MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/01369 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-IVPM
AFFAIRE : Société IMMOBILIERE GRAND HAINAUT SA D’HLM / [M] [X]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE
JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026
Grosse(s) délivrée(s)
à
le
Copie(s) délivrée(s)
à
le
LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,
LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie
DEMANDERESSE
Société IMMOBILIERE GRAND HAINAUT SA D’HLM,
dont le siège social est sis 40 boulevard Saly - 59300 VALENCIENNES
représentée par Me Théodora BUCUR, avocat au barreau de DOUAI
DEFENDEUR
Monsieur [M] [X],
demeurant 118 RUE DE CANNES - RESIDENCE DES QUATRE VINGT TREIZE - 62700 BRUAY-LA-BUISSIERE
comparant
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 23 novembre 2022, la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT a donné à bail à monsieur [M] [X] un local à usage d'habitation et son annexe situés 118 rue de Cannes, Résidence quatre vingt treize 62700 BRUAY LA BUISSIERE, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 578, 61 euros pour le logement, 42, 55 euros pour l’annexe outre une provision sur charges de 10, 01 euros par mois.
Alléguant du non-paiement des loyers, la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT a fait délivrer à monsieur [M] [X] par exploit de commissaire de justice du 28 octobre 2024, un commandement de justifier de l’occupation des lieux et de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 2 031, 09 euros, arrêtée au 31 octobre 2024.
Par acte du 16 juillet 2025, la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT a fait assigner monsieur [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE. Elle lui demande de :
Constater à défaut prononcer, la résiliation du contrat de location aux torts de monsieur [M] [X] par application de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de monsieur [M] [X] et celle de tout occupant de son chef conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,Ordonner que faute pour monsieur [M] [X] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, Condamner monsieur [M] [X] au paiement de la somme de 2 031, 09 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, Condamner monsieur [M] [X] au paiement des loyers échus depuis le jour du commandement de payer et ce ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir, et avec intérêts,Condamner monsieur [M] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts de droit,Condamner monsieur [M] [X] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner monsieur [M] [X] au paiement des frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.
L'affaire a été entendue à l'audience du 23 janvier 2026.
La SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT a comparu, représentée par son conseil.
Le bailleur a réitéré les termes de son assignation ; il a actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation de monsieur [M] [X] à lui payer la somme de 1 670, 63 euros arrêtée au 31 décembre 2025.
A l'appui de ses demandes, il a soutenu qu'un commandement de payer en date du 28 octobre 2024 a été signifié à monsieur [M] [X] mais que ses causes n'ont pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire doit être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Il ne s’oppose pas à l'octroi de délais de paiement, précisant que le paiement des loyers et charges courants n’a pas repris au jour de l’audience.
Monsieur [M] [X] était présent à l’audience ; il n’était pas assisté. Il a demandé au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement et a proposé de payer la somme de 20 euros par mois en plus du paiement des loyers courants.
Il expose à l’appui de ses demandes avoir constitué un dossier FSL et avoir formulé une demande de mutation afin d’obtenir un logement plus petit et de payer un loyer d’un montant inférieur au loyer actuel. Il déclare avoir payé la somme de 50 euros le 20 janvier 2026 auprès du bailleur mais il n’apporte pas la preuve de son paiement.
Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal le 8 janvier 2026 ; il a été lu à l’audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.
Par ailleurs, selon l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.
La saisine de la CCAPEX a été réalisée le 29 octobre 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation le 16 juillet 2025.
L’assignation a quant à elle, été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 juillet 2025 soit au moins six semaines avant l'audience.
L'action en résiliation du bail doit donc être déclarée recevable.
La résiliation du bail
Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.
La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est d’application immédiate à tous les baux en cours au moment de sa mise en application. Elle s’applique également aux procédures en cours au moment de son entrée en vigueur.
La clause résolutoire est désormais prévue par la loi comme existant automatiquement dans le contrat.
La procédure de constat de résiliation s’applique à tous les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 qu’ils contiennent ou non une clause résolutoire.
En l’espèce, le bail sous seing privé du 23 novembre 2022 est produit à l'appui de la demande et stipule une clause résolutoire en page 13 § 7.
Un commandement de payer la somme de 2 031, 09 euros représentant le montant des loyers et charges dus au 31 octobre 2024, a été délivré le 28 octobre 2024.
Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Il résulte des débats et des pièces versées que le règlement de l'arriéré n'a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement, ce délai ayant été choisi par le bailleur en dérogation du délai légal de six semaines.
La demande est recevable et il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 29 décembre 2024.
Dès lors depuis cette date, monsieur [M] [X] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.
Il convient de le condamner à restituer les lieux loués situés 118 rue de Cannes, Résidence quatre vingt treize 62700 BRUAY LA BUISSIERE.
À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
L'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Au regard de ce texte, il n'est pas nécessaire d'autoriser la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.
Il convient en outre de condamner en tant que de besoin, monsieur [M] [X] à verser à la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT, une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, et ce à compter du 29 décembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.
Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.
Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.
Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 29 décembre 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois décembre 2025 inclus.
La demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation
L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
La SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT communique le contrat de bail souscrit entre les parties le 23 novembre 2022, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 28 octobre 2024, et le décompte de la créance arrêté au 31 décembre 2025 dont il résulte que monsieur [M] [X] reste redevable de la somme de 1 620, 35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus, déduction faite des frais de justice injustifiés et frais injustifiés par le bailleur.
Il résulte de ce qui précède que monsieur [M] [X], faute de justifier d'un paiement libératoire, doit être condamné au paiement de la somme de 1 620, 35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Les délais de paiement
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En l’espèce monsieur [M] [X] sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer sa dette par le versement de mensualités sur un délai de trois années en sus des loyers et charges courants. Il propose ainsi de s’acquitter du paiement de la somme de 20 euros par mois en sus du paiement des loyers courants.
Le bailleur indique au juge des contentieux de la protection accepter qu’il soit accordé des délais de paiement au locataire.
Il ressort cependant des pièces communiquées que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants au jour de l’audience.
Les conditions posées à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies, monsieur [M] [X] est débouté de sa demande de délais de paiement.
Les demandes accessoires
Les dépens
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [M] [X] partie succombant, est condamné aux dépens.
Les frais irrépétibles
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
L’équité ne commande pas d'allouer à la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire
L'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il convient donc de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,
DECLARE l'action de la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT recevable ;
DIT que le bail conclu le 23 novembre 2022 entre la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT et monsieur [M] [X], relatif à l'immeuble d'habitation situé 118 rue de Cannes, Résidence quatre vingt treize 62700 BRUAY LA BUISSIERE, est résilié depuis le 29 décembre 2024;
CONDAMNE monsieur [M] [X] à libérer les lieux situés 118 rue de Cannes, Résidence quatre vingt treize 62700 BRUAY LA BUISSIERE, en satisfaisant aux obligations du locataire ;
A défaut,
ORDONNE l’expulsion de monsieur [M] [X] et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux ;
RAPPELLE s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
ORDONNE la transmission de la présente décision par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;
CONDAMNE monsieur [M] [X] à payer à la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT la somme de 1 620, 35 euros (mille six cent vingt euros et trente-cinq cents) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés ;
DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE monsieur [M] [X] à payer à la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;
DIT que cette somme ne produira pas intérêts ;
DEBOUTE monsieur [M] [X] de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE monsieur [M] [X] aux entiers dépens ;
DEBOUTE la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement.
Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 10 avril 2026.
LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION