Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 15 avril 2026

N° RG 25/00617 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J4LC

+ 25/00618





COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 15 AVRIL 2026







DÉCISION DÉFÉRÉE :



21/00793

Tribunal judiciaire de Rouen du 12 décembre 2024





APPELANTES :



SARL SOCIETE DE RESTAURATION DE BOIS GUILLAUME - SRBG

RCS de Rouen 842 652 398

[Adresse 1]

[Localité 1]



représentée par Me Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LX NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me DECHELETTE-ROY, avocat au barreau de Lyon plaidant par Me Maxime ALCINA





SAS CAP BLANC NEZ

RCS de Rouen 751 781 311

[Adresse 1]

[Localité 1]



représentée de Me Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LX NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me LANCIEN, avocat au barreau de Rouen







INTIMEES :



SA ALBINGIA

RCS de Nanterre 429 369 309

[Adresse 2]

[Localité 2]



représentée par Me Lisa LENGLET de la SELARL LENGLET - DURIER LE LANCHON, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Emmanuelle BOCK, avocat au barreau de Paris





SCI JUMP

RCS de Bernay 830 717 187

[Adresse 3]

[Localité 3]



représentée et assistée de Me Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen





SARL AMIGO

RCS de Rouen 830 651 428

[Adresse 4]

[Localité 4]



représentée et assistée de Me Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen





SA BANQUE CIC NORD OUEST

RCS de Lille 455 502 096

[Adresse 5]

[Localité 5]



représentée et assistée de Me Philippe FOURDRIN de la SELARL PATRICE LEMIEGRE PHILIPPE FOURDRIN SUNA GUNEY ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 21 janvier 2026 sans opposition des avocats devant Mme WITTRANT, présidente, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier







DEBATS :



A l'audience publique du 21 janvier 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026







ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 15 avril 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.



*

 * *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte authentique du 25 juillet 2018, la Sccv Cap Blanc Nez, assurée auprès de la Sa Albingia, a vendu en l'état futur d'achèvement à la Sarl Amigo et à la Sci Jump dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 1], à [Localité 1] cadastré section AC n°[Cadastre 1] : 

- le lot n°4, correspondant à un local commercial au deuxième étage du bâtiment A comprenant une salle de restaurant, un pôle cuisine et WC, la jouissance privative d'une terrasse et les 373/1000èmes des parties communes générales de l'immeuble,

- et les lots n°101 à 133, 140 à 143, 152, 154 et 155, correspondant à 40 emplacements de parking extérieurs.



La vente a été conclue moyennant la somme de 1 722 000 euros TTC, soit 1 435 000 euros HT et 287 000 euros de TVA à concurrence : 

- de 308 333,34 euros HT dû par la Sci Jump, qui a acquis la nue-propriété des lots, 

- et de 1 126 666,66 euros HT dû par la Sarl Amigo, qui a acquis l'usufruit des lots en le finançant en totalité par la souscription d'un prêt auprès du Cic Nord-Ouest. 



La livraison des lots était attendue pour le 30 juin 2019.



Le 25 juillet 2018, la Sarl Amigo a donné à bail les lots acquis à la Sarl Société de restauration de [Localité 1] (la Sarl Srbg) aux termes d'un contrat de bail commercial conclu pour une durée de 12 mois à compter de la prise de possession des lieux. Par acte authentique du 24 octobre 2018, ce bail a été régularisé en présence de la Sci Jump.



Le 9 novembre 2020, la Sarl Srbg a fait signifier à la Sarl Amigo une injonction de mettre à sa disposition les locaux loués. Le 27 novembre 2020, la Sci Jump et la Sarl Amigo ont fait sommation à la Sas Cap blanc Nez d'avoir à livrer au plus tard le 8 décembre 2020 les locaux. 



Compte tenu du retard dans la livraison des lots, par actes extrajudiciaires des 19 et 22 février 2021, la Sarl Amigo et la Sci Jump ont assigné devant le tribunal judiciaire de Rouen la Sccv Cap Blanc Nez, la Sarl Srbg et le Cic Nord-Ouest notamment en résolution du contrat de vente, résolution du contrat de prêt et réparation des préjudices.



Par acte extrajudiciaire du 18 mars 2022, la Sarl Amigo et la Sci Jump ont assigné en intervention forcée la Sa Albingia, assureur constructeur non réalisateur.



Les procédures ont été jointes.



Par jugement contradictoire du 12 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a : 

- prononcé la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 25 juillet 2018 entre la Sarl Amigo et la Sci Jump d'une part, et la Sccv Cap Blanc Nez d'autre part,

- condamné la Sccv Cap Blanc Nez à restituer à la Sci Jump la somme de 370 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2021 et avec capitalisation des intérêts, 

- condamné la Sccv Cap Blanc Nez à restituer à la Sarl Amigo la somme de 1 352 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2021 et avec capitalisation des intérêts,

- condamné la Sccv Cap Blanc Nez à payer à la Sarl Amigo et la Sci Jump la somme de 10 273 euros au titre des frais d'acte,

- prononcé la caducité du contrat de bail conclu entre la Sarl Amigo et la Société de restauration de [Localité 1] le 24 octobre 2018,

- rejeté la demande en paiement de la Société de restauration de [Localité 1] formulée à l'encontre de la Sarl Amigo et la Sci Jump,

- prononcé la résolution du contrat de prêt professionnel n°30027 16405 00020124902 contre entre la banque Cic Nord-Ouest et la Sarl Amigo,



- condamné la Sarl Amigo à restituer à la banque Cic Nord-Ouest la somme de 1 067 783 euros,

- condamné la Sccv Cap Blanc Nez à payer à la banque Cic Nord-Ouest la somme de 50 000 euros,

- rejeté la demande de la Sarl Amigo et la Sci Jump tendant à ce que la Sccv Cap Blanc Nez leur verse à titre de dommages et intérêts l'intégralité des frais exposés au titre du contrat de prêt,

- rejeté toutes les demandes de la Sarl Amigo et la Sci Jump formulées à l'encontre de la Sa Albingia,

- condamné la Sccv Cap Blanc Nez aux entiers dépens,

- admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné la Sccv Cap Blanc Nez à payer à la Sarl Amigo et la Sci Jump la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la Sccv Cap Blanc Nez à payer à la banque Cic Nord-Ouest la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la Sccv Cap Blanc Nez à payer à la Sa Albingia la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples,

- rejeté la demande tendant à ce que l'exécution provisoire soit écartée,

- rappelé que la décision était exécutoire à titre provisoire.



Par déclarations reçues au greffe le 14 février 2025, la Sarl Srbg et la Sccv devenue Sas Cap Blanc Nez ont respectivement formé appel contre le jugement. Les procédures ont été jointes le 2 juillet 2025.



EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2026, la Sas Cap Blanc Nez demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1188, 1601-3, 1305, 1103, 1224, 1228, 1231-1, 1231-5, 1199 et 1240 du code civil, R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, de : 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

. prononcé la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 25 juillet 2018 entre la Sarl Amigo et la Sci Jump d'une part, et la Sccv Cap Blanc Nez d'autre part ; 

. condamné la Sccv Cap Blanc Nez à restituer à la Sci Jump la somme de 370 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2021 et avec capitalisation des intérêts ;

. condamné la Sccv Cap Blanc Nez à restituer à la Sarl Amigo la somme de 1 352 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2021 et avec capitalisation des intérêts ; 

. condamné la Sccv Cap Blanc Nez à payer à la Sarl Amigo et à la Sci Jump la somme de 10 273 euros au titre des frais d'acte ;

. prononcé la caducité du contrat de bail conclu entre la Sarl Amigo et la Société de restauration de [Localité 1] le 24 octobre 2018 ; 

. prononcé la résolution du contrat de prêt professionnel n°30027 164050002012902 conclu entre la banque Cic Nord-Ouest et la Sarl Amigo ; 

. condamné la Sccv Cap Blanc Nez à payer à la banque Cic Nord-Ouest la somme de 50 000 euros ; 

. condamné la Sccv Cap Blanc Nez aux entiers dépens ; 

. condamné la Sccv Cap Blanc Nez à payer à la Sarl Amigo et à la Sci Jump la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

. condamné la Sccv Cap Blanc Nez à payer à la banque Cic Nord-Ouest la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

. condamné la Sccv Cap Blanc Nez à payer à la Sa Albingia la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

et, statuant à nouveau, 

à titre principal : 

- rejeter les demandes des sociétés Amigo et Jump en résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 25 juillet 2018 aux torts exclusifs de la Sccv Cap Blanc Nez ; 

- rejeter l'ensemble des demandes indemnitaires formulées par les sociétés Jump et Amigo de la Sccv Cap Blanc Nez ; 

- rejeter toutes demandes de garanties des restitutions formulées par les sociétés Jump et Amigo à l'encontre de la Sccv Cap Blanc Nez ; 

- rejeter l'ensemble des demandes indemnitaires formulées par la banque Cic Nord-Ouest ; 

à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour d'appel devait prononcer la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 25 juillet 2018 :

- prononcer la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 25 juillet 2018 aux torts partagés des sociétés Cap Blanc Nez, Jump et Amigo ; 

- ordonner les restitutions subséquentes, sans aucune autre forme d'indemnisation au bénéfice des sociétés Jump et Amigo ; 

- condamner les sociétés Cap Blanc Nez, Jump et Amigo à indemniser à parts égales la banque Cic Nord-Ouest au titre de son préjudice ;

à titre plus subsidiaire, si, par extraordinaire, la cour d'appel prononçait la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 25 juillet 2018 aux torts exclusifs de la société Cap Blanc Nez : 

- rejeter la demande d'indemnisation des sociétés Jump et Amigo au titre de la perte de chance ; 

- condamner la société Cap Blanc Nez à payer aux sociétés Jump et Amigo la somme de 172 200 euros conformément à la clause pénale visée à l'acte de vente ;

à titre infiniment subsidiaire, si, par extraordinaire, la cour d'appel prononçait la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 25 juillet 2018 aux torts exclusifs de la société Cap Blanc Nez et faisait droit à la demande indemnitaire des sociétés Jump et Amigo au titre de la perte de chance : 

- condamner la société Cap Blanc Nez à payer à la société Amigo la somme de 55 170 euros au titre de la perte de chance sur la gestion de l'usufruit temporaire et à la société Jump la somme de 305 318 euros au titre de sa perte de chance de réaliser une plus-value par suite de la cession de l'immeuble, avec intérêts au taux légal non capitalisés à compter du prononcer de l'arrêt à intervenir ;

sur l'appel incident des sociétés Jump et Amigo : 

- rejeter l'ensemble des demandes indemnitaires formulées par les sociétés Jump et Amigo à l'encontre de la société Cap Blanc Nez à savoir :

. condamner la Sas Cap Blanc Nez à verser à titre de dommages et intérêts à la Sci Jump et à la Sarl Amigo l'intégralité des frais exposés au titre du prêt banque Cic Nord-Ouest : frais de dossier, frais d'actes, frais d'inscription hypothécaire et frais de mainlevée, intérêts intercalaires, indemnités et autres ; ainsi qu'à garantir les requérants du remboursement du principal du prêt immobilier souscrit auprès de la banque Cic Nord-Ouest ; 

. réparant l'omission de statuer : condamner la Sas Cap Blanc Nez à payer à la Sci Jump la somme de 490 000 euros au titre de l'indemnisation de sa perte de chance et à la Sarl Amigo la somme de 196 000 euros au titre de l'indemnisation de sa perte de chance, condamnation qui ne saurait être inférieure à 10 % du prix de vente, soit à la somme de 172 200 euros TTC, outre intérêts capitalisés à compter de la présente assignation ; 

- rejeter toutes demandes de garanties des restitutions formulées par les sociétés Jump et Amigo à l'encontre de la société Cap Blanc Nez ;

sur les demandes et l'appel incident de la banque Cic Nord-Ouest : 

- rejeter l'ensemble des demandes indemnitaires formulées par la banque Cic Nord-Ouest, à savoir :

. débouter les parties de toute demande dirigée contre la banque Cic Nord-Oouest ;

. condamner la société Cap Blanc Nez à payer à la banque Cic Nord-Ouest : à titre principal, la somme de 154 343,43 euros à titre de dommages et intérêts pour les intérêts non perçus ; à titre subsidiaire : l'indemnité contractuelle de remboursement anticipée de 5 % de la somme remboursée par anticipation, soit la somme de 47 410,54 euros au 28 février 2023 ;

. juger que la banque Cic Nord-Ouest pourra conserver le bénéfice des sûretés réelles et personnelles stipulées dans le contrat de prêt jusqu'à l'entière restitution des sommes restant dues ;

en tout état de cause, 

- rejeter toutes fins, moyens, demandes et conclusions contraires ;

- condamner les sociétés Jump et Amigo in solidum au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les sociétés Jump et Amigo in solidum aux entiers dépens de la première instance et de l'instance d'appel.



Par dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2025, la Sa Albingia, en qualité d'assureur constructeur non réalisateur, demande à la cour, au visa des articles 1646-1, 1792 et suivants du code civil, L. 241-1 et L. 241-2 et l'annexe I à l'article A. 243-1 du code des assurances, de : 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

. rejeté toutes demandes de la Sarl Amigo et de la Sci Jump formulées à son encontre, 

. condamné la Sccv Cap Blanc Nez aux entiers dépens, 

. condamné la Scvv Cap Blanc Nez à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

. rejeté les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples,

dans l'hypothèse d'une condamnation à l'encontre d'Albingia,

- condamner in solidum et avec exécution provisoire tous succombants dont la responsabilité ou les garanties seraient retenues par le tribunal à la relever et garantir en sa qualité d'assureur constructeur non réalisateur, de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

- juger qu'elle ne saurait être tenue que dans les limites et conditions de ses obligations contractuelles,

en toute hypothèse,

- condamner tout succombant d'avoir à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre ses entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Lisa Lenglet, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2025, la Sci Jump et la Sarl Amigo demandent à la cour de : 

- déclarer mal fondée la Société de restauration de [Localité 1] en son appel à l'encontre du jugement rendu le 12 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Rouen, 

- déclarer mal fondée la Sas Cap Blanc Nez en son appel à l'encontre du jugement rendu le 12 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Rouen, 

en conséquence, 

- les débouter de l'intégralité de leurs demandes, 

faisant droit à l'appel incident provoqué et statuant à nouveau, 

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande tendant à ce que la Sas Cap Blanc Nez leur verse, à titre de dommages et intérêts, l'intégralité des frais exposés au titre du contrat de prêt et en conséquence, statuant à nouveau, 

- condamner la Sas Cap Blanc Nez à leur verser à titre de dommages et intérêts l'intégralité des frais exposés au titre du prêt banque Cic Nord-Ouest : frais de dossier, frais d'actes, frais d'inscription hypothécaire et frais de mainlevée, intérêts intercalaires, indemnités et autres soit 50 069 euros outre intérêts capitalisés à compter de l'assignation devant le tribunal judiciaire de Rouen ainsi qu'à les garantir du remboursement du principal du prêt immobilier souscrit auprès de la banque Cic Nord-Ouest ; 

- condamner la Sas Cap Blanc Nez à verser à la Sci Jump en remboursement des sommes perçues 351 500 euros et à la Sarl Amigo 1 284 400 euros, outre intérêts capitalisés à compter de l'assignation devant le tribunal judiciaire de Rouen ; 

réparant l'omission de statuer et statuant à nouveau, 

- condamner la Sas Cap Blanc Nez à payer à la Sci Jump la somme de 490 000 euros au titre de l'indemnisation de sa perte de chance et à la Sarl Amigo la somme de 196 000 euros au titre de l'indemnisation de sa perte de chance, condamnation qui ne saurait être inférieure à 10 % du prix de vente, soit à la somme de 172 200 euros TTC, outre intérêts capitalisés à compter de l'assignation devant le tribunal judiciaire de Rouen ; 

en toute hypothèse, 

- confirmer le jugement pour le surplus en ses dispositions non contraires, 

- condamner la Sas Cap Blanc Nez et la Société de restauration de [Localité 1] à leur payer, unies d'intérêts, la somme de 50 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la Sas Cap Blanc Nez et la Société de restauration de [Localité 1] aux entiers dépens de l'instance, y compris la somme de 1 056,18 euros au titre des procès-verbaux de constat d'huissier dressés les 18 octobre 2020 et 27 novembre 2020, dont distraction au profit de Me Douet, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Par dernières conclusions notifiées le 15 décembre 2025, la Sa Banque Cic Nord-Ouest demande à la cour de : 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

. condamné la Sccv Cap Blanc Nez à lui payer la somme de 50 000 euros ;

. rejeté les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

faire droit à l'appel incident et statuant à nouveau,

- débouter les parties de toute demande dirigée contre elle ;

- condamner la société Cap Blanc Nez à lui payer :

. à titre principal, la somme de 154 343,43 euros à titre de dommages et intérêts pour les intérêts non perçus ;

. à titre subsidiaire, l'indemnité contractuelle de remboursement anticipée de 5 % de la somme remboursée par anticipation, soit la somme de 47 410,54 euros au 28 février 2023 ;

- juger qu'elle pourra conserver le bénéfice des sûretés réelles et personnelles stipulées dans le contrat de prêt jusqu'à l'entière restitution des sommes restant dues ;

- condamner solidairement la ou les parties succombantes à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

réparant l'omission de statuer et statuant à nouveau,

- juger qu'elle pourra conserver le bénéfice des sûretés réelles et personnelles stipulées dans le contrat de prêt jusqu'à l'entière restitution des sommes restant dues ;

en toute hypothèse,

- confirmer le jugement pour le surplus en ses dispositions non contraires.



Par dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2025, la Sarl Société de restauration de [Localité 1] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1186 et 1187 du code civil, de : 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

. prononcé la caducité du contrat de bail conclu entre la Sarl Amigo et Société de restauration de [Localité 1] le 24 octobre 2018 ; 

. rejeté la demande en paiement de la Société de restauration de [Localité 1] formulée à l'encontre de la Sarl Amigo et la Sci Jump ; 

. admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

. rejeté les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

. rejeté la demande tendant à ce que l'exécution provisoire soit écartée ;

. rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

et, statuant à nouveau, en cas de résolution de l'acte de vente en état futur d'achèvement conclu le 25 juillet 2018 entre les sociétés Cap Blanc Nez, Jump et Amigo,

- prononcer la résiliation du bail commercial conclu le 24 octobre 2018 entre les sociétés Srbg et Amigo, en présence de la société Jump, aux torts de la société Amigo ;

- condamner solidairement les sociétés Jump et Amigo à lui payer la somme de 711 717,99 euros au titre du préjudice résultant de l'absence de mise à disposition des locaux, à parfaire dans l'attente des résultats d'analyses confiées à un expert de partie,

en tout état de cause,

- rejeter toutes fins, moyens, demandes et conclusions contraires ; 

sur l'appel incident des sociétés Jump et Amigo, 

- rejeter l'ensemble des demandes indemnitaires formulées par les sociétés Jump et Amigo de la société Cap Blanc Nez à savoir :



. condamner la Sas Cap blanc Nez à verser à titre de dommages et intérêts à la Sci Jump et à la Sarl Amigo l'intégralité des frais exposés au titre du prêt banque Cic Nord-Ouest : frais de dossier, frais d'actes, frais d'inscription hypothécaire et frais de mainlevée, intérêts intercalaires, indemnités et autres ; ainsi qu'à garantir les requérants du remboursement du principal du prêt immobilier souscrit auprès de la banque Cic Nord-Ouest ; 

. réparant l'omission de statuer, condamner la Sas Cap Blanc Nez à payer à la Sci Jump la somme de 490 000 euros au titre de l'indemnisation de sa perte de chance et à la Sarl Amigo la somme de 196 000 euros au titre de l'indemnisation de sa perte de chance, condamnation qui ne saurait être inférieure à 10 % du prix de vente, soit à la somme de 172 200 euros TTC, outre intérêts capitalisés à compter de la présente assignation ; 

sur les demandes et l'appel incident de la banque Cic Nord-Ouest : 

- rejeter l'ensemble des demandes indemnitaire formulées par la banque Cic Nord-Ouest, à savoir :

. débouter les parties de toute demande dirigée contre la banque Cic Nord-Ouest ; 

. condamner la société Cap blanc Nez à payer à la banque Cic Nord-Ouest : à titre principal, la somme de 154 343,43 euros à titre de dommages et intérêts pour les intérêts non perçus ; à titre subsidiaire, l'indemnité contractuelle de remboursement anticipée de 5 % de la somme remboursée par anticipation, soit la somme de 47 410,54 euros au 28 février 2023 ; 

. juger que la banque Cic Nord-Ouest pourra conserver le bénéfice des sûretés réelles et personnelles stipulées dans le contrat de prêt jusqu'à l'entière restitution des sommes restant dues ; 

- condamner in solidum les sociétés Jump et Amigo au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les sociétés Jump et Amigo in solidum aux entiers dépens de la première instance et de l'instance d'appel.



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits et moyens des parties. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 21 janvier 2026.





MOTIFS



Sur la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement



La Sas Cap Blanc Nez confirme que l'achèvement de l'immeuble est intervenu le 17 mars 2021 soit lors de sa mise hors d'eau au lieu du 30 juin 2019. Elle fait toutefois valoir que le tribunal a prononcé à tort la résolution de la vente en l'état futur d'achèvement conclue le 25 juillet 2018 dans la mesure où elle n'a commis aucune faute dans le retard de la livraison ; que les parties se sont entendues sur un projet global de construction, vente, exploitation commerciale nécessitant une coopération entre elles pour définir les travaux et aménagements qui ne sont pas précisés dans le descriptif sommaire annexé à l'acte et leur financement, ces travaux étant indispensables pour permettre l'exploitation d'un restaurant. 



Elle précise que la Sarl Srbg, locataire afin d'exploiter ce restaurant, a procédé à la commande d'une cuisine sur mesure, non comprise dans la vente de l'immeuble, générant des contraintes techniques d'installation et impactant la construction de l'immeuble, à l'origine de travaux supplémentaires ; que les sociétés Jump et Amigo, en refusant de répondre sur les choix à opérer et décisions à prendre pour achever la construction ne lui ont pas permis d'achever l'ouvrage ; que par leur refus de coopération, elles ont pris la responsabilité du non-achèvement de l'immeuble et du retard de livraison par ses soins. 









La Sci Jump et la Sarl Amigo font valoir que l'immeuble devait être achevé pour le 30 juin 2019 mais qu'à ce jour, la construction n'est pas terminée alors que la Sas Cap Blanc Nez a encaissé 83,34 % du prix depuis octobre 2019 (charpente achevée) et 95 % du prix depuis mars 2021 (mise hors d'eau) ; qu'elles ont refusé la proposition trop basse d'indemnisation de la Sas Cap Blanc Nez formée en mars 2020 ; que cette dernière a pris l'initiative de rompre les discussions en mai 2020 sans jamais expliquer ses retards ; qu'avant même la crise sanitaire de 2020, l'inexécution des obligations imputable à la Sas Cap Blanc Nez était suffisamment grave pour justifier la résolution de la Vefa aux torts exclusifs de la venderesse. 



Elles se réfèrent aux motivations du premier juge qui a visé les carences de la Sas Cap Blanc Nez et l'absence de lien entre les débats sur la cuisine et l'achèvement des travaux ; que la tardiveté de la commande de la cuisine passée par la Sarl Srbg interroge sur la volonté du preneur d'ouvrir son restaurant. 



L'article 1217 du code civil énonce notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.



L'article 1218 suivant précise qu'il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.



L'article 1228 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.



L'article 1601-1 du même code précise que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. 



L'article 1601-3 suivant indique que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. 



L'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable au litige, et donc antérieure au 27 juin 2019, dispose enfin que l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code, et de l'article L. 242-1 du code des assurances.







En l'espèce, la Sas Cap Blanc Nez verse aux débats la déclaration d'avancement des travaux visant l'achèvement de la mise hors d'eau du bâtiment, selon attestation du 24 mars 2021 rédigée par l'OPC, la Sas Tempo coordination, alors que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement signé par les parties le 25 juillet 2018 prévoyait une date d'achèvement « au cours du DEUXIEME trimestre de l'année 2019 ».



Le procès-verbal dressé le 13 janvier 2022 par huissier de justice à la requête des sociétés Jump et Amigo, en présence du représentant légal de la « Sccv » Cap Blanc Nez met en évidence l'impossibilité de procéder à la remise des clés puisque des matériaux jonchent le sol, les lieux étant abandonnés en l'état, les lieux étant inexploitables sans achèvement structurel. 



Le défaut de livraison des lots acquis par les sociétés Jump et Amigo est caractérisé.

L'acte authentique indique que pour la livraison, le délai fixé sera, le cas échéant, majoré « - Des jours d'intempéries' - Des jours de retard consécutif à une grève ou au dépôt de bilan d'une entreprise, constatés comme il a été dit ci-dessus, - En cas de force majeure. ». 



A l'exception des effets de la crise sanitaire survenue mi-mars 2020, la Sas Cap Blanc Nez ne vise pas ces éléments mais se prévaut de l'absence de faute de sa part et de l'exclusivité des fautes commises par ses cocontractants à l'origine du défaut de livraison des lots de copropriété dans les délais. 



La lecture des pièces met en évidence deux points :

- les parties se sont affranchies de l'existence des personnes morales pour traiter directement entre elles en qualité d'associés, personne physique et personne morale, ainsi notamment pour

. M. [A] [P] [X] du Groupe Batipro, à la fois personne morale dirigeante de la Sas Cap Blanc Nez et caution solidaire de la Sarl Srbg, 

. ou encore M. [C] [E], expert-comptable de Cerfrance, à la fois dans un rôle de conseil dans le montage du projet selon les courriels des 22 janvier et 24 juillet 2018 et interlocuteur des parties pour la Sci Jump et la Sarl Amigo dans laquelle il a des intérêts en qualité d'associé des société Mbp et Bimapi, respectivement associées de la Sci Jump et de la Sarl Amigo ;



- l'absence de difficultés entre les parties malgré le défaut de livraison des lots en juin 2019 et ce jusqu'à la fin de l'année 2019.



En effet, selon les attestations des 17 janvier, 12 et 26 février 2019, le maître d''uvre a attesté de l'état d'avancement des travaux jusqu'au plancher du 2ème étage. 



Par courriel du 18 juin 2019, M. [E] a écrit à M. [K] [V] en sa qualité de gérant de la Sccv Cap Blanc Nez, avec copie aux associés, et notamment M. [Z] [V] son fils, représentant la Sarl Srbg, « je te fais un topo des conséquences financières pour l'acquéreur du retard dans la livraison de l'immeuble qui devait intervenir sur le second trimestre 2019 soit d'ici le 30 juin prochain au plus tard et qui sera plus vers mi-octobre voir fin octobre.

Au préalable sois certain que 

1) nous avons bien compris les motifs de ce retard,

2) nous validons la rigueur BATIPRO quant au respect du descriptif initial

3) nous apprécions le grand professionnalisme de chacun de vous trois dans le suivi SERBG

Nous avons noté que pour SERBG le décalage de livraison n'était pas une difficulté majeure du fait qu'il n'y avait pas de saisonnalité en tant que telle et la priorité unanime était la qualité de l'outil ».



Le 10 juillet 2019, M. [K] [V], ès qualités, confirmait « le report de livraison du lot n°4 au 4ème trimestre 2019 ». Le 7 octobre 2019, le maître d''uvre attestait de l'achèvement de la charpente. 





Le lot n'étant pas livré le 31 décembre 2019, par courriel du 29 janvier 2020, M. [E] prenait note de l'intervention du cabinet Apia et de la possibilité de savoir « si la date de remise des clés à AMIGO donc à SRBG sera fin juin ou fin septembre ».



Toutefois, dès le 12 février 2020, Mme [S] [R], expert-comptable, « gérante de la Sci JUMP mais aussi associée de la SARL AMIGO » a exprimé son insatisfaction au regard du retard de livraison, attendue le 30 juin 2019 et a déclaré être confrontée « à ce jour à une dépense d'un transformateur électrique compte tenu des puissances requises pour l'exploitation d'un restaurant' Les problèmes techniques ne la (Sci Jump) concernent pas. C'est BATIPRO qui a décidé que ce lot aurait comme destination un restaurant et se devait d'en connaître tous les enjeux techniques. Je veux trouver des accords pour « compenser » ces retards mais en aucun cas les assumer' Il est bien évident que nous demandons le dédommagement du préjudice des frais financiers de portage mis à la charge de la SARL AMIGO' mais nous attendons également votre proposition concernant le dédommagement d'un retard d'un an qui change fortement et durablement nos modalités d'investissement initial'».

Les négociations seront interrompues mi-mars 2020 en raison de la crise sanitaire et de fait jusqu'au 3 septembre 2020 même si des rapports de la Socotec établissent une poursuite du chantier notamment au cours de l'été 2020.



Ainsi dès le 1er trimestre 2020, la Sci Jump, nue-propriétaire et la Sarl Amigo, usufruitière, ont marqué leur refus d'accepter plus ample délai sans contrepartie de la part de la Sccv Cap Blanc Nez, ce sans avoir commis la moindre faute de leur part. 

La réception favorable, faite par M. [E], par courriel du 29 janvier 2020, de la proposition formée par le représentant de la Sccv Cap Blanc Nez d'accueillir M. [H], représentant de la Sarl Amigo, aux réunions avec le cabinet d'étude Apia au titre d'une « proposition de transparence » de celle-ci ne peut être analysée en transfert de charges au sujet des travaux à exécuter. Elle ne relève que d'un devoir d'information à l'égard des acquéreurs.   



Au cours de ce 1er trimestre marquant un terme des relations jusqu'alors consensuelles, il ne peut être reproché à ces deux sociétés un manque de diligences s'agissant des précisions attendues en ce qui concerne l'équipement du restaurant et précisément de la cuisine.



Il ressort en effet du dossier que la notice descriptive sommaire des travaux établie par l'architecte et annexée dans l'acte authentique visait l'exécution du gros 'uvre, des cloisons (murs séparatifs en béton, finition placo + isolant brut), le plafond, la toiture, au titre des équipements, des sanitaires, un équipement électrique par niveau, un équipement téléphonique, des menuiseries extérieures, des extérieurs et communs de type parkings, signalétiques, ascenseurs et autres, la finition des locaux.



Le poste finitions porte sur : 

« . Peinture

. Chauffage Air/Air ou Air/Eau à déterminer 

. Sol : parquet flottant/dalle ou équivalent

. Revêtement terrasse selon préconisation 

. Garde-corps en acier traité époxy ». 



Par courriel du 9 septembre 2020, M. [E] réclame « le planning de livraison des murs » en l'absence de toute information depuis mars 2020. Le constat d'huissier de justice du 13 janvier 2022 démontre qu'aucune de ces finitions n'a été réalisée et ce sans que la Sas Cap Blanc Nez ne justifie de la moindre sollicitation des cocontractantes pour l'obtention éventuelle de précisions sur des choix de finition qui leur seraient propres notamment pour le restaurant. 







Dès lors dès la fin de décembre 2019, la Sas Cap Blanc Nez ne parvient pas à faire évoluer le chantier alors que le délai de livraison est dépassé depuis plus de 6 mois et sans explication susceptible de constituer éventuellement un cas de force majeure comme envisagé dans l'acte authentique, ne serait-ce que des circonstances particulières. 



Au contraire, dès septembre 2020, les échanges entre les parties marquent désormais une franche opposition au sujet des travaux nécessaires pour la création du restaurant. 



Par courriel du 2 octobre 2020, en retour de la réunion qui a eu lieu le 16 septembre 2020, les cogérants de la société Groupe Batipro, MM. [P] [X] et [V], pour le compte de la Sas Cap Blanc Nez, s'opposent à la prise en charge du surcoût généré par les adaptations justifiées par l'exploitation d'un restaurant :

« Nous vous avons également fait part des conséquences de la commande de SRBG à SOVIMEF (cuisine professionnelle, génie climatique'). Celles-ci entraînent des modifications de la mission d'exécution prévue initialement. Le surcoût précis pour réaliser les modifications est en cours de chiffrage. Vous nous avez fait part que vous n'entendiez pas prendre en charge quelque modification que ce soit.

Nous vous informons que nous ne pourrons déclencher ces travaux qu'avec :

- un accord de votre part pour réaliser ces travaux et de fait pour modifier la mission qui nous était confiée

- un accord financier sur la prise ne charge de ces travaux. ».



La Sarl Srbg verse aux débats les évaluations qu'elle a obtenues pour l'implantation d'un restaurant :

- la commande sur devis du 28 mai 2019 d'une étude acoustique interne auprès de la société Agiracoustique,

- un devis du 5 juin 2019 de la société Sovimeff concernant l'équipement mobilier de la cuisine, les matériels électriques nécessaires à la restauration, à hauteur de 184 729,56 euros TTC, 

- la commande sur devis du 23 octobre 2019 auprès de la société Abscia d'un prédimensionnement des équipements de la cuisine, 

- un devis du 25 février 2020 de la société Sovimef pour des travaux de plomberie, ventilation, chauffage/climatisation à hauteur de 212 998,43 euros. 



La Sarl Srbg écrit dans ses dernières conclusions en page 6 : « L'opération envisagée par les parties prévoyait la réalisation par la société SRBG de l'ensemble des travaux d'aménagement de la salle de restaurant, de l'installation d'une cuisine et tout autre travaux propres à permettre l'ouverture d'un restaurant ».



Faisant alliance avec la venderesse pour reprocher des manquements aux sociétés Jump et Amigo, elle soutient que la Sas Cap Blanc Nez n'avait pas l'obligation de livrer un restaurant mais un immeuble brut de murs et plafonds, accessible et raccordé aux réseaux. 



Effectivement, il ressort de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 25 juillet 2018 que la Sccv Cap Blanc s'est engagée à livrer le lot n°4 « dans le bâtiment A au deuxième étage, un local commercial, comprenant une salle de restaurant, un pôle cuisine et des WC ».



La lecture de la notice sommaire des travaux annexée à l'acte permet de vérifier que l'engagement portait à la fois sur la partie structurelle du bâti et des finitions sans comprendre la partie relative à l'aménagement mobilier du restaurant et de la cuisine à la charge du preneur. Mais la venderesse avait l'obligation de veiller à une implantation des réseaux conformes à la destination des lieux qu'elle annonçait elle-même dans l'acte de vente. 



Les rapports de la Socotec du 18 décembre 2018 au 30 octobre 2020 caractérisent à la fois les difficultés techniques apparues rapidement quant à la construction du gros 'uvre affectée d'avis suspendu pendant plusieurs mois, d'un avis défavorable sur le plancher haut du 2ème étage le 8 juillet 2020, d'avis circonstanciés sur les cloisons et doublages et portes de la cuisine, ce notamment le 30 octobre 2020. 

Les interventions de la Socotec sont justifiées ensuite de janvier à juillet 2021. 



La Sas Cap Blanc Nez ne peut se prévaloir de la découverte en juillet 2020 de contraintes structurelles liées à la création du restaurant en se référant aux études fluides d'une part et structures d'autre part, des BET Abscia et Ingeouest alors que la description même du lot 4 vendu dans l'acte authentique et la notice descriptive des travaux, même sommaire, mettaient à sa charge la construction de la structure, du gros 'uvre de façon adaptée à la destination du lot cédé. 



Par ailleurs, les conclusions et la production des pièces par la Sarl Srbg démontrent que le preneur qui a signé le bail commercial le même jour ne s'est pas mépris sur ses obligations puisque dès mai 2019 à tout le moins, il s'est préoccupé d'obtenir les devis utiles à la création du restaurant justifiant l'implantation d'une cuisine professionnelle à sa charge. 



Le bail commercial signé le 25 juillet 2018 avec la Sarl Amigo puis le 24 octobre 2018 avec l'intervention de la Sci Jump reprend strictement la même description que celle qui en est donnée par l'acte de vente, expressément visé par référence en page 2 de la convention. Il ne comporte aucune obligation de la part des sociétés Jump et Amigo d'effectuer des travaux pour venir compléter la livraison attendue de la part de la Sas Cap Blanc Nez fin juin 2019.



S'il est de principe d'appliquer le droit relatif à l'autonomie de la personne morale, il y a lieu d'observer que la Sarl Groupe Batipro s'est portée caution de la Selarl Srbg, en étant expressément représentée par ses associés, selon l'acte en page 29 et 30, par M. [A] [P] [X], auteur des courriels signés au nom de Batipro pour le compte de la Sas Cap Blanc Nez, M. [Z] [V] seul associé représentant la société Patrimonial Business Activity, représentant de la Sarl Srbg par ailleurs et par M. [K] [V], seul associé de la société Pm Business ayant également signé des correspondances au nom de la Sccv Cap Blanc Nez. Ainsi, les personnes conceptrices des montages sociaux et financiers de l'opération et signataires à la fois de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement et du bail commercial étaient parfaitement avisées de leurs obligations sans qu'une faute ne soit démontrée à l'encontre des Sci Jump et Amigo. 



Il convient d'ajouter que de surcroît, la Sas Cap Blanc Nez avait l'obligation d'éclairer les acquéreurs sur les conditions propres à l'implantation d'un restaurant, sur les contours de son engagement concernant le lot n°4 ; qu'elle s'est totalement abstenue de toute diligence à l'égard des sociétés Jump et Amigo sur ce point, n'a pas sollicité les acquéreurs pour obtenir des informations et ce jusqu'en septembre 2020 alors qu'elle avait déjà alors 14 mois de retard dans la livraison d'un immeuble toujours inachevé, et ce malgré paiement de plus de 80 % du prix dès octobre 2019. Le retard de livraison ne peut être imputé aux acquéreurs.



En outre, en toute hypothèse, les débats sur l'implantation de la cuisine ne dispensaient pas la Sccv Cap Blanc Nez d'achever les autres travaux indépendants des spécificités liées à cette destination notamment au titre des parties communes sans qu'il y ait lieu de critiquer le rôle des acquéreurs. Il ne peut leur être reproché un blocage au cours de la fin de l'année 2020 alors que si l'Opc a établi une déclaration d'avancement des travaux correspondant à la mise hors d'eau de l'immeuble le 17 mars 2021, alors que le constat d'huissier de justice du 13 janvier 2022 démontre des travaux de finition entre autres (placo, plafond, peinture) inachevés voire inexécutés. 



Quant au débat sur le transformateur électrique qui est apparu au 1er trimestre 2020, c'est à juste titre que la représentante légale de la Sci Jump a fait valoir que ce sujet ne concernait pas la nue-propriétaire, la Sas Cap Blanc Nez ayant la charge de livrer un immeuble conforme à sa destination. 









La Sas Cap Blanc Nez invoque encore l'absence de gravité du retard de livraison. 



Il ressort cependant des motivations ci-dessus que dès le 1er trimestre 2020, le retard de livraison, consommé déjà depuis plus de 6 mois par rapport à la date fixé dans l'acte de vente au 30 juin 2019, que la défaillance du vendeur n'était plus acceptée par la représentante légale de la Sci Jump contrairement aux allégations de l'appelante. La date d'achèvement des travaux ne peut être celle du 17 mars 2021 les locaux n'étant pas dans un état permettant la remise des clés correspondant à 5 % du prix. La Sas Cap Blanc Nez ne produit d'ailleurs pas de procès-verbal de réception des travaux confirmant l'exécution des travaux conforme au marché pour conforter ses allégations relatives à des lots en état d'être livrés. 



Contrairement également à ses affirmations, l'absence de livraison des lots au profit de la Sci Jump et de la Sarl Amigo a créé un préjudice financier puisque ces sociétés ont versé en 2018 et 2019 des fonds sans en percevoir de rentabilité jusqu'à ce jour encore. 



La Sas Cap Blanc Nez ne peut encore reprocher aux acquéreurs de ne pas avoir mis en 'uvre la garantie financière d'achèvement souscrite par la venderesse pour s'exonérer de ses responsabilités et son incapacité à livrer des lots conformes aux dispositions contractuelles qui l'obligeaient. 



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente en l'état futur d'achèvement aux torts exclusifs de la Sccv devenue la Sas Cap Blanc Nez. 



Sur les conséquences de la résolution de la vente entre les cocontractants



L'article 1229 du code civil dispose que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.



- Sur les restitutions et frais d'acte



Le premier juge a condamné la Sccv Cap Blanc Nez à restituer à la Sci Jump la somme de 370 000 euros, à la Sarl Amigo celle de 1 352 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2021 et avec capitalisation des intérêts, à payer la somme de 10 273 euros au titre des frais d'acte.



A titre subsidiaire, en cas de résolution de la vente telle que retenue ci-dessus, la Sas Cap Blanc Nez demande que soient ordonnées la restitution de l'immeuble objet de la vente du 25 juillet 2018 et la restitution du prix de vente encaissé.



En l'espèce, la vente en l'état futur d'achèvement des lots contre paiement du prix selon l'avancement des travaux n'a d'utilité que par l'exécution complète du contrat résolu.



Il convient en conséquence de faire droit à la demande de restitution du bien immobilier acquis. 



La Sci Jump déclare avoir payé en fait la somme de 351 500 euros et non 370 000 euros, la Sarl Amigo celle de 1 284 400 euros et non de 1 352 000 euros. 

En conséquence, le jugement sera infirmé de ces chefs, le décompte des parties devant être retenu. 



Quant aux frais de dossier, les deux sociétés intimées réclament la somme de 50 069 euros sur le fondement de la page 14 de l'acte de vente du 25 juillet 2018. 



Le principe du paiement des frais rendus inutiles par la résolution de la vente n'est pas contestable au regard de la responsabilité de la société venderesse dans l'inexécution de ses obligations. 



S'agissant du montant dû, les taxes visées au titre du « projet de liquidation des droits » ne s'élèvent qu'à la somme de 10 273 euros comme retenue par le premier juge. Mais les sociétés Jump et Amigo versent par ailleurs la pièce n° 19 soit le relevé de compte du notaire instrumentaire du 18 avril 2019. 



Le relevé porte mention de sommes versées, ensemble pour partie, par les Sci Jump et Sarl Amigo, à hauteur de 50 068,97 euros. La dépense correspond à des frais engagés inutilement compte tenu de la résolution de l'acte et sera retenue comme devant être mise à la charge de la Sas Cap Blanc Nez.



Celle-ci sera condamnée à les supporter et à en payer le montant aux intimées, par infirmation du jugement entrepris. 



- Sur l'indemnisation des autres préjudices : la clause pénale et la perte de chance



Le premier juge a certes condamné dans ses motivations la Sas Cap Blanc Nez à payer la somme de 176 400 euros à la Sarl Amigo et la somme de 439 000 euros à la Sci Jump au titre de la perte de chance alléguée mais a omis de reprendre cette décision dans les motifs du jugement. 



La Sas Cap Blanc Nez conteste les prétentions indemnitaires des so