MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/00196 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-IO2E
AFFAIRE : S.A. SIA HABITAT / [N] [K]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE
JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026
Grosse(s) délivrée(s)
à
le
Copie(s) délivrée(s)
à
le
LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,
LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie
DEMANDERESSE
S.A. SIA HABITAT,
dont le siège social est sis 67, Avenue des Potiers - BP 80649 - 59506 DOUAI CEDEX
représentée par Me Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE
substituée par Me Régis DEBROISE, avocat au barreau de LILLE
DEFENDEUR
Monsieur [N] [K],
demeurant 82 rue Moussy - 62290 NOEUX-LES-MINES
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025005263 du 15/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BETHUNE)
représenté par Me Ludovic HEMMERLING, avocat au barreau de BETHUNE
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 septembre 2016, la SA SIA HABITAT a donné à bail à madame [T] [D], un local à usage d'habitation situé 82 rue Moussy 62290 NOEUX LES MINES, moyennant un loyer mensuel révisable de 294, 07 euros outre une provision sur charges de 11, 91 euros par mois.
La locataire a hébergé monsieur [N] [K].
Elle est décédée le 22 novembre 2024.
Monsieur [N] [K] s’est maintenu dans les lieux après le décès de madame [T] [D].
Une sommation de déguerpir sans délai, lui a été délivrée le 19 décembre 2024. Elle n’a pas été suivie d’effet.
Par acte du 30 janvier 2025, la SA SIA HABITAT a fait assigner monsieur [N] [K], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE aux fins de :
Condamner monsieur [N] [K] au paiement de la somme de 625, 16 euros déduction faite des acomptes versés,Dire et juger que monsieur [N] [K] est occupant sans droit ni titre du logement,Ordonner l’expulsion de monsieur [N] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef,Condamner monsieur [N] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme qui aurait été due, loyer et charges, si le bail n’avait pas été résilié jusqu’au départ effectif des lieux, Condamner monsieur [N] [K] au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner monsieur [N] [K] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de la sommation de déguerpir du 19 décembre 2024,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L’affaire a été entendue à l’audience du 23 janvier 2026.
La SA SIA HABITAT représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance qui s’élevait au 19 janvier 2026, à la somme de 4 607,76 euros.
Monsieur [N] [K] était absent à l’audience mais il était représenté. Il a demandé au juge des contentieux de la protection par voie de conclusions reprises oralement, de :
Constater qu’il s’en rapporte à justice quant à la demande d’expulsion,Lui accorder un délai de 6 mois pour quitter le logement,S’agissant de l’indemnité d’occupation, dire et juger que le montant de celle-ci ne peut être supérieur à la somme de 237, 33 euros par mois,Accorder à monsieur [N] [K] les termes et délais,Débouter la SA SIA HABITAT pour le surplus et pour toutes demandes contraires,Condamner la SA SIA HABITAT aux entiers frais et dépens.
A l’appui de ses demandes il expose qu’au jour du décès de la locataire, il n’avait pas de solution de relogement et qu’il a été contraint de demeurer dans les lieux dans l’attente de réaliser ses démarches administratives de relogement ; qu’il a formé une demande de relogement auprès de la commune de NOEUX LES MINES et qu’il quittera les lieux dès qu’un logement lui aura été attribué ; que le montant de l’indemnité d’occupation doit être égal au montant du loyer auquel une minoration de 20 % doit être appliquée ; qu’il perçoit l’ARE pour un montant de 679, 69 euros par mois ; qu’il percevait en 2025 des revenus de l’ordre de 1 144 euros par mois.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
Par ailleurs, selon l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.
L'assignation délivrée le 30 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 3 février 2025, soit dans le délai légal de six semaines avant l'audience initialement fixée au 26 septembre 2025, conformément à l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 modifié le 27 juillet 2023.
L'action doit être déclarée recevable.
L’occupation sans droit ni titre
Il ressort de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.
Aucun lien de parenté entre monsieur [N] [K] et madame [T] [D] n’est établi ni même n’est évoqué dans la présente instance.
Monsieur [N] [K] n’apporte pas non plus la preuve qu’au décès de madame [T] [D] le 22 novembre 2024, il vivait dans les lieux depuis au moins un an.
En conséquence, le contrat de location a été résilié de plein droit le 22 novembre 2024.
Monsieur [N] [K] s’est maintenu dans les lieux après cette date alors qu’il était occupant sans droit ni titre.
À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d’ordonner son expulsion, et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
La demande en paiement de l’indemnité d’occupation
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs l’article 1315 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il ressort de ce qui précède qu’au vu de l’absence de titre, monsieur [N] [K] qui s’est maintenu dans les lieux à compter du 22 novembre 2024, est redevable à l’égard du bailleur, d’une indemnité d’occupation dont le montant s’élève au 19 janvier 2026, au vu du compte locataire communiqué, à la somme de 4 159, 95 euros.
Monsieur [K] ne démontre pas s’être acquitté du paiement de cette indemnité d’occupation auprès du bailleur.
Monsieur [N] [K] demande au juge des contentieux de la protection de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mise à sa charge, au montant du loyer diminué de 20 % soit 237, 33 euros par mois.
L’indemnité d’occupation en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible le logement anciennement loué.
Cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.
Monsieur [N] [K] ne démontre pas que la valeur locative du logement qu’il occupe sans droit ni titre, est inférieure au montant du loyer prévu en vertu du contrat de bail du 20 septembre 2016 ; en conséquence, le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de monsieur [N] [K] devra s’élever au montant complet du loyer et des charges.
Monsieur [N] [K] devra en conséquence être condamné à payer à la SA SIA HABITAT la somme de 4 159, 95 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 22 novembre 2024 au 31 décembre 2025.
Il convient en outre de le condamner en tant que de besoin, à verser au bailleur une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges, et ce à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.
Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.
Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.
Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 22 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
La demande de délai pour quitter les lieux
Monsieur [N] [K] demande au juge des contentieux de la protection qu’il lui accorde un délai de six mois pour quitter les lieux. Il ne motive sa demande ni en fait ni en droit.
Il ressort des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en exécution d’une décision de justice et après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.
L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit en outre que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Selon l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, ne peut en aucun cas être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce monsieur [K] a fait l’objet d’une sommation de déguerpir sans délai le 19 décembre 2024 ; il communique une attestation du centre communal d’action sociale de NOEUX LES MINES aux termes de laquelle madame [L] [O] déclare que monsieur [N] [K] a formé une demande de logement auprès de la ville. Aucune date n’est mentionnée quant à la démarche de relogement qui aurait été réalisée par le défendeur ; l’attestation précise la réalisation d’autres démarches à la date du 15 janvier 2026 soit une semaine avant l’audience.
Monsieur [N] [K] n’apporte pas la preuve d’une recherche assidue de relogement depuis le mois de novembre 2024.
Il occupe seul les lieux.
Par ailleurs il ressort du décompte du locataire que monsieur [N] [K] a fait preuve d’une certaine mauvaise volonté dans l’exécution de ses obligations en sa qualité d’occupant des lieux sans droit ni titre ; il n’a en effet jamais versé au bailleur la moindre somme d’argent au titre de l’indemnité d’occupation.
Par ailleurs s’agissant d’un bailleur à vocation sociale, monsieur [N] [K] doit respecter certaines conditions pour pouvoir bénéficier d’un logement dans son parc locatif ; le bailleur indique qu’il ne remplit pas les conditions requises tandis que le défendeur n’apporte pas la preuve de ce qu’il peut prétendre au logement litigieux.
La demande de délai pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.
La demande de délais de paiement
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Monsieur [N] [K] demande au juge des contentieux de la protection de lui accorder les termes et délais au terme de ses conclusions.
Il ne chiffre pas sa demande. Il ne formule aucune proposition de paiement.
S’il est admis qu’une demande non chiffrée n’est pas irrecevable de ce seul fait, il convient de souligner que monsieur [K] ne communique pas de pièces suffisantes pour permettre d’estimer sa capacité de remboursement.
En conséquence il est débouté de sa demande de délais de paiement.
Les demandes accessoires
Les dépens
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.
Monsieur [N] [K] qui succombe, supportera les dépens de l’instance.
Les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Monsieur [N] [K] est condamné à verser au bailleur, la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,
DECLARE recevable l’action de la SA SIA HABITAT ;
DIT que le contrat de bail conclu le 20 septembre 2016 entre la SA SIA HABITAT et madame [T] [D], et portant sur le logement situé 82 rue Moussy 62290 NOEUX LES MINES, est résilié depuis le 22 novembre 2024, date du décès de madame [T] [D] ;
ORDONNE à défaut de libération spontanée des lieux par remise des clés au bailleur, l’expulsion de monsieur [N] [K] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DEBOUTE monsieur [N] [K] de sa demande de délai quant à la libération des lieux ;
RAPPELLE que le sort des meubles meublants est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
ORDONNE la transmission de la présente décision par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;
DIT que l’indemnité mensuelle d’occupation mise à la charge de monsieur [N] [K] est égale au montant des loyers et des charges ;
CONDAMNE monsieur [N] [K] à payer à la SA SIA HABITAT, la somme de 4 159,95 euros (quatre mille cent cinquante-neuf euros et quatre-vingt-quinze cents) au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au mois de décembre 2025 inclus ;
DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE monsieur [N] [K], en tant que de besoin, à payer à la SA SIA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et charges, et ce à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux ;
DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;
DIT que cette somme ne produira pas intérêts ;
RAPPELLE que la commission de médiation peut être saisie en vue d'une offre de logement dans le département, dans les conditions de l'article L441-2-3 du code de la construction et de l'habitation ;
DEBOUTE monsieur [N] [K] de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE monsieur [N] [K] aux dépens ;
CONDAMNE monsieur [N] [K] à verser à la SA SIA HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe, le 10 avril 2026.
LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION