TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 16 Avril 2026
N° RG 25/07843 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L2MU
Jugement du 16 Avril 2026
N°: 26/417
[D] [G] épouse [H]
[R] [P] [N] [H] époux [G]
C/
[Z] [O]
[T] [A] épouse [O]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LE GOC
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [O] [T]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 16 Avril 2026 ;
Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 13 Février 2026.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 3 Avril 2026, prorogée au 16 Avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEURS :
Mme [D] [G] épouse [H]
[Adresse 2] ( GUADELOUPE)
représentée par Me Vincent LE GOC, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Agathe DERRIEN, avocat au barreau de RENNES
M. [R] [P] [N] [H] époux [G]
[Adresse 3] [Localité 3] ( GUADELOUPE)
représenté par Me Vincent LE GOC, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Agathe DERRIEN, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEURS :
M. [Z] [O]
[Adresse 4]
non comparant, représenté par Mme [O] [T], son épouse, munie d’un pouvoir de représentation
Mme [T] [A] épouse [O]
[Adresse 4]
comparante en personne
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 19 juin 2019, Monsieur [H] [R] et Madame [H] [D] ont loué à Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 1480 euros.
Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, Monsieur [H] [R] et Madame [H] [D] ont fait délivrer à Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T] un commandement de payer la somme de 8767,95 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.
Par actes de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025 délivrés à étude, Monsieur [H] [R] et Madame [H] [D] ont fait assigner Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes sollicitant l’expulsion et des demandes en paiement.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 05 septembre 2025.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 09 janvier 2026, renvoyée à l’audience du 13 février 2026 afin de vérifier l’avancée de la procédure de surendettement et les éléments en lien avec la liquidation judiciaire.
A cette audience, Monsieur [H] [R] et Madame [H] [D], représentés, sollicitent, par le biais de leurs conclusions auxquelles il convient de se référer, de
A titre principal :
Constater la résiliation du contrat de bail liant Mme [A] et Monsieur [O] aux époux [H] à la date du 26 juin 2025Ordonner l’expulsion de Madame [A] et Monsieur [O], ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publiqueCondamner solidairement Madame [A] et Monsieur [O], à payer à titre provisionnel aux époux [H] la somme de 8 767,95€ au titre des loyers impayés à la date du 26 juin 2025Les condamner solidairement à payer aux époux [H] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit une somme de 1531,79€ (après indexation), à compter du 26 juin 2025, ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clésNe pas accorder à Madame [A] et Monsieur [O] de délai de paiementLes condamner solidairement à payer aux époux [H] une somme de 1200€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileLes condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance
Il est indiqué que la créance s’élève désormais à plus de 21 000€ . Ils précisent qu’il y a eu un échelonnement des dettes sur 24 mois avec un effacement partiel de la dette concernant Monsieur [O]. Concernant la liquidation judiciaire, les bailleurs précisent qu’il n’y a pas de dette à leur nom, que la créance est au nom de COGIR, le gestionnaire, mais qu’ils n’en avaient pas eu connaissance, que cette procédure leur est inopposable. Il est ajouté qu’il y a déjà eu des engagements non honorés, que le plan n’est pas respecté et ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.
Madame [T] [A] est présente et représente Monsieur [O], qu’elle déclare être son époux. Elle sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux avec une suspension de la clause et des délais de paiement sur 24 mois. Elle précise que la mention de COGIR correspond à la dette de loyer et développe les éléments de leur situation professionnelle et personnelle. Madame [A] ajoute que le plan de surendettement n’a pas débuté et qu’elle souhaite reprendre les paiements à compter du mois d’avril.
Le juge des contentieux de la protection a sollicité la production en cours de délibéré d’éléments concernant l’information par COGIR de la procédure de liquidation et de la créance déclarée
L’affaire est mise en délibéré au 03 avril 2026, prorogé au 16 avril 2026
Le 23 février 2026, la comptable de l’agence COGIR a précisé n’avoir aucune créance à l’égard des époux [O] [Z] demeurant à [Adresse 6].
MOTIVATION DE LA DÉCISION
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».
Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
I. Sur la recevabilité de la demande
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 05 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 09 janvier 2026.
II. Sur les demandes principales
• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ».
Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement du loyer et des charges afférentes, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n'ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 14 mai 2025.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 juillet 2025.
• Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation
Si les locataires précisent que l’expulsion serait disproportionnée au regard des enfants présents au domicile, les bailleurs ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis plusieurs années, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, Monsieur [H] [R] et Madame [H] [D] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, les locataires déchus de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouvent redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
• Sur la demande de condamnation en paiement
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que « le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ».
Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
L'article 1310 du code civil dispose que « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».
En l’espèce, Monsieur [H] [R] et Madame [H] [D] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont ils réclament l’exécution.
Il est mentionné sur l’extrait de locataire du 10/02/2026 qu’à cette date, la dette est de 21 141,06€. Les locataires n’apportent pas la preuve de règlements supplémentaires autre que ceux mentionnés sur le décompte alors que cette charge de la preuve leur incombe en application de l’article 1353 du code civil précité.
Concernant la somme de 5707,35€ déclarée dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire simplifiée initiée par Monsieur [O]
Il ressort du tableau des créances nées avant le jugement d’ouverture que le nom du créancier est COGIR et non pas Monsieur ou Madame [H]. Cependant, le représentant de la société a mentionné ne pas avoir de créance à l’encontre des défendeurs et au 07 mars 2025, la dette déclarée est de 5707,35€, ce qui correspond presque parfaitement à la dette qui ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette de loyer à cette période était de 5704,37€.
Dans ces conditions, il est considéré que la dette de loyer qui a été déclarée dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire simplifiée est bien celle des bailleurs qui avait pour gestionnaire COGIR.
Les défendeurs, comparants, ne soulèvent aucun moyen quant à une éventuelle irrecevabilité des demandes en paiement au titre de la dette locative.
Alors même que c’est sur les locataires que pèse la charge de la preuve de l’extinction de la créance de 5707,35€, ils n’apportent pas la preuve de l’issue de la procédure de liquidation, notamment d’une clôture pour insuffisance d’actif ou d’un effacement de cette dette qui avait pourtant bien été déclarée dans le cadre de la procédure. Le montant de 5707,35€ ne sera donc pas déduit des sommes sollicitées au titre de la dette locative.
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 21 141,06 euros au 10 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence les locataires au paiement de cette somme.
Il sera cependant dit que, suivant l’issue de la procédure de liquidation judiciaire des patrimoines de Monsieur [O] initiée le 09 mars 2025 devant le Tribunal de Commerce de Rennes, il devra être déduit de ce montant les sommes d’un montant maximal de 5707,35€ qui seront éventuellement effacées par application du jugement de liquidation et qui ne pourront être recouvrées à l’encontre de Monsieur [O].
L'article 1202 du code civil prévoit que la solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition légale. En application de l’article 1751 du code civil, alors même que chacun des époux est réputé co-titulaire du bail et la solidarité s’applique en application de l’article 220 du code civil.
III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T] sont redevables de la somme de 21 141,06 euros au titre de la dette locative.
Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T], demandent des délais de paiement et sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire.
Madame [A] épouse [O] justifie avoir perçu 1853€ d’allocations de la CAF pour la période de janvier 2026. Monsieur [O] justifie avoir perçu la somme de 1795,06€ en février 2026. Madame [A] épouse [O] justifie avoir eu une suspension de son contrat de travail en novembre 2025 en lien avec son casier judiciaire. Elle déclare qu’elle pourra reprendre son activité professionnelle à compter d’avril 2026.
Les défendeurs n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et les conditions de l’article précité ne sont donc pas remplies.
Aussi, il y a lieu de débouter Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T] épouse [O] de leur demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
IV) Sur le surendettement
L’article 24-VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : « lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement »
Alors que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience, les dispositions de l’article 24-VI de la loi du 06 juillet 1989 ne sont pas applicables et il ne peut être accordé des délais de paiement ou la suspension des effets de la clause résolutoire.
V. Sur les demandes accessoires
• Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T] épouse [O] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 14 mai 2025 et de l'assignation du 4 septembre 2025.
• Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [H] [R] et Madame [H] [D], Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T] épouse [O] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
• Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juin 2019 entre Monsieur [H] [R] et Madame [H] [D], d’une part, et Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 15 juillet 2025 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T] épouse [O] à verser à Monsieur [H] [R] et Madame [H] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T] épouse [O] à verser à Monsieur [H] [R] et Madame [H] [D] la somme de 21 141,06 euros, soit VINGT ET UN MILLE CENT QUARANTE ET UN EUROS ET SIX CENTIMES (décompte arrêté au 10 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ;
DIT que, suivant l’issue de la procédure de liquidation judiciaire des patrimoines de Monsieur [O] initiée le 09 mars 2025 devant le Tribunal de Commerce de Rennes, il devra être déduit de ce montant les sommes d’un montant maximal de 5707,35€ qui seront éventuellement effacées par application du jugement de liquidation et qui ne pourront être recouvrées à l’encontre de Monsieur [O].
DIT que Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T] épouse [O] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 7] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T] épouse [O] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DEBOUTE Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T] épouse [O]de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement et aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T] épouse [O] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 mai 2025 et de l'assignation du 4 septembre 2025,
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [A] [T] épouse [O] à payer à Monsieur [H] [R] et Madame [H] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 avril 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
La greffière, Le juge des contentieux de la protection,