MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/01365 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-IVPI
AFFAIRE : S.A. [P] HABITAT / [T] [Q]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE
JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026
Grosse(s) délivrée(s)
à
le
Copie(s) délivrée(s)
à
le
LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,
LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie
DEMANDERESSE
S.A. [P] HABITAT,
dont le siège social est sis 612 RUE DE LA CHAUDE RIVIERE - 59800 LILLE
représentée par Me Mohamed-Akli ZAKENOUNE, avocat au barreau de ARRAS
DEFENDERESSE
Madame [T] [Q],
demeurant 12 rue Marguerite Yourcenar - 62840 SAILLY SUR LA LYS
comparante
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 25 juillet 2016 la SA [P] HABITAT a donné à bail à madame [T] [Q] un local à usage d'habitation et un garage situés 12 rue Marguerite Yourcenar 62840 SAILLY SUR LA LYS, moyennant un loyer mensuel révisable de 537, 49 euros pour le logement, 41, 18 euros pour l’annexe et 10, 31 euros au titre des charges.
Madame [T] [Q] ne s’étant pas acquittée régulièrement de son loyer, la SA [P] HABITAT lui a fait délivrer le 6 février 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de 1 751, 29 euros, arrêtés au 14 janvier 2025. Elle lui a également par le même acte, délivré commandement de justifier de l’assurance locative et de l’occupation des lieux.
Par acte du 16 juillet 2025, la SA [P] HABITAT a fait assigner madame [T] [Q], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE aux fins de :
Condamner madame [T] [Q] à payer la somme en principal de 1 356, 50 euros déduction faite des acomptes versés,Constater que le contrat est résilié de plein droit ou à défaut, prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de madame [T] [Q] ainsi que celle de tout occupant de son chef,Condamner madame [T] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer assortie de l’indexation du coût de la construction et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux,Condamner madame [T] [Q] au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner madame [T] [Q] au paiement des frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 6 février 2025,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L’affaire a été entendue à l’audience du 23 janvier 2026.
La SA [P] HABITAT représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à hauteur de 3 433, 32 euros, arrêtée au 20 janvier 2026. Elle a indiqué que la locataire avait repris le paiement des loyers et charges courants et avait commencé à apurer sa dette, cependant elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement si ceux-ci étaient demandés.
Madame [T] [Q] était présente à l’audience ; elle n’était pas assistée. Elle a demandé au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement et a proposé de s’acquitter du paiement de la somme de 150 euros par mois en plus du paiement des loyers et charges courants.
A l’appui de ses demandes, elle expose qu’elle perçoit des ressources de l’ordre de 1 750 euros par mois et qu’elle doit faire face à des charges de 1 100 euros par mois ; qu’elle effectue des heures supplémentaires afin de lui permettre d’apurer sa dette ; qu’elle a repris le paiement des loyers et charges courants et a commencé à apurer sa dette.
Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal ; il a été lu à l’audience.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.
Par ailleurs, selon l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.
La SA [P] HABITAT justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 7 février 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.
L’assignation du 16 juillet 2025, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 juillet 2025 soit dans le délai légal de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.
L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.
L’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail sous seing privé du 25 juillet 2016 est produit à l’appui de la demande ; le contrat de bail stipule une clause résolutoire au § 8.
Un commandement de payer la somme de 1 751, 29 euros représentant le montant des loyers et des charges dus au 14 janvier 2025, a été délivré le 6 février 2025.
Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Il résulte des débats et des pièces versées, que le règlement de l’arriéré n’a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement, ce délai ayant été choisi par le bailleur en dérogation du délai légal de six semaines.
La demande est recevable et il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 7 avril 2025.
Dès lors depuis cette date, madame [T] [Q] est devenue occupant sans droit ni titre du logement.
Il convient de la condamner à restituer les lieux loués situés 12 rue Marguerite Yourcenar 62840 SAILLY SUR LA LYS.
À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clés au bailleur, il y a lieu d'ordonner son expulsion, et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
L'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Au regard de ce texte, il n'est pas nécessaire d'autoriser la SA [P] HABITAT à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.
Il convient en outre de condamner, en tant que de besoin, madame [T] [Q] à verser à la SA [P] HABITAT, une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, et ce à compter du 7 avril 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux.
Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.
Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.
Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 7 avril 2025 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de janvier 2026 inclus.
La demande en paiement de l’arriéré de loyers et de charges
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En l'espèce, il résulte des débats et des pièces communiquées que madame [T] [Q] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 20 janvier 2026, la somme de 1 727, 09 euros déduction faite des frais de justice et frais non justifiés, ainsi que de la majoration de loyer appliquée au mois de janvier 2026 sans qu’aucun élément ne soit communiqué à son appui, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l'article 1353 alinéa 1 du code civil.
En conséquence, il convient de condamner madame [T] [Q] à payer à la SA [P] HABITAT la somme de 1 727, 09 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Les délais de paiement
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Madame [T] [Q] demande que lui soient accordés des délais de paiement et propose de s’acquitter du paiement des loyers et des charges courants outre la somme de 150 euros par mois.
Le bailleur s’oppose à l’octroi à la locataire, de délais de paiement.
Il ressort des débats et des pièces produites que madame [Q] présente une capacité financière de remboursement suffisante et correspondant à sa proposition ; elle a par ailleurs repris le paiement des loyers et charges courants et elle a commencé à apurer sa dette.
Il est en conséquence fait droit à sa demande.
La suspension de la clause résolutoire
Il résulte de l’article 24 VII de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Des délais de paiement ayant été accordés à madame [T] [Q], les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.
Dès lors, si madame [T] [Q] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessous, en plus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Toutefois si madame [T] [Q] ne respecte pas le calendrier d’apurement de l’arriéré locatif, la clause résolutoire reprendra son effet et il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera également justifié d’indemniser le bailleur en prévoyant une indemnité d’occupation à la charge de madame [T] [Q] qui sera fixée au montant des loyers et charges qui auraient été payés en cas de non résolution du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.
Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.
Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.
Les demandes accessoires
Les dépens
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.
Madame [T] [Q] qui succombe, supportera les dépens.
Les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Au vu de la situation financière de madame [T] [Q], il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [P] HABITAT ses frais irrépétibles.
L’exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,
DECLARE l'action de la SA [P] HABITAT recevable ;
DIT que le bail conclu le 25 juillet 2016 entre la SA [P] HABITAT et madame [T] [Q], et portant sur le logement avec garage situé 12 rue Marguerite Yourcenar 62840 SAILLY SUR LA LYS, est résilié depuis le 7 avril 2025 ;
CONDAMNE madame [T] [Q] à payer à la SA [P] HABITAT la somme de 1 727, 09 euros (mille sept cent vingt-sept euros et neuf cents) au titre des loyers et charges échus arrêtés au 20 janvier 2026 ;
DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
AUTORISE madame [T] [Q] à s’acquitter du paiement de sa dette par 11 versements mensuels d’un montant de 150 euros (cent cinquante euros) chacun, outre un 12ème versement du solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité ;
RAPPELLE que ce paiement intervient en plus du loyer et des charges courants ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire de plein droit ;
DIT qu’en cas de respect des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué son effet ;
Si les délais ne sont pas respectés,
CONSTATE que la clause résolutoire reprend son plein effet, et en conséquence que le bail portant sur le logement situé 12 rue Marguerite Yourcenar 62840 SAILLY SUR LA LYS, est résilié depuis le 7 avril 2025 ;
ORDONNE à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de madame [T] [Q] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE madame [T] [Q], en tant que de besoin, à payer à la SA [P] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et charges qu’elle aurait dû percevoir si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter du défaut de paiement jusqu’à la libération effective des lieux ;
DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;
DIT que cette somme ne produira pas intérêts ;
RAPPELLE que la commission de médiation peut être saisie en vue d'une offre de logement dans le département, dans les conditions de l'article L441-2-3 du code de la construction et de l'habitation ;
CONDAMNE madame [T] [Q] aux dépens ;
DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 10 avril 2026.
LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION