Cour d'Appel · Chambre civile 1-5 — 16 avril 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



Chambre civile 1-5



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 16 AVRIL 2026



N° RG 25/03383 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XHF6



AFFAIRE :



[V] [K] 





C/



S.A.R.L. FONCIERE COBE









Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 02 Mai 2025 par le TJ de [Localité 1]



N° RG : 24/00205



Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 16/04/2026



à : 



Me Michel RONZEAU, avocat au barreau de VAL D'OISE, 09



Me Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, C212







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Maître [V] [K]

Notaire, entrepreneur individuel, enregistré au RNE sous le n° 832 192 884 0027



[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentant : Me Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 9 - N° du dossier 2429461

Substitué par: Me CAZENAVE Elodie, avocat au barreau de PARIS,





APPELANT

****************





S.A.R.L. FONCIERE COBE

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,



N° RCS de [Localité 3] : 443 807 151

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 - N° du dossier 15597

Plaidant : Me Cyril TRAGIN, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Mars 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller, 



L'adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

Greffier, lors du prononcé de la décision : Madame Jeannette BELROSE,

EXPOSÉ DU LITIGE : 



Par acte sous seing privé du 27 mai 2022, la société Foncière Cobe a donné à bail commercial à Mme [V] [K], notaire, des locaux à usage de bureau et cinq places de parking dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 28 mai 2022, moyennant un loyer annuel de 11 400 euros hors taxes et hors charges pour les bureaux, de 390 euros pour l'emplacement de parking intérieur et de 1 220 euros pour les quatre emplacements de parking extérieur. 



Des loyers et charges sont demeurés impayés. 



Par acte extrajudiciaire du 17 novembre 2023, la société Foncière Cobe a fait signifier à Mme [K] un commandement visant la clause résolutoire du bail d'avoir à payer la somme de 8 040,76 euros au titre de l'arriéré locatif dû à cette date, outre le coût de l'acte. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 1er février 2024, la société Foncière Cobe a fait assigner Mme [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l'article L. 145-41 du code de commerce aux fins principalement de voir condamner la défenderesse à lui régler une provision au titre de l'arriéré de loyers dû au 17 novembre 2023 (7 535, 34 euros). 



Par ordonnance contradictoire rendue le 2 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a : 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire liant la société Foncière Cobe et Mme [K] portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] à la date du 17 décembre 2023 à 24h00, 

- condamné Mme [K] à payer à la société Foncière Cobe, la somme provisionnelle de 32 910,51 euros, échéance du 1er trimestre 2025 incluse, 

- dit que cette somme sera assortie des intérêts aux taux légal sur la somme de 7 535,34 euros à compter du 1er février 2024 et à compter de la présente ordonnance sur le surplus, 

- ordonné la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, 

- accordé à Mme [K] des délais de paiement pour s'acquitter du paiement de la provision fixée, 

- dit qu'en sus du paiement du loyer courant, Mme [K] pourra s'acquitter de la provision fixée moyennant 5 mensualités égales, la dernière soldant la dette, la première mensualité devant intervenir avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance, et les autres mensualités devant être payées le 1er de chaque mois suivant le paiement de la première mensualité, 

- dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le cours des délais accordés, 

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou d'un seul loyer courant à échéance, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets et: 

- l'expulsion de Mme [K] pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], avec l'assistance, si besoin, de la force publique et d'un serrurier, 

- le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

-Mme [K] sera condamnée à payer, à titre provisionnelle, à la société Foncière Cobe une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, à compter du 18 décembre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, 

- la société bailleresse seront autorisés à conserver le montant du dépôt de garantie à titre de provision à valoir sur la clause pénale, 

- déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles formées par Mme [K] à l'encontre de la société Foncière Cobe, 

- condamné Mme [K] à payer à la société Foncière Cobe, la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [K] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 17 novembre 2023, 

- dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande, 

- rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. 



Par déclaration reçue au greffe le 28 mai 2025, Mme [K] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 2 mars 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [K] demande à la cour, au visa des articles 1219, 1220, 1231-1, 1231-5, 1719 du code civil, R.145-36 du code de commerce, 145 du code de procédure civile, 699 et suivants, de : 

'- infirmer en toutes ces dispositions l'ordonnance rendue le 2 mai 2025 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Pontoise, sauf en ce qu'il a débouté la société Foncière Cobe en sa demande de clause pénale, et 

Statuant à nouveau, 

- débouter la société Foncière Cobe de sa demande visant à voir acquise la clause résolutoire, 

- débouter la société Foncière Cobe de l'ensemble de ses demandes en découlant, et plus particulièrement sa demande visant à voir assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés, 



A titre reconventionnel, 

- juger que Mme [K] était bien fondée à séquestrer le paiement de ses loyers sur le compte CARPA de son conseil, sur le fondement de l'exception d'inexécution prévue à l'article 1219 du code civil, 

- autoriser Mme [K] à consigner le montant des loyers et charges, et à les verser sur le compte CARPA de son conseil, ouvert sous les références affaires 240857626/02429461, jusqu'à la remise des éléments demandés au titre de la sommation du 14 décembre 2023 et la réalisation des travaux incombant au bailleur au vu des conclusions du rapport qui sera déposé par l'expert judiciaire qui viendra à être désigné,

- juger que Mme [K] ne formule aucune demande nouvelle en cause d'appel, et en conséquence,

- condamner la société Foncière Cobe à reverser à Mme [K], la somme de 26 837,56 euros TTC au titre des charges appelées mais non justifiées ;

- condamner la société Foncière Cobe à reverser à Mme [K], la somme de 4.774,30 euros au titre des régularisations de charges non justifiées, 

- condamner la société Foncière Cobe à transmettre les documents listés dans la sommation qui lui a été délivrée le 14 décembre 2023, à la date de la décision à intervenir, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de ladite décision, savoir :

- l'annexe du bail signée par les parties audit bail comportant l'inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances qui incombent au preneur, annexe visée à la page 8 dudit bail

- les justificatifs des charges demandées (sous réserve du respect des dispositions de l'article L.145-40-2 du code de commerce)

- l'annexe au bail visé page 10 dudit bail, signée par les parties audit bail et comportant l'inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances incombant au preneur, et des catégories « de taxe et impôts » afférents aux locaux loués avec indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur,

- et un exemplaire de la clé de la porte à droite de l'entrée des locaux, revêtue d'un coloris bleu qui a été prise en photographie par l'huissier de justice lors de l'état des lieux mais qui n'en a pas fait mention dans son descriptif. Cette porte pénètre dans les locaux loués à partir du local voisin et faisait office de porte de secours jusqu'à la liquidation judiciaire de la société de formation D.J.E.M. 

- condamner la société Foncière Cobe à verser à Mme [K], la somme de 20 000,00 euros TTC à titre de dédommagent des préjudices moral et matériel subis,

- désigner tel expert acousticien qu'il plaira au juge des référés avec pour mission de: 

- visiter en détail les locaux loués par Mme [K], situés [Adresse 2] à [Localité 5] et ses abords, et décrire précisément les lieux,

- réunir à cet effet les parties autant de fois que nécessaire, 

- dire si les nuisances sonores alléguées existent, dans l'affirmative, les décrire tout aussi précisément et les mesurer,

- donner son avis sur leurs causes et, au vu notamment de devis produits par les parties, sur les conditions, modalités et coûts des travaux à entreprendre pour y mettre fin de manière exhaustive et définitive.

- faire connaître au tribunal tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre, éventuellement à dire de justice, la détermination des responsabilités.

- donner son avis sur les préjudices subis par les requérants.

- entendre tout sachant, répondre à tout dire.

- du tout, dresser un pré-rapport ou une note de synthèse en donnant aux parties un délai suffisant pour s'exprimer à son sujet.

- à la suite, déposer son rapport définitif.

- débouter la société Foncière Cobe de ses demandes de condamnation formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, ces demandes étant infondées, 

- condamner la société Foncière Cobe à verser la somme de 5 000 euros à Mme [K] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société Foncière Cobe aux entiers dépens. 

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que : 

- si dans ses écritures signifiées en première instance elle ne contestait pas ne pas s'être acquittée du paiement de son loyer directement entre les mains de son bailleur, elle entend aujourd'hui démontrer qu'elle a été contrainte de séquestrer les sommes appelées par le bailleur, à défaut pour ce dernier d'avoir répondu à sa sommation d'avoir à lui remettre les justificatifs de charges, l'annexe du contrat de bail, la copie de la dernière visite de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité (CCDSA), un exemplaire de la clé de la porte à droite de l'entrée des locaux ; 

- l'absence de contestation quant au montant dû ne saurait être interprétée comme un aveu judiciaire justifiant l'acquisition de la clause résolutoire, puisque le montant appelé était provisionné sur un compte CARPA ;

- elle est en droit d'invoquer l'exception d'inexécution pour faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire, la bailleresse étant défaillante dans l'exécution des obligations qui pèsent sur elle, les locaux étant de ce fait devenus impropres à l'usage auquel ils étaient destinées, en raison de différents désordres : 

 *existence d'un accès donnant sur d'autres locaux (porte de secours) ne permettant pas de garantir le secret professionnel auquel est astreint un office notarial, 

* problème d'insonorisation à l'origine de plaintes de clients et d'une baisse du chiffre d'affaires, le bruit incessant l'empêchant de travailler dans des conditions appropriées aux exigences de sa profession, 

*occupation par des tiers des places de stationnement extérieures, 

*absence de justification de la conformité des locaux aux règles de sécurité applicables aux établissements recevant du public ([Localité 6]), 

*non-respect de l'obligation de délivrance en raison de l'absence de visibilité de sa signalétique, la bailleresse ayant imposé l'implantation de son panneau professionnel dans une zone totalement dépourvue de visibilité, 

*entretien lacunaire des parties communes et augmentation de l'insécurité ;

- l'arriéré locatif n'est pas justifié en ce qu'il inclut des charges injustifiées ; or, il ressort de la jurisprudence la plus récente (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-14.982) que le bailleur commercial doit communiquer au locataire les justificatifs des charges appelées et qu'un simple relevé du compte du locataire ou une simple mise à disposition des justificatifs ne suffisent pas ; 

- dès lors qu'elle invoque l'exception d'inexécution, ses demandes reconventionnelles sont recevables comme entretenant un lien suffisant avec les demandes de la bailleresse ; 

- la demande de communication de pièces est justifiées par le caractère incomplet des pièces communiquées et relevant pourtant des obligations de la bailleresse ; 

- s'agissant de l'expertise, elle envisage dans le cadre d'une procédure au fond de solliciter la condamnation de sa bailleresse au paiement de dommages et intérêts au titre des nuisances sonores subies, telles qu'elle résulte d'un défaut d'isolation et du refus de l'intimée de réaliser les travaux nécessaires ; 

- à cet égard, il ne peut être valablement soutenu que le bail serait résilié depuis le 17 décembre 2023, ce qui ferait obstacle à l'engagement de la responsabilité de la bailleresse pour les nuisances postérieures, dans la mesure où le premier juge a suspendu les effets de la clause résolutoire ; 

- sa demande de condamnation à lui verser la somme de 20 000 euros au titre des préjudices subis (absence de jouissance paisible, perte de chiffre d'affaires, stress et sentiment d'insécurité) n'est pas une demande nouvelle : elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ; 

- enfin, il emporte qu'elle soit autorisée à consigner le montant des loyers et charges et à les verser sur le compte CARPA de son conseil, jusqu'à la remise des éléments demandés et à la réalisation des travaux incombant au bailleur au vu des conclusions du rapport qui sera dépose par l'expert judiciaire qui viendra à être désigné. 



***



Dans ses dernières conclusions déposées le 2 mars 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Foncière Cobe demande à la cour, au visa des articles 145, 564, 834 et 835 du code de procédure civile, 1103, 1383-2, L.145-41 et suivants du code civil de :

'- déclarer la société Foncière Cobe recevable et bien fondé en son appel, 

y faisant droit, 

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 2 mai 2025 par le président du tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a: 

- accorde à Mme [K] des délais de paiement pour s'acquitter du paiement de la provision fixée, 

- dit qu'en sus du paiement du loyer courant, Mme [K] pourra s'acquitter de la provision fixée moyennant cinq mensualités égales, la dernière soldant la dette, la première mensualité devant intervenir avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de la présente ordonnance, et les autres mensualités devant être payées le 1er de chaque mois suivant le paiement de la première mensualité, 

- dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le cours des délais accordés, 

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou d'un seul loyer courant à échéance, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets et : 

- l'expulsion de Mme [K] pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], avec l'assistance, si besoin, de la force publique et d'un serrurier, 

- le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- Mme [K] sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la société Foncière Cobe une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, à compter du 18 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, 

- la société bailleresse seront autorisés à conserver le montant du dépôt de garantie à titre de provision à valoir sur la clause pénale, 

Statuant à nouveau, 

- constater la défaillance de Mme [K] dans l'exécution de l'échéancier de remboursement accordé par le Juge des référés aux termes de son ordonnance du 2 mai 2025, 

- constater la nouvelle défaillance de Mme [K] dans le paiement de son loyer courant, 

- constater la reconnaissance par Mme [K] de l'exigibilité et du quantum de sa dette locative au 23 août 2024, 

- constater que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 novembre 2023 n'ont pas été réglées dans le délai imparti d'un mois, 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 27 mai 2022, 

- constater que le bail commercial du 27 mai 2022 a pris fin à l'expiration du délai d'un mois à compter de la signification du commandement de payer du 17 novembre 2023 soit au 17 décembre 2023, 

- juger que Mme [K] occupe sans droit ni titre le local commercial et les cinq places de stationnement situés au [Adresse 4], 

- ordonner l'expulsion Mme [K] et de tous occupants de son chef du local commercial et des places de stationnement situés au [Adresse 4] avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique le cas échéant, s'il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissionnaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des indemnités d'occupation échues, 

- ordonner le transport et la séquestration des meubles, objet ou mobiliers garnissant les lieux appartenant à Mme [K] et à tous les occupants de son chef aux frais de l'appelante, 

- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés, 

- se réserver compétence pour liquider les astreintes, 

- fixer à la somme trimestrielle de 6.231,67 euros l'indemnité d'occupation du local commercial et des places de stationnement situées au [Adresse 4] pour la période allant du 17 décembre 2023 à la date de la libération effective des lieux et de la remise des clés, 

- condamner par provision Mme [K] à payer à la société Foncière Cobe la somme de 26.678,84 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation, charges et taxes dus au 27 septembre 2024, 

- assortir cette somme aux intérêts moratoires au taux conventionnel équivalent au taux de l'intérêt légal, majoré de 8 points à compter du 29 août 2023, 

-ordonner la capitalisation des intérêts échus, 

- condamner Mme [K] à payer à la société Foncière Cobe la somme de 2 668 euros à titre de provision sur la clause pénale en application des stipulations du bail commercial du 27 mai 2022, 

En tout état de cause, 

A titre principal, 

- déclarer irrecevables l'ensemble des demandes reconventionnelles de Mme [K], 

- déclarer irrecevables l'ensemble des demandes reconventionnelles de Mme [K] qui relèvent de l'office du juge du fond et non du juge des référés saisi d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 27 mai 2022,

- déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par Mme [K] pour la première fois à hauteur d'appel et portant sur le remboursement de charges présentées comme injustifiées, 

- déclarer irrecevable la demande nouvelle formée par Mme [K] pour la première fois à hauteur d'appel et portant sur la condamnation provisionnelle de la concluante à la somme de 20 000 euros en indemnisation du préjudice allégué, 



A titre subsidiaire, 

- débouter Mme [K] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, 

- débouter Mme [K] de sa demande d'expertise judiciaire, 

- condamner Mme [K] à verser la société Foncière Cobe la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens incluant le coût du commandement de payer. 



A cet effet, elle fait valoir que : 

- Mme [K] s'est abstenue de régler la cinquième et dernière mensualité de l'échéancier auquel elle était tenue aux termes de l'ordonnance de référé du 2 mai 2025, ainsi que le loyer courant du 5 janvier 2026, de sorte que la clause résolutoire a repris ses effets ; 

- Mme [K] ne produit du reste aucune pièce justifiant l'apurement de la dette locative ; 

- en dépit des relances qu'elle lui a adressées, Mme [K] a multiplié les retards, défauts de paiement ou paiements partiels ; elle n'a pas réglé les termes du commandement de payer dans le délai d'un mois ; 

- ce défaut de paiement n'était pas contesté par Mme [K], ses conclusions de première instance contenant sur ce point un aveu au sens de l'article 1383-2 du code civil ; 

- ses demandes reconventionnelles n'entretiennent pas de lien avec la procédure qui porte sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de l'appelante, et ses demandes indemnitaires sont nouvelles en appel ; 

- le bail étant résilié Mme [K] est en tout état de cause mal fondée à invoquer des désordres ou des troubles de jouissance postérieurs au 17 décembre 2023 ; 

- Mme [K] a pris les locaux à bail en l'état, après les avoir visités ; il lui appartenait de s'assurer que leur distribution et leurs caractéristiques correspondaient aux particularités et prérequis nécessaires à l'exercice de la profession de notaire ; 

- en dépit des griefs soulevés, Mme [K] n'a jamais cessé d'exploiter les locaux pour son activité de notaire depuis sa prise de possession des lieux ; 

- les griefs sont artificieux et dépourvus de tout fondement : 

*il appartenait à Mme [K] d'installer des chaînes, panonceaux ou tout autre dispositif pour éviter que des tiers n'occupent les places de stationnement, 

*la porte de secours s'explique par les normes de sécurité incendie, 

*Mme [K] n'a jamais entrepris de démarches pour l'obtention des autorisations d'ouverture au public, et cette absence de diligences relève de sa seule responsabilité, 

*elle soutient qu'elle aurait versé les loyers et charges dues à la société Foncière Cobe sur le compte CARPA de son conseil mais n'en justifie aucunement et, en tout état de cause, elle ne pouvait se faire justice elle-même, 

*Mme [K] n'a jamais jugé utile de répondre aux mises en demeure qui lui ont été adressées les 7 février, 16 mars et 29 août 2023 et n'a pas davantage réglé les causes du commandement, mais a jugé bon de délivrer une sommation de communiquer des pièces, formulant à ce titre des demandes sans objet ou sans fondement, 

*le grief tiré de l'existence de nuisances sonores a été formulé de manière opportune en janvier 2024 ; à cet égard, il appartient à Mme [K] de mieux se pourvoir en dirigeant son recours contre les réponsables des nuisances alléguées ; 

*il a bien été remis à Mme [K] le détail des charges appelées, dès réception du recommandé du 11 mai 2025. 



***



L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2026. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 





A titre liminaire, il est précisé que conformément aux dispositions de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées au dispositif des dernières conclusions et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.



Il s'ensuit que dès qu'une partie demande, au dispositif de ses conclusions, l'infirmation du jugement sans formuler de prétention sur les chefs querellés, la cour d'appel n'est pas saisie de prétention relative à ceux-ci (2e Civ., 5 décembre 2013, pourvoi n° 12-23.611, Bull. 2013, II, n° 230 ; 2e Civ, 30 janvier 2020, n° 18-12.747 ; 2e Civ., 16 novembre 2017, pourvoi n° 16-21.885 ; 1re Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 20-17.346).



En l'espèce, Mme [K], qui demande l'infirmation de l'ordonnance en toutes ses dispositions, se borne à demander à la cour, statuant à nouveau, de débouter la société Foncière Cobe de sa demande visant à voir acquise la clause résolutoire et 'l'ensemble de ses demandes en découlant'. 



La provision allouée au titre de l'arriéré de loyers et de charges ne correspondant pas à une demande découlant de l'acquisition de la clause résolutoire, il apparaît que la cour n'est saisie d'aucune demande visant à remettre en cause l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à payer à la société Foncière Cobe la somme provisionnelle de 32 910, 51 euros, échéance du 1er trimestre 2025 incluse au titre des loyers et charges impayés. 



L'ordonnance est devenue irrévocable de ce chef. 





Sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire



En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l'urgence, peut constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l'absence de contestation sérieuse. 



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 



Compte tenu du rapport de proportionnalité exigé entre la sanction prise par une partie et les manquements reprochés à l'autre (1ère Civ., 12 mai 2016, n° 15-20.834), la suspension des loyers n'est admise qu'en cas d'impossibilité totale d'utiliser les locaux (Civ. 3e, 5 nov. 2003, n° 02-10.964) ou lorsque les lieux ne peuvent plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle, spécialement lorsqu'il s'agit d'un bail commercial (Civ. 3e, 23 mai 2013, n° 11-26095).



En l'espèce, le bail conclu par Mme [K] et la société Foncière Cobe, qui a pris effet le 28 mai 2022, contient une clause résolutoire et aucune irrégularité formelle n'est opposée au commandement de payer du 17 novembre 2023. 



Mme [K], qui se prévaut de l'exception d'inexécution, formule une série des griefs visant à démontrer les conditions dégradées dans lesquelles elle a joui des locaux loués. 



A cet égard, elle justifie d'échanges avec son bailleur datant du mois de janvier 2023 portant sur l'occupation irrégulière des places de stationnement extérieures par des tiers et dans lesquels elle lui fait part de ses doutes sur la conformité des locaux à la réglementation applicable aux [Localité 6], ainsi que de sa gêne liée à une porte de secours dont elle n'a pas les clés, susceptible de permettre à des tiers d'accéder à ses locaux à son insu (pièces [K], n° 11 à 14). 



Postérieurement à la mise en demeure du 29 août 2023 relative à certains impayés, et au commandement de payer du 17 novembre 2023, Mme [K] a adressé à son bailleur un courriel, daté du 9 janvier 2024, dans lequel elle indique s'opposer à la transformation des locaux voisins en salle de sport et réclame la résiliation amiable du bail (pièce n° 16). 



L'appelante produit d'autres pièces, établies postérieurement à l'assignation du 1er février 2024 : 

- un procès-verbal de constat dressé le 6 février 2024 à 17h30, dans lequel le commissaire de justice indique avoir constaté l'existence d'une porte de séparation entre les locaux loués et ceux attenants, mais non des nuisances sonores émanant des locaux voisins, en raison de l'annulation du cours de sport prévu ce jour-là, l'association qui occupe les locaux attenants dispensant, selon les dires de Mme [K], en temps normal, des cours de sport à cette heure-là (pièce n° 18) ; 

- un courriel adressé à un commissaire de justice ainsi qu'au conseil du bailleur le 19 mars 2024 dans lequel Mme [K] indique entendre 'de la musique et des hurlements' et avoir dû annuler 'une fois encore' un rendez-vous de signature (pièce n° 25) ; 

- un tableau établi par ses soins transcrivant différentes mesures acoustiques, dans des conditions inconnues de la cour, en juillet et octobre 2024 (pièce n° 22) ; 

- un procès-verbal de commissaire de justice daté du 12 novembre 2024 à 17 heures, dans lequel il est constaté l'occupation par des tiers de certaines places de stationnements relevant du bail ainsi que l'existence d'un ascenseur hors service dans les parties communes, et qui comporte une liste de valeurs correspondant à des prises de mesures acoustiques (pièce n° 20) ; 

- une attestation de Mme [W], notaire assistante de l'étude, datée du 29 novembre 2024, dans laquelle celle-ci indique rencontrer des problèmes récurrents concernant le stationnement (pièce n° 21) ; 

- une nouvelle attestation de Mme [W], datée du 27 mai 2025, dans laquelle celle-ci indique que l'isolation phonique de la salle de réunion est inexistante, que de très nombreux clients se sont plaints des bruits provenant des locaux voisins, qu'elle a elle-même constaté l'impossibilité d'échanger dans le bureau avec les clients, que plusieurs clients sont partis refusant de travailler avec l'office (pièce n° 27) ; 

- un procès-verbal de constat de commissaire de justice daté du 30 juillet 2025 à 9 h, dans lequel le commissaire de justice a constaté, dans les locaux de l'office notarial, des bruits de travaux émanant des locaux adjacents (pièce n° 35) ; 

- un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 16 janvier 2026 renfermant diverses constatations concernant les places de stationnement, le positionnement de la Marianne de l'office notarial sur le bâtiment, l'état de certaines parties communes de l'immeuble et la porte de communication entre les locaux (pièce n° 32) ;

- quatre attestations datées du16 janvier 2026 de personnes ayant fréquenté l'étude à différents titres, parfois non précisés, et faisant part de certains désordres qu'ils ont pu constater dans les locaux (pièce n° 33).



Au vu de l'ensemble de ces éléments, pour la plupart postérieurs au commandement de payer, voire à l'introduction de la procédure judiciaire, il apparaît que Mme [K] ne démontre ni une impossibilité totale d'utiliser les locaux - celle-ci n'ayant jamais cessé ses activités dans les lieux loués - ni des troubles de jouissance d'une nature et d'une intensité telles qu'ils empêcheraient leur utilisation conformément à leur destination contractuelle. 



L'absence de réclamations significatives antérieurement aux premiers impayés écarte également l'idée, au demeurant non formellement exprimée, d'une mise en 'uvre de mauvaise foi de la clause résolutoire par la société Foncières Cobe. 



En outre, si Mme [K] conteste le montant des charges appelées ou réglées, force est de constater que le commandement de payer porte également sur des arriérés de loyers. Or, il n'est pas contesté que ceux-ci n'ont pas été réglés dans le délai légal, et aucune pièce ne permet même d'établir que les sommes dues à ce titre, telles que visées dans le commandement, auraient été 'séquestrées' à dessein, comme le suggère Mme [K] dans ses écritures. 



À hauteur d'appel, Mme [K] produit l'ensemble de ses comptes de résultat professionnels pour les années 2017 à 2025, qui révèlent une évolution à la baisse des résultats de l'office notarial depuis 2022. Si l'appelante soutient que cette situation s'explique par les difficultés d'accès aux locaux et les troubles de jouissance invoqués, les éléments produits ne permettent pas d'établir un lien de causalité certain entre ces difficultés et la chute des résultats : la perte de clients invoquée n'est étayée que par les déclarations d'une notaire assistante de l'étude, contenues dans une attestation datée du 27 mai 2025, soit un élément qui ne suffit pas à rapporter la preuve, fût-ce par présomption, de l'imputabilité alléguée. 



Dès lors, en l'absence de contestation sérieuse, le non-apurement des causes du commandement, même partiel à hauteur des loyers, dans le délai d'un mois, justifie le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 17 décembre 2023.



Pour ces motifs ajoutés à ceux du premier juge et que la cour adopte, l'ordonnance sera confirmée de ce chef, sans qu'il y ait lieu, pour les mêmes motifs, d'autoriser Mme [K] à consigner le montant des loyers et des charges. 





Sur la demande en paiement d'une provision au titre de la clause pénale



Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement. 



L'appel incident n'étant pas différent de l'appel principal par sa nature ou son objet, les conclusions de l'appelant, qu'il soit principal ou incident, doivent déterminer l'objet du litige porté devant la cour d'appel, laquelle ne peut statuer sur les aspects du litige tranchés par le jugement qu'en raison de son infirmation ou son annulation préalable.



En l'espèce, la société Foncière Cobe demande la confirmation de l'ordonnance de référé sauf en ce que la président du tribunal judiciaire de Pontoise a accordé des délais de paiement et suspendu la clause résolutoire durant ces délais, et demande à statuer à nouveau de ces chefs.



En l'absence de demande d'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a 'dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande', et malgré la demande de la société Foncière Cobe tendant à voir condamner Mme [K] à lui régler la somme de 2 668 euros à titre de provision sur la clause pénale, la cour ne peut que confirmer la décision entreprise ayant rejeté cette demande. 





Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire



Le premier juge, par des motifs pertinents que la cour approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en accordant à Mme [K] des délais de paiement et en suspendant les effets de la clause résolutoire, en application de l'article L. 145-51 du code de commerce, et en précisant les conséquences associées au défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou d'un seul loyer courant à échéance. 



A cet égard, la société Foncière Cobe demande à la cour de constater la défaillance de Mme [K] dans l'exécution de l'échéancier de remboursement accordé par le juge des référés aux termes de l'ordonnance entreprise. Elle fait valoir que Mme [K] s'est abstenue de régler la 5ème et dernière mensualité prévue par l'ordonnance, ainsi que l'échéance de loyer courant du 5 janvier 2026, correspondant au premier trimestre 2026. 



Mme [K] se borne à affirmer dans ses conclusions datées du 2 mars 2026 qu'elle a respecté l'échéancier, sans toutefois apporter la preuve des paiements réalisés à ce titre. Par ailleurs, elle ne conteste pas le décompte de la dette locative actualisé au 26 janvier 2026 que la société Foncière Cobe verse aux débats (pièce n° 17) pourtant propre à fonder la défaillance que celle-ci invoque. 



Il y a donc lieu, dans ces conditions, de constater la défaillance de Mme [K] dans l'exécution de l'échéancier de remboursement ; il sera ajouté à l'ordonnance sur ce point. 





Sur les demandes reconventionnelles de Mme [K]



Aux termes de l'article 63 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention adverse. 



L'article 70 du même code précise que ces demandes ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. 



Mme [K] formule une demande d'expertise judiciaire et de communication de pièces ainsi que la remise d'une clé, qui relèvent de mesures d'instruction « in futurum » au sens de l'article 145 du code de procédure civile, soit des mesures, qui visent à conserver ou à établir, avant toute instance au fond, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un procès éventuel. 



Or, la présente procédure a été introduite par la bailleresse devant la juridiction des référés, aux fins d'obtenir le paiement d'une provision au titre des arriérés de loyers et le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Ce type de saisine, de nature répressive et limitée, requiert d'apprécier le caractère ou non sérieusement contestable de la carence alléguée du locataire, et non de préparer l'instruction d'un éventuel procès au fond. 



A titre surabondant, les éléments produits relatifs aux nuisances sonores sont postérieurs à la résiliation du bail, de sorte qu'un procès éventuel, propre à justifier la mesure d'instruction sollicitée, n'apparaît pas plausible. 



C'est donc à juste titre que le premier juge a déclaré ces demandes irrecevables comme n'entretenant pas un lien suffisant avec les demandes du bailleur. L'ordonnance sera confirmée de ce chef, pour ces motifs ajoutés à ceux du premier juge. 



En outre, Mme [K] formule, à hauteur d'appel, des demandes visant à voir condamner la société Foncière Cobe à lui régler : 

- 26 837, 56 euros au titre des charges appelées mais non justifiées, 

- 4 774, 30 euros au titre des régularisation de charges non justifiées, 

- 20 000 euros à titre de dédommagement des préjudice moral et matériel subis. 



Alors que la société Foncière Cobe soutient que ces demandes sont nouvelles au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, Mme [K] soutient, au contraire, qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge. 



Or, outre que ces demandes ne sont pas formulées à titre provisionnel, de sorte qu'elles outrepassent les pouvoirs de la juridiction des référés, il ne saurait être considéré qu'elles tendent aux mêmes fins que celles formulées en première instance, dès lors que Mme [K] a seulement saisi le premier juge de demandes de mesures d'instruction, au demeurant irrecevables, et d'une demande tendant à voir débouter la société Foncière Cobe de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. 



Etant relevé, au surplus, que Mme [K] ne soutient pas que ces demandes de condamnation tendent à opposer compensation, celles-ci seront déclarées irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile.





Sur les autres demandes



Eu égard au sens de la décision, les dispositions de l'ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. 



Mme [K] succombant pour l'essentiel, supportera les dépens d'appel, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 



En équité, elle sera condamnée à indemniser la société Foncière Cobe de ses frais irrépétibles à hauteur de 2 500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, 



Confirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour, 



Y ajoutant, 



Constate la défaillance de Mme [V] [K] dans l'exécution de l'échéancier de remboursement accordé par le juge des référés aux termes de l'ordonnance dont appel, 



Déclare irrecevables comme étant nouvelles les demandes de condamnation formulées par Mme [V] [K], portant sur le remboursement des charges et l'octroi de dommages et intérêts,



Déboute Mme [K] de sa demande de consigner le montant des loyers et des charges. 



Rejette les autres demandes plus amples ou contraires, 



Condamne Mme [V] [K] aux dépens d'appel, 



Condamne Mme [V] [K] à régler à la société Foncière Cobe la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeanette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



La Greffière La Présidente