Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 15 avril 2026

15/04/2026



ARRÊT N° 26/ 143



N° RG 23/01427

N° Portalis DBVI-V-B7H-PMNB

LI - SC



Décision déférée du 09 Mars 2023

TJ de [Localité 1] - 20/03208

E. JOUEN





















































INFIRMATION

























































Grosse délivrée le 15/04/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUINZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

***



APPELANTE



S.C.I. FPC 32

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Marie-Laure ARMENGAUD de la SELARL MARIE-LAURE ARMENGAUD, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMEE



S.A.S. [D] [M] - [N] [V] - [L] [G] - [J] [Q] 

venant aux droits de la SELARL [M] [V] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 16 février 2026 en audience publique, devant la cour composée de :



M. DEFIX, président

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller



qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats M. POZZOBON





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties 

- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE



Durant l'été 2016, la Sci Fpc 32 a souhaité céder l'un de ses appartements qui dépendait d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Toulouse et a requis les services de Me [L] [G], notaire associé au sein de la Selarl [D] [M] - [N] [V] - [L] [G], aux droits de laquelle vient la Sas [D] [M] - [N] [V] - [L] [G] - [J] [Q] (ci-après désignée la société notariale), afin qu'il reçoive l'acte authentique de vente immobilière. 



Suivant acte notarié du 22 novembre 2016, Me [G] a instrumenté la vente en précisant dans celui-ci que les deux associés de la Sci, M. [X] et Mme [A], étaient soumis, pour le calcul des plus-values immobilières, au régime des plus-values immobilières de particuliers. 



Durant le premier semestre 2018, la Sci Fpc 32, laquelle était soumise depuis sa création en 2007 à la fiscalité des sociétés de personne, a opté pour le régime fiscal de l'impôt sur les sociétés. 



Quelques mois plus tard, la Sci Fpc 32 a requis à nouveau Me [G] afin d'instrumenter la vente de deux autres appartements dépendant du même ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Toulouse, respectivement au prix de 144.000 euros (lot n°1) et 143.000 euros (lot n°2). 



Dans le cadre de la préparation des compromis de vente correspondants, la Sci Fpc 32 a, par l'intermédiaire de M. [X], interrogé Me [G] afin de connaître le montant de l'impôt sur la plus-value immobilière qui serait à acquitter. 



Le notaire a procédé au calcul demandé en distinguant, sur la base du régime fiscal de l'impôt sur le revenu, plusieurs hypothèses de prix de vente. Les résultats de ces différents calculs ont été adressés à la Sci Fpc [Cadastre 1] par courriel du 25 septembre 2018, sans que ne soit toutefois mentionné le régime fiscal appliqué. 



Le 18 octobre 2018, les deux compromis de vente ont été régularisés entre la Sci Fpc [Cadastre 1] et ses acquéreurs. 



Consécutivement à la signature de ces deux actes, Me [G] a de nouveau procédé au calcul du montant de l'impôt sur la plus-value en considération de la fiscalité applicable aux sociétés de personnes, à savoir l'impôt sur le revenu. 



Par courriel du 15 janvier 2019, le notaire a indiqué au représentant de la Sci Fpc 32 qu'eu égard aux prix de vente finalement retenus, le montant de l'impôt sur la plus-value immobilière à acquitter serait de 15.704 euros pour le lot n°1 et de 17.115 euros pour le lot n°2. 



Suivant acte authentique reçu le 13 février 2019 par Me [G], les deux appartements ont été vendus.



Courant mars 2020, à l'occasion d'un échange entre le notaire et l'expert-comptable de la Sci Fpc 32, il est apparu qu'une difficulté relative au montant de l'impôt sur les plus-values immobilières des ventes réalisées en 2018 et 2019 se posait en raison du régime fiscal applicable.



Par acte du 21 août 2020, M. [X] a fait assigner la Selarl [S]-[G] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir celle-ci condamnée à lui verser la somme de 22.000 euros de dommages et intérêts, outre celle de 5.000 euros à titre de préjudice distinct.

 

Par un jugement du 9 mars 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a : 

- rejeté la demande formulée par la Sci Fpc 32 à l'encontre de la Selarl [S]-[G] ; 

- rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par la Selarl [S]-[G] ; 

- condamné la Sci Fpc 32 aux dépens ; 

- condamné la Sci Fpc 32 à régler à la Selarl [S]-[G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté la demande de la Selarl [S]-[G] tendant à ce que l'exécution provisoire de droit soit écartée.



Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que si le notaire avait manqué à son obligation de conseil, tant en amont de la vente que lors de la rédaction des compromis de vente et des actes authentiques, la Sci Fpc 32 n'avait cependant pas subi de préjudice réparable dans la mesure où le paiement d'une imposition due ne peut constituer un préjudice indemnisable tandis que la privation du choix de renoncer à la vente et de rechercher une solution plus avantageuse dont se prévalait la Sci Fpc 32 n'était pas démontrée puisque M. [X] avait été averti par son expert-comptable qu'en raison de l'option fiscale pour l'impôt sur les sociétés, toute cession d'immeuble serait désormais plus onéreuse et que son intérêt n'était donc plus de vendre.



La Sci Fpc 32 a formé appel le 18 avril 2023, désignant la Selarl [S]-[G] en qualité d'intimée, et visant dans sa déclaration l'ensemble des dispositions du jugement hormis celle ayant débouté la société notariale de sa demande en dommages et intérêt pour procédure abusive.





PRETENTIONS DES PARTIES





Par dernières conclusions du 9 février 2025, la Sci Fpc 32, appelante, demande à la cour, au visa de l'article 1231-1 du code civil, de :

- déclarer l'appel de la Sci Fpc 32 recevable ;

- infirmer le jugement rendu le 9 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a :

# débouté la Sci Fpc 32 de sa demande indemnitaire à hauteur de 22.000 euros au titre du préjudice financier et de 5.000 euros au titre de son préjudice moral ;

# débouté la Sci Fpc 32 de sa demande indemnitaire à hauteur de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



statuant à nouveau, 

- condamner la Selarl [S]-[G] au paiement de la somme de 22.000 euros au titre du préjudice principal subi financièrement, et à la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral ;

- condamner la Selarl [S]-[G] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (première instance) ;

 

y ajoutant,

- condamner la Selarl [S]-[G] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que Me [G] a triplement fauté, tout d'abord, en amont de la vente en s'abstenant de vérifier le statut fiscal de la Sci Fpc 32, ensuite, à l'occasion de la rédaction des actes parce qu'ils comportent des mentions erronées et, enfin, au titre de ses obligations d'information et de conseil en fournissant des calculs inexacts de l'impôt sur la plus-value. Elle ajoute que ces manquements l'ont exposée au paiement d'une imposition majorée de près de 22.000 euros qui, si elle en avait été avertie par le notaire, l'aurait conduite à changer de régime fiscal ou à augmenter le prix de vente ou bien encore à renoncer à son projet de vente.



Par dernières conclusions du 6 octobre 2023, la société notariale, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de : 

- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ;

et sous réserve que l'appel formé par la Sci Fpc 32 ne soit pas définitivement déclaré caduc, 

- réformer partiellement le jugement déféré en ce qu'il a retenu la faute de la Selarl [S]-[G] ;

statuant à nouveau de ce seul chef, 

- juger que la Selarl [S]-[G] n'a pu commettre aucun manquement à ses obligations professionnelles ;

- débouter en conséquence la Sci Fpc 32 de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ; 

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la Sci Fpc 32 au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance ; 

- condamner la Sci Fpc 32 au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel ; 

en tout état de cause, si la cour devait retenir la faute de la Selarl [S]-[G],

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu que le manquement reproché au notaire n'a pu entraîner aucune perte de chance réelle et sérieuse de bénéficier d'une taxation moindre au titre de la plus-value immobilière supportée ; 

- le confirmer également en ce qu'il a condamné la Sci Fpc [Cadastre 1] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance ; 

- débouter en conséquence et derechef la Sci Fpc 32 de l'ensemble de ses demandes ; 

- la condamner en appel au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.



Pour s'opposer aux demandes indemnitaires de l'appelante, elle invoque le fait que Me [G] n'a commis aucune faute puisqu'il a sollicité le représentant légal de la Sci Fpc [Cadastre 1] afin de savoir si elle était soumise au régime de l'impôt sur le revenu ou à celui de l'impôt sur les sociétés et que celui-ci était tenu de lui communiquer l'ensemble des informations utiles dont il avait connaissance. Elle fait valoir qu'alors que son gérant, M. [X], ne peut prétendre avoir oublié l'option fiscale exercée en 2018 au nom de cette société, il n'a jamais remis en cause les mentions figurant tant dans les compromis de vente que dans les actes notariés, lesquelles rappelaient le caractère translucide de la Sci et l'application du régime des plus-values immobilières des particuliers pourtant contraires à ladite option fiscale. 

Elle oppose par ailleurs l'absence de préjudice en lien de causalité avec les manquements reprochés dans la mesure où, de première part, l'intention de vendre de la Sci n'aurait pas été remise en cause quand bien même elle aurait été alertée par le notaire sur le caractère plus couteux que prévu de l'impôt, de deuxième part, la Sci ne démontre pas qu'elle aurait effectivement pu bénéficier de l'impôt sur le revenu en révoquant son option fiscale et, de troisième et dernière part, l'augmentation du prix de vente, à la supposer acceptée par les acquéreurs, aurait quant à elle conduit à une majoration de son imposition.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 16 février 2026.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande principale



Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, l'auteur d'une faute est obligé de réparer les conséquences dommageables qu'elle a engendrée.



Il est constant que ce texte est applicable au notaire lorsqu'en sa qualité d'officier ministériel, il intervient pour conseiller les parties, rédiger un acte ou l'authentifier.



Sur la faute du notaire



Les notaires ont pour mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu'ils contractent ; ainsi, en vertu de leur devoir de conseil, ils doivent prévoir les conséquences fiscales de l'acte qu'ils sont chargés de rédiger et en informer leur client (Cass. Com., 12 octobre 1993, n°91-10.417).



Si le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par l'une des parties et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse (Cass. Civ.(1e), 14 novembre 2018, n°17-22.069).



À ce titre, il doit vérifier que les informations essentielles dont il avait pu disposer à l'occasion d'un acte précédemment instrumenté demeurent encore valables, en prenant notamment le soin d'interroger la partie concernée à ce sujet ; diligence dont il lui appartient de rapporter la preuve.



En l'espèce, il est constant qu'à l'occasion des actes de vente qu'il a reçus le 13 février 2019, Me [G] a appliqué à cette opération juridique le régime fiscal des sociétés de personnes alors que, si la Sci Fpc 32 avait été soumise à ce régime lors de la vente qu'il avait précédemment instrumentée en 2016, tel n'était plus alors le cas en 2019.



De même, il ressort des courriels échangés entre les parties (pièces 1 et 2 - Sci Fpc 32) que, préalablement sollicité par M. [X] afin d'estimer le montant de l'imposition sur la plus-value susceptible de résulter desdites ventes, ce qui en démontrait la particulière importance aux yeux du gérant de la Sci, le notaire a, pour réaliser ses calculs, fait pareillement application des règles de l'impôt sur le revenu alors que la Sci Fpc 32 avait opté durant le 1er semestre 2018 pour le régime fiscal de l'impôt sur les sociétés ; fournissant ainsi une information erronée à son client dont ce dernier ne pouvait avoir conscience, faute d'indication sur le document concerné du régime fiscal appliqué par le notaire.



Or, si Me [G] prétend avoir pris le soin de solliciter M. [X] afin de vérifier que le régime fiscal applicable à la Sci Fpc 32 était demeuré inchangé depuis le précédent acte de vente, puisqu'il indique dans ses écritures (p. 3) que sa cliente « s'était abstenue de lui révéler [le changement de régime fiscal] malgré les interrogations répétées qui lui avaient été adressées », il n'en rapporte pas la preuve.



En effet, outre le fait que Me [G] ne précise ni à quel moment, ni par quel moyen il aurait sollicité M. [X], la cour observe que les échanges de courriels versés aux débats ne portent aucune trace d'une quelconque interrogation à ce sujet alors même que ce procédé constituait le moyen par lequel l'information circulait entre le notaire et son client.



Par ailleurs, la mention figurant dans les deux compromis de vente du 18 octobre 2018, selon laquelle « tous les associés sont soumis au régime des plus-values immobilières des associés », de même que la stipulation portée aux actes notariés reçus le 13 février 2019 voulant que la société venderesse soit « fiscalement translucide » ne peuvent être considérées comme démontrant le fait que M. [X] avait été préalablement interrogé par le notaire sur la question de savoir si le régime fiscal appliqué lors de la vente du 22 novembre 2016 demeurait toujours d'actualité, ni comme ayant dû susciter une réaction de sa part s'il avait estimé cette information inexacte dès lors que, celui-ci n'étant pas un professionnel du droit fiscal, il ne pouvait en saisir la portée précise ; cela d'autant plus que l'acte mêlait, certes à juste titre (à s'en tenir à la fiscalité des sociétés de personnes) mais de façon particulièrement peu compréhensible pour un néophyte, l'impôt sur la plus-value dont était redevable la Sci Fpc 32 et l'impôt sur les plus-values immobilières auquel étaient soumis ses associés.



Me [G] a ainsi commis une faute en omettant de solliciter son client quant à son statut fiscal et, par suite, en lui apportant des informations erronées quant aux conséquences fiscales des actes de vente dont il a été l'instrumentaire.





Sur le préjudice causé par la faute du notaire



La faute commise par le notaire ne peut donner lieu à indemnisation que si la partie s'en estimant victime démontre avoir subi un préjudice certain et en lien direct de causalité avec le manquement de ce professionnel.



À ce titre, le paiement d'un impôt légalement dû ne constitue pas un préjudice indemnisable (Cass. Civ.(1e), 17 mars 2011, n° 10-11.463).



Toutefois, le manquement d'un professionnel (dont le notaire) à son devoir de conseil ou de diligence peut être à l'origine d'une perte de chance ; laquelle se définit comme la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable qui, pour être indemnisable, ne doit être ni hypothétique, ni spéculative.

Sa réparation ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.





Si le juge constate une perte de chance, il ne peut refuser de l'indemniser en se fondant sur le fait que seule la réparation du dommage final lui a été demandée (Cass. Ass., 27 juin 2025, n°22-21.812, n°22-21.146).



Selon les dispositions du 3ème alinéa l'article 239 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à compter du 31 décembre 2018, les personnes morales ayant opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux peuvent y renoncer avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés du cinquième exercice suivant celui au titre duquel ladite option a été exercée.



En l'espèce, les actes notariés de vente objet du litige ont été reçus par Me [G] le 13 février 2019, soit postérieurement à l'entrée en vigueur des dispositions de la loi de finances pour l'année 2019 ayant ouvert la possibilité de renoncer, dans le délai de 5 ans, à l'option fiscale exercée en faveur de l'impôt sur les sociétés et d'être ainsi à nouveau assujetti à la fiscalité des sociétés de personnes.



Dès lors, en délivrant une information erronée quant au montant de l'impôt applicable à ces ventes en raison de sa négligence à vérifier auprès de son client si le statut fiscal qu'il avait pu lui connaître en 2016 était toujours d'actualité, Me [G] a privé la Sci Fpc 32 de la possibilité d'user de la faculté de révoquer l'option fiscale qu'elle avait entre-temps exercée en 2018 ; faculté qui lui aurait permis d'éviter une majoration d'impôt de 21.224 euros (pièce 12 - Sci Fpc 32) tenant au fait qu'elle était depuis cette date soumise à l'impôt sur les sociétés. Ainsi, contrairement à ce que soutient Me [G] (p. 9), la Sci Fpc 32 a souffert d'une perte de chance de pouvoir bénéficier d'une imposition au titre de la plus-value immobilière moins importante que celle qu'elle a finalement supportée.



Compte-tenu de l'intérêt évident pour la Sci Fpc 32 de profiter du mécanisme introduit par la loi de finances pour 2019 mais également du fait que les compromis de vente ont été conclus le 18 octobre 2018 et que, pour être utile, la révocation de l'option fiscale aurait exigé d'être exercée, à compter du 31 décembre 2018, dans un délai extrêmement bref au regard de la date des actes notariés (13 février 2019), il y a lieu de considérer que l'appelante a été privée d'une chance sur trois de bénéficier de ce mécanisme qui lui aurait permis d'éviter la majoration d'impôt querellée. De sorte que le préjudice causé par la faute du notaire doit être évalué à la somme de 7.074,67 euros (=1/3 x 21.224).



La Sci Fpc 32, laquelle ne se confond pas avec ses associés, ne rapportant pas la preuve du fait d'avoir subi un préjudice moral distinct de ladite majoration d'imposition, ne peut être indemnisée à ce titre.



Le jugement entrepris n'apportant aucune précision sur la portée du rejet de la demande indemnitaire de la Sci Fpc 32, il sera infirmé sur ce chef de dispositif.



La société notariale (laquelle, en vertu de l'article 43 de l'ordonnance n°2023-77 du 8 février 2023 relative à l'exercice en société des professions libérales règlementées, texte qui reprend sur ce point les dispositions de la loi n°90-1258 du 31 décembre 1990 relative à l'exercice sous forme de société des professions libérales soumises à un statut législatif ou règlementaire ou dont le titre est protégé et aux sociétés de participations financières de professions libérales, est solidairement responsable avec ses associés) sera ainsi condamnée à verser à la Sci Fpc 32 la somme de 7.074,67 euros au titre du préjudice financier.



La Sci Fpc 32 sera en revanche déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.





Sur les demandes accessoires



L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en remette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



Succombant, la société notariale sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel. Il en ira de même pour les dépens de première instance, le jugement étant infirmé sur ce point.





L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité, de la situation économique de la partie condamnée.



En l'espèce, eu égard aux circonstances, il y a lieu de condamner la société notariale à verser à la Sci Fpc 32 la somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la Sci Fpc 32 au titre des frais irrépétibles de première instance. 





PAR CES MOTIFS





La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans la limite de sa saisine,



Infirme le jugement rendu le 9 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la Sas [D] [M] - [N] [V] - [L] [G] - [J] [Q], venant aux droits de la Selarl [D] [M] - [N] [V] - [L] [G], à verser à la Sci Fpc 32 la somme de 7.074,67 euros en réparation de son préjudice financier ;



Déboute la Sci Fpc 32 de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;



Condamne la Sas [D] [M] - [N] [V] - [L] [G] - [J] [Q], venant aux droits de la Selarl [D] [M] - [N] [V] - [L] [G] aux dépens de première instance et d'appel ;



Condamne la Sas [D] [M] - [N] [V] - [L] [F] [J] [Q], venant aux droits de la Selarl [D] [M] - [N] [V] - [L] [G], à verser à la Sci Fpc 32 la somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.



 La greffière Le président 































La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 



La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.

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