Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 14 avril 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50G



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 14 AVRIL 2026



N° RG 23/06650 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WDBK



AFFAIRE :



[K] [Y]



C/



Monsieur [H] [I]

et autres





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Septembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 21/00548



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Mélina PEDROLETTI,



Me Magali VERTEL, 



Me Isabelle DELORME- MUNIGLIA, 



Me [Localité 2] KARM



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATORZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [K] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Carine AIT - SAID - CHAMOUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





APPELANTE



****************



Monsieur [H] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Magali VERTEL, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T54





SELARL LES NOTAIRES DE L'HORLOGE, venant aux droits de la SELARL [U] [B] 

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 et Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848





S.A. SOCIETE GENERALE 

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentant : Me Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000040 





INTIMÉS



****************













Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Mars 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************



Suivant acte notarié en date du 25 juin 2020, signé en l'étude Maître [B], M. [H] [I] a conclu avec Mme [K] [Y] une promesse unilatérale de vente portant sur plusieurs lots (magasin, appartement, grenier et cave) situés dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 7], ainsi qu'un immeuble à usage de remise, au prix de 200 000 euros. 



La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 23 octobre 2020 à 16 heures, et était subordonnée notamment à la condition suspensive d'obtention d'un prêt par le bénéficiaire au plus tard le 25 septembre 2020. L'acte comportait la stipulation d'une pénalité en cas de non réalisation de la vente, la partie défaillante étant tenue de verser à l'autre la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts. Celle de 10 000 euros était déposée à titre d'acompte par Mme [K] [Y] entre les mains de Maître [U] [B], choisie comme séquestre par les parties.



L'acte authentique n'a pas été régularisé.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 février 2021, le conseil de M. [H] [I] a mis en demeure Mme [K] [Y] de lui adresser la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale, en vain.



C'est dans ces conditions que par acte en date du 8 mars 2021, M. [H] [I] a assigné Mme [K] [Y] devant le Tribunal judiciaire de Chartres en règlement de la pénalité et de dommages-intérêts. Par acte en date du 2 novembre 2021, Mme [K] [Y] a assigné la Selarl [U] [B] et la SA Société générale en intervention forcée. Les instances ont été jointes par une ordonnance du juge de la mise en état datée du 17 mars 2022.



Par jugement en date du 13 septembre 2023, le Tribunal a :

- condamné Mme [K] [Y] à payer à M. [H] [I] la somme de 20 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, somme assortie de l'intérêt au taux légal à compter du jugement ;

- autorisé Maître [U] [B] à se libérer de la somme de 10 000 euros séquestrée en son étude au profit de M. [H] [I] ;

- débouté M. [H] [I] de sa demande de dommages-intérêts distincte de l'indemnité d'immobilisation ;

- débouté Mme [K] [Y] de sa demande de restitution de la somme de 10 000 euros et de sa demande de paiement des intérêts sur cette somme ;

- débouté Mme [K] [Y] de sa demande de dommages-intérêts formée contre la Selarl [U] [B], la SA Société générale et M. [H] [I] ;

- débouté la Selarl [U] [B] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive;

- condamné Mme [K] [Y] à payer à M. [H] [I] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné Mme [K] [Y] à payer à la Selarl [U] [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné Mme [K] [Y] à payer à la SA Société générale la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté Mme [K] [Y] de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [K] [Y] aux entiers dépens ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé, pour l'essentiel, que Mme [K] [Y] n'avait pas respecté les obligations résultant de la promesse de vente, puisqu'elle n'avait pas justifié au 25 septembre 2020 de la non-obtention du prêt qu'elle avait sollicité, tandis que sa demande de prêt ne correspondait pas aux conditions fixées contractuellement par les parties. Le Tribunal a indiqué également que Mme [Y] avait effectué une fausse déclaration en indiquant au notaire qu'il n'existait aucun obstacle à l'obtention du prêt, alors que sa capacité d'endettement était déjà atteinte en raison de l'existence d'un autre prêt qu'elle avait souscrit avec son ex-mari. Enfin, le Tribunal a relevé qu'il n'était pas établi que la Selarl [U] [B], notaire, avait commis une faute, et qu'il en était de même de la Société Générale, laquelle n'avait nullement manqué à son devoir de conseil.



Par déclaration en date du 25 septembre 2023, Mme [Y] a relevé appel de ce jugement. 



En ses conclusions notifiées le 16 janvier 2026, elle soutient :

- que l'appel incident est caduc faute de prétention en ce sens dans les premières conclusions de la Société Générale, tandis que toute demande de confirmation du jugement est irrecevable ;

- que dans ses premières conclusions, M. [I] n'a pas mentionné les chefs de jugement critiqués, de sorte que la Cour ne pourra pas infirmer ledit jugement en ce qui le concerne, sa demande de dommages-intérêts étant irrecevable ;

- que les conclusions et pièces du notaire ne lui ont pas été communiquées lors de la procédure de première instance, alors que les écritures de M. [I] et de la Société Générale n'en parlaient pas, si bien que le principe du contradictoire n'a pas été respecté ; que le jugement mentionne à tort que des débats ont eu lieu, alors que les dossiers ont été déposés au greffe comme il est dit à l'article L 212-5-1 du code de l'organisation judiciaire ;

- que le Tribunal a dénaturé les clauses du contrat ; qu'elle n'avait pas à transmettre les motifs des refus de prêts auxquels elle s'était heurtée, aucun formalisme n'étant prévu sur ce point ;

- que la clause en question ne constitue pas une clause pénale, celle relative à l'indemnité d'immobilisation ne visant pas le cas de la négligence ou de la faute du débiteur ;

- qu'elle a bien rempli ses obligations, en notifiant la non obtention du prêt le 23 septembre 2020, soit avant la date limite prévue à cet effet (25 septembre 2020) ;

- que rien ne lui interdisait de ne contacter qu'une seule banque ;

- qu'elle restait à l'époque tenue au remboursement d'un crédit afférent à son immeuble sis à [Localité 8], ce qui a impacté sa capacité de remboursement ; qu'elle ignorait que la Société Générale lui refuserait un prêt ;

- qu'elle n'a pas fait obstacle à la condition suspensive dès lors qu'elle a transmis à cet organisme de crédit tous les documents demandés ;

- que le comportement de M. [I] a été fautif, l'intéressé ayant voulu lui extorquer une indemnité d'immobilisation puis l'ayant assignée à son ancienne adresse ;

- que son préjudice est notamment constitué d'une perte de chance au regard de la rentabilité du bien ;

- que la responsabilité du notaire, la Selarl [U] [B], est engagée, cette dernière devant avertir les cocontractants de toutes les conséquences juridiques que pouvait avoir l'acte projeté ; que la promesse de vente était ambigue ; qu'elle ignorait sous quelle forme elle devait notifier le refus de prêt ;

- que la Selarl [U] [B] n'a pas tenu compte du conflit d'intérêt existant entre elle et M. [I] ;

- que la responsabilité de la Société Générale est également engagée, dans la mesure où elle a manqué à son devoir de conseil ; qu'elle a refusé de lui remettre une attestation de refus de prêt et ne lui a donné aucune explication au sujet dudit refus.



Mme [Y] demande en conséquence à la Cour de :

- constater la caducité de tout appel incident ou reconventionnel ;

- dire irrecevable toute demande de la Société Générale, de la Selarl [U] [B], de M. [I] autre que la confirmation partielle du jugement en ce qu'il a été débouté de ses demandes;

- écarter des débats les conclusions prises par la Selarl [U] [B] devant le Tribunal le 18 octobre 2022, ainsi que ses pièces ;

- rectifier le jugement en ce qu'il mentionne par erreur que les parties ont été entendues à l'audience ;

- annuler ledit jugement ;

- subsidiairement l'infirmer et :

- condamner M. [I] au paiement de la somme de 10 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2021 sous astreinte de 150 euros par jour ;

- condamner solidairement M. [I] et la Selarl [U] [B] au paiement de la somme de 10 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt sous astreinte de 150 euros par jour ;

- condamner solidairement M. [I] et la Selarl [U] [B] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 10 000 euros à compter du 25 janvier 2021, sous astreinte de 150 euros par jour ;

- se réserver la compétence pour liquider les astreintes ;

- condamner in solidum M. [I], la Selarl [U] [B], la Société Générale et la Société Générale agence de [Localité 9] au paiement de la somme de 401 633,60 euros à titre de dommages-intérêts ;



- subsidiairement condamner la Société Générale et la Société Générale agence de [Localité 9], la Selarl [U] [B], et M. [I], au paiement de cette somme ;

- très subsidiairement, condamner la Selarl [U] [B], la Société Générale et la Société Générale agence de [Localité 9] à la garantir ;

- condamner M. [I] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum la Société Générale, la Société Générale agence de [Localité 9], et la Selarl Les notaires de l'Horloge aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans ses conclusions notifiées le 19 mars 2024, M. [I] réplique :

- qu'un premier accord de vente a été conclu sur la base d'un prix de 240 000 euros ; qu'ensuite le prix a été ramené à 200 000 euros ;

- que Mme [Y] n'a pas envoyé à la Société Générale les éléments financiers relatifs aux loyers produits par le bien ; que le 23 septembre 2020 elle l'a informé d'un refus de prêt ; qu'il a dû lui réclamer des justificatifs ;

- que le 20 octobre 2020, il a accepté de lui octroyer un délai supplémentaire ;

- que ce n'est que le 4 novembre 2020 que Mme [Y] lui a remis la copie du courrier de la banque valant refus de prêt, lequel était antidaté au 1er septembre 2020 ; que la demande de prêt n'était pas conforme à la convention ; que le 10 novembre 2020, soit hors délai, Mme [Y] a produit une deuxième attestation de refus de prêt, antidatée ;

- que l'appelante a défailli dans l'exécution de la condition suspensive relative au prêt : elle n'a pas levé l'option, n'a pas justifié du refus de la banque dans les délais impartis, n'a pas communiqué à celle-ci les éléments financiers relatifs aux loyers produits par le bien, et a sollicité un prêt non conforme ;

- que l'intéressée est de mauvaise foi ;

- qu'il a subi un préjudice dans la mesure où le bien, qu'il souhaitait vendre pour financer les soins de son beau-père qui est finalement décédé le 18 juillet 2021, a été immobilisé durant des mois et a été finalement cédé le 16 février 2022.



M. [I] demande en conséquence à la Cour de :

- confirmer le jugement ;

- condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, somme assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 15 février 2021 ;

- autoriser Maître [U] [B] à se libérer de la somme de 10 000 euros séquestrée en son étude à son profit ;

- condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 10 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2021, sous astreinte de 100 euros par jour ;

- infirmer le jugement ;

- condamner Mme [Y] à lui régler la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens.



Dans ses conclusions notfiiées le 19 mars 2024, la Société Générale soutient :

- que Mme [Y] n'explicite pas en quoi elle aurait manqué à son devoir de conseil ;

- que comme l'a noté le Tribunal, elle a persisté à solliciter un prêt alors que cela lui avait été refusé ; que de plus, elle a manqué de diligence en ce qu'elle n'a pas remis à la banque des éléments relatifs aux loyers générés par l'immeuble ;

- que la défaillance de la condition suspensive est le fait de Mme [Y] ;

- que celle-ci invoque des préjudices qui ne sont pas établis ; que de plus, elle a finalement acquis un autre immeuble à [Localité 10].



La Société Générale demande en conséquence à la Cour de confirmer le jugement, et de condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui seront recouvrés par Maître Karm.



Dans ses conclusions notifiées le 6 mars 2024, la Selarl les Notaires de l'Horloge venant aux droits de la Selarl [U] [B] soutient :

- s'agissant de la régularité du jugement : que ses conclusions ont bien été notifiées le 19 octobre 2022, dont le contenu a été repris dans le jugement dont appel ;

- que lors de la signature de la promesse de vente, toutes explications utiles ont été données à l'acquéreur ; que cet acte est rédigé de façon satisfaisante notamment en ce qui concerne la condition suspensive et ses conséquences ;

- que la demande de prêt de Mme [Y] ne correspond pas aux stipulations de l'acte tant en ce qui concerne le montant de ce prêt (180 000 euros au lieu de 200 000 euros) que sa durée (15 ans au lieu de 20 ans) ;

- que la Selarl [U] [B] n'a su que très tard, le 23 septembre 2020, que la demande de prêt avait été refusée ;

- que bien que le délai ait été prorogé, ce n'est que les 4 et 10 novembre 2020 que Mme [Y] a produit deux attestations de refus de prêt, antidatées au 1er septembre 2020 ;

- qu'il n'existe pas de lien de causalité entre les prétendues fautes que Mme [Y] lui impute et ses préjudices ; qu'en tant que notaire, elle n'est pas redevable des sommes visées dans la promesse de vente, ni des dommages-intérêts réclamés par M. [I].



La Selarl les Notaires de l'Horloge demande en conséquence à la Cour de :

- confirmer le jugement dont appel ;

- lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte sur le sort de la somme de 10 000 euros actuellement séquestrée ;

- débouter Mme [Y] de ses prétentions ;

- la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif ;

- la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Toutain de [Localité 11].



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2026.



MOTIFS 



Sur la régularité de la procédure de première instance :



Mme [Y] sollicite l'annulation du jugement, motif pris de ce que les conclusions du notaire et ses pièces ne lui avaient pas été communiquées. Il résulte de la lecture de l'exorde dudit jugement que c'est par acte du 8 mars 2021 que M. [I] a assigné Mme [Y] devant le Tribunal judiciaire de Chartres, que le 8 novembre suivant Mme [Y] a assigné la Selarl [U] [B] et la Société Générale, et que les deux affaires ont été jointes selon ordonnance du juge de la mise en état datée du 17 mars 2022. Les dernières conclusions de la Selarl [U] [B] datent du 18 octobre 2022 et celles de la Société Générale du 25 janvier 2023. Dès lors que lesdites conclusions sont postérieures à l'ordonnance de jonction, Mme [Y] en avait nécessairement connaissance via le RPVA dans le cadre de l'instance unique enrôlée sous le n° 21/00548. 



Enfin lorsque Maître [P] a notifié les conclusions de Maître [U] [B], le 18 octobre 2022, Maître [O] figurait parmi les destinataires, et l'intéressée a adressé un message RPVA au greffe en indiquant que Maître [P] venant de conclure, elle allait transmettre ses écritures à son correspondant.



L'appelante ne saurait donc être suivie en son argumentation lorsqu'elle prétend qu'elle n'a pas eu les conclusions en question. De plus, à la fin de celles-ci se trouvait le bordereau de communication des pièces et si elle ne les avait pas reçues, il ne tenait qu'à elle de les réclamer aux conseils adverses, ce qu'elle n'a pas fait. Le principe du contradictoire a dès lors été intégralement respecté. Il n'y a donc pas lieu d'écarter des débats les conclusions qui avaient été prises par la Selarl [U] [B] devant le Tribunal le 18 octobre 2022, ainsi que ses pièces.



Mme [Y] soutient, encore, que le jugement mentionne à tort que des débats ont eu lieu, alors que les dossiers ont été déposés au greffe comme il est dit à l'article L 212-5-1 du code de l'organisation judiciaire. Selon ce texte, devant le tribunal judiciaire, la procédure peut, à l'initiative des parties lorsqu'elles en sont expressément d'accord, se dérouler sans audience. En ce cas, elle est exclusivement écrite. L'article 799 alinéa 4 du code de procédure civile en sa version alors applicable dispose que lorsque les parties ont donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le juge de la mise en état déclare l'instruction close dès que l'état de celle-ci le permet et fixe la date pour le dépôt des dossiers au greffe de la chambre. Il a été fait application de ces textes, ainsi qu'il est mentionné dans le dispositif de l'ordonnance de clôture datée du 9 mars 2023. Dans ces conditions, la mention figurant dans l'en-tête du jugement querellé, selon laquelle les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries à l'audience du 14 juin 2023, est erronée, mais cette simple erreur ne saurait motiver l'annulation de la décision.



En conséquence la demande présentée en ce sens par Mme [Y] sera rejetée.



En vertu de l'article 462 alinéa 1er du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande. Il échet de rectifier le jugement dont s'agit ainsi qu'il sera dit au dispositif.



Sur les demandes formées à l'encontre de la Société Générale agence de [Localité 9]



Selon l'article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. La Société Générale agence de [Localité 9] n'a pas été intimée devant la Cour ni n'a été assignée en intervention forcée. Les demandes formées à son encontre par Mme [Y] sont donc irrecevables.



Sur les demandes formées entre M. [I] et Mme [Y]



L'acte de promesse de vente prévoyait que l'acquisition se ferait par Mme [K] [Y] au moyen d'un emprunt bancaire, celle-ci ayant déclaré qu'il n'existait aucun empêchement à l'octroi de l'emprunt qui serait sollicité. La demande de prêt devait répondre aux caractéristiques suivantes : un prêt d'un montant maximal de 200 000 euros, sur une durée minimale de remboursement de 20 ans et garanti par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques, ainsi que par une assurance décès invalidité. Il n'existait aucune clause quant au taux d'intérêt.



La clause relative à la condition suspensive d'obtention du prêt rappelait que toute demande non-conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînerait la réalisation fictive de la condition au sens de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil.



L'acte mentionnait que la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 25 septembre 2020, et prévoyait que l'obtention ou la non-obtention devrait être notifiée par le bénéficiaire au promettant et qu'à défaut de notification, le promettant aurait la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou non de la condition. Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire (Mme [Y]) ait apporté les justificatifs, la condition serait censée défaillie et la promesse de vente était caduque de plein droit, et en ce cas le bénéficiaire pourrait récupérer les fonds déposés.



Par email du 23 septembre 2020, Mme [Y] a notifié tant à M. [I] qu'au notaire qu'elle avait déposé un dossier de prêt à la Société Générale et qu'au bout de deux mois elle avait reçu une réponse négative ; elle joignait un email de la banque daté du 1er septembre 2020 dans lequel celle-ci annonçait qu'elle ne pouvait pas donner de suite favorable à son dossier. Contrairement à ce qu'a estimé le Tribunal, Mme [Y] a bien notifié à qui de droit, et dans les délais impartis, le refus de prêt, alors qu'il ne lui était fait nulle obligation d'en solliciter plusieurs. Il ne lui était pas non plus imposé par le compromis de vente de produire une attestation détaillée de refus de prêt, même si en pratique le vendeur pouvait ensuite réclamer des pièces complémentaires : le mail susvisé de la Société Générale suffisait. D'ailleurs, dans ses écritures la Selarl Les notaires de l'Horloge reconnait expressément que c'est bien le 23 septembre 2020 que le refus de prêt lui a été notifié par Mme [Y].



Une clause figurant en page 13 prévoyait qu'à défaut de cette notification, le promettant aurait la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la défaillance ou de la réalisation de la condition suspensive, mais cette clause n'est pas applicable vu qu'il résulte de ce qui précède que Mme [Y] a bien notifié le refus de prêt dans les délais. 



Le Tribunal a également relevé que la demande de prêt n'était pas conforme. La Société Générale a rédigé deux attestations de refus de prêt, l'une du 1er septembre 2020, faisant référence à un prêt de 180 000 euros d'une durée de 180 mois, l'autre datée du même jour, faisant référence à un prêt de 200 000 euros, remboursable sur 240 mois. Ces attestations ont été communiquées par Mme [Y] au début du mois de novembre 2020. Il résulte de l'échange de mails survenu entre Mme [Y] et la Société Générale qui sera analysé infra que la banque a commis une erreur et a dû refaire, sur demande de l'appelante, une autre attestation de refus de prêt conforme. Il s'ensuit que c'est la deuxième qui doit être retenue, et il s'évince de ce document que Mme [Y] a bien sollicité un prêt d'un montant maximal de 200 000 euros, amortissable sur une durée minimale de remboursement de 20 ans, comme il était prévu dans la promesse de vente. Le Tribunal a donc considéré à tort que la demande de prêt présentée par Mme [Y] n'était pas conforme. 



Enfin, il a été reproché à l'appelante d'avoir enfreint les dispositions de ladite promesse de vente figurant en page 13, selon lesquelles elle déclarait qu'à sa connaissance, il n'existait pas d'empêchement à l'octroi des prêts qui seraient sollicités, motif pris de ce que sa capacité d'endettement était obérée par l'existence d'un autre prêt qu'elle avait contracté avec son ex mari. Dans ses écritures, Mme [Y] explique qu'ayant divorcé elle avait conservé en indivision avec son ex époux un bien immobilier sis à [Localité 8] (92) dont la jouissance lui avait été attribuée alors qu'elle restait solidairement redevable du solde des prêts, mais qu'elle s'était engagée dans la cession à son ex-époux de sa part dans le bien avec reprise des prêts par l'intéressé, ce qui lui aurait permis d'être dégagée de tout crédit. Aucune pièce n'a été versée aux débats relativement au montant du prêt en cause, aux négociations qui ont pu avoir lieu entre Mme [Y] et son ex-époux, ni à la date à laquelle il a été finalement décidé que Mme [Y] garderait le bien avec pour corollaire l'obligation au règlement de ce prêt. Le seul document versé aux débats est un email de Mme [Y] daté du 10 novembre 2020, adressé au notaire, dans lequel elle annonçait qu'elle avait essuyé un refus de prêt car elle était engagée dans un autre prêt avec son ex époux. Les parties mettent ainsi la Cour dans l'impossibilité de vérifier si, au jour de la signature de la promesse de vente litigieuse (25 juin 2020) Mme [Y] avait la certitude qu'elle serait encore redevable du prêt afférent au bien sis à [Localité 8], ce qui l'aurait placée dans l'impossibilité de financer l'acquisition du bien de M. [I]. Dans ces conditions, il n'est pas démontré que l'intéressée s'est rendue coupable de fausses déclarations au sujet d'un éventuel empêchement à l'octroi des prêts qui seraient sollicités.



Il en résulte que la condition suspensive a défailli.



La promesse de vente querellée stipulait que la réitération de l'acte devait intervenir avant le 25 octobre 2020 à 16 heures, soit par la signature de l'acte et le versement du prix, soit par la levée de l'option, celle-ci pouvant intervenir par tous moyens auprès du notaire rédacteur et devant être accompagnée du versement du prix de vente. L'acte rappelait également les sanctions appliquées en cas d'absence de levée de l'option ou de signature de vente par le bénéficiaire dans les délais convenus.



Or, dès lors que la condition suspensive relative au prêt a défailli, mais non pas du fait de Mme [Y], l'article 1304-3 du code civil n'est pas applicable. Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné Mme [Y] à payer à M. [I] la somme de 20 000 euros, et autorisé la Selarl [U] [B] à se libérer de la somme de 10 000 euros séquestrée en son étude au profit de M. [I]. 



Le tribunal a également débouté Mme [Y] de sa demande de restitution de ladite somme. La clause figurant en page 13 prévoyait que lorsque la condition serait défaillie et la promesse de vente caduque de plein droit, le bénéficiaire (Mme [Y]) pourrait récupérer les fonds déposés (...) en justifiant qu'il avait accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition suspensive n'avait pas défailli de son fait. Ces deux conditions sont réunies, précision étant faite que les justificatifs ont finalement été adressés les 4 et 10 novembre 2020, suite à la mise en demeure à elle adressée par le notaire par email du 24 septembre 2020. Le jugement sera ainsi infirmé sur ce point.



Il n'y a pas lieu de condamner M. [I] et/ou la Selarl Les notaires de l'Horloge à payer à Mme [Y] la somme de 10 000 euros, mais conformément à la clause insérée en page 13 du compromis de vente, de dire que Mme [Y] pourra recouvrer les fonds déposés, et que le notaire en tant que séquestre devra lui remettre la somme susvisée sur présentation de la signification du présent arrêt. Et il n'y a pas lieu d'assortir cette mesure d'une astreinte vu que la Selarl Les notaires de l'Horloge déclare, dans ses écritures, s'en rapporter sur le sort de cette somme actuellement détenue entre ses mains.



Sur la demande reconventionnelle de M. [I] en dommages-intérêts 



Mme [Y] soutient que l'appel incident est caduc de ce chef. Dans ses uniques conclusions déposées devant la Cour le 19 mars 2024, M. [I] a demandé à la Cour de :

- confirmer le jugement ;

- condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, somme assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 15 février 2021 ;

- autoriser Maître [U] [B] à se libérer de la somme de 10 000 euros séquestrée en son étude à son profit ;

- condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 10 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2021, sous astreinte de 100 euros par jour ;

- infirmer le jugement ;

- condamner Mme [Y] à lui régler la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens.



Si cette présentation des demandes est quelque peu confuse, il apparaît que M. [I] a entendu solliciter la confirmation du jugement en ce qui concerne les trois premières demandes et son infirmation en ce qui concerne la quatrième. De plus, l'obligation faite à l'appelant, principal ou incident, d'énoncer dans le dispositif de ses conclusions les chefs de jugement attaqués figure dans l'article 954 du code de procédure civile en sa version issue du décret du 29 décembre 2023, lequel est entré en vigueur le 1er septembre 2024, qui n'est pas ici applicable puisque la déclaration d'appel date du 25 septembre 2023.



La demande de dommages-intérêts de M. [I] est donc recevable. 



Le bien fondé des demandes de Mme [Y], fût-il partiel, implique le rejet de la demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée par M. [I]. D'autre part, Mme [Y] qui n'a pas obtenu son financement n'est pas responsable du défaut de conclusion de la vente, et des retentissements que cela a pu avoir sur l'état de santé du père de M. [I] qui n'a pu financer les soins. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de ce dernier. 



Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [Y] à l'encontre de M. [I]



Mme [Y] fonde cette prétention sur le fait que M. [I] aurait tenté des manoeuvres frauduleuses pour lui extorquer la somme de 25 000 euros, soit 5 000 euros versés dans le cadre d'une tentative d'accord transactionnel puis 20 000 euros au titre d'une prétendue clause pénale. Par email du 12 novembre 2020, M. [I] a rappelé à Mme [Y] qu'elle lui verserait la somme de 20 000 euros en échange d'un accord de sa part chez le notaire pour vendre le bien à un prix de 180 000 euros. Il s'agissait là d'une simple proposition ou offre et non pas d'une tentative d'escroquerie. Et M. [I] a pu dans des conditions non révélatrices d'un abus estimer que des sommes lui étaient dues, et ce d'autant plus que le tribunal a fait droit à sa demande. Par ailleurs M. [I] ne saurait être tenu pour responsable de ce que la Société Générale a refusé d'octroyer un prêt à Mme [Y]. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages-intérêts formées par Mme [Y] à l'encontre de M. [I].



Sur la demande formée par Mme [Y] à l'encontre de la Selarl Les notaires de l'Horloge



Le notaire est chargé de prendre toutes les dispositions utiles et donner toutes les informations adéquates pour assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il prête son concours ou qu'il a reçu mandat d'accomplir et doit, sauf à en être dispensé par les parties, et de veiller à l'accomplissement des formalités nécessaires pour en garantir l'exécution.



La mise en jeu de la responsabilité d'un notaire suppose la démonstration de ce que cet officier ministériel a commis une faute, que le demandeur a subi un préjudice, et qu'il existe un lien de causalité entre les deux.



Mme [Y] reproche à la Selarl [U] [B] de ne pas lui avoir expliqué le sens de la clause relative à la condition suspensive portant sur le prêt. Mais la promesse de vente comportait des clauses tout à fait usuelles en la matière, et il appert que l'appelante en avait très bien compris le sens ; les emails qu'elle a adressés à la Société Générale, détaillés infra, le montrent clairement. De plus, il ne saurait être reproché à la Selarl [U] [B] de ne pas avoir prorogé le terme de la condition suspensive, car M. [I] l'avait lui même accepté dans un email du 20 octobre 2020 adressé au notaire. Enfin, ce dernier ne saurait être tenu pour responsable des difficultés que Mme [Y] a rencontrées pour mener à bien son projet, notamment en ce qui concerne le financement de l'opération par la Société Générale et le refus qui finalement lui a été opposé.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a refusé de faire droit à la demande de Mme [Y] à l'encontre de la Selarl [U] [B].





Sur la demande reconventionnelle de la Selarl Les notaires de l'Horloge 



Dans ses uniques conclusions datées du 6 mars 2024, la Selarl Les notaires de l'Horloge demande à la Cour de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, et de condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif outre une indemnité procédurale. C'est de façon superfétatoire que Mme [Y] soutient que son appel incident est caduc, car précisément la Selarl Les notaires de l'Horloge ne forme pas d'appel incident.



Le droit d'action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à des dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l'intention malicieuse et de la conscience d'un acharnement procédural voué à l'échec, sans autre but que de retarder ou de décourager la mise en 'uvre par la partie adverse du projet contesté, en l'espèce la tentative de mise en jeu de la responsabilité du notaire. Le principe du droit d'agir implique que la décision judiciaire de retenir le caractère non fondé des prétentions ne suffit pas à caractériser l'abus de l'exercice du droit. En l'espèce, Mme [Y] a pu dans des conditions exemptes d'abus estimer que la Selarl [U] [B] avait manqué à ses obligations en tant que notaire. Faute de caractère abusif du présent appel, la Selarl Les notaires de l'Horloge sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts. 



Sur la demande formée par Mme [Y] à l'encontre de la Société Générale



Dans ses uniques conclusions du 19 mars 2024, la Société Générale a demandé à la Cour de confirmer le jugement dont s'agit, se bornant à solliciter en sus une indemnité de procédure. Elle ne forme aucune autre demande, si bien que c'est de façon superfétatoire que l'appelante soutient que son 'appel' est limité à la demande de confirmation 'partielle' du jugement.



Mme [Y] demande à la Cour de condamner la Société Générale au paiement de la somme de 401 633,60 euros à titre de dommages-intérêts. 



Sur le fond, il résulte des pièces produites que :

- le 24 juin 2020 la Société Générale communiquait à Mme [Y] la liste des documents à lui envoyer en fonction de sa situation ;

- le 7 juillet 2020 Mme [Y] a annoncé à la Société Générale qu'elle avait réuni les documents pour son projet immobilier, documents qui lui avaient été réclamés le 24 juin 2020 ; elle sollicitait l'organisation d'un rendez-vous avec la banque ;

- le 9 juillet 2020 il lui était répondu par celle-ci qu'il n'y avait pas de disponibilité avant 10 jours, la responsable chargée de son dossier rentrant de congés le 1er août 2020 ;

- le 23 juillet 2020 il était indiqué qu'il convenait d'attendre le retour de cette dernière ;

- le 28 juillet 2020 la Société Générale réclamait la production des documents par email ;



- le 29 juillet 2020 Mme [Y] signalait à la Société Générale qu'elle n'avait pas pu lui envoyer les documents avant le rendez-vous et lui demandait s'il y avait lieu de le reporter ;

- le 3 puis le 8 août 2020, ces documents étaient envoyés en plusieurs emails ;

- le 19 août 2020 la Société Générale répondait que la demande de prêt immobilier pourrait être étudiée s'il s'agissait d'une SCI mais non pas d'une SAS ;

- le 20 août 2020 Mme [Y] répondait qu'elle optait pour un achat en SCI ;

- le 21 août 2020 elle relançait la banque ;

- le 31 aout 2020, elle lui indiquait être suprise de son message selon laquelle les délais de réponse étaient parfois allongés, et lui rappelait que cela faisait deux mois qu'elle avait saisi l'agence, qu'elle s'étonnait d'avoir eu affaire à plusieurs services, que cela faisait deux mois qu'elle avait reçu les documents, et que le compromis de vente prévoyant une date de signature au plus tard au mois d'octobre 2020 elle avait besoin d'une réponse séance tenante ;

- le 1er septembre 2020 la Société Générale annonçait à Mme [Y] que sa demande de prêt était refusée ;

- le 9 septembre 2020 Mme [Y] sollicitait un rendez-vous, au sujet des éléments relatifs au montant du loyer et ses annexes, que la Société Générale ne détenait pas ;

- le 24 septembre 2020 elle reprochait à la Société Générale de ne pas avoir répondu à son message et réclamait un refus de prêt officiel, rappelant qu'elle était obligée sous condition suspensive d'obtention d'un prêt ;

- le même jour, la Société Générale lui répondait qu'elle n'avait jamais réclamé un refus de prêt avant ce jour et lui indiquait qu'elle devrait passer à l'agence pour le récupérer ;

- le 30 septembre 2020 la Société Générale a indiqué à Mme [Y] que son dossier n'étant pas complet elle ne pourrait lui remettre une attestation valide ;

- le 1er octobre 2020 Mme [Y] rétorquait que si le dossier n'était pas complet elle aurait dû lui demander de le compléter, et lui demandait de lui préciser quels étaient les documents manquants ;

- le 6 octobre 2020 Mme [Y] réclamait à nouveau une attestation de refus de prêt et rappelait à la Société Générale qu'elle était en possession, depuis l'origine, de la promesse de vente ;

- le 9 novembre 2020 Mme [Y] a indiqué à la Société Générale qu'elle était passée prendre la lettre à l'agence le 7 novembre 2020 mais qu'il y avait une erreur ;

- le 10 novembre 2020 la Société Générale a annoncé à Mme [Y] qu'elle avait rectifié le courrier qui lui était remis en copie et se trouvait en original à l'agence.



La Société Générale ne démontre nullement que Mme [Y] aurait omis de produire des justificatifs relatifs aux loyers produits par le bien, ni que ces pièces lui auraient été réclamées vainement. Si le 9 septembre 2020 Mme [Y] a demandé un rendez-vous au sujet de cette question de loyers, cette date se situait avant le terme de la condition suspensive. Par ailleurs, un délai de plus de deux mois s'est écoulé entre le message de la Société Générale donnant la liste des pièces à produire et celui réclamant des pièces complémentaires. D'une façon générale la Société Générale n'a pas été réactive et ne répondait que tardivement aux messages que lui adressait Mme [Y]. Mais la tardiveté de la production de l'attestation de refus de prêt, de même que la lenteur de la Société Générale à répondre à Mme [Y], ne lui ont pas causé de préjudice indemnisable. Et enfin l'appelante ne démontre pas de violation de l'obligation d'information de la banque. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de l'appelante contre celle-ci.



Sur les autres demandes



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement quant aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



En équité M. [I] sera condamné à payer à Mme [Y] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, les autres prétentions formées sur ce texte étant rejetées.



M. [I] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. La distraction en sera ordonnée au bénéfice de Maître Karm du chef de tous les dépens, et non pas à celui de Maître Toutain de Hauteclocque, car tant lors de la première instance que de l'appel elle n'était pas avocat postulant, mais plaidant.





 PAR CES MOTIFS



- REJETTE la demande d'annulation du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Chartres le 13 septembre 2023 ;



- ORDONNE la rectification du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Chartres le 13 septembre 2023 et portant le n° RG 21/00548 ;



- DIT que dans l'en-tête de ce jugement, la mention 'à l'audience du 14 juin 2023 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries ' est remplacée par la mention ' Les dossiers des avocats ont été déposés au greffe pour le 14 juin 2023 ' ;

 

- DIT que les expéditions de ce jugement seront accompagnées du présent arrêt ;



- INFIRME le jugement ainsi rectifié en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté M. [H] [I] de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre Mme [K] [Y], débouté Mme [K] [Y] de ses demandes de dommages-intérêts formées à l'encontre la Selarl [V] [B], de la Société Générale et de M. [H] [I], et a débouté la Selarl [V] [B] de sa demande de de dommages-intérêts pour procédure abusive ; 



et statuant à nouveau : 



- DEBOUTE M. [H] [I] de sa demande en paiement au titre de l'indemnité d'immobilisation ;



- DIT que Mme [K] [Y] pourra recouvrer les fonds déposés (10 000 euros) et que le notaire en tant que séquestre devra lui remettre la somme susvisée sur présentation de la signification du présent arrêt ;



- DEBOUTE la Selarl Les notaires de l'Horloge de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif ; 



- CONDAMNE M. [H] [I] à payer à Mme [K] [Y] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- REJETTE les autres demandes basées sur ce texte ;

 

- CONDAMNE M. [H] [I] aux dépens de première instance, qui seront recouvrés par Maître Karm conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



- CONDAMNE M. [H] [I] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés par Maître Karm conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;



- DECLARE irrecevables les demandes formées par Mme [K] [Y] à l'encontre de la Société Générale agence de [Localité 9] ;



- REJETTE toute autre demande. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT