MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/01368 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-IVPL
AFFAIRE : Société HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH / [L] [K], [H] épouse [K]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE
JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026
Grosse(s) délivrée(s)
à
le
Copie(s) délivrée(s)
à
le
LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,
LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie
DEMANDERESSE
Société HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH,
dont le siège social est sis Bd du Parc d’Affaires Eurotunnel - CS 50111 - 62903 COQUELLES CEDEX
représentée par Maître Sébastien HABOURDIN de la SCP CAPELLE - HABOURDIN - LACHERIE, avocats au barreau de BETHUNE
DEFENDEURS
Monsieur [L] [K],
demeurant 10 RUE FRANCOIS MITTERRAND - 62113 LABOURSE
comparant
Madame [Z] [J] épouse [K],
demeurant 10 RUE FRANCOIS MITTERRAND - 62113 LABOURSE
comparante
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 19 novembre 2009, la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a donné à bail à madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] un local à usage d'habitation et un garage situés 10 rue François Mitterrand, 62113 LABOURSE, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 467, 04 euros hors charges pour le logement et 37, 81 euros pour le garage.
Alléguant du non-paiement des loyers, la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a fait délivrer à madame [Z] [J] et monsieur [L] [K], par exploit de commissaire de justice du 18 mars 2025, un commandement de justifier de l’assurance locative et de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 717, 11 euros arrêtée au 26 février 2025.
Par acte du 15 juillet 2025, la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a fait assigner madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE. Elle lui demande de :
Constater à défaut prononcer, la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil,Ordonner l’expulsion de madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] et celle de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Autoriser la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] en vertu de l’article L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] au paiement de la somme de 858, 60 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 20 mai 2025 déduction faite des acomptes perçus à ce jour. Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,Condamner madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] au paiement des frais et dépens,- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Le bailleur ne demande pas la condamnation solidaire des locataires.
L'affaire a été entendue à l'audience du 23 janvier 2026.
La SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a comparu, représentée par son conseil. Elle a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 3 474, 29 euros arrêtée au 16 janvier 2026.
A l'appui de ses demandes, elle a soutenu qu'un commandement de payer en date du 18 mars 2025 a été signifié à madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] mais que ses causes n'ont pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire doit être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Elle s’oppose à l'octroi de délais de paiement, exposant que le paiement des loyers et des charges courants n’a pas repris et que le dernier règlement est intervenu le 25 septembre 2025.
Madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] était présents à l’audience ; ils n’étaient pas assistés. Ils ont demandé au juge des contentieux de la protection de leur accorder des délais de paiement sans toutefois chiffrer leur proposition de paiement mensuel.
Le diagnostic social et financier n’a pas été réceptionné par le tribunal.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.
Par ailleurs selon l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.
La saisine de la CCAPEX a été réalisée le 19 mars 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation le 15 juillet 2025.
L’assignation a quant à elle, été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 juillet 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.
L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.
Le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail
Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.
La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est d’application immédiate à tous les baux en cours au moment de sa mise en application. Elle s’applique également aux procédures en cours au moment de son entrée en vigueur.
La clause résolutoire est désormais prévue par la loi comme existant automatiquement dans le contrat.
La procédure de constat de résiliation s’applique à tous les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 qu’ils contiennent ou non une clause résolutoire.
En l’espèce, le bail sous seing privé du 19 novembre 2009 est produit à l'appui de la demande et stipule une clause résolutoire en son article 4-4.
Un commandement de payer la somme de 717, 11 euros représentant le montant des loyers et charges dus au 26 février 2025, a été délivré le 18 mars 2025.
Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Il résulte des débats et des pièces versées que le règlement de l'arriéré n'a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement, ce délai ayant été choisi par le bailleur en dérogation au délai légal de six semaines.
La demande est recevable et il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 19 mai 2025.
Dès lors depuis cette date, madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement.
Ils devront être condamnés à restituer les lieux loués situés 10 rue François Mitterrand, 62113 LABOURSE.
À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d'ordonner leur expulsion, et celle de tout occupant de leur chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
L'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Au regard de ce texte, il n'est pas nécessaire d'autoriser la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.
Il convient en outre de condamner, en tant que de besoin, madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] à verser à la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, et ce à compter du 19 mai 2025 et jusqu'à libération effective des lieux.
Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.
Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.
Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 19 mai 2025 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de décembre 2025 inclus.
La demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation
L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
A l'audience, la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH communique le contrat de bail souscrit entre les parties le 19 novembre 2009, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 18 mars 2025 et le décompte de la créance arrêté au 16 janvier 2026 dont il résulte que madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] restent redevables de la somme de 3 400, 36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, déduction faite des frais de justice et frais injustifiés par le bailleur, terme du mois de décembre 2025 inclus.
Le bailleur qui adresse chaque mois au locataire un décompte des loyers dus au titre du mois concerné et un rappel du montant des loyers et charges dus demeurant impayés, établit la réalité de sa créance et son montant.
Il résulte de ce qui précède que madame [Z] [J] et monsieur [L] [K], faute de justifier d'un paiement libératoire, doivent être condamnés au paiement de la somme de 3400,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Il est rappelé que le bailleur ne demande pas la condamnation solidaire des défendeurs.
Les délais de paiement
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En l’espèce le bailleur indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement, précisant que le paiement des loyers et des charges courants n’a pas repris au jour de l’audience, le dernier règlement ayant été réalisé le 25 septembre 2025.
Les locataires demandent quant à eux, que leur soit accordé des délais de paiement. Ils déclarent néanmoins à l’audience ne pas être en mesure de chiffrer le montant des mensualités qu’ils pourraient verser chaque mois, monsieur [K] ne percevant pas la même somme d’argent au titre de ses ressources d’un mois sur l’autre. Il apparaît que les locataires ne sont pas en situation de régler leur dette locative.
Les conditions imposées à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies, il n’y a pas lieu à accorder des délais de paiement aux locataires.
Les demandes accessoires
Les dépens
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] in solidum, aux entiers dépens de l'instance.
Les frais irrépétibles
Il ressort de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
L’équité ne commande pas d'allouer à la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire
L'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,
DECLARE l'action de la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, recevable ;
DIT que le bail conclu le 19 novembre 2009 entre la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] et relatif à l'immeuble d'habitation et au garage situés 10 rue François Mitterrand, 62113 LABOURSE, est résilié depuis le 19 mai 2025 ;
CONDAMNE madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] à libérer les lieux situés 10 rue François Mitterrand, 62113 LABOURSE, en satisfaisant aux obligations du locataire ;
A défaut,
ORDONNE l’expulsion de madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] et celle de tout occupant de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux ;
RAPPELLE s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
ORDONNE la transmission de la présente décision par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;
CONDAMNE madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] à payer à la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH la somme de 3 400, 36 euros (trois mille quatre cents euros et trente-six cents) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de décembre 2025 inclus ;
DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] à payer à la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;
DIT que cette somme ne produira pas intérêts ;
DEBOUTE madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] de leur demande de délais de paiement ;
CONDAMNE madame [Z] [J] et monsieur [L] [K] in solidum aux dépens ;
DEBOUTE la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;
RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement.
Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 10 avril 2026.
LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION