Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 16 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 16 AVRIL 2026



(n° 134 , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/09995 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLPIK



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Avril 2025 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n°24/06980 



APPELANTE 



Mme [A] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-016205 du 24/06/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])



Représentée par Me Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1209



INTIMÉE 



S.C.I. CRONSTADT-MORILLONS, RCS de [Localité 1] sous le n°309 835 213, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant Me Philippe de LA GATINAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2028



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2026, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 

Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

 

***

EXPOSE DU LITIGE 



Par contrat sous seing privé en date du 20 novembre 2015, la société SCI Cronstadt-Morillons a donné à bail à Mme [W] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à Paris 15e, moyennant un loyer mensuel de 780 euros et 165 euros de provision sur charges. 



Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, la société SCI Cronstadt-Morillons a fait signifier à Mme [W] un commandement de payer la somme de 2 397,84 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 février 2024 (terme de février 2024 inclus), visant la clause résolutoire contractuelle. 



Par acte du 4 juillet 2024, la société SCI Cronstadt-Morillons a fait assigner Mme [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :


Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et prononcer la résiliation du bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 

Ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

Condamner Mme [W] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés au 1er juillet 2024 [S] inclus), soit la somme de 2 426,13 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer avec charges jusqu'à libération effective des lieux ; 

Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.




Par ordonnance contradictoire du 24 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : 




Rejeté l'exception d'incompétence du juge des référés pour contestation sérieuse ;

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse ;

Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2015 entre la société SCI Cronstadt-Morillons et Mme [W] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 avril 2024 ;

Condamné Mme [W] à verser à la société SCI Cronstadt-Morillons à titre provisionnel la somme de 1 443,65 euros (décompte arrêté au 12 février 2025, incluant la mensualité de février mais déduction faite des appels au titre des régularisations de charges venant au débit pour le locataire) au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024 ;

Autorisé Mme [W] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 60 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; 

Dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu'à défaut pour d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société SCI Cronstadt-Morillons puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

que Mme [W] soit condamnée à verser à la société SCI Cronstadt-Morillons une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société SCI Cronstadt-Morillons ou à son mandataire ;

Débouté Mme [W] de sa demande au titre des charges,

Débouté Mme [W] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

Débouté Mme [W] de sa demande de provision de 14 290,56 euros fondée sur la réparation de divers préjudice pour trouble de jouissance, préjudice financier, préjudice corporel et préjudice moral,

Condamné Mme [W] à verser à la société SCI Cronstadt-Morillons une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la sous-préfecture ;

Rejeté le surplus des demandes,

Rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.




Par déclaration du 3 juin 2025, Mme [W] a relevé appel de cette décision. 



Par ordonnance du 10 février 2026, le conseiller délégué de la chambre saisie de l'appel a, sur un incident formé par l'intimée, déclaré recevables les conclusions et pièces notifiées par voie électronique le 12 janvier 2026 par Mme [W]. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 mars 2026, Mme [W] demande à la cour de : 




Infirmer l'ordonnance de référé rendue le 24 avril 2025 par le juge des contentieux et de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a : 

rejeté l'exception d'incompétence du juge des référés pour contestation sérieuse ; 

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2015 entre elle et la société Cronstadt et concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 5]), à [Localité 3] sont réunies à la date du 9 avril 2024 ; 











autorisé Mme [W] à verser à la société Cronstadt à titre provisionnel la somme de 1 443,65 euros (décompte arrêté au 12 février 2025, incluant la mensualité de février 2025 mais déduction faite des appels au titre des régularisations de charges venant au débit pour le locataire) au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024; 

autorisé Mme [W] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 60 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; 

précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; 

suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; 

dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; 

dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : 

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; 

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; 

qu'à défaut pour d'avoir volontairement libéré les lieux, la société Cronstadt puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamné Mme [W] ; 

que Mme [W] soit condamnée à verser à la société Cronstadt une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société Cronstadt ou à son mandataire ; 

débouté Mme [W] de sa demande au titre des charges ; 

débouté Mme [W] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;

débouté Mme [W] de sa demande de provision de 14 290,56 euros fondée sur la réparation de divers préjudice pour trouble de jouissance, préjudice financier, préjudice corporel et préjudice moral ; 

condamné Mme [W] à verser à la société Cronstadt une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamné Mme [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la sous-préfecture. 


Par conséquent et statuant à nouveau, 

A titre principal : 


Décider qu'il n'y a pas lieu à référé ;


A titre subsidiaire : 


Débouter la société Cronstadt-Morillons de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de Mme [W] ; 


A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour décidait de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, elle ne pourra que : 


Fixer sa dette à la somme de 709,44 euros, 

L'exonérer du paiement de la somme de 709,44 euros à titre de compensation des charges de chauffage, d'eau froide et d'eau chaude qu'elle n'a pas consommé en 2021 et en 2023, 

Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail ; 

Lui accorder les plus larges délais de paiement sur 36 mois ; 

Lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ; 

Écarter l'exécution provisoire ; 

L'exonérer de toute participation aux frais de justice ou à défaut les minorer très substantiellement ; 


A titre reconventionnel : 


Condamner la société Cronstadt-Morillons à lui remettre toutes ses quittances de loyers ;

Condamner par provision la société Cronstadt-Morillons à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

Procéder par voie de compensation des sommes dues entre les parties, en déduisant le montant réel de sa dette ramené à 709,44 euros et condamner par provision la société Cronstadt-Morillons à lui verser la somme provisionnelle de 14 290,56 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ; 

Condamner la société Cronstadt-Morillons au remboursement des charges de chauffage et d'eau des années 2021 et 2023 à hauteur de 50 % au vu de l'occupation effective du logement loué ;

Condamner la société Cronstadt-Morillons à remettre à Mme [W] toutes les quittances de loyer manquantes ;

Condamner la société Cronstadt-Morillons au remboursement de la somme de 60 euros payée par Mme [W] depuis juin 2025 à mars 2026, soit la somme de 600 euros ;

Condamner la société Cronstadt-Morillons à la réduction des provisions pour charges des années 2024 et 2025 à hauteur de 50%, à savoir 90 euros au lieu des 180 euros facturés actuellement ; 


En toute hypothèse :


Condamner la société Cronstadt à verser à Mme [W] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu'aux entiers dépens sur le fondement de l'article du 699 du code de procédure civile.

Condamner la société Cronstadt-Morillons à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu'aux entiers dépens sur le fondement de l'article du 699 du code de procédure civile.




En substance, Mme [W] soutient que la clause résolutoire n'a pu jouer dès lors qu'elle a régulièrement payé le loyer et la provision sur charges et que le solde débiteur réclamé dans le commandement de payer n'est pas dû, correspondant à des révisions du loyer et des augmentations de charges injustifiées, sérieusement contestables. 

Sur les charges, elle s'appuie sur un rapport de l'ADIL qui indique que des charges sont réclamées par le bailleur qui ne sont pas récupérables auprès du locataire. 

Sur l'indexation du loyer, elle soutient que n'ont pas été respectées les dispositions de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, la société SCI Cronstadt-Morillons ne l'ayant pas informée de sa volonté de réviser le loyer. 

A l'appui de ses demandes reconventionnelles, elle se prévaut de l'acharnement procédural du bailleur qui cherche à l'expulser alors qu'elle remplit ses obligations contractuelles, et d'une atteinte à ses conditions de jouissance du fait de désordres affectant son appartement (nuisances sonores et olfactives dues au voisinage, dégâts des eaux, effondrement d'un meuble dans la cuisine'), désordres auxquels le bailleur ne remédie pas si bien qu'elle a dû engager à son encontre une action au fond actuellement en cours. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 mars 2026, la société SCI Cronstadt-Morillons demande à la cour de :




La recevoir en ses conclusions d'intimée et l'y déclarer bien fondée, 


A titre liminaire : 


Constater que Mme [W] ne sollicite pas, dans le dispositif de ses premières conclusions, l'infirmation des chefs de l'ordonnance listées dans sa déclaration d'appel ; 

Juger que la cour n'est pas saisie de ces chefs en application de l'article 915-2 du code de procédure civile et confirmer l'ordonnance entreprise sur tous ces chefs ; 


En toute hypothèse :


Déclarer Mme [W] mal fondée en son appel ;

Débouter Mme [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 


Faisant droit à son appel incident : 


Infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a : 

Condamné Mme [W] à lui verser à titre provisionnel la somme de 1 443,65 euros (décompte arrêté au 12 février 2025, incluant la mensualité de février mais déduction faite des appels au titre des régularisations de charges venant au débit pour le locataire) au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024 ; 

Autorisé Mme [W] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 60 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais ;


Statuant à nouveau :


Condamner Mme [W] à lui verser à titre provisionnel la somme de 1 592,36 euros selon décompte arrêté au 12 février 2025 au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024 ; 

Débouter Mme [W] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de sa demande de délais de paiement ; 

Ordonner l'expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, de Mme [W] et celle de tous occupants de son chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

Dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des article L 433-1 et suivants du même code ; 

Condamner Mme [W] à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à elle ou à son mandataire ; 

Confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus ; 


Y ajoutant, 


Condamner Mme [W] à lui payer une somme supplémentaire de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Mme [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel.




En substance, elle expose avoir retiré du décompte de l'arriéré locatif les régularisations de charges contestées par Mme [W] et les avoir recréditées en janvier 2025, ajoutant que la contestation élevée par la locataire sur les charges récupérables relève d'un débat de fond. Sur l'indexation elle précise avoir fourni les avis d'échéance adressés à Mme [W] et qui appellent le règlement du loyer indexé, rappelant que le bail stipule une révision annuelle du loyer. Elle soutient que comme jugé en première instance, le solde débiteur réclamé par le commandement de payer n'a pas été réglé dans les deux mois, de sorte que la clause résolutoire a joué. Elle relève cependant que le premier juge a commis une erreur dans le calcul de l'arriéré locatif restant dû, n'ayant pas tenu compte de la régularisation opérée par le bailleur au titre des charges et ayant outrepassé ses pouvoirs en déduisant le montant de la régularisation des charges pour l'année 2020, qui n'était pas contestée par Mme [W]. 



Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement, estimant que les capacités financières de Mme [W] sont manifestement insuffisantes pour parvenir à un paiement régulier et à bonne date du loyer, dont le paiement intégral n'avait pas en outre été repris avant l'audience devant le premier juge. 

Elle conteste le caractère abusif de son action et fait valoir que la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance relève des pouvoirs du juge du fond, lequel au surplus est saisi. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2026, jour de l'audience des plaidoiries, avant l'ouverture des débats et sans opposition des parties.



SUR CE, LA COUR 



Sur la demande présentée à titre liminaire par l'intimée



L'intimée fait valoir, au visa de l'article 915-2 du code de procédure civile, qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond, et qu'au cas présent Mme [W] n'a formé sa demande d'infirmation des chefs de l'ordonnance critiqués que dans ses dernières conclusions du 15 février 2026, de sorte que cette prétention nouvelle est irrecevable. 



Dans ses premières conclusions Mme [W] a bien sollicité l'infirmation de l'ordonnance entreprise, mais en omettant de préciser les chefs de la décision critiqués. Elle n'a apporté cette précision (qui figurait dans sa déclaration d'appel), que dans ses dernières conclusions. 



Selon le deuxième alinéa de l'article 915-2 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond.

Mme [W] a bien présenté dès ses premières conclusions, d'abord une demande d'infirmation de l'ordonnance entreprise, ensuite les prétentions qu'elle soumet à la cour statuant à nouveau, desquelles il se déduit les chefs qu'elle critique.

 

Il ne peut dans ces conditions être considéré que Mme [W] n'a pas présenté dès ses premières conclusions l'ensemble des prétentions dont elle saisit la cour. 



Le moyen sera rejeté. 



Sur le fond du référé 



Selon l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.







En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.



A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose dans sa rédaction applicable en l'espèce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Il doit être rappelé qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ; qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.



Aux termes de l'article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. De telles mesures suspendent les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier.



Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation à l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. 



L'octroi de ces délais suspend les effets de la clause résolutoire. Aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.



Sur la résiliation du bail 



Le commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail a été délivré le 9 février 2024 pour un montant 2 397,84 euros arrêté au mois de février 2024 inclus. 



Mme [W] prétend que ce solde débiteur n'est pas dû dès lors qu'il ne correspond qu'aux révisions du loyer et aux régularisations des charges, dont l'exigibilité est sérieusement contestable.



S'agissant de l'indexation du loyer, il est constant que le bail contient une clause prévoyant l'indexation du loyer chaque année. 



L'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment : « A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »



Mme [W] ajoute au texte en prétendant que la demande du bailleur doit être écrite. L'article 17-1 exige seulement que le bailleur manifeste à l'égard du locataire sa volonté d'appliquer la révision contractuelle du loyer chaque année, sans poser de conditions de forme particulières. 









Or en l'espèce la bailleresse justifie (sa pièce 21) avoir délivré à sa locataire, chaque année depuis 2018, des avis d'échéance et quittances portant mention du montant du loyer révisé chaque année. Ce faisant, elle a informé Mme [W] de sa volonté d'appliquer la révision chaque année et d'en exiger le paiement. 



L'appelante ne peut dès lors sérieusement soutenir que les montants réclamés dans le commandement au titre de l'indexation du loyer sont sérieusement contestables. Le décompte de cet acte n'encourt pas la critique de ce chef. 



S'agissant des montants réclamés au titre des charges régularisées, Mme [W] produit un rapport établi par l'ADIL qui a examiné les réclamations du bailleur au titre des charges et qui conclut, au terme de son analyse :




au titre des charges 2021, que le trop-perçu par le bailleur s'élève à 33,16 euros (le solde de charges devrait être de 86,32 euros et non de 119,48 euros comme mentionné au décompte) ;

au titre des charges 2023, que le trop-perçu s'élève à 372,68 euros. 




Alors qu'il n'est pas discuté que ce rapport analytique, émanant d'un organisme spécialisé, constitue la base d'une contestation sérieuse sur le calcul des charges telles que réclamées par la bailleresse, contestation qui doit être portée devant le juge du fond et ne peut être tranchée par le juge des référés, juge de l'évidence, il résulte de cette analyse qu'une somme totale de 405,84 euros doit venir en déduction du solde débiteur réclamé dans le commandement de payer, afin de déterminer le montant non sérieusement contestable de l'obligation de paiement de la locataire. 



Il convient de préciser à cet égard, d'une part, que la réfaction du décompte dont la bailleresse fait état pour un montant de 118,95 euros a été opérée en janvier 2025 et donc la délivrance du commandement de payer, d'autre part, que la bailleresse soutient à raison qu'il n'y a pas lieu de retrancher du décompte, comme l'a fait le premier juge, la somme de 29,23 euros correspondant à la régularisation des charges de l'année 2020. En effet, l'analyse critique de l'ADIL ne porte pas sur cette année, et pour cause puisqu'il s'agit d'une année couverte par la prescription triennale prévue par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. 



Aussi, sous déduction du montant sérieusement contestable de 405,84 euros relevé par l'ADIL, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été valablement délivré pour un solde débiteur de 1 992 euros arrêté à la date du 7 févier 2024 (2 397,84 euros - 405,84 euros).



Or, à la lecture du décompte de l'arriéré locatif établi par la bailleresse sur la période postérieure, non discuté par la locataire sur les sommes versées, il apparaît que cet arriéré de 1 992 euros n'a pas été payé, en sus du loyer courant, puisqu'à la date du 9 avril 2024, deux mois après la délivrance du commandement de payer, le compte n'était pas à jour et présentait encore un solde débiteur de 1 217,90 euros. 



C'est donc à raison que le premier juge a considéré que la clause résolutoire était acquise à la date du 9 avril 2024, en tirant les conséquences de droit. 



Sur le montant de la provision 



Le premier juge a fixé le montant de la provision due par Mme [W] au titre des loyers échus au 12 février 2025 (échéance de février incuse), à la somme de 1 443,65 euros, montant que la société bailleresse estime erroné et évalue à 1 592,36 euros. 











La cour relève à la lecture du décompte actualisé (pièce 16 de l'intimée) que la société SCI Cronstadt-Morillons a recrédité sur le compte de Mme [W], au titre des charges litigieuses, la somme de 346,76 euros au titre des charges 2023 (le 1er mars 2024) et la somme de 118,95 euros au titre des charges 2021 (le 6 janvier 2025). Ce faisant, la bailleresse a recrédité un montant total de 465,71 euros qui excède le montant de trop perçu estimé par l'ADIL. 



Il en résulte que l'intimée sollicite à bon droit que la provision due par l'appelante à la date du 11 février 2025 soit fixée à 1 592,36 euros, montant du solde débiteur du décompte actualisé qui correspond au montant non sérieusement contestable de l'obligation de paiement de l'appelante.



L'ordonnance sera infirmée de ce chef. 



Sur les délais de paiement



Il résulte des décomptes de la dette locative que Mme [W] n'a jamais cessé de payer le montant du loyer tel qu'elle l'estimait dû, le solde débiteur demeurant toujours cantonné aux montants qu'elle contestait au titre de la révision du loyer et surtout des charges locatives. A la date du mois du 1er mars 2026 la dette s'élève à 2 174,25 euros soit un montant non supérieur à ce qu'il a toujours été. 



Il ne peut dans ces conditions être considéré que le paiement du loyer n'avait pas repris à la date de l'audience devant le premier juge puisqu'il n'avait jamais été interrompu, et c'est par des motifs et pertinents, que la cour approuve, que le premier juge a accordé à la débitrice un délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire. 



Mme [W] justifie percevoir 568,94 euros de RSA, 347 euros d'aide au logement et 84 euros d'aide de la ville de [Localité 1], soit un revenu mensuel de 999,94 euros pour un loyer actuel de 1 139,88 euros. Elle explique que le reliquat manquant est payé grâce à l'aide financière qu'elle reçoit de ses parents. 



Le délai fixé par le premier juge sera reconduit, à savoir 23 mensualités de 60 euros et une 24ème du solde, mensualités dont Mme [W] s'acquitte ainsi qu'il résulte de la lecture du décompte. L'allongement du délai jusqu'à 36 mois n'apparait pas justifié. 



La demande de délai pour quitter les lieux est sans objet dès lors que les effets de la clause résolutoire sont suspendus. 



Sur les demandes reconventionnelles de Mme [W] 



La demande d'injonction de remise de toutes les quittances de loyers n'est pas argumentée par Mme [W] et n'apparaît pas justifiée alors qu'il résulte des pièces versées par l'intimée que cette dernière délivre des quittances à sa locataire. 



La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive est mal fondée dès lors que la cour confirme la décision de première instance sur la résiliation du bail. 



Les demandes relatives aux charges relèvent de l'appréciation du juge du fond comme déjà indiqué. 



Il en est de même de la demande indemnitaire formée en réparation des troubles de jouissance dont se plaint Mme [W], laquelle a porté le litige devant le juge du fond auquel il revient d'apprécier cette demande et son préalable du manquement éventuel de la bailleresse à son obligation d'assurer une jouissance paisible à sa locataire. 









Sur les mesures accessoires 



Le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été justement appréciés par le premier juge. 



L'appel de Mme [W] ne prospérant pas, elle sera condamnée aux dépens de la présente instance, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, et à payer à l'intimée la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



Rejette le moyen de l'intimée pris de l'irrecevabilité de la demande d'infirmation de l'ordonnance entreprise,



Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnancé déférée, sauf sur le montant de la provision allouée à la société SCI Cronstadt-Morillons au titre de la dette locative arrêtée au 12 février 2025,



Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,



Condamne Mme [W] à payer à la société SCI Cronstadt-Morillons la somme provisionnelle de 1 592,36 euros en principal au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 février 2025,



Déboute Mme [W] de toutes ses autres demandes,



La condamne aux dépens de l'instance d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,



La condamne à payer à la société SCI Cronstadt-Morillons la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE