Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 16 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRÊT DU 16 AVRIL 2026



(n° 136 , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/11896 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLUU7



Décision déférée à la cour : ordonnance du 19 mai 2025 - président du TJ de [Localité 1] - RG n° 24/52484





APPELANTE

 

S.A.S. THE SANCTUARY GROUP, RCS de [Localité 1] n°793052499, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Florence Guerre de la SELARL Pellerin - de Maria - Guerre, avocat au barreau de Paris, toque : L0018

Ayant pour avocat plaidant Me Stéphane Catays de la SELAS Osborne Clarke, avocat au barreau de Paris





INTIMÉS

 

SOCIÉTÉ AESTIAM [D] [E], RCS de [Localité 1] n°378557425, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me François Teytaud de l'AARPI Teytaud-Saleh, avocat au barreau de Paris, toque : J125

Ayant pour avocat plaidant Me Cédric Beaudeux du cabinet Malesherbes avocat, avocat au barreau de Paris



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] ET [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL NBGI, RCS de [Localité 1] n°399894450, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représenté par Me Guillaume Anquetil de l'AARPI Anquetil associés, avocat au barreau de Paris, toque : D0156





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 mars 2026, en audience publique, devant Michel Rispe, président de chambre chargé du rapport et Aurélie Fraisse, vice-présidente placée, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.







Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Aurélie Fraisse, vice-présidente placée

Nicolette Guillaume, magistrate honoraire



Greffier lors des débats : Jeanne Pambo



ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.



********



La société Aestiam [D] [E] est propriétaire des lots 41, 42, 43, 44 et 51 qui composent un ensemble commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble situé au [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et ayant pour syndic la société NGBI.



Par acte du 1er juin 2023, la société Aestiam [D] [E] a donné à bail ces mêmes locaux à la société The Sanctuary Group, avec prise d'effet au 1er février 2023 pour y exploiter une salle de sport.



Par actes des 18 mars et 16 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble représenté par son syndic a fait assigner les sociétés The Sanctuary Group et Aestiam [D] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir :


condamner in solidum les sociétés Aestiam et The Sanctuary Group à remettre en état la façade de l'immeuble côté [Adresse 7] sous astreinte ;

condamner in solidum les sociétés Aestiam et The Sanctuary Group à procéder au retrait du caisson de climatisation, de la grille et à la remise en état antérieur de la fenêtre située au-dessus de l'enseigne en façade sous astreinte ;

condamner in solidum les sociétés Aestiam et The Sanctuary Group à remettre en état la porte d'entrée de l'immeuble sous astreinte ;

enjoindre aux sociétés Aestiam et The Sanctuary Group de communiquer les projets modificatifs des locaux appartenant à la société Aestiam afin que le syndicat des copropriétaires soit en mesure d'apprécier l'étendue et la nature des travaux, sous astreinte ;

condamner in solidum les sociétés Aestiam et The Sanctuary Group aux dépens d'instance et sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.




Par ordonnance contradictoire du 19 mai 2025, le dit juge des référés a : 


rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la société The Sanctuary Group ;

rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société The Sanctuary Group tenant à l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 5] ;

condamné in solidum les sociétés Aestiam [D] [E] et The Sanctuary Group à remettre en état la façade de l'immeuble côté [Adresse 7] à leurs frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, en procédant au retrait du caisson de climatisation, de la grille, à la remise en état antérieur de la fenêtre située au-dessus de l'enseigne en façade et à la dépose de la nouvelle enseigne installée en devanture dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour, à défaut d'exécution passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de 3 mois ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation des sociétés Aestiam [D] [E] et The Sanctuary Group in solidum à transmettre au syndicat des copropriétaires les documents relatifs de travaux réalisés dans le local privatif donné à bail à la société The Sanctuary Group ;

condamné la société The Sanctuary Group à garantir la société Aestiam [D] [E] des condamnations qui précèdent ;

condamné la société The Sanctuary Group à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 5] et à la société Aestiam [D] [E] la somme de 2 000 euros chacun des frais irrépétibles ;

condamné la société The Sanctuary Group au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile ;

rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

rappelé que l'exécution provisoire est de droit.




Par déclaration effectuée par voie électronique le 4 juillet 2025, la société The Sanctuary Group a relevé appel de cette décision afin d'obtenir l'annulation ou la réformation de ladite ordonnance par la critique de ses chefs suivants: 

'- rejetons l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la société The Sanctuary group ; 

- rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la société The Sanctuary group tenant à l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 6] ; 

- condamnons in solidum les sociétés Aestiam [D] [E] et The Sanctuary group à remettre en état la façade de l 'immeuble côté [Adresse 8] à leurs frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, en procédant au retrait du caisson de climatisation, de la grille, à la remise en état antérieur de la fenêtre située au-dessus de l'enseigne en façade et à la dépose de la nouvelle enseigne installée en devanture dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour, à défaut d'exécution passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de 3 mois ;

- disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation des sociétés Aestiam [D] [E] et The Sanctuary group in solidum à transmettre au syndicat des copropriétaires les documents relatifs de travaux réalisés dans le local privatif donné à bail à la société The Sanctuary group ; 

- condamnons la société The Sanctuary group à garantir la société Aestiam [D] [E] des condamnations qui précèdent ; 

- condamnons la société The Sanctuary group à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 7] et à la société Aestiam [D] [E] la somme de 2 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles ; 

- condamnons la société The Sanctuary group au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile ; 

- rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ; 

- rappelons que l'exécution provisoire est de droit'.



Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 14 janvier 2026, au visa des articles 5, 699, 700 et 835 alinéa 1er du code de procédure civile, 1719 et suivants du code civil, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, L.131-1 du code de procédure civile d'exécution, la société The Sanctuary Group a demandé à la cour de : 


infirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris le 19 mai 2025 en ce qu'elle a :


-condamné in solidum les sociétés Aestiam [D] [E] et The Sanctuary Group à remettre en état la façade de l'immeuble côté [Adresse 7] à leurs frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, en procédant au retrait du caisson de climatisation, de la grille, à la remise en état antérieur de la fenêtre située au-dessus de l'enseigne en façade et à la dépose de la nouvelle enseigne installée en devanture dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour, à défaut d'exécution passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de 3 mois ;

- condamné la société The Sanctuary Group à garantir la société Aestiam [D] [E] des condamnations qui précèdent ;

- condamné la société The Sanctuary Group à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 5] et à la société Aestiam [D] [E] la somme de 2 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles ;

- condamné la société The Sanctuary Group au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile ;

- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires de la société The Sanctuary Group ;


confirmer l'ordonnance de référé du 19 mai 2025 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation des sociétés Aestiam [D] [E] et The Sanctuary Group in solidum à transmettre au syndicat des copropriétaires les documents relatifs de travaux réalisés dans le local privatif donné à bail à la société The Sanctuary Group ;


et statuant à nouveau,


juger que la société The Sanctuary Group n'a commis aucun trouble manifestement illicite ;

dire n'y avoir lieu à référé et débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 5] de toutes ses demandes et prétentions formées à l'encontre de la société The Sanctuary Group ;

dire n'y avoir lieu à référé et débouter la société Aestiam [D] [E] de toutes ses demandes et prétentions formées à l'encontre de la société The Sanctuary Group ;

condamner la société Aestiam [D] [E] à garantir la société The Sanctuary Group de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre des travaux réalisés dans les locaux loués ;

autoriser la société The Sanctuary Group à réinstaller son enseigne sur la façade de l'immeuble tel que prévu au projet annexé au bail du 1er juin 2023 ;

autoriser la société The Sanctuary Group à réinstaller la grille à ventelles sur la façade de l'immeuble tel que prévu au projet annexé au bail, soit les ventelles du côté extérieur ;

subsidiairement sur ce point, autoriser la société The Sanctuary Group à réinstaller la grille à ventelles sur la façade de l'immeuble avec les ventelles du côté intérieur de l'immeuble, soit ne donnant pas sur la façade ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 5] au paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Aestiam [D] [E] au paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 5] au paiement des dépens.




Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 4 février 2026, la société Aestiam [D] [E] a demandé à la cour de :


infirmer l'ordonnance de référé du 19 mai 2025 en ce qu'elle a condamné in solidum la société Aestiam [D] [E] et la société The Sanctuary Group à remettre en état la façade de l'immeuble côté [Adresse 7] à leurs frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, en procédant au retrait du caisson de climatisation, de la grille, à la remise en état antérieur de la fenêtre située au-dessus de l'enseigne en façade et à la dépose de la nouvelle enseigne installée en devanture dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour, à défaut d'exécution passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de 3 mois ;

la confirmer pour le surplus ;


et statuant à nouveau,


juger que la remise en état antérieur aux travaux de la façade de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] se heurte à une difficulté sérieuse et dire n'y avoir lieu à référé sur ce point ;

juger que le règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 10] à [Localité 5] permet la libre installation d'enseigne des locaux commerciaux ;

débouter la société The Sanctuary Group et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 5] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

condamner la société The Sanctuary Group à payer à la société Aestiam [D] [E] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.




Par ordonnance du 12 février 2026, le président de chambre, statuant sur incident, a :


déclaré irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 5], notifiées et remises le 27 novembre 2025 ;

condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens de l'incident ;

rejeté la demande de la société The Sanctuary Group sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

srappelé que la présente ordonnance peut être déférée par voie de requête à la cour dans les quinze jours de sa date par application de l'article 906-3 du code de procédure civile.




Par ordonnance du 9 mars 2026, la clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée.





Sur ce,



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 3 du même code, 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion'. Selon le dernier alinéa de ce même article, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.





Sur l'existence d'un trouble manifestement illicite tenant à la modification non autorisée de la façade de l'immeuble



L'article 835, alinéa 1er, dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le trouble manifestement illicite procède de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages.



La violation d'un règlement de copropriété est ainsi susceptible de caractériser un trouble manifestement illicite.



La charge de la preuve de l'illicéité du trouble et de son caractère manifeste incombe à celui qui s'en prévaut.



Le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.



L'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent s'apprécie au jour où le juge de première instance statue. La cour d'appel, statuant en matière de référé, doit dès lors se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue (cf. Cass. Soc. 24 juin 2003, pourvoi n°01-17.441). 



L'intervention du juge des référés sur ce fondement n'est pas subordonnée à une condition d'urgence. L'existence de contestations sérieuses ne fait pas en elle-même obstacle aux pouvoirs de la présente juridiction.



Par ailleurs, selon l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 'I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. [...]'.



Selon l'article 9 de la même loi, 'I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.



Les articles 8 et 9 précités sont d'ordre public, comme le précise l'article 43 de la loi qui prévoit en son alinéa 1er que toutes clauses contraires aux dispositions notamment de ces articles sont réputées non écrites. Il découle de ces dispositions que si le règlement de copropriété a vocation à déterminer une affectation ainsi que les conditions de jouissance des parties privatives, la limitation des droits individuels des copropriétaires doit nécessairement être justifiée par la destination de l'immeuble, laquelle est appréciée en considération de son environnement.



L'article 25 de la même loi dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant '[...] b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci [...]'.



La réalisation de travaux affectant les parties communes, l'aspect extérieur de l'immeuble ou sa destination sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite justifiant la condamnation du copropriétaire concerné à procéder à la remise en état des lieux.



Au cas présent, pour caractériser le trouble illicite ayant engendré une modification de la devanture du local commercial, le premier juge a retenu que le syndicat des copropriétaires 'verse deux séries de photographies au soutien de ses prétentions, la première série extraite du site internet "Google maps" et datée de juin 2022, l'autre issue du procès-verbal dressé par commissaire de justice le 8 janvier 2024. Il ressort de la juxtaposition de ces deux séries de photographies, dont l'authenticité et la date ne sont pas sérieusement contestables, qu'un caisson de climatisation a été posé dans un renfoncement de la façade, celui-ci aillant été fermé par une grille métallique, mais également, s'agissant de la devanture, que celle de 2022 était ancienne, alors que celle visible en 2024 est moderne et cohérente avec l'enseigne commerciale "space cycle" que le défendeur ne conteste pas exploiter. La modification de la devanture (en ce compris la pose des enseignes lumineuses) entre le 1er janvier 2023, date du bail commercial entre les défendeurs, et le 8 janvier 2024 est donc suffisamment prouvée. Il n'est par ailleurs pas contesté que l'installation du caisson de climatisation, de la grille qui l'accompagne et que le changement de la devanture (en ce compris la pose des enseignes lumineuses), qui modifient indéniablement l'aspect extérieur de l'immeuble, ont été réalisés sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. L'installation du climatiseur et de la grille métallique qui le dissimule de même que la modification de la devanture sont donc constitutifs d'un trouble manifestement illicite. S'agissant de la devanture et en particulier de l'enseigne, l'absence d'éléments de preuve relatifs au caractère autorisé ou non de l'ancienne devanture du local commercial est dès lors indifférente à la solution du litige.

Il est établi par les pièces versées aux débats qu'il a été procédé à un changement d'enseigne celle qui a été apposée s'avérant très différente, au vu des photographies figurant dans ses conclusions, de l'ancienne, notamment au niveau de la couleur. Aussi, ce changement d'enseigne relève, à l'évidence, de la problématique de l'harmonie, l'esthétique et l'uniformité de la façade de l'immeuble. La société The Sanctuary Group ne pouvait procéder au changement d'enseigne sans obtenir une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires. Avec l'évidence requise en référé, le trouble manifestement illicite causé par le changement d'enseigne sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires apparaît caractérisé.

Il y a donc lieu de condamner in solidum les défenderesses à remettre en état la façade de l'immeuble côté [Adresse 7] à leurs frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, en procédant au retrait du caisson de climatisation, de la grille, à la remise en état antérieur de la fenêtre située au-dessus de l'enseigne en façade et à la dépose de la nouvelle enseigne installée en devanture dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

La contestation tenant au fait qu'il serait impossible de remettre la façade dans son état antérieur, celle-ci portant auparavant les logos et couleur de la marque carrefour dont seul son propriétaire à la disposition n'est donc pas opérante'.



La société The Sanctuary Group poursuit l'infirmation de la décision entreprise de ce chef en faisant valoir que le caisson de climatisation a été installé dans une partie privative des locaux loués et n'affecte nullement l'aspect extérieur de l'immeuble. Elle soutient qu'une telle installation n'était de ce fait pas soumise à l'accord préalable du syndicat des copropriétaires. Elle observe que d'ailleurs le constat du commissaire de justice du 8 janvier 2024 communiqué par le syndicat des copropriétaires ne fait état d'aucun caisson de climatisation visible au droit de la façade de l'immeuble.



Concernant la modification d'une fenêtre, elle relève que le premier juge s'est fondé sur une photographie qui ne permet pas de rapporter la preuve qu'elle est afférente à l'immeuble, en déduisant que la preuve d'une modification de la fenêtre n'est pas suffisamment rapportée, outre qu'en réalité, il n'y a pas de fenêtre mais une ouverture protégée par des barreaux a' l'intérieur de laquelle se trouvent des bouches d'aération.



Elle souligne que le règlement de copropriété qualifiant expressément les fenêtres et vitrines des locaux commerciaux de parties privatives, aucune autorisation des copropriétaires n'était requise pour les aménagements réalisés à ce niveau, outre qu'il n'est pas démontré la moindre atteinte à l'harmonie de l'immeuble.



La société Aestiam [D] [E] soutient que le premier juge a violé l'article 5 du code de procédure civile en ce qu'il a répondu à une demande qui ne lui était pas faite, ordonnant la remise en état de la façade et la dépose de l'enseigne. Elle relève que même lorsqu'ils consistent en un aménagement, les travaux qui portent sur les parties communes imposent nécessairement l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires, conformément aux stipulations du bail. 



La cour relève qu'il n'est pas discuté, d'une part, que la société The Sanctuary Group, preneur à bail des locaux dont la devanture est située en façade de l'immeuble litigieux, y a fait réaliser divers aménagements, étant observé que selon l'article 7 du règlement de copropriété, les façades sont au rang des parties communes. D'autre part, il n'est pas davantage contesté qu'à cette fin, aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires n'a été requise.



Or, il est constant qu'outre les dispositions précitées de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 10, 5ème alinéa, du règlement de copropriété stipule que 'Chacun des copropriétaires pourra modifier, comme bon lui semblera, la disposition intérieure de ses locaux, mais pour la bonne harmonie de la propriété, il ne devra rien faire qui puisse changer l'aspect extérieur de celle-ci, sauf accord de la copropriété et de l'architecte de l'immeuble'. 

Il est, au demeurant, acquis que la pose d'une plaque professionnelle ou d'une enseigne est subordonnée à l'obtention d'une autorisation délivrée par l'assemblée générale alors qu'elle entre dans le champ d'application de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, l'aspect extérieur de l'immeuble étant affecté. A ce titre, les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires. En conséquence, dès lors qu'aucune disposition du règlement n'accorde de plein droit la possibilité de poser sur la façade de l'immeuble des enseignes lumineuses, les copropriétaires doivent solliciter et obtenir l'autorisation de l'assemblée générale à cette fin (cf. Cass. 3ème Civ., 24 octobre 1990, pourvoi n° 88-17.514). 



Alors que les sociétés Aestiam [D] [E] et The Sanctuary Group prétendent que le premier juge aurait méconnu l'étendue du litige dont il était saisi en ordonnant en particulier la dépose de l'enseigne, force est de constater que, d'une part, celle-ci était apposée sur la façade, d'autre part, le syndicat des copropriétaires avait sollicité leur condamnation à remettre en état la même façade. De plus, la décision entreprise précise que le syndicat des copropriétaires soutenait que les défenderesses avaient procédé à une modification de la façade par l'installation d'une enseigne lumineuse, par la modification de la devanture du local commercial ainsi que par l'installation d'un caisson de climatisation derrière une grille au-dessus de l'enseigne en façade. Le moyen développé à ce titre est donc inopérant.



C'est aussi vainement que la société The Sanctuary Group se prévaut du 14ème alinéa de l'article 10 du règlement de copropriété en ce qu'il stipule que 'L'apposition des panneaux, calicots de publicité sur les différents murs de la propriété est interdite, à l'exception de l'enseigne des locaux commerciaux'. En effet, c'est manifestement à tort qu'elle en déduit que la pose d'une enseigne qui modifierait l'aspect extérieur de l'immeuble ne requerrait pas une autorisation des copropriétaires. Outre qu'il n'en résulte aucunement la possibilité pour un copropriétaire de poser librement des enseignes ou plaques professionnelles, l'autorisation de l'assemblée générale reste indispensable en vertu des dispositions législatives susvisées dès lors que l'installation, par ses caractéristiques et ses dimensions, affecte les parties communes et même privatives de l'immeuble (cf. concernant un panneau lumineux, CA [Localité 1], 11 avr. 2002, n° 2001/17883 : JurisData n° 2002-173805). Le moyen développé à ce titre est donc inopérant. C'est donc tout autant à tort que la société Aestiam [D] [E] a prétendu que le règlement de copropriété stipulerait que l'apposition d'une enseigne ne serait pas soumise à l'accord préalable de l'assemblée des copropriétaires. 

 

C'est encore vainement que les sociétés Aestiam [D] [E] et The Sanctuary Group invoquent l'amélioration qui résulterait de la réalisation des travaux quant à l'aspect de la façade. A la supposer avérée, une telle amélioration est indifférente quant à la nécessité de solliciter l'autorisation des copropriétaires à l'effet de changer l'aspect extérieur de l'immeuble, de plus fort alors qu'il leur est expressément prescrit de 'ne rien faire' sans avoir obtenu un tel accord. Le moyen développé à ce titre est dès lors inopérant.



Et, c'est tout aussi vainement que, s'agissant du caisson de climatisation, la société The Sanctuary Group croit pouvoir prétendre qu'il serait implanté dans une partie privative, dès lors qu'il est manifeste que sa mise en place ainsi que celle d'une grille placée devant, ont engendré une modification de l'aspect extérieur de l'immeuble. Le moyen développé à ce titre est donc inopérant.



Il est d'ailleurs aussi indifférent que l'installation d'un système de climatisation soit indispensable à la poursuite de l'activité commerciale de la société The Sanctuary Group comme elle le prétend, ce qui ne lui permettait pas de d'effectuer les travaux en l'absence de toute autorisation.



En tout état de cause, au vu des pièces produites, à hauteur d'appel, l'appréciation du premier juge quant à la modification de l'aspect extérieur de l'immeuble étant résultée des travaux entrepris par la société The Sanctuary Group n'est pas utilement remise en cause et ce alors que ceux-ci ont été réalisés sans aucun accord de la copropriété, ni de l'architecte de l'immeuble.



Et, c'est encore vainement que la société The Sanctuary Group, comme la société Aestiam [D] [E], croient pouvoir invoquer une contestation sérieuse qui résulterait de l'impossibilité de reconstituer la devanture antérieure d'un magasin de couleur orange a' l'enseigne '[Adresse 11]', cette circonstance étant indifférente pour caractériser un trouble manifestement illicite. 

 

Aussi, c'est à juste titre que le premier juge a retenu à ce titre l'existence d'un trouble manifestement illicite, laquelle est parfaitement caractérisée avec l'évidence requise en référé, et en a tiré les conséquences qui s'imposaient en prescrivant la remise en état des lieux.



Alors que l'article 10, 20ème et 21ème alinéas, du règlement de copropriété stipule que 'Chacun des copropriétaires d'appartement pourra louer les locaux lui appartenant [...]. Pour tous les locaux, les baux et locations devront imposer aux locataires, a' peine de résiliation de leur contrat, l'obligation de respecter les clauses du présent Titre. En toute hypothèse, le propriétaire restera personnellement garant et responsable de l'exécution de cette obligation', c'est aussi à bon droit que le premier juge a condamné la société Aestiam [D] [E] in solidum avec la société The Sanctuary Group à remettre la façade en son état antérieur aux travaux.

 

La décision entreprise sera dès lors confirmée de ce chef.



Les demandes de la société The Sanctuary Group, en cas d'infirmation de la décision entreprise, tendant à être autorisée à réinstaller son enseigne ainsi que la grille à ventelles sur la façade de l'immeuble n'ont donc pas à être examinées. 





Sur l'astreinte prononcée



La société The Sanctuary Group précise, sans être contestée, que conformément aux règles afférentes a' l'exécution provisoire, elle a exécuté l'ordonnance entreprise en déposant la grille à ventelle et en retirant son enseigne et les éléments lumineux. Elle soutient qu'il n'est nullement établi et que le Syndicat des copropriétaires ne le démontre pas, qu'elle se serait soustraite à ses obligations ou aurait manifesté la moindre mauvaise volonté, alors qu'au contraire, elle a exécuté l'ordonnance de référé entreprise. Elle ajoute que sa condamnation sous astreinte est manifestement disproportionnée au regard de la nature du litige, de sa bonne foi et de l'absence de péril pour l'Immeuble ou les copropriétaires.



La cour rappelle que l'astreinte est l'accessoire de l'injonction qu'elle assortit et constitue une mesure de contrainte ayant pour objet de sanctionner la méconnaissance d'un ordre du juge.



Lorsque l'astreinte est prononcée par le juge des référés, la décision ayant ordonné l'astreinte puis celle la liquidant peuvent être annulées pour perte de fondement juridique en cas de jugement définitif sur le fond du litige rendant sans fondement juridique les décisions de référé, sous réserve qu'il soit irrévocable.



Par ailleurs, s'agissant de l'astreinte prononcée qui vise à renforcer l'injonction décernée et à en assurer l'exécution, il doit être constaté qu'elle apparaît parfaitement proportionnée aux enjeux du chantier de construction dont s'agit ainsi qu'aux circonstances de l'espèce. La décision sera confirmée de ce chef ainsi que sur l'astreinte dont le premier juge a justement retenu le principe et apprécié le point de départ, la durée et le montant.







Sur la confirmation de l'ordonnance en ce qui concerne les détériorations alléguées au niveau de la porte de l'immeuble et la demande de communication de documents



Il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs alors que l'infirmation de la décision entreprise à ces titres n'est pas poursuivie.





Sur la garantie par la société The Sanctuary Group de son bailleur, la société Aestiam [D] [E] 



L'article 1353 du code civil dispose que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.



L'article 1103 du même code civil énonce que 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.



Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur a l'obligation de délivrer la chose louée au preneur, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et de lui assurer une jouissance paisible des lieux loués. Comme le précise l'article 1720 du même code, il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, pendant la durée du bail, il doit y faire, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. C'est donc au bailleur qu'il incombe par principe de supporter la charge des travaux devenus nécessaires pour que l'activité exploitée par le locataire dans les lieux loués, selon la destination prévue au contrat, puisse continuer à s'exercer en conformité avec les prescriptions légales et réglementaires de sécurité. L'obligation de délivrance subsiste même pendant la période de maintien dans les lieux après un refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction (cf. Cass. 3ème civ., 28 nov. 2019, n° 18-18.862). Reste que ces dispositions sont supplétives alors qu'un contrat de bail peut prévoir d'y déroger, par une clause expresse, et que dans ce cas, le locataire ne pourra pas invoquer un manquement du bailleur à l'obligation de délivrance. 



Il sera rappelé que si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d'un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n'a pas le pouvoir de trancher la contestation.



Au cas présent, le premier juge a retenu qu'avec l'évidence requise en référé le preneur était responsable envers son bailleur et devait le garantir de la condamnation au titre de la remise en état en application du contrat de bail.



Poursuivant l'infirmation de ce chef de l'ordonnance, la société The Sanctuary Group soutient qu'étant un tiers et n'ayant aucune qualité ni pour solliciter une réunion d'assemblée générale de copropriétaires, ni pour représenter le bailleur, copropriétaire, il appartenait à ce dernier de mettre en 'uvre tous les moyens nécessaires pour solliciter et obtenir l'accord du syndicat des copropriétaires sur les travaux convenus dans le Bail pour le cas où ceux-ci requerraient une autorisation. Elle observe que la société Aestiam [D] [E] n'a procédé a' aucune démarche ni formulé aucune demande a' l'égard de la copropriété à cette fin, en déduisant que celle-ci a failli à ses obligations en la laissant effectuer l'ensemble des travaux aujourd'hui contestés, manquant à son obligation de délivrance. Elle considère qu'il en résulte une contestation sérieuse s'opposant à ce qu'elle soit condamnée a' garantir son bailleur des condamnations qui seraient prononcées contre elle. 



Au contraire, la société Aestiam [D] [E] conteste tout manquement à son obligation de délivrance alors que les travaux litigieux ne font pas obstacle à l'activité stipulée au bail. Selon elle, la locataire a accepté de prendre les locaux loués en l'état ainsi que de soumettre les travaux à l'accord de la copropriété, son engagement étant clair et non équivoque.





La cour relève que l'article XVII 3) du contrat de bail stipule que 'le Preneur loue les locaux, leurs équipements et les éventuels aménagements en l'état et réalisera à ses frais exclusifs, dans les règles de l'art, par des entreprises dûment habilitées et assurées et sous son entière responsabilité, tous les éventuels travaux nécessaires à son implantation ainsi que l'ensemble des adaptations électriques et des mises en conformité y afférentes. La liste des travaux prévus par le Preneur est annexée au présent bail (Annexe n°6), une modélisation de la future devanture est également annexée au présent bail (Annexe 7), la réalisation de celle-ci sera soumise à l'accord de la copropriété et à l'obtention des autorisations administratives ['] [Adresse 12] respectera les ouvrages existants, ne provoquera pas de nuisances anormales de voisinage, pour les autres locataires et fera son affaire des éventuels préjudices, la responsabilité du bailleur ne pouvant être en aucun cas recherchée en cas de plaintes ou de recours de la part de voisinage. Le preneur sera garant de toute action en responsabilité exercée à l'encontre du bailleur par un tiers ou un autre occupant de l'immeuble relativement aux travaux [']'. 

 

Cependant, il apparaît que c'est vainement que la société Aestiam [D] [E] se prévaut des stipulations contractuelles précitées pour voir confirmer la condamnation de la société The Sanctuary Group à la garantir, alors que celle-ci lui oppose un manquement à son obligation de délivrance à défaut d'avoir sollicité une autorisation pour effectuer les travaux prévus au contrat, qui d'ailleurs précise bien qu'ils sont soumis à l'accord de la copropriété. 



Il n'est, en effet, pas sérieusement contesté que seule la société Aestiam [D] [E] pouvait solliciter une telle autorisation au titre des travaux précisés au contrat de bail, outre qu'il lui appartenait en vertu de l'article 10, 22ème alinéa, du règlement de copropriété d'adresser une copie du dit contrat au syndic de copropriété par pli recommandé dans les quinze jours de sa signature. Il apparaît qu'en tout état de cause, l'examen de la responsabilité susceptible d'incomber à chacun des protagonistes relève manifestement de la seule appréciation du juge du fond.



La demande en garantie excède donc les pouvoirs du juge des référés.



Aussi, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande, l'ordonnance entreprise étant infirmée de ce chef.





Sur les dépens et les frais irrépétibles



Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais, notamment s'agissant du coût d'un acte.



En application de l'article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante. 



Et, en application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



La décision entreprise sera confirmée en ce qui concerne les frais et dépens.



Partie perdante dans l'essentiel de ses prétentions, la société The Sanctuary Group sera condamnée aux dépens d'appel.



Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu'il soit alloué d'indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l'instance non compris dans les dépens.





















PAR CES MOTIFS 



Confirme la décision entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a condamné la société The Sanctuary Group à garantir la société Aestiam [D] [E] de la condamnation à remettre en état la façade de l'immeuble côté [Adresse 7] en procédant au retrait du caisson de climatisation, de la grille, à la remise en état antérieur de la fenêtre située au-dessus de l'enseigne en façade et à la dépose de la nouvelle enseigne installée en devanture dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour, à défaut d'exécution passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de 3 mois ;



Statuant de nouveau du chef infirmé,



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Aestiam [D] [E] d'être garantie par la société The Sanctuary Group au titre des condamnations prononcées à leur encontre par l'ordonnance entreprise ;



Condamne la société The Sanctuary Group aux dépens ;



Rejette les demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toutes prétentions plus amples ou contraires des parties.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT