MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/01707 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-IX3Y
AFFAIRE : Etablissement public PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT / [R] [V], [P] [S] épouse [V]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE
JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026
Grosse(s) délivrée(s)
à
le
Copie(s) délivrée(s)
à
le
LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,
LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie
DEMANDERESSE
Etablissement public PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT,
dont le siège social est sis 4 Avenue des Droits de l’Homme - CS 20926 - 62022 ARRAS CEDEX
représenté par madame [A] [X] dument munie d'un pouvoir,
DEFENDERESSES
Madame [R] [V],
demeurant 114 D RUE DE SAVOIE - BLOC C - 62700 BRUAY-LA-BUISSIERE
comparante
Madame [P] [S] épouse [V],
demeurant 114 D RUE DE SAVOIE - BLOC C - 62700 BRUAY-LA-BUISSIERE
comparante
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 31 mai 2021, PAS DE CALAIS HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a donné à bail à madame [R] [V] et madame [P] [S] un local à usage d'habitation situé 114 D rue de Savoie, bloc C, 62700 BRUAY LA BUISSIERE, moyennant un loyer mensuel révisable de 407, 87 euros outre une provision sur charges de 45, 05 euros par mois.
Madame [R] [V] et madame [P] [S] ne s’étant pas acquittées régulièrement du paiement de leur loyer, PAS DE CALAIS HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT leur a fait délivrer le 14 juin 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de 3 060, 28 euros, arrêtés au 31 mai 2024.
Par acte du 28 août 2025, PAS DE CALAIS HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a fait assigner madame [R] [V] et madame [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE aux fins de :
Constater à défaut prononcer la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil, pour défaut de paiement du loyer,Ordonner l’expulsion de madame [R] [V] et madame [P] [S] et celle de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, Dire et juger que madame [R] [V] et madame [P] [S] devront rendre les lieux libres de leur personne et de celle de tout occupant de leur chef ainsi que de leurs biens après avoir satisfait aux réparations locatives,Autoriser le bailleur à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs,Condamner solidairement madame [R] [V] et madame [P] [S] au paiement de la somme de 5 634, 76 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 juillet 2025 déduction faite des acomptes perçus à ce jour. Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,Condamner solidairement madame [R] [V] et madame [P] [S] au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir,Condamner solidairement madame [R] [V] et madame [P] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux, y compris les indexations stipulées dans ledit bail,Condamner solidairement madame [R] [V] et madame [P] [S] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement madame [R] [V] et madame [P] [S] au paiement des frais et dépens,Condamner solidairement madame [R] [V] et madame [P] [S] au paiement de la somme de 150 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil.
L’affaire a été entendue à l’audience du 23 janvier 2026.
PAS DE CALAIS HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT représenté par madame [A] [X] dument munie d'un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il a actualisé sa créance à hauteur de 5 935, 33 euros arrêtée au 21 janvier 2026. Il ne s’est pas opposé pas à l’octroi de délais de paiement si ceux-ci étaient demandés.
Madame [R] [V] et madame [P] [S] étaient présentes à l’audience ; elles n’étaient pas assistées. Elles ont demandé au juge des contentieux de la protection de leur accorder des délais de paiement et ont proposé de payer la somme de 80 euros par mois en sus du paiement des loyers et charges courants.
A l’appui de leurs demandes, elles exposent qu’elles souhaitent demeurer dans les lieux ; qu’elles ont déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais et qu’elles sont dans l’attente des mesures proposées par ladite commission ; qu’elles ont repris le paiement des loyers courants et ont commencé à apurer leur dette locative.
Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal le 8 janvier 2026 ; il a été lu à l’audience.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.
Par ailleurs, selon l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.
PAS DE CALAIS HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 17 juin 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.
L’assignation délivrée le 28 août 2025 a été dénoncée à la sous-préfecture le 29 août 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.
L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.
L’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail sous seing privé du 31 mai 2021 est produit à l’appui de la demande ; le contrat de bail stipule une clause résolutoire en page 5 § 2-6.
Un commandement de payer la somme de 3 060, 28 euros représentant le montant des loyers et charges dus au 31 mai 2024, a été délivré le 14 juin 2024.
Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Il résulte des débats et des pièces versées, que le règlement de l’arriéré n’a pas été effectué dans le délai de six semaines.
La demande est recevable et il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 26 juillet 2024 (soit 42 jours après la signification du commandement de payer).
Dès lors depuis cette date, madame [R] [V] et madame [P] [S] sont devenues occupants sans droit ni titre du logement.
Elles seront condamnées à restituer les lieux loués situés 114 D rue de Savoie, bloc C, 62700 BRUAY LA BUISSIERE.
À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clés au bailleur, il y a lieu d'ordonner leur expulsion, et celle de tout occupant de leur chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
L'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Au regard de ce texte, il n'est pas nécessaire d'autoriser PAS DE CALAIS HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.
La demande en paiement de l’arriéré de loyers et charges
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Il résulte des débats et des pièces versées que madame [R] [V] et madame [P] [S] n'ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 21 janvier 2026, la somme de 5 935, 33 euros déduction faite des frais de justice et des frais non justifiés, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l'article 1353 alinéa 1 du code civil.
Il résulte de ce qui précède que madame [R] [V] et madame [P] [S] faute de justifier d'un paiement libératoire, doivent être solidairement (solidarité prévue au contrat) condamnées au paiement de la somme de 5 935, 33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2025 sur la somme de 5 634, 76 euros et du présent jugement pour le surplus.
Les délais de paiement
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En outre, l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 indique que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
En l'espèce, la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais a rendu le 30 octobre 2025 au profit de madame [R] [V] et madame [P] [S], une décision de recevabilité de leur demande de traitement de leur situation de surendettement. Il n'est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d'instruction.
Il résulte en outre du décompte produit par le bailleur, que les locataires ont repris le paiement des loyers courants et ont commencé à apurer la dette locative.
Les parties s’entendent sur l’octroi de délais de paiement et la mise en place d’un échéancier à hauteur de 80 euros par mois.
Il leur en est donné acte.
La suspension de la clause résolutoire
Il résulte de l’article 24 VII de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Des délais de paiement ayant été accordés à madame [R] [V] et madame [P] [S], les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.
Dès lors, si madame [R] [V] et madame [P] [S] se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessous, en plus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Toutefois si madame [R] [V] et madame [P] [S] ne respectent pas le calendrier d’apurement de l’arriéré locatif, la clause résolutoire reprendra son effet et il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera également justifié d’indemniser le bailleur en prévoyant une indemnité d’occupation mise à la charge de madame [R] [V] et madame [P] [S] solidairement (solidarité prévue au contrat), qui sera fixée au montant des loyers et des charges qui auraient été payés en cas de non résolution du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.
Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.
Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.
La résistance abusive
PAS DE CALAIS HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT fonde sa demande d’indemnisation sur l’article 1153 du code civil qui prévoit depuis le 1er octobre 2016 que le représentant légal, judiciaire ou conventionnel n'est fondé à agir que dans la limite des pouvoirs qui lui ont été conférés.
Il ressort de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.
Par ailleurs le simple fait de ne pas s’acquitter du paiement d’une dette, ne suffit pas à démontrer la mauvaise foi.
A défaut de démonstration par PAS DE CALAIS HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT d’une faute constitutive d’un abus commise par madame [R] [V] et madame [P] [S], qui serait à l’origine d’un préjudice, celle-ci est déboutée de sa demande au titre de la résistance abusive.
Les demandes accessoires
Les dépens
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.
Le bailleur demande la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des dépens de l’instance.
La condamnation solidaire ne peut être prononcée. En effet la solidarité édictée pour les restitutions et dommages-intérêts n'est pas applicable au paiement des frais non recouvrables.
Madame [R] [V] et madame [P] [S] supporteront in solidum les dépens.
Les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
L’équité ne commande pas d'allouer à PAS DE CALAIS HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,
DECLARE l'action de PAS DE CALAIS HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT recevable ;
DIT que le bail conclu le 31 mai 2021, entre PAS DE CALAIS HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, madame [R] [V] et madame [P] [S], et portant sur le logement situé 114 D rue de Savoie, bloc C, 62700 BRUAY LA BUISSIERE, est résilié depuis le 26 juillet 2024 ;
CONDAMNE solidairement madame [R] [V] et madame [P] [S] à payer à PAS DE CALAIS HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme de 5 935, 33 euros (cinq mille neuf cent trente-cinq euros et trente-trois cents) au titre des loyers et charges ;
DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 28 août 2025 sur la somme de 5 634, 76 euros (cinq mille six cent trente-quatre euros et soixante-seize cents) et du présent jugement pour le surplus ;
AUTORISE madame [R] [V] et madame [P] [S] à se libérer de leur dette en 35 mensualités successives d'un montant de 80 euros (quatre-vingts euros) chacune, en sus de leur loyer courant, et une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette, majorées des frais et intérêts restant dus à cette date, jusqu’à selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 du code de la consommation au profit de madame [R] [V] et madame [P] [S], la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du code de la consommation, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité ;
RAPPELLE que ce paiement intervient en plus du loyer et des charges courants ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire de plein droit ;
DIT qu’en cas de respect des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
Si les délais ne sont pas respectés,
DIT que la clause résolutoire reprend son plein effet, et en conséquence que le bail portant sur le logement situé 114 D rue de Savoie, bloc C, 62700 BRUAY LA BUISSIERE, est résilié depuis le 26 juillet 2024 ;
ORDONNE à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de madame [R] [V] et madame [P] [S] et celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement madame [R] [V] et madame [P] [S], en tant que de besoin, à payer à PAS DE CALAIS HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et charges qu’il aurait dû percevoir si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter du défaut de paiement jusqu’à la libération effective des lieux ;
DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;
DIT que cette somme ne produira pas intérêts ;
RAPPELLE que la commission de médiation peut être saisie en vue d'une offre de logement dans le département, dans les conditions de l'article L441-2-3 du code de la construction et de l'habitation ;
DEBOUTE PAS DE CALAIS HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de sa demande au titre de la résistance abusive ;
CONDAMNE madame [R] [V] et madame [P] [S] in solidum aux dépens ;
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 10 avril 2026.
LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION