Tribunal Judiciaire · Inscr Civil Cont -10000€ — 13 avril 2026

Cour d’appel de [Localité 1]
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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX
[Adresse 1]
[Adresse 2]
 [Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]



N° RG 26/00081 - N° Portalis DBW6-W-B7K-DRPL






































JUGEMENT
DU 13 AVRIL 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sara TRAIKZI
Greffière : Laura MOTIER


DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 09 Février 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

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L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] sise [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.R.L. [Z] GESTION CALVADOS, Société à Responsabilité Limitée inscrite au RCS de [Localité 3] sous le n°B 450 784 467, prise en la personne de son représentant légal et dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Me Sophie POUSSIN, avocat au barreau de CAEN


PARTIE DÉFENDERESSE

Madame [V] [L] [O], 
demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée


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À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 Avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.



















FAITS ET PROCEDURE 

Madame [V] [L] [O] est propriétaire des lots de copropriété n°02, n°29, n°29 bis et n°51 au sein de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 4]. 

Par courriers des 14 août 2024, 15 octobre 2024 et 18 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société [Z] GESTION CALVADOS, a mis en demeure Madame [O] de payer les charges de copropriété. 

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 16 septembre 2025 et 09 octobre 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a vainement mis en demeure Madame [O] de payer la somme de 4 904,53 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2025. 

Suivant acte de commissaire de justice du 22 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic la SARL [Z] GESTION CALVADOS a fait assigner Madame [V] [L] [O] (PV 659) devant la présente juridiction aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
condamner Madame [O] à lui payer la somme de 5 765,93 euros correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 01 juillet 2024 au 28 octobre 2025, condamner Madame [O] à lui payer la somme de 328 euros au titre des frais pour la période du 01 juillet 2024 au 28 octobre 2025, suivant décompte établi au 28 octobre 2025, condamner Madame [O] à lui payer la somme de 1 200 euros à titre de dommages-intérêts en raison du préjudice subi du fait de sa carence, condamner Madame [O] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 
A l'audience du 09 février 2026, le demandeur est représenté par son conseil. Il maintient ses demandes conformément à l'acte introductif d'instance et s'en rapporte à ses écritures et pièces.

Bien que convoquée par l'effet de l'assignation susvisée, Madame [V] [L] [O] n'est ni présente ni représentée. 


MOTIFS DU JUGEMENTS

Selon les articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel.

Sur la demande en paiement

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient d'une part au syndicat de rapporter la preuve des sommes dues par le copropriétaire défendeur, et d'autre part, à ce dernier de démontrer qu'il s'est effectivement libéré de cette dette.

Aux termes de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de cotiser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de cette même loi, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L'article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable du budget précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l'assemblée peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 10-1 de cette loi édicte que demeurent à la charge exclusive du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En outre, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part des charges et le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit en l'espèce notamment les pièces suivantes : 
l'extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [V] [L] [O], la notification notariée du transfert de propriété suivant laquelle Madame [O] est devenue propriétaire des lots susvisés par suite d'une vente régularisée le 11 avril 2024, le procès-verbal des assemblées générales ordinaires des 24 février 2024 et 24 mai 2025 approuvant la désignation du syndic, le budget prévisionnel et la réalisation des travaux de réhabilitation de l'immeuble, et contre lesquelles il n'est allégué aucune contestation,les appels de fonds, les diverses lettres de mise en demeure,un relevé de compte arrêté au 28 octobre 2025. 
Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires estime que Madame [V] [L] [O] lui doit la somme totale de 6 093,93 euros soit 5 765,93 au titre des charges de copropriété et 328 euros au titre des frais de mise en demeure et de contentieux. 

Toutefois, s'agissant de la somme de 5 765,93 euros, celle-ci comprend, outre les charges, des frais d'assignation à hauteur de 89 euros. Ces frais, dont le montant ne correspond pas à la facture du commissaire de justice pour la délivrance de l'assignation, n'apparaissent pas justifiés au regard du contrat de syndic. 

La seule stipulation contractuelle à laquelle ces frais peuvent être rattachés est la rémunération du syndic au coût horaire de 89 euros TTC par heure pour les prestations particulières. Or, le syndic avait d'ores et déjà délégué le présent litige à un avocat ce qui a d'ailleurs conduit à porter la somme de 178 euros au débit du compte de Madame [O] le 15 septembre 2025. 

Dès lors, un conseil étant déjà saisi aucun élément ne justifie que le syndic ait réalisé une prestation relative à l'assignation et donnant lieu à rémunération. La somme de 89 euros sera par conséquent écartée du principal. 

Par ailleurs, aucun élément objectif versé aux débats ne permet de remettre en cause la réalité des autres montants dus. 

En outre, Madame [O] n'a fait connaitre aucune réaction, ni cause de libération de la dette dans le cadre de la présente instance. 

Aussi, la demande sera accueillie à hauteur de 5 676,93 euros (5 765,93 - 89) au titre des charges de copropriété dues au 28 octobre 2025 outre 328 euros au titre des frais dus au 28 octobre 2025. 



Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Selon l'article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l'espèce, le syndicat demandeur n'administre aucune démonstration de la mauvaise foi de Madame [O]. 

La demande indemnitaire sera donc rejetée.


Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Vu l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. 

Madame [V] [L] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance. 

Le syndicat des copropriétaires a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Par conséquent, Madame [V] [L] [O] sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, 

CONDAMNE Madame [V] [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 4] la somme de 5676,93 euros, au titre des charges de copropriété dues au 28 octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 4] la somme de 328 euros au titre des frais dus au 28 octobre 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 4] de sa demande indemnitaire ; 

CONDAMNE Madame [V] [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 4] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [V] [L] [O] aux dépens de l'instance ; 

CONSTATE que l'exécution provisoire est de droit. 

Le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,