MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/01655 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-IXWB
AFFAIRE : Société HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH / [I] [T]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE
JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026
Grosse(s) délivrée(s)
à
le
Copie(s) délivrée(s)
à
le
LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,
LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie
DEMANDERESSE
Société HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH,
dont le siège social est sis Bd du Parc d’Affaires Eurotunnel - BP 111 - 62903 COQUELLES CEDEX
représentée par Maître Sébastien HABOURDIN de la SCP CAPELLE - HABOURDIN - LACHERIE, avocats au barreau de BETHUNE
DEFENDERESSE
Madame [I] [T],
demeurant 27 RUE AHMED ZEMMAN - 62190 LILLERS
non comparante
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 3 mai 2016, la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a donné à bail à madame [I] [T] un local à usage d'habitation et un garage situés 27 rue Ahmed Zemman 62190 LILLERS, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 492, 05 euros hors charges pour le logement et 41, 77 euros pour le parking.
Alléguant du non-paiement des loyers, la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a fait délivrer à madame [I] [T], par exploit de commissaire de justice du 23 septembre 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 687, 12 euros, arrêtée au 17 septembre 2024.
Par acte du 7 août 2025, la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a fait assigner madame [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE. Elle lui demande de :
Constater à défaut, prononcer la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil, pour défaut de paiement du loyer pour un logement à usage d’habitation avec garage sis 27 rue Ahmed Zemman 62190 LILLERS,Ordonner l’expulsion de madame [I] [T] et celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Dire et juger que madame [I] [T] devra rendre les lieux libres de sa personne et de celle de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locatives,Autoriser la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de madame [I] [T] en vertu de l’article L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner madame [I] [T] au paiement de la somme de 806, 69 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 10 juillet 2025 déduction faite des acomptes perçus à ce jour. Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,Condamner madame [I] [T] au paiement des loyers échus depuis cette date et ce ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir,Condamner madame [I] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner madame [I] [T] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner madame [I] [T] au paiement des frais et dépens,- Condamner madame [I] [T] au paiement de la somme de 150 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil.
L'affaire a été entendue à l'audience du 23 janvier 2026.
La SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a comparu, représentée par son conseil. Elle a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 2 681, 06 euros, arrêtée au 20 janvier 2026.
A l'appui de ses demandes, elle a soutenu qu'un commandement de payer en date du 23 septembre 2024 a été signifié à madame [I] [T] mais que ses causes n'ont pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire doit être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Elle est favorable à l'octroi de délais de paiement, exposant qu’un échéancier a été amiablement mis en place avec la locataire qui s’acquitte du paiement de la somme de 100 euros par mois en plus de ses loyers. Le bailleur indique que seule la somme de 300 euros est versée par la locataire depuis le mois de décembre 2025 correspondant au paiement partiel des loyers dont le montant est de 628, 64 euros, et à l’échéance d’apurement de la dette locative.
Madame [I] [T] citée à personne, était absente à l’audience ; elle n’était pas représentée. Elle n’a formulé aucune demande.
Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal le 8 janvier 2026 ; il porte la mention « porte close »
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Les conséquences de la non comparution du défendeur
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière et bien fondée.
La recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.
Par ailleurs selon l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.
La saisine de la CCAPEX a été réalisée le 24 septembre 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation le 7 août 2025.
L’assignation a quant à elle, été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 août 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.
L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.
Le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail
Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.
La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est d’application immédiate à tous les baux en cours au moment de sa mise en application. Elle s’applique également aux procédures en cours au moment de son entrée en vigueur.
La clause résolutoire est désormais prévue par la loi comme existant automatiquement dans le contrat.
La procédure de constat de résiliation s’applique à tous les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 qu’ils contiennent ou non une clause résolutoire.
En l’espèce, le bail sous seing privé du 3 mai 2016 est produit à l'appui de la demande et stipule une clause résolutoire en son article 4-5.
Un commandement de payer la somme de 687, 12 euros représentant le montant des loyers et des charges dus au 17 septembre 2024, a été délivré le 23 septembre 2024.
Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Il résulte des débats et des pièces versées que le règlement de l'arriéré n'a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement, ce délai ayant été choisi par le bailleur en dérogation au délai légal de six semaines.
La demande est recevable et il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 24 novembre 2024.
Dès lors depuis cette date, madame [I] [T] est devenue occupant sans droit ni titre du logement.
Elle sera condamnée à restituer les lieux loués situés 27 rue Ahmed Zemman 62190 LILLERS.
À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d'ordonner son expulsion, et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
L'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Au regard de ce texte, il n'est pas nécessaire d'autoriser la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.
Il convient en outre de condamner en tant que de besoin, madame [I] [T] à verser à la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, et ce à compter du 24 novembre 2024 et jusqu'à libération effective des lieux.
Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.
Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.
Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 24 novembre 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de décembre 2025 inclus.
La demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation
L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
A l'audience, la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH communique le contrat de bail souscrit entre les parties le 3 mai 2016, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 23 septembre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 20 janvier 2026 dont il résulte que madame [I] [T] reste redevable de la somme de 2 681, 06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, déduction faite des frais de justice et frais injustifiés par le bailleur, terme du mois de décembre 2025 inclus.
Le bailleur qui adresse chaque mois au locataire, un décompte des loyers dus au titre du mois concerné et un rappel du montant des loyers et charges dus demeurant impayés, établit la réalité de sa créance et son montant.
Il résulte de ce qui précède que madame [I] [T], faute de justifier d'un paiement libératoire, doit être condamnée au paiement de la somme de 2 681, 06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025 sur la somme de 806, 69 euros et du présent jugement pour le surplus.
Les délais de paiement
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En l’espèce le bailleur indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et au maintien du plan d’apurement de la dette locative, établi amiablement à hauteur de 100 euros par mois.
La locataire ne sollicite pas l’octroi de délais de paiement.
Il ressort des débats et des pièces produites, que la locataire s’acquitte du paiement de la somme de 300 euros par mois depuis le mois de décembre 2025, ce montant comprenant l’apurement de la dette locative à hauteur de 100 euros et le paiement du loyer courant à hauteur de 200 euros alors que ledit loyer s’élève à 628, 64 euros.
Il n’y a en conséquence pas de reprise du paiement des loyers courants au jour de l’audience.
Les conditions imposées à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies, il n’y a pas lieu à accorder des délais de paiement à la locataire.
La demande au titre de la résistance abusive
La SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH fonde sa demande d’indemnisation sur l’article 1153 du code civil qui prévoit depuis le 1er octobre 2016 que le représentant légal, judiciaire ou conventionnel n'est fondé à agir que dans la limite des pouvoirs qui lui ont été conférés.
Il ressort de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.
Par ailleurs le simple fait de ne pas s’acquitter du paiement d’une dette, ne suffit pas à démontrer la mauvaise foi.
A défaut de démonstration par la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH d’une faute constitutive d’un abus commise par madame [I] [T], qui serait à l’origine d’un préjudice, le bailleur est débouté de sa demande au titre de la résistance abusive.
Les demandes accessoires
Les dépens
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner madame [I] [T] aux entiers dépens de l'instance.
Les frais irrépétibles
Il ressort de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
L’équité ne commande pas d'allouer à la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire
L'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,
DECLARE l'action de la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, recevable ;
DIT que le bail conclu le 3 mai 2016 entre la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH et madame [I] [T] et relatif à l'immeuble d'habitation et au garage situés 27 rue Ahmed Zemman 62190 LILLERS, est résilié depuis le 24 novembre 2024 ;
CONDAMNE madame [I] [T] à libérer les lieux situés 27 rue Ahmed Zemman 62190 LILLERS, en satisfaisant aux obligations du locataire ;
A défaut,
ORDONNE l’expulsion de madame [I] [T] et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux ;
RAPPELLE s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;
CONDAMNE madame [I] [T] à payer à la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH la somme de 2 681, 06 euros (deux mille six cent quatre-vingt-un euros et six cents) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de décembre 2025 inclus ;
DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025 sur la somme de 806,69 euros (huit cent six euros et soixante-neuf cents) et du présent jugement pour le surplus ;
CONDAMNE madame [I] [T] à payer à la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;
DIT que cette somme ne produira pas intérêts ;
DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;
DEBOUTE la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH de sa demande au titre de la résistance abusive ;
CONDAMNE madame [I] [T] aux dépens ;
DEBOUTE la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SA DE HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH de ses plus amples demandes ;
RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement.
Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 10 avril 2026.
LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION