au 6 janvier 2021. 



Si, à la date du 6 janvier 2021, un véritable certificat d'urbanisme d'information avait bien été produit par la société promettante, celle-ci ne démontre pas que ce certificat n'aurait «révélé aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l'immeuble » dans la mesure où ce certificat révèle au contraire, entre autres, que les lots faisant l'objet de la promesse sont situés à la fois « dans le périmètre de protection de l'ancienne chapelle située à l'extrémité [Etablissement 1] du parc de '[Adresse 3] [Adresse 4]' [Adresse 5] et [Adresse 6], Monument Historique classé le 28 avril 1922 » et «dans le périmètre de protection de la construction et du parc de la propriété dite '[Adresse 7]' [Adresse 8], Monument Historique classé le 23 janvier 1922 ». 



Dans ces conditions, il y a lieu de constater que la condition suspensive de fourniture d'un certificat d'urbanisme informatif « ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l'immeuble » n'était pas accomplie au jour de l'expiration de la promesse - reporté en l'espèce au 6 janvier 2021 conformément aux prévisions contractuelles - sans que l'absence d'accomplissement de cette condition suspensive puisse être imputable à la société bénéficiaire de la promesse. 





Il y a lieu, en conséquence, de constater que la caducité de la promesse unilatérale de vente signée le 1er octobre 2020 est intervenue de plein droit le 6 janvier 2021. 



En conséquence, par infirmation du jugement, la société Toits de Seine sera condamnée à restituer à la société MC45 l'indemnité d'immobilisation de 120 000 euros actuellement séquestrée entre les mains de Mme [I] [N], notaire à [Localité 5], avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2021 (date à laquelle - suite à la caducité de la promesse intervenue le 6 janvier 2021, avant laquelle la mise en demeure en ce sens ne pouvait pas produire d'effets - la société MC45 a sollicité dans ses conclusions la restitution de cette somme).



En conséquence, et compte tenu des stipulations de la clause « indemnité d'immobilisation-séquestre» précitée, la société Toits de Seine sera déboutée de sa demande visant à faire condamner la société MC45 à lui payer la somme de 120 000 euros à titre de complément d'indemnité d'immobilisation, et le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 4 avril 2024 sera infirmé sur ce point et, plus largement, en toutes ses dispositions. 



Dans la mesure où il sera fait droit aux demandes principales de la société MC45, les demandes de la société Toits de Seine incompatibles avec ces dernières seront rejetées tandis qu'il n'y aura pas lieu de se prononcer sur les demandes subsidiaires de la société MC45. 



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile : 



Le sens de cet arrêt conduit à infirmer le jugement entrepris sur les dépens et l'application faite de l'article 700 du code de procédure civile. 



La société Toit de Seine, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à la société MC 45 la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, et la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 





PAR CES MOTIFS, 



LA COUR, 



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 



INFIRME le jugement en date du 4 avril 2024 en toutes ses dispositions ; 



Et statuant à nouveau, 



CONSTATE la caducité de la promesse de vente conclue le 1er octobre 2020 au 6 janvier 2021 ; 



CONDAMNE la société Toits de Seine à restituer à la société MC 45 l'indemnité d'immobilisation de 120 000 euros actuellement séquestrée entre les mains de Mme [I] [N], notaire à [Localité 5], avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2021 ;



DEBOUTE la société Toits de Seine de sa demande visant à faire condamner la société MC 45 à lui payer la somme de 120 000 euros à titre de complément d'indemnité d'immobilisation ; 



CONDAMNE la société Toits de Seine à payer à la société MC 45 la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;



CONDAMNE la société Toits de Seine à payer à la société MC 45 la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;



CONDAMNE la société Toits de Seine aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de M. Antoine Christin, avocat au barreau des Hauts-de-Seine ; 



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT