Cour d'Appel · EXPROPRIATIONS — 15 avril 2026

15/04/2026





ARRÊT N° 5/2026





N° RG 25/00007 - N° Portalis DBVI-V-B7J-Q53Y

MD/IA



Décision déférée du 04 Février 2025 - Juge de l'expropriation de TOULOUSE - 24/00021

J-M.GAUCI























[A] [N]

[F] [B] ÉPOUSE [N]





C/



MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Communauté [Localité 1] METROPOLE































CONFIRMATION

















Copie exécutoire délivrée le :









à











































REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU QUINZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

***



APPELANTS



Monsieur [A] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2] / France

Représenté par Me Guillaume TOUBOUL, avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [F] [B] épouse[N]

[Adresse 1]

[Localité 2] /France

Représentée par Me Guillaume TOUBOUL, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉS



Communauté [Localité 1] METROPOLE

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE





MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DRFIP D'OCCITANIE

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Sophie REILHAC, munie d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 18 Février 2026, en audience publique, devant la Cour composée de: 



Président : M. DEFIX, 

Assesseurs : S.LECLERCQ

 J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : I. ANGER



ARRET : 

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

- signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.



FAITS ET PROCEDURE



Par arrêté en date du 14 avril 2023, le préfet de la Haute-Garonne a ouvert une enquête publique préalable à la réalisation du projet de renouvellement urbain du [Adresse 4] à [Localité 1] (31).



Par arrêté préfectoral en date du 29 décembre 2023 rectifié par arrêté en date du 12 janvier 2024, les travaux liés à ce projet ont été déclarés d'utilité publique et urgents.



Parmi les biens à acquérir figure un appartement T5 constitué des lots n° 394 et 419 de l'immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Localité 1] [Adresse 5], parcelle [Cadastre 1] AB [Cadastre 2], appartenant à M. [A] [N] et Mme [F] [B] épouse [N].



L'arrêté de cessibilité a été pris le 17 avril 2024 et l'ordonnance d'expropriation rendue le 4 juin 2024.



A défaut d'être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d'expropriation, [Localité 1] Métropole a saisi le juge de l'expropriation du département de la Haute-Garonne selon la procédure d'urgence suivant acte du 10 juillet 2024.



Le transport sur les lieux s'est déroulé le 30 septembre 2024, à l'issue duquel un jugement fixant une indemnité provisionnelle à la somme de 98.000 € a été rendu le 3 octobre 2024 au bénéfice de M et Mme [N] .



Par jugement du 04 février 2025, le juge de l'expropriation a fixé le montant des indemnités devant revenir à M et Mme [N] de la manière suivante :

- indemnité principale : 116.840 euros

- indemnité de remploi : 12.684 euros.



La demande d'indemnité pour perte de loyers formée par M et Mme [N] a été rejetée. Les dépens ont été laissés à la charge de l'expropriant qui a été condamné à payer à M et Mme [N] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour statuer ainsi, le juge de l'expropriation a retenu qu'il n'était pas démontré que les appartements acquis par un opérateur public ne s'inscrivaient pas dans un marché réel, que l'article L. 322-8 du code de l'expropriation prescrivait au juge de tenir compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique, qu'en l'espèce il n'était pas opportun de se référer à des mutations dans les quartiers [Adresse 6], [Adresse 7] ou [Adresse 8] alors que des références utiles existaient dans le [Adresse 4] et le quartier contigu de [Adresse 9] dans des immeubles comparables, et que l'emploi de la méthode d'évaluation par le revenu n'était pas pertinent puisque l'appartement n'était plus loué depuis le mois de juin 2022.



Il a ensuite constaté que les termes de comparaison concernant des appartements T5 versés à l'instance, compris entre 2020 et 2023, par l'autorité expropriante, étaient géographiquement proches du bien à évaluer et présentaient des caractéristiques suffisamment similaires pour être retenus. Au regard de ces termes de comparaison et de quatre autres termes produits par le commissaire du gouvernement, il a pris en compte une médiane de 1270 €/m² considérée comme satisfactoire dans la mesure où ces dernières références concernaient des logements bénéficiant d'un parking privé, d'où une indemnité principale de : 1270 x 92 m² = 116.840 € .



Par ailleurs, le juge de l'expropriation a rejeté la demande d'indemnité pour perte de loyers aux motifs qu'au 2 juin 2024, date de l'ordonnance d'expropriation, le logement n'était plus loué depuis environ deux années, et que M et Mme [N] ne justifiaient en outre pas de la réalité et du montant des revenus perçus.



Selon déclaration enregistrée le 28 mars 2025, M et Mme [N] ont interjeté appel de ce jugement.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

 

Aux termes de leurs conclusions déposées au greffe le 27 juin 2025, M et Mme [N], appelants, demandent à la cour de :



- réformer le jugement en ce qu'il a fixé le montant des indemnités définitives devant revenir à M et Mme [N] à la somme de 129.524 € et a rejeté toute autre demande ;

- fixer l'indemnité de dépossession revenant à M et Mme [N] à la somme de 219.465 € comprenant :

 # une indemnité principale de 170.000 € 

 # une indemnité de remploi de 17.500 € 

 # une indemnité pour perte de chance de percevoir un revenu de 31.965 € ;

- condamner [Localité 1] Métropole à payer à M et Mme [N] une somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et mettre à la charge de [Localité 1] Métropole les dépens d'appel.



M et Mme [N] font valoir qu'il ne paraît pas pertinent de retenir uniquement les biens disposant d'un cellier, que la méthodologie consistant à retenir un périmètre de 500 mètres autour du bien vendu est critiquable car aboutissant à des comparaisons inadaptées, au regard notamment de l'éloignement du métro ou de la proximité immédiate de la rocade. Ils proposent de circonscrire les éléments de comparaison à la proximité des stations de métro [Adresse 8], [Adresse 10] et [Adresse 6] et d'exclure la station [Adresse 9] dans la mesure où le quartier de [Adresse 9] mène actuellement un projet de renouvellement urbain venant fausser le jeu normal de l'offre et de la demande, de sorte que les prix des transactions paraissent plus conjoncturels et moins fiables. Ils citent de nombreux termes de comparaison situés dans ces trois quartiers et estiment qu'au regard des caractéristiques particulières du bien (exposition, balcon, haut étage et présence d'un cellier) une valeur de 1800 €/m² est justifiée.



Ils soutiennent par ailleurs que l'utilisation de la méthode d'évaluation par le revenu prend tout son sens en matière d'investissement locatif et ils chiffrent la valeur de l'appartement à 185.033 € sur la base d'un loyer mensuel de 695 € et d'un taux de 4,5 % .



S'agissant de l'indemnité pour perte de revenus, ils font valoir que le dernier loyer a été perçu en juin 2022, qu'il n'a pas été possible de relouer le logement qui était voué à la démolition et qu'ils ont subi un préjudice de 31.965 € . Ils estiment qu'il appartenait au premier juge de leur accorder au moins une indemnisation au titre de la perte de chance de pouvoir remettre un bien en location en raison de la procédure d'expropriation.



Aux termes de son mémoire récapitulatif en réponse déposé au greffe le 9 octobre 2025, [Localité 1] Métropole demande à la cour de :



- réformer le jugement rendu le 4 février 2025 ;

- en conséquence, fixer le montant de l'indemnité globale de dépossession revenant à M et Mme [N] à la somme de 110.296 € comprenant :

 # indemnité principale : 99.360 € 

 # indemnité de remploi : 10.936 € ;

- rejeter toutes prétentions contraires ;

- mettre les dépens d'appel à la charge de M et Mme [N].



[Localité 1] Métropole expose que ses termes de comparaison correspondent soit à des acquisitions réalisées par la Sa HLM des Chalets dans la résidence Messager, soit à des mutations intervenues dans des immeubles proches de cette résidence et tout à fait comparables, dans le [Adresse 4] et dans le quartier de [Adresse 9]. Il estime que son offre est cohérente avec les prix constatés pour la vente de T5 dans des immeubles en tripode identiques à l'immeuble Messager, en particulier les prix dans l'immeuble Gauguin dans le quartier de [Adresse 9] dont la conception est strictement identique, et qu'elle est également cohérente avec les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement en première instance. Il reproche également au juge de l'expropriation de ne pas avoir tenu compte de la plus-value évidente résultant de la présence d'un parking dont bénéficient les appartements de référence par rapport à l'appartement exproprié. Il sollicite en conséquence la réformation du jugement et la fixation de l'indemnité principale sur la base de 1080 €/m² .



Il critique les nouvelles références dont fait état le commissaire du gouvernement en cause d'appel, notamment en ce qu'il s'agit de T4 et en ce que ces références portent sur des immeubles plus récents et mieux entretenus.



S'agissant des critiques élevées par les expropriés, [Localité 1] Métropole explique que les projets de renouvellement urbain ne sont pas de nature à fausser le marché immobilier sauf éventuellement à le tirer vers le haut, alors que les références citées par les expropriés ne sont pas pertinentes, s'agissant de mutations intervenues dans des immeubles neufs.



Enfin, [Localité 1] Métropole conclut à la confirmation du rejet de la demande d'indemnité pour perte de loyers , le préjudice allégué n'étant ni direct ni certain.





Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 18 septembre 2025, le commissaire du gouvernement demande à la cour de réformer le jugement rendu le 4 février 2025 et de fixer les indemnités à verser à M et Mme [N] comme suit :

- indemnité principale : 123.280 € ;

- indemnité de remploi : 13.328 € .



Après avoir analysé les termes de comparaison produits par M et Mme [N] et [Localité 1] Métropole, il explique que le marché immobilier est extrêmement volatil depuis 2022 et que les valeurs n'ont cessé de baisser après la crise sanitaire liée au Covid, et que les termes de comparaison antérieurs à 2023 ne peuvent être considérés comme pertinents et représentatifs des valeurs actuelles du marché.



Il expose en conséquence qu'une étude de marché portant sur des mutations d'appartements de type 4 et 5 dans un cercle de 500 mètres autour du bien, sur une période allant de 2023 à 2025 a été menée et a permis de dégager une valeur moyenne de 1377 €/m² . Il précise que seuls les TC n° 1, 5, 13 et 14 concernent des mutations d'appartements avec cave ou cellier, mais sans place de stationnement, comme le bien exproprié, et que ces quatre termes font ressortir une valeur moyenne de 1332 €/m² .



Il retient en définitive une valeur arrondie à 1340 €/m² , soit une indemnité principale de 123.280 € .





MOTIVATION DE LA DECISION



Sur le bien exproprié



Le bien est situé dans un immeuble datant des années 1970, bâti en tripode, soumis au régime de la copropriété, bénéficiant du chauffage urbain, sis à [Localité 1], [Adresse 11].



La station de métro [Adresse 4] se trouve à environ 500 mètres à pied du logement. Le [Adresse 4] a la particularité d'être totalement ceinturé par une rocade.



Le juge de l'expropriation qui a effectué le transport sur les lieux indique que globalement la construction est en grande souffrance au moment de la visite et présente des parties communes dégradées, qu'on accède à l'appartement au 14 ème étage, d'abord au moyen d'un ascenseur puis en empruntant un escalier, qu'il s'agit d'un T5 de 92 m² (lot n° 394) et d'un cellier de 4 m² (lot n° 419), qu'au moment de la visite sur les lieux en matinée l'appartement était squatté, qu'il a été vidé de ses occupants dans la journée et a pu faire l'objet d'une visite, et qu'il présentait un état d'entretien passable. Il ajoute qu'il a été ensuite été versé des photos montrant un logement vide de meubles et que le logement devait être évalué libre d'occupation, ce qui faisait consensus à la date de l'audience de première instance.











Sur les principes d'indemnisation



L'article L. 321-1 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. 



Aux termes de l'article L. 322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation. C'est à cette date, soit en l'espèce le 4 juin 2024, que doivent être appréciées la consistance matérielle et la consistance juridique du bien exproprié.



Selon l'article L.213-6 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est celle prévue au a) de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme soit, pour les biens non compris dans le périmètre d'une ZAD, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



En application des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est la date à laquelle est devenu exécutoire le Plan Local d'Urbanisme approuvé en l'espèce par délibération du 12 octobre 2023. À cette date, le bien exproprié est classé en zone UI7 (Zone Urbaine intense).



M et Mme [N] proposent de retenir comme date de référence la 8ème mise en compatibilité du PLU résultant de l'arrêté préfectoral en date du 29 décembre 2023 rectifié le 12 janvier 2024 déclarant d'utilité publique le projet de renouvellement urbain du [Adresse 4], la date de référence devant ainsi être fixée au 12 janvier 2024.



Cette date ne saurait être retenue dès lors que ni la date de la DUP, ni la date de publication de la DUP ne font partie des dates énumérées à l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme (Cass.civ 3ème, 4 octobre 2018, n° 17-25630).



C'est donc à bon droit que le premier juge a fixé la date de référence au 12 octobre 2023.



En tout état de cause, la date de référence est sans incidence au cas particulier, le bien exproprié étant à usage effectif d'habitation depuis la construction de l'immeuble dans les années 1970.



 

Sur l'indemnité principale



La valeur vénale du bien doit être établie selon la méthode par comparaison , par référence à des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone.



Le premier juge a justement écarté la méthode d'évaluation par le revenu qui était également proposée par les expropriés. En effet, les méthodes d'évaluation par le revenu ou par le rendement sont généralement écartées par les juridictions en raison de l'aléa important tenant au choix du taux applicable, une variation même minime de ce taux entraînant des différences sensibles dans l'estimation. En l'espèce, ces méthodes d'évaluation sont d'autant plus inadaptées que l'appartement n'est plus loué depuis le mois de juin 2022 selon les déclarations des expropriés, alors que l'ordonnance d'expropriation est intervenue le 4 juin 2024. 



Dans le cadre de la recherche de la valeur vénale au moyen de la méthode par comparaison, le premier juge, par des motifs pertinents que la cour approuve, a justement écarté les arguments des expropriés concernant le choix des termes de comparaison, arguments repris en cause d'appel:

- M et Mme [N] estiment que les références retenues par [Localité 1] Métropole et le commissaire du gouvernement consistant en des acquisitions réalisées au sein de l'immeuble Messager par un opérateur public ou assimilé (Sa Hlm Les Chalets), ainsi que dans le [Adresse 4] et le quartier de [Adresse 9] dans lesquels sont menés des projets de renouvellement urbain de grande ampleur, doivent être écartées car ne pouvant être regardées, de cette seule circonstance, comme s'inscrivant dans le jeu normal de l'offre et de la demande caractérisant un marché réel, mais la seule circonstance de l'intervention d'une personne publique en qualité d'acquéreur ne dénature pas à elle seule les caractéristiques d'un marché réel ;

- au demeurant, l'article L. 322-8 du code de l'expropriation prescrit au juge de tenir compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et même de les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ;

- dès lors, il n'est pas opportun pour les expropriés de se référer à des mutations intervenues dans les quartiers [Adresse 6], [Adresse 7] ou [Adresse 8], comme le proposent M et Mme [N], alors que de nombreuses références utiles existent dans le [Adresse 4] et dans le quartier contigu de [Adresse 9], de surcroît dans des immeubles comparables.



Il convient en conséquence de rejeter les prétentions des expropriés exclusivement fondées sur des références concernant des appartements situés dans les quartiers de [Adresse 10] et [Adresse 8], de l'autre côté du périphérique, ou dans des immeubles neufs ou récents dans le quartier de [Adresse 9], construits dans le cadre de l'opération de renouvellement urbain, alors que l'appartement exproprié est dans un état passable et surtout situé dans un immeuble dégradé.



En cause d'appel, le commissaire du gouvernement produit de nouveaux termes de comparaison à l'appui de son évaluation. Il explique en effet que le marché immobilier est extrêmement volatil depuis 2022 , que les valeurs n'ont cessé de baisser après la crise sanitaire liée au Covid, et que les termes de comparaison antérieurs à 2023 ne peuvent être considérés comme pertinents et représentatifs des valeurs actuelles du marché.



Il expose en conséquence qu'une étude de marché portant sur des mutations d'appartements de type 4 et 5 dans un cercle de 500 mètres autour du bien, sur une période allant de 2023 à 2025 a été menée et a permis de dégager une valeur moyenne de 1377 €/m² . Il précise que seuls les TC n° 1, 5, 13 et 14 concernent des mutations d'appartements avec cave ou cellier, mais sans place de stationnement, comme le bien exproprié, et que ces quatre termes font ressortir une valeur moyenne de 1332 €/m² . Il retient en définitive une valeur arrondie à 1340 €/m² , soit une indemnité principale de 123.280 €, valeur qui était au demeurant celle qu'il proposait en première instance sur la base de termes de comparaison plus anciens mais moins pertinents puisqu'ils comprenaient une place de parking et qu'il avait été contraint de pratiquer un abattement pour prendre en compte cet élément d'appréciation.



Sur les quatorze termes de comparaison produits en cause d'appel par le commissaire du gouvernement, seuls quatre sont dépourvus d'emplacement de stationnement comme le bien exproprié :

1) mutation du 03/03/2025 - T5 [Adresse 12] - 99,5 m² - 121.500 € soit 1221 €/m² 

5) mutation du 20/03/2024 - T4 [Adresse 13] - 81 m² - 120.000 € soit 1481 €/m² 

13) mutation du 23/05/2024 - T4 [Adresse 14] - 86,93 m² - 111.500 € soit 1283 €/m² 

14) mutation du 13/03/2024 - T4 [Adresse 15] - 83,39 m² - 112.000 € soit 1343 €/m² . 



Ces quatre termes concernent des appartements situés à proximité du bien exproprié et constituent des éléments de comparaison efficients. Ils ne font pas ressortir une différence de valeur évidente entre les T4 et les T5 et ont tous une surface assez proche de celle de l'appartement [N] (92 m²). Ils font ressortir une valeur moyenne de 1332 €/m² si l'on prend en compte les quatre appartements et de 1252 €/m² en ne tenant compte que des deux appartements les plus proches en superficie (T1 et T13).



En définitive, compte tenu des explications du commissaire du gouvernement concernant l'évolution du marché et des termes de comparaison ci-dessus analysés, il apparaît que la valeur de 1270 €/m² retenue par le premier juge correspond à une juste indemnisation du préjudice subi par M et Mme [N] .



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne l'indemnité principale d'un montant de 116.840 € et l'indemnité de remploi d'un montant de 12.684 € justement calculée conformément aux dispositions de l'article R.322-5 du code de l'expropriation et aux usages en la matière.



Sur l'indemnité pour perte de loyers



Il sera rappelé que selon les dispositions de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Parmi les indemnités accessoires pouvant lui être allouées, le propriétaire exproprié peut recevoir une indemnité pour perte de revenus locatifs lorsque le bien était affecté à la location et qu'il subit une perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat d'un bien de remplacement et trouver un locataire. En application de l'article L. 222-2, 1er alinéa, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'ordonnance d'expropriation éteint par elle-même et à sa date tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. Il en résulte que, lorsque le bien exproprié est mis en location, le bail s'éteint à la date de l'ordonnance d'expropriation



Le juge de l'expropriation a rejeté la demande d'indemnité pour perte de loyers aux motifs qu'au 2 juin 2024, date de l'ordonnance d'expropriation, le logement n'était plus loué depuis environ deux années, et que M et Mme [N] ne justifiaient en outre pas de la réalité et du montant des revenus perçus.



M et Mme [N] soutiennent qu'il appartenait au premier juge de leur accorder au moins une indemnisation au titre de la perte de chance de pouvoir remettre un bien en location en raison de la procédure d'expropriation.



Aux termes de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.



C'est à cette date, soit en l'espèce le 4 juin 2024, que doivent être appréciées la consistance matérielle et la consistance juridique du bien exproprié.



Or, au 4 juin 2024, le logement n'était plus loué depuis environ deux années selon les déclarations de M et Mme [N] qui ne produisent à l'appui de leurs prétentions qu'un bail en date du 01/09/2017 expirant le 01/09/2020.



L'absence de relocation à compter du mois de septembre 2020 ou du mois de juin 2022 et la perte des revenus locatifs en résultant ne sont donc pas directement liées à l'expropriation mais résultent d'un choix personnel des expropriés et/ou de l'état de l'immeuble.



M et Mme [N] doivent donc être déboutés tant de leur demande d'indemnité pour perte de loyers que de leur demande d'indemnisation de la perte de chance de percevoir un revenu formée en cause d'appel.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 


M et Mme [N], appelants et parties principalement perdantes en cause d'appel, seront condamnés aux dépens d'appel.



Ils doivent en outre être déboutés de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.















PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant dans les limites de sa saisine,



Confirme le jugement rendu le 04 février 2025 par le tribunal judiciaire de Toulouse, juridiction de l'expropriation du département de la Haute-Garonne, en toutes ses dispositions.





Y ajoutant,



Déboute M et Mme [N] de leur demande d'indemnité pour 'perte de chance de percevoir un revenu de 31.965 euros'.





Condamne M et Mme [N] aux dépens d'appel.



Rejette les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT











I. ANGER M.DEFIX