Cour d'Appel · Chambre civile 1-3 — 16 avril 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50Z



Chambre civile 1-3





ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 16 AVRIL 2026



N° RG 23/03271 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V3TJ





AFFAIRE :



[Z] [L]

 ...

C/



S.A.S. VALORIMMO 



 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° Chambre : 2

N° Section : 

N° RG : 20/01701



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 











Me Renaud GANNAT



Me Chantal DE CARFORT 



Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA 







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





LE SEIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [Z] [L]

né le 18 Octobre 1981 à [Localité 2] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [U] [L]

née le 11 Août 1983 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Renaud GANNAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 157





APPELANTS

****************





S.A.S. VALORIMMO 

N° SIRET : 798 107 264

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentant : Me Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462





S.C.P. LAURENTDELAIS [Y] [W] [P] [T] ET [P] [O] NOTAIRES ASSOCIES N° SIRET : 327 138 244

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 

Représentant : Me Flora PERONNET, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 100





INTIMEES



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 mars 2026, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère et Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport .



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme FOULON



 ************

FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 30 octobre 2017, M. [Z] [L] et Mme [U] [L] (les consorts [L] ou les époux [L]) ont conclu avec la société Valorimmo, un contrat de réservation portant sur un appartement en l'état futur d'achèvement, d'une surface habitable approximative de 114 m², issu de la rénovation d'un ancien corps de ferme situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le prix de 325 000 euros. 



Par acte sous seing privé du même jour, les parties ont également conclu un contrat de réservation portant sur un box fermé et une place de stationnement dans la cour de l'immeuble, au prix de 

25 000 euros. 



Par avenant à ce second contrat de réservation en date du 28 novembre 2018, le prix a été ramené à la somme de 8 500 euros. 



Le 7 décembre 2018, la SCP [B] [N], [Y] [W], [P] [T] et [P] [O], notaires associés (le notaire ou l'office notarial) a informé les époux [L] que la vente ne pouvait pas être soumise au régime des ventes en état futur d'achèvement, la société Valorimmo n'ayant pas obtenu la garantie d'achèvement extrinsèque obligatoire dans le cadre de ce genre de vente et le bien étant achevé au moment de la vente. 



Le projet d'acte de vente au prix de 325 000 euros pour un appartement d'une surface de 98,10 m² leur était également été transmis. 



Les deux actes de vente ont été régularisés par actes authentiques reçus par Maître [B] [N] le 20 décembre 2018, en présence notamment de Maître [D] [F], notaire des acquéreurs. 



Les époux [L] se sont plaints de malfaçons affectant le bien à la suite de leur emménagement en janvier 2019 et affirment qu'elles n'ont pas été reprises par le promoteur. 



Par acte du 24 mars 2020, les époux [L] ont, en l'absence de solution amiable au litige, fait assigner la société Valorimmo et l'office notarial devant le tribunal judiciaire de Versailles en indemnisation de leurs préjudices.



Par jugement du 9 mars 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- rejeté la demande en indemnisation formée par M. et Mme [L],

- dit n'y avoir lieu à déclarer le jugement opposable à l'office notarial,

- rejeté la demande en indemnisation pour procédure abusive formée par la société Valorimmo,

- rejeté la demande en indemnisation pour procédure abusive formée par l'office notarial,

- condamné in solidum Les époux [L] aux dépens, avec recouvrement direct au

bénéfice de la société Courtaigne Avocats, pour ce qui lui revient, selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné in solidum Les époux [L] à verser à la société Valorimmo et à l'office

notarial la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande des époux [L] sur le fondement de l'article 700 du code de

procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

- rejeté les plus amples demandes des parties.



Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé que le défaut de conformité devait s'apprécier au regard de l'acte authentique de vente signé par les acquéreurs le 20 décembre 2018 après qu'ils avaient été informés et avaient accepté les modifications substantielles apportées à leurs contrats de réservation. Dès lors que les contrats de réservation étaient caducs, les caractéristiques du bien indiquées dans ces contrats ne pouvaient servir de comparaison pour apprécier la conformité du bien acquis par les époux [L], lesquels ne démontraient pas de manquement par la société Valorimmo à son obligation de délivrance conforme sur la base de l'acte authentique de vente quant à la surface du bien livré. De même, les premiers juges ont retenu que si la place de stationnement n'a pas été livrée aux acquéreurs, ces derniers ont bénéficié d'une place de stationnement en plein air (et non en box fermé) moyennant la réduction du montant initialement convenu de 25 000 euros à 8500 euros que les époux [L] ont acceptée en signant l'acte de vente. Enfin, s'agissant du conduit de cheminée, le tribunal a retenu que les époux [L] sans l'acte de vente signé le 20 décembre concernant le bien à usage d'habitation ne formulent pas de réserve lors de la réception, de sorte que l'absence de conformité ne peut être relevée au regard de l'acte signé.



Par acte du 23 mai 2023, les époux [L] ont interjeté appel et demandent à la cour, par dernières écritures du 15 juillet 2025, de :

- déclarer leur appel recevable et bien fondé, 

- y faisant droit, infirmer le jugement dont appel en l'ensemble de ses dispositions, 

statuant à nouveau, les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

- dire et juger que la société Valorimmo a commis un dol de nature à engager sa responsabilité à leur égard,

- dire et juger que la société Valorimmo a exercé sur eux une violence économique de nature à engager sa responsabilité à leur égard,

- dire et juger que la société Valorimmo a manqué à son obligation de délivrance conforme dans des conditions de nature à engager sa responsabilité à leur égard,

- condamner la société Valorimmo à leur verser une indemnité de 60 000 euros en réparation du préjudice subi,

- condamner la société Valorimmo, ou toute partie succombant, à leur verser la somme de 6 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,

- déclarer l'arrêt commun à l'office notarial.



Au soutien de leurs prétentions, les époux [L] font valoir que :

- la société Valorimmo a manqué à son obligation de bonne foi, tant au stade de la formation du contrat que dans son exécution, engageant ainsi sa responsabilité.

- la condition suspensive tenant à l'obtention de la garantie extrinsèque nécessaire à la poursuite de l'opération sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) a défailli, la société Valorimmo n'en ayant tiré aucune conséquence pendant plus de dix-huit mois, avant d'imposer un changement de régime juridique de la vente à leur détriment.

- la société Valorimmo a engagé sa responsabilité contractuelle en raison de man'uvres dolosives, et les a mis dans une situation de violence économique ayant vicié leur consentement. 



Par ailleurs elle a manqué à son obligation de délivrance conforme : 

- s'agissant des vices du consentement, la dissimulation par la société Valorimmo de l'impossibilité d'obtenir la garantie extrinsèque, au moment de la signature des contrats de réservation, constitue une réticence dolosive.

Par ailleurs les époux [L] font valoir qu'en leur délivrant tardivement l'information relative au changement de régime juridique de la vente initialement envisagée, la société Valorimmo les a privés de toute possibilité de renoncer à l'opération ou d'en renégocier les termes. Ce changement leur a été imposé alors qu'ils ne disposaient d'aucune solution alternative pour se loger, ce qui caractérise à leur égard, une violence économique ayant vicié leur consentement.

- s'agissant du défaut de conformité, ils soutiennent que la société Valorimmo leur a livré un bien dont la superficie est inférieure à celle prévue au contrat de réservation, soit 98,10 m² au lieu de 114 m², ainsi qu'un bien non achevé totalement, notamment en raison de l'absence de pose du carrelage à la date de la livraison, manquant ainsi à son obligation de délivrance conforme de la chose vendue. Ils estiment que la différence entre la surface annoncée dans le contrat de réservation et celle effectivement livrée, sans contrepartie financière, constitue un préjudice certain et direct, résultant notamment de la perte de valeur du bien à la revente.



En outre, ils arguent que la notice descriptive jointe au contrat de réservation du 30 octobre 2017 mentionnait également la livraison d'une place de stationnement extérieure, laquelle n'a pas été réalisée, ce qui leur cause un préjudice financier.

Ils ajoutent que le conduit de cheminée annoncé dans les conditions particulières de la notice descriptive n'a pas été posé et n'a donné lieu à aucune compensation financière.

Ils estiment en conséquence leur préjudice total à 60.000 euros (46.000 euros pour la différence de surface, 10.000 euros pour le parking, 4.000 euros pour le conduit).

Enfin, s'ils reconnaissent avoir perçu de la société Valorimmo la somme de 1 500 euros destinée à financer la pose du carrelage des trois douches du logement, ils soutiennent que ces travaux, pourtant promis par le promoteur, n'ont pas été réalisés avant la signature de l'acte de vente.



Par dernières conclusions du 10 février 2026, la société Valorimmo demande à la cour de :



A titre principal,

- déclarer irrecevables comme nouvelles les demandes suivantes des époux [L] visant à :

*dire et juger qu'elle a commis un dol de nature à engager sa responsabilité à leur égard,

*dire et juger qu'elle a exercé sur eux, une violence économique de nature à engager sa responsabilité à leur égard,

A titre subsidiaire, au fond,

- débouter les époux [L] de leur demandes nouvelles tendant à voir juger qu'ils auraient été victimes d'un dol et de violence économique, 

- débouter les époux [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- en tout état de cause, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

*rejeté la demande en indemnisation formée par M. et Mme [L],

*dit n'y avoir lieu à déclarer le jugement opposable à l'office notarial,

*condamné in solidum les époux [L] à lui verser ainsi qu'à l'office notarial la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

*rejeté la demande des époux [L] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

*rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

*rejeté sa demande en indemnisation pour procédure abusive,

*rejeté la demande en indemnisation pour procédure abusive formée par l'office notarial,

*condamné in solidum les époux [L] aux dépens, avec recouvrement direct au bénéfice de la société Courtaigne Avocats, pour ce qui lui revient, selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

*rejeté les plus amples demandes des parties,

Statuant à nouveau, 

- l'accueillir en son appel incident et y faisant droit, 

- juger que les époux [L] ont engagé cette procédure de manière abusive et sans respecter le principe de loyauté dans l'administration de la preuve, 

- condamner solidairement les époux [L] à lui régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil, majorée des intérêts au taux légal, 

- les condamner solidairement à lui régler la somme supplémentaire de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner solidairement aux entiers dépens dont distraction avec recouvrement direct au bénéfice de la société Courtaigne Avocats et du cabinet BRDC, avocats à la cour, pour ce qui lui revient.



A cet effet, la société Valorimmo fait valoir que :

- Les demandes d'indemnisation sur le fondement des vices du consentement des époux [L] doivent être déclarées irrecevables. Elle soutient que la demande au tribunal de prononcer l'annulation d'une clause, puis l'abandon de cette demande en appel tout en sollicitant de la cour d'appel qu'elle juge qu'elle a commis un dol, afin d'obtenir des dommages-intérêts et en soutenant que les appelants ont été victimes d'une violence économique, ne constitue pas une prétention tendant aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, 

Sur le fond, elle fait valoir qu'il appartient aux époux [L] de rapporter la preuve d'une faute (en l'espèce un dol ou une violence économique), d'un préjudice et d'un lien de causalité, alors que les époux [L] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un dol qui les aurait contraints à signer un acte de vente portant sur un bien achevé. Le fait qu'elle n'ait pas indiqué à M. et Mme [L], lorsqu'elle l'a appris en février 2018, qu'elle n'avait pas obtenu la garantie d'achèvement extrinsèque, ne saurait constituer une dissimulation intentionnelle de cette information, dès lors qu'ils ont été mis en mesure de se rétracter par l'octroi d'un délai supplémentaire. Elle ajoute que les époux [L] ne rapportent pas davantage la preuve d'une violence économique, ni que la signature d'un acte de vente portant sur un bien achevé lui aurait procuré un avantage manifestement excessif, compte tenu du surcoût financier que l'absence d'obtention de la garantie extrinsèque a généré pour elle.

- Elle soutient n'avoir commis aucun manquement à son obligation de délivrance conforme, dès lors qu'aucune modification substantielle n'a été apportée à la construction. Les seules modifications ont porté sur le cadre juridique de l'opération, lesquelles ont été acceptées par les époux [L] en contrepartie d'une remise importante sur le prix des lots portant sur le stationnement.

- En outre, elle fait valoir que les époux [L] lui reprochent à tort de ne pas avoir livré une place de stationnement extérieure, alors même que la notice descriptive jointe au contrat de réservation n'en faisait pas mention de sorte qu'elle n'était pas entrée dans le champ contractuel.

- Elle expose enfin que la compensation financière supplémentaire de 1 500 euros avait pour contrepartie l'absence de pose d'un conduit de cheminée, et non l'absence de pose du carrelage à la date du 20 décembre 2018 et maintient que, selon elle, les époux [L] mentent s'agissant du carrelage puisqu'il résulte d'échanges de SMS qu'ils voulaient personnaliser le carrelage avec une frise non prévue dans la notice descriptive et que les échanges avec le carreleur le 20 décembre 2018 démontrent que le carrelage a bien été livré chez eux le matin même de la vente.



Par dernières conclusions du 16 juillet 2025, l'office notarial demande à la cour de :

- déclarer les époux [L] mal fondés en leur appel principal, les en débouter,

- le recevoir en son appel incident, l'y déclarer bien fondé et y faisant droit,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à lui déclarer la décision à intervenir opposable,

- en conséquence, prononcer purement et simplement sa mise hors de cause,

- condamner in solidum les époux [L] à lui verser ainsi qu'à la société Valorimmo la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

- l'infirmer pour le surplus en ce qui concerne la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Et statuant à nouveau, 

- condamner les époux [L] à lui régler la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

- en tout état de cause, condamner Les époux [L] ou tout succombant à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d'appel,

- condamner Les époux [L] ou tout succombant aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le montant sera recouvré par la société Courtaigne Avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



A l'appui de ses demandes, l'office notarial fait valoir que les époux [L] ne formulent aucune demande à son encontre, comme en première instance, que leurs demandes doivent être déclarées irrecevables, les époux [L] se bornant, dans le dispositif de leurs conclusions, à solliciter que l'arrêt à intervenir lui soit déclaré opposable. De même il soutient que, la demande d'indemnisation formée par les époux [L] à l'encontre de la société Valorimmo n'étant pas fondée, celle tendant à lui voir déclarer l'arrêt opposable est dépourvue de toute justification.

Elle expose en conséquence être fondée à solliciter la condamnation des époux [L] à lui verser des dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée, car il les a parfaitement informés des conséquences du changement de régime de vente.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé plus complet de leur argumentation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026.



EXPOSE DES MOTIFS



A titre préliminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger », « constater », et « donner acte », ne constituent pas, hormis les cas limitativement prévus par la loi, des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.



Sur la recevabilité des demandes d'indemnisation des époux [L]



Selon l'article 564 du code de procédure civile « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. ».



Aux termes de l'article 565 du même code « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. »



En l'espèce, les époux [L] fondaient leur action afin d'obtenir des dommages et intérêts devant le tribunal sur un manquement à l'obligation contractuelle de bonne foi et l'article 1104 du code civil ainsi que sur un manquement à l'obligation de délivrance de la société Valorimmo. En cause d'appel, leur action porte à la fois sur un vice du consentement et sur un manquement à l'obligation de délivrance. 



Or, si l'action pour inexécution à son obligation de délivrance est reprise en appel et ne peut donc être qualifiée de nouvelle, l'action fondée sur un vice du consentement a pour objet la nullité du contrat, ce que les époux [L] ne demandent pas. 



Cette action des époux [L] sur le fondement des vices du consentement (le dol et la violence économique) ne tend pas aux mêmes fins que la demande en indemnisation pour défaut de loyauté et de bonne foi dans la relation contractuelle, que dans la mesure où l'une aboutit à la nullité du contrat, l'autre à l'octroi de dommages et intérêts. 



Toutefois, les appelants engage une action en responsabilité, non pour voir reconnaître la nullité du contrat mais en vue d'obtenir des dommages et intérêts, poursuivant ainsi les mêmes fins que le défaut de délivrance allégué. 



Dès lors la demande fondée sur le dol et la violence économique est recevable.



La demande d'indemnisation au titre d'un manquement à l'obligation de délivrance n'étant pas nouvelle est recevable.



Les appelants n'ayant pas formulée de demande en principal et en subsidiaire, il n'y a pas lieu de hiérarchiser celles-ci. 



Sur la demande de dommages et intérêts pour violation de l'obligation de délivrance conforme



Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et qu'ils « doivent être négociés et exécutés de bonne foi ». 



Comme l'a justement retenu le tribunal, les contrats de réservation du 30 octobre 2017 portant sur l'acquisition d'un bien immobilier à usage d'habitation et d'un box fermé outre une place de stationnement dans la cour comportaient tous deux une clause concernant le droit de rétractation du réservataire. 



Or, l'office notarial a informé les époux [L] par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 décembre 2018 que la vente n'était plus soumise au régime des ventes en l'état futur d'achèvement. Il leur a précisé explicitement leur faculté de rétractation, dans sa forme et ses délais. Il était également mentionné que s'ils n'entendaient pas exercer leur faculté de rétractation dans le délai, la vente devait être signée conformément au projet qu'il leur joignait (pièces 6 et 7 des appelants). Le nouveau projet portait sur un bien de 98,10 m² et non plus sur un bien de 114 m², le mesurage ayant fait l'objet d'un certificat par la société Foncier experts le 9 novembre 2018. 



Le 13 décembre 2018, les époux [L] ont signé une reconnaissance de conseils donnés chez le notaire dans laquelle ils indiquaient avoir été informés que l'acte de vente reçu n'était plus soumis au statut de la vente en l'état futur d'achèvement et qu'ils ne bénéficiaient plus des garanties en découlant, le bien étant entièrement achevé à ce jour. Ils y ont précisé néanmoins « persister dans leur intention de passer l'acte à leurs risques et périls, renonçant expressément (') à tous recours contre leur notaire » (pièce 1 de l'office notarial). 



Le 14 décembre, l'office notarial leur a transmis la consultation effectuée auprès du CRIDON qui explique pourquoi l'acquisition n'était plus soumise au régime de la vente en état futur d'achèvement, mais au régime des ventes ordinaires et la nécessité de faire bénéficier les acquéreurs d'un nouveau délai de réflexion, impliquant la notification du projet d'acte de vente accompagné des documents visés à l'article L.721-1 du code de la construction et de l'habitation sur la vente d'un lot en copropriété. (pièce 5 de l'office notarial).



Il résulte de ces éléments que les époux [L] ont, en toute connaissance de cause signé l'acte d'acquisition de leur bien, après avoir été dûment informés du cadre juridique et de leur possibilité de se rétracter. 



L'information suffisante leur a été donnée par l'office notarial non pas seulement par courrier mais en plus en personne par un professionnel mandaté par eux, et l'ouverture d'un nouveau délai de rétractation leur a été octroyé pour leur laisser un temps de réflexion. 



Ils ne peuvent donc se prévaloir ni d'une dissimulation par la société Valorimmo du cadre de la vente ni de la privation du droit de rétractation par une information tardive ni encore d'une différence de mesurage qui aurait été acceptée sans contrepartie financière, les mettant devant le fait accompli pour signer.



S'agissant du conduit de cheminée, annoncé dans les conditions particulières de la notice descriptive, annexée au contrat de réservation, et qui devait être posé depuis le toit jusqu'au plafond du rez-de- chaussée, il n'est pas contesté par la société Valorimmo qu'il n'a pas été installé et n'a donné lieu à aucune compensation financière.



En revanche, c'est par des motifs que la cour adopte que le tribunal a retenu que ni l'acte de vente du 20 décembre 2018 ni le courrier du 7 juin 2019, par lequel les époux [L] se plaignaient de dysfonctionnements sans mentionner aucunement l'absence de conduit de cheminée, ne faisaient état de réserve sur ce point. 



Les époux [L], qui ont eu l'occasion de suivre le chantier et de voir plusieurs fois le bien ne sont donc plus recevables à faire valoir un défaut de conformité portant sur l'absence de conduit de cheminée, n'ayant formulé aucune réserve à cet égard. 



Il sera retenu au surplus que la notice descriptive portant sur le lot 11 était jointe au premier acte de vente devenu caduc du fait du changement de régime lié à la vente, de sorte que les époux [L] ne pouvaient plus s'en prévaloir et que l'acte de vente finalement signé le 20 décembre 2018 pour un lot d'ailleurs renuméroté 13, n'évoque pas de conduit de cheminée pour le bien. 



Les parties s'opposent sur le point de savoir si la compensation de 1 500 euros de la société Valorimmo porte sur l'absence de pose de carrelage ou le conduit de cheminée. Il sera relevé à cet égard qu'aucune réserve n'a été formulée ni pour le conduit de cheminée ni sur le carrelage par les époux [L], por lequel les seuls échanges de SMS ne permettent que de déterminer que le carrelage n'était en effet pas posé au 20 septembre 2018 mais devait être livré ce jour-là, date de la signature de l'acte de vente, mais ne permettent pas de déterminer à quoi correspond la somme de 1500 euros versée par la société Valorimmo, ce qui n'est pas contesté. 



S'agissant de la place de stationnement, il ressort des pièces produites que :

- par contrat du 30 octobre 2017, M. et Mme [L] s'étaient portés réservataires d'un box fermé et d'une place de stationnement dans la cour de l'immeuble, correspondant aux lots n°2 et 42 (Pièce n°4 des appelants), pour un prix de 25.000 Euros TTC,

- par avenant en date du 28 novembre 2018 au contrat de réservation des lots précités n°2 et 42, ce prix était ramené à titre commercial à la somme de 8.500 Euros TTC. (Pièce n°9 de la société Valorimmo),

- l'acte de vente du 20 décembre 2018 n°2 séparé pour le box fermé mentionne le lot numéro 2: « un garage situé au rez-de-chaussée du bâtiment A et les 4 millièmes des parties communes générales», et le lot numéro 42 : « une place de stationnement simple et en plein air et 1 millième des parties communes générale » (Pièce n°17 de la société Valorimmo)



La société Valorimmo soutient que c'est par erreur et contrairement à la commune intention des parties que la place de stationnement dans la cour, dont il n'est pas contesté qu'elle avait fait l'objet d'une réservation mais n'a pas été livrée, est restée indiquée dans l'acte de vente. 



Pour autant, l'acte a été signé des deux parties et la société Valorimmo ne justifie pas autrement que par l'absence de réserve des époux [L] qu'il s'agit d'une erreur dans l'acte. En effet, le document mentionnant la remise commerciale, soit l'avenant du 28 novembre 2018 indique « les lots » et non le fait que ladite remise serait justifiée par la suppression d'un des deux stationnements, soit un lot. Aucun échange entre les parties ne confirme que la remise commerciale était due à la suppression d'un lot de la vente. 



Or, la remise commerciale peut tout autant s'expliquer par d'autres éléments relatifs aux modifications substantielles des biens vendus, alors que l'appartement vendu au même prix que le bien réservé, portaient sur un lot d'une surface de 98,10 m² et non plus 114m² et que le régime de la vente était modifié à la suite de l'achèvement des travaux. 



C'est pourquoi, la cour, infirmant le jugement de ce chef considère que la société Valorimmo échoue à démontrer l'erreur matérielle de l'acte dont elle se prévaut et que le bien livré aux termes de l'acte de vente n° 2 du 20 décembre 2018 et portant sur les lots n°2 et 42, n'est pas conforme à ce qui a été vendu. 



Pour autant le montant du préjudice chiffré par M. et Mme [L] au titre du défaut de conformité concernant la place de stationnement (10 000 euros) ne saurait excéder au titre du seul défaut retenu, le prix du bien livré (8 500 euros pour un box fermé seul). 



Les dommages et intérêts devant être alloués en raison de ce seul défaut de conformité seront donc fixés à hauteur de 3000 euros, en l'absence de tout élément de chiffrage de la place de stationnement non livrée. 



L'action en responsabilité pour défaut de conformité afin d'obtenir des dommages et intérêts étant accueillie, il n'y a pas lieu à examen de l'autre fondement de la demande de dommages et intérêts au titre des vices du consentement.



Sur la demande d'opposabilité du jugement au notaire



Le tribunal a jugé que les époux [L] ne formulaient aucune demande dans le dispositif de leurs conclusions à l'encontre de la SCP de notaires d'une part, et que leur demande en indemnisation étant rejetée d'autre part, il n'y avait pas lieu de déclarer le jugement opposable à ladite société.



Pour les mêmes raisons retenues par le tribunal, cette même demande en appel doit être rejetée. Le jugement est confirmé de ce chef. 



Sur la demande pour procédure abusive



Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 



Or, une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières (mauvaise foi, intention malicieuse équivalente au dol ou légèreté blâmable), constituer un abus de droit lorsque sa légitimité est reconnue.



En l'espèce, au regard du sens de l'arrêt, infirmatif du jugement en ce qui concerne le défaut de conformité du bien vendu, la mauvaise foi des époux [L] n'étant nullement démontrée à l'égard de la société Valorimmo, la demande est rejetée et le jugement confirmé. 

En revanche, l'abus de droit est démontré à l'encontre de l'office notarial, les époux [L] n'ayant formulé aucune demande ni en première instance ni en appel à son égard. Ils seront en conséquence condamnés à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts. 



Sur les autres demandes 



Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile, que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l'indemnité fixée au titre de l'article 700 précité est apprécié selon l'équité et la situation économique des parties.



Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont infirmées. 



La société Valorimmo succombant est condamnée à verser à M. et Mme [L] la somme de 

1 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles engagés en première instance et 3000 euros pour ceux exposés en appel. 



Les époux [L] sont condamnés à verser la somme de 3 000 euros à l'office notarial au titre de ses frais irrépétibles engagés en première instance et en appel. 



La société Valorimmo est également condamnée aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition,



Confirme le jugement dans ses dispositions soumises à la cour en qu'il a :

- dit n'y avoir lieu à déclarer le jugement opposable à l'office notarial,

- rejeté la demande en indemnisation pour procédure abusive formée par la société Valorimmo,



Infirme le jugement entrepris pour le surplus des demandes soumises à la cour,



Et statuant de nouveau, 



Déclare les demandes indemnitaires des époux [L] fondée sur les vices du consentement recevables,



Condamne la société Valorimmo à verser aux époux [L] la somme de 3 000 euros au titre du défaut de conformité du stationnement livré,



Rejette les autres demandes d'indemnisation formées par M. et Mme [L],



Condamne in solidum les époux [L] à verser à l'office notarial la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive à son encontre,



Y ajoutant, 



Condamne la société Valorimmo aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au bénéfice de la société Courtaigne Avocats, pour ce qui lui revient, selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,



Condamne in solidum les époux [L] à verser à l'office notarial la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,



Condamne la société Valorimmo à verser aux époux [L] la somme de 1 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles exposés en première instance et 3 000 euros au titre des frais exposés en appel.





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 La Greffière, La Présidente,