Cour d'Appel · Chambre civile 1-3 — 16 avril 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50G



Chambre civile 1-3





ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 16 AVRIL 2026



N° RG 24/04706 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WVDR





AFFAIRE :



[E] [Z]

 ...

C/



[M] [W]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Juin 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° Chambre : 2

N° Section : 

N° RG : 21/05424



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 











Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [E] [Z]

né le 15 Avril 1981 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



S.C.I. ORTHOBEN

N° SIRET : 831 192 968

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619



APPELANTS



****************



Monsieur [M] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]



INTIME DEFAILLANT



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue en audience publique du 30 janvier 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie MOLLAT, Première Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Sophie MOLLAT, Première Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère 

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme FOULON

















FAITS ET PROCEDURE



M. [M] [W] est propriétaire d'un appartement, d'une cave et d'un emplacement de parking composant les lots n°45, 92 et 117 au sein d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et situé [Adresse 2] à [Localité 5] (92).



M. [E] [Z] est propriétaire d'un lot de copropriété voisin au sein duquel il exerce une activité de chirurgien-dentiste. 



Courant 2018, M. [Z] a offert à M. [W] d'acquérir son lot de copropriété, afin de pouvoir agrandir son cabinet dentaire. Les négociations menées entre les parties n'ont pas abouti. 

A la fin de l'année 2020, M. [Z] a de nouveau pris l'attache de son voisin en lui proposant d'acquérir son bien. Plusieurs échanges ont eu lieu entre les parties, jusqu'à ce que le premier fasse délivrer deux mises en demeure les 26 janvier 2021 et 19 mars 2021 au second, estimant que puisque les parties s'étaient accordées sur la chose et le prix, la vente était parfaite et il convenait qu'elle soit réitérée en la forme authentique. 



M. [W] a refusé de donner suite à ces mises en demeure et a contesté l'existence d'un accord entre les parties sur la chose et le prix. Il n'a pas répondu à la dernière promesse d'achat que lui a remise M. [Z] par l'entremise d'une société civile immobilière dénommée Orthoben d'acquérir les droits immobiliers dont il est propriétaire au sein de l'immeuble susvisé, moyennant un prix de 195 000 euros,



M. [Z] a fait assigner M. [W] devant le tribunal judiciaire de Nanterre par acte d'huissier du 27 mai 2021 aux fins de vente forcée à titre principal.



La SCI Orthoben est intervenue volontairement à l'instance par conclusions notifiées le 12 mai 2022.



Par jugement du 27 juin 2024, le tribunal judiciaire de Nanterre a : 

-constaté l'intervention volontaire à l'instance de la SCI Orthoben, 

-déclaré la demande tendant à ordonner le transfert de la propriété de l'appartement situé [Adresse 2] à Reuil-Malmaison (92), d'une superficie de 30,30 m² au 2ème étage à gauche, avec parking et cave, appartenant à M. [W], au profit de la SCI Orthoben/ ou de M. [Z], au prix de 195 000 euros, irrecevable, 

-dit que la demande tendant à voir ordonner la publication de la décision valant vente à la conservation des hypothèques était sans objet,

-débouté M. [Z] et la SCI Orthoben de leur demande de dommages-intérêts au titre de la rupture abusive des pourparlers, 

-débouté M. [Z] et la SCI Orthoben de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

-débouté M. [W] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive, 

-débouté M. [Z] et la SCI Orthoben de leur demande au titre des frais irrépétibles, 

-condamné M. [Z] et la SCI Orthoben aux dépens de l'instance, 

-constaté qu'est sans objet la demande de distraction des dépens au profit de Me Jacqueline Benichou, avocate au barreau des Hauts-de-Seine, 

-rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Par acte du 19 juillet 2024, M. [Z] et la SCI Orthoben ont interjeté appel et demandent à la cour, par leurs conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, de : 

-réformer le jugement dont appel en ce qu'il : 

*a déclaré la demande tendant à ordonner le transfert de la propriété de l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (92), d'une superficie de 30,30 m² au 2ème étage à gauche, avec parking et cave, appartement à M. [W] au prix de 195.000 euros, irrecevable, 

*a dit que la demande tendant à voir ordonner la publication de la décision valant vente à la conservation des hypothèques était sans objet, 

*les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers, 

*les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, 

*les a déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles, 

*les a condamnés aux dépens de l'instance, 

Et statuant à nouveau, 

À titre principal, 

- ordonner le transfert de propriété de l'appartement situé [Adresse 2] à Rueil -Malmaison (92500) d'une superficie de 30,30 m² au 2 ème étage à gauche avec parking appartement à M. [W] au profit de la SCI Orthoben / ou de M. [Z] au prix de 195.000 euros ;

- ordonner la publication du présent à la conservation des hypothèques et vaudra transfert de propriété ; (sic)

À titre subsidiaire, 

-condamner M. [W] à leur payer la somme de 50 000 euros au titre de la responsabilité civile extracontractuelle ; 

En tout état de cause, 

- débouté M. [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- condamner M. [W] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 

- condamner M. [W] à leur payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [W] aux entiers dépens. 



M. [Z] et à la SCI Orthoben ont fait signifier la déclaration d'appel et leurs conclusions à M. [W], par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024 remis à l'étude. Néanmoins, celui-ci n'a pas constitué avocat.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2026.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande de vente forcée 



M. [Z] et la SCI Orthoben soutiennent, sur le fondement des articles 1113, 1114 et 1583 du code civil, que le contrat de vente est formé même si les formalités accessoires n'ont pas été accomplies, et même si toutes les modalités d'exécution du contrat n'ont pas été précisées. Ils font valoir qu'il ressort de la jurisprudence qu'il importe peu que ni les modalités de paiement du prix, ni les modalités d'exécution de la vente n'aient été déterminées et que les incidences fiscales n'aient pas été traitées pour que la vente soit déclarée parfaite. Ils soulignent qu'il ressort des échanges avec M. [W] que les parties se sont accordées sur la chose et le prix et que la vente est donc parfaite. 



Sur ce, 



Par application de l'article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.



L'article 1114 du même code prévoit que l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.



En vertu de l'article 1118 de ce code, l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle.



En application de l'article 1583 du code civil, la vente "est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ".







Sur l'irrecevabilité des demandes prononcée par le tribunal



Le tribunal a jugé irrecevable la demande de vente forcée sur le fondement de l'article 4 du code de procédure civile qui dispose dans son premier alinéa que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives, dès lors que les demandeurs devenus appelants sollicitent le transfert de la propriété au profit de l'un d'eux, et qu'ils ne revendiquent pas un droit de propriété concurrent, pas plus qu'ils n'entendent se porter conjointement acquéreurs.



En cause d'appel la demande des appelants est reprise dans les mêmes termes que devant le premier juge à savoir d'ordonner le transfert de propriété au profit de la SCI Orthoben ou de M. [E] [Z] sans que le transfert de propriété soit effectué à titre principal au profit de l'un des appelants et à titre subsidiaire au profit de l'autre appelant.

Ils restent totalement taisants sur l'irrecevabilité prononcée par le tribunal.



Les demandes de chacun des appelants sont séparément recevables et leur bien fondé ainsi que leur caractère éventuellement inconciliable doivent être examinés au fond.



Le jugement est infirmé en ce qu'il a dit irrecevable les demandes en vente forcée des demandeurs.



Sur la demande en vente forcée au profit de la SCI Orthoben



Les discussions qui ont eu lieu entre les parties en 2018, puis ensuite en 2020 ont été menées entre M. [Z] et M.[W] sans qu'à aucun moment il ne soit fait allusion au fait que M. [Z] entendait se substituer la SCI Orthoben.



Le tribunal a relevé que le nom de la SCI Orthoben apparaissait pour la première fois dans les promesses d'achat rédigées par M. [Z] et refusées par M. [W]. La cour souligne que ces documents n'ont pas été produits en cause d'appel. En tout état de cause ils ne peuvent rapporter la preuve d'une vente parfaite entre M. [W], en qualité de vendeur, et la SCI Orthoben, en qualité d'acquéreur, puisque les promesses d'achat ont été refusées par M. [W].



Les éléments caractérisant le fait que la vente serait parfaite ne sont donc pas établis et la demande de vente forcée formée par la SCI Orthoben est rejetée.



Sur la demande de vente forcée au profit de M. [Z]



Le projet de vente portait sur un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5], composé d'un appartement et d'une place de stationnement.



En 2018 aucun accord sur le prix n'est intervenu.



En 2020 les discussions ont repris entre les parties.



Si M. [Z] indique dans ses emails du 8 décembre 2020 et du 16 décembre 2020 qu'un accord est intervenu entre les parties sur la base de la vente de l'appartement et de l'emplacement de parking pour la somme de 195.000 euros, aucune acceptation n'a été formalisée par M. [W].



Le fait que celui-ci indique le 22 décembre 2020 qu'il a essayé de joindre son notaire et que celui-ci à son retour de congé le contactera pour voir de quoi il retourne ne constitue pas une acceptation des propositions de M. [Z].



Au contraire M. [W]:

- par email du 21 janvier 2021 explique qu'il va vendre l'appartement à sa soeur aînée qui lui a manifesté son intérêt, démontrant ainsi qu'il ne souhaite plus vendre à M. [Z],

- puis par email du 24 février 2021 a indiqué qu'il rejetait la proposition d'achat dans la mesure où il n'était pas mentionné que le paiement était comptant, écrivant qu'il existait « une grande différence entre renoncer à une clause suspensive liée à l'obtention d'un prêt et faire une offre comptant », ce qui signifie que la vente n'était pas parfaite puisque les conditions concernant le paiement du prix n'avaient pas été discutées entre les parties.





Certes entre temps M. [W] a également adressé à sa notaire un email en date du 27 janvier 2021 à 15h42 en lui indiquant qu'un accord était intervenu entre lui et M. [Z] pour une vente au prix de 195.000 euros.



Pour autant cet email ne peut être retenu comme démontrant la perfection de la vente en l'absence de description des biens vendus.



Or les éléments produits aux débats rapportent la preuve qu'une discussion avait lieu autour de la vente de la cave et de l'augmentation du prix de 1000 euros puisque par email du 27 janvier 2021 à 10h25 M. [W] .écrivait au conseil de l'appelant « la seule différence est que dans nos échanges il est question de l'appartement et du parking et que dans le document que j'ai rédigé la cave est incluse. Ainsi il me semble normal de réviser le prix en l'augmentant de 1000 euros pour cette cave ».



Aucun élément n'établit ainsi si la vente au prix de 195.000 euros inclut ou non la cave.



L'email du même jour à 11h53 de M. [W] aux termes duquel celui-ci reconnait que l'objet et le prix sont définis mais indique qu'il n'a pas donné son accord écrit et n'est donc pas engagé, ne permet pas plus de déterminer si la cave est incluse dans le prix de 195.000 euros, alors que par un email postérieur en date du 17 février 2021 la question de la cave et de l'augmentation du prix de 1000 euros est de nouveau abordée par M. [W] qui écrit à M. [Z] "je n'ai pas encore envoyé à votre notaire la fiche d'information qui entérinerai (sic) mon acceptation du prix et des conditions car suite à notre conversation du 27 janvier au cours de laquelle vous aviez refusé l'augmentation du prix de 195.000 euros à 196000 euros lié à l'ajout de la cave car vous pensiez qu'elle était déjà inclue dans le prix (chose sur laquelle nous sommes tombés d'accord) (sic)." Cet email, s'il rapporte la preuve d'un refus d'augmentation du prix de la part de l'acquéreur ne permet pas de déterminer si la cave est ou non incluse.



L'objet de la vente n'était donc pas clairement identifié par les parties contrairement à ce qu'affirme l'appelant.



En outre, comme l'ont justement relevé les premiers juges, il ressort des échanges entre M. [D] et M. [W] que ce dernier avait expressément renvoyé la conclusion définitive du contrat à la rédaction d'un écrit et à la signature ultérieure d'une promesse de vente, manifestant ainsi l'absence d'accord ferme et définitif à ce stade des négociations. Ainsi, si l'appelant soutient que la signature d'un écrit n'est pas une condition nécessaire à la rencontre des volontés, il apparaît qu'en l'espèce celle-ci a été érigée en condition essentielle du consentement de M. [W].



Dans ces conditions, aucun accord certain sur la chose et sur le prix ne peut être caractérisé, de sorte que la formation d'une vente parfaite ne peut être retenue et que la demande de vente forcée doit être rejetée.



Sur la rupture abusive des pourparlers 



M. [Z] et la SCI Orthoben font valoir, sur le fondement des articles 1240 et 1112 du code civil, que M. [W] a brutalement rompu les pourparlers et sollicitent l'allocation de la somme de 50 000 euros. 



Sur ce, 



Conformément aux dispositions des articles 1112 et 1240 du code civil, la rupture abusive des pourparlers engage la responsabilité délictuelle de son auteur et donne lieu à réparation, sous réserve que la preuve d'un préjudice et d'un lien de causalité soit établie.



En l'espèce, M. [S] et la SCI Orthoben considèrent que les échanges avec M. [W] constituaient des pourparlers et que M. [W], en changeant d'avis à plusieurs reprises a fait preuve de mauvaise foi. 



Les parties étant libres d'entrer en négociation contractuelle comme d'y mettre fin, leur responsabilité ne peut être engagée qu'en cas de faute caractérisée, notamment lorsqu'une rupture abusive des pourparlers est établie. 



En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que les parties ont débuté leurs échanges en 2018, ceux-ci s'étant terminés rapidement, puis ont repris des discussions en 2020 mais ne sont pas parvenues à s'accorder sur les modalités et l'objet de la vente. Comme soulignée ci-dessus, la question de l'inclusion de la cave est demeurée un temps en suspens, tout comme celle du prix, tandis que la conclusion de la vente était renvoyée à la signature d'un écrit et l'identité de l'acquéreur n'était pas parfaitement déterminée. 



La rupture des pourparlers ayant été précédée de nombreux échanges révélant plusieurs désaccords ainsi que les difficultés rencontrées par les parties pour parvenir à un consensus, celle-ci ne saurait être regardée comme brutale ni fautive. 



Dans ces conditions, aucune faute imputable à M. [W] n'est établie.



Par conséquent, la cour juge que c'est à bon droit que le tribunal a débouté M. [Z] et la SCI Orthoben de leur demande en dommages-intérêts.



La cour confirme le jugement déféré de ce chef.



Sur la résistance abusive 



M. [Z] et la SCI Orthoben considèrent que M. [W] fait preuve d'une résistance abusive en continuant de nier l'évidence : son accord ferme et définitif sur la vente de son appartement et du parking. 



Sur ce, 



Les appelants visent l'article 32-1 du code de procedure civile qui sanctionne l'abus du droit d'agir ou de se défendre en justice par le versement d'une amende civile au Trésor Public sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. 



La demande de dommages et intérêts formée par une partie qui soutient l'existence d'un abus de droit ou de se défendre de la part de son adversaire ne peut cependant être fondée que sur les dispositions de l'article 1240 du code civil. Il y a donc lieu de requalifier la demande en droit.



L'abus suppose la caractérisation d'une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d'ester ou de se défendre en justice.



En l'espèce, aucun abus n'est caractérisé puisque les demandes en vente forcée des appelants ont été rejetées tant en première instance qu'en appel démontrant le bien fondé pour Monsieur [W] de s'opposer aux prétentions des appelants.



Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [Z] et la SCI Orthoben de leur demande de dommages et intérêts pour (résistance abusive.



Sur les autres demandes 



Les appelants succombant en cause d'appel, la cour confirme les dispositions relatives aux frais et dépens prononcées en première instance, condamne M. [Z] et la SCI Orthoben aux entiers dépens d'appel et par ailleurs les déboute de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement par arrêt de défaut, mis à disposition au greffe, 



Confirme le jugement sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable les demandes de M. [E] [Z] et de la SCI Orthoben s'agissant de la vente forcée du bien appartenant à M. [M] [W]



Et statuant à nouveau, 



Déclare recevable les demandes en vente forcée,



Déboute M. [E] [Z] et la SCI Orthoben de leurs demandes respectives en vente forcée



Y ajoutant, 



Déboute M. [E] [Z] et la SCI Orthoben de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



Condamne M. [E] [Z] et la SCI Orthoben aux entiers dépens. 







-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Sophie MOLLAT, Première Présidente et par Madame FOULON, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 La Greffière, La Première Présidente,