Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 16 avril 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 16 AVRIL 2026



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/19586 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIUKK



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 juin 2023 -Tribunal de proximité de SAINT-DENIS - RG n° 11-23-000464





APPELANT

 

Monsieur [N] [B]

né le 22 avril 1987 à [Localité 1] (Tunisie)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2182



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-501723 du 21/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])





INTIMÉE 



Madame [R] [E] épouse [Z] née le 11 avril 1959 à [Localité 4] ( Serbie),

[Adresse 2]

[Localité 5] (SERBIE)

Représentée par Me Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

Madame Laura TARDY, conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, conseillère 



Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN









ARRÊT :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Emmanuelle BOUTIE, conseillère, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE 

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2013, Mme [I] [E] épouse [V] a donné à bail à M. [N] [B] et Mme [U] [S] un appartement situé [Adresse 3], 2e étage, porte gauche, à [Localité 6].



[I] [E] est décédée en 2019 et l'appartement est devenue la propriété de Mme [R] [E] épouse [Z]. 



Par acte notarié du 19 juin 2022, cette dernière a fait signifier aux locataires un congé pour vendre à effet au 30 septembre 2022, contenant une offre de vente au prix de 220.000 euros. 



Par acte d'huissier de justice du 3 avril 2023, Mme [R] [E] épouse [Z] a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de constater la validité du congé, ordonner l'expulsion des défendeurs, les condamner à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1.000 euros à compter du 1er octobre 2022 outre 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens.



Les défendeurs, régulièrement cités à étude, n'ont pas comparu. 



Par jugement réputé contradictoire entrepris du 26 juin 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a ainsi statué :



- constate la validité du congé, 

- ordonne à M. [N] [B] et Mme [U] [S] épouse [B] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

- dit qu'à défaut de libération volontaire, Mme [R] [E] épouse [Z] pourra, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique, 

- ordonne en tant que de besoin le transport des meubles meublants, aux frais des expulsés, dans tel garde-meuble de leur choix, et à défaut choisi par le bailleur, 

- condamne in solidum M. [N] [B] et Mme [U] [S] épouse [B] à verser à Mme [R] [E] épouse [Z] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à parfaite restitution des lieux et remise des clés; 

- condamne in solidum M. [N] [B] et Mme [U] [S] épouse [B] à verser à Mme [R] [E] épouse [Z] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamne in solidum M. [N] [B] et Mme [U] [S] épouse [B] aux dépens, 

- rappelle que la présente décision est revêtue de l'exécution provisoire. 



Vu l'appel interjeté le 5 décembre 2023 par M. [N] [B], intimant uniquement Mme [R] [E] épouse [Z]. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières écritures remises au greffe le 22 février 2024 par lesquelles M. [N] [B] demande à la cour de :



Déclarer M. [B] recevable et bien fondé en "leur" appel ; 

Y faisant droit, 

- Infirmer la décision déférée en ce que le congé a été validé 

En conséquence, 

- Prononcer la nullité du congé pour vente en date du 31 mars 2022, le privant de tout effet.



Mme [R] [E] épouse [Z] a constitué avocat mais n'a pas conclu.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.



Sur la validité du congé pour vendre



L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en ce qu'il a validé le congé et réitère sa demande tendant à la nullité de celui-ci.



Il soutient que le congé "pour reprise" (sic) ne décrit pas précisément le bien et "se borne à procéder par renvoi aux énonciations du contrat de bail", sans mention "par exemple, de la date de construction du bien mis à la vente". 

Il considère également que le congé "pour reprise" est frauduleux en raison d'un prix manifestement excessif.



Il résulte du I de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du congé, que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux et que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.



Le II de cet article dispose que "lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (...)

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. 

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente.

(...)

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification'. 



En cas de contestation, le même article dispose que le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.



La nullité est encourue en cas d'absence des mentions imposées si le locataire qui l'invoque rapporte la preuve que l'irrégularité commise lui a causé un grief, en application de l' article 114 du code de procédure civile. L'absence de grief peut être déduite du fait que les locataires n'ont pas manifesté l'intention de se porter acquéreurs (3e Civ., 15 mai 2008, pourvoi n° 07-10.243, Bull. 2008, III, n° 83).



Si l'intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d'un projet de vente, le locataire est toutefois fondé à contester l'intention réelle et sérieuse de vendre ; par exemple, l'offre à un prix dissuasif peut traduire de la part du bailleur une volonté de faire obstacle au droit de préemption du preneur et conférer un caractère frauduleux au congé (3e Civ., 9 février 2022, pourvoi n° 21-12.179).

Sous cette réserve, le principe est toutefois que le prix est librement décidé par le bailleur, eu égard à un régime de liberté contractuelle et de liberté des prix ; un prix élevé peut ainsi se justifier par l'espoir d'un gain important sans que soit exclue de ce simple fait la réalité de la volonté de vendre du propriétaire ( 3e Civ., 13 avril 2022, pourvoi n° 21-11.526), étant rappelé que l'article 15 indique que le prix et les conditions de vente sont ceux "projetés" c'est à dire espérés par le bailleur et que, par ailleurs, l'alinéa 4 du II de l'article 15 précité impose au propriétaire qui décide finalement de vendre à un prix inférieur à celui qu'il a mentionné dans le congé, d'en informer son locataire, lequel bénéficie alors d'une nouvelle offre de vente et d'un nouveau délai d'un mois.



La charge de la preuve du caractère frauduleux d'un congé pour vendre pèse sur le preneur.

La fraude ne se présume pas.



En l'espèce, ainsi que l'a exactement retenu le premier juge le congé pour vendre litigieux comporte les mentions requises par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité ; ainsi, notamment sont indiqués le motif du congé, le prix (en l'espèce 220.000 euros) et le bien litigieux, lequel est décrit par reproduction du contrat de location, soit :



"[Adresse 1] à [Localité 6], dans le bâtiment côté rue, escalier A, 2e étage, porte gauche, logement comprenant entrée, cuisine, WC, salle de bain avec baignoire et lavabo, salon et chambre", ce qui ne saurait être qualifié de "sommaire" ni correspondre à "une absence de description précise du bien" (conclusions p 5); par ailleurs aucune disposition légale n'impose de faire figurer "par exemple, la date de construction du bien mis à la vente", contrairement à ce qu'indique l'appelant.



Il résulte de ces éléments et des pièces produites que le congé est suffisamment précis; de plus, M. [B] n'allègue ni ne démontre avoir formulé de question ou présenté une contre-offre de sorte qu' en outre aucun grief ne résulte en réalité de l'imprécision alléguée.



Le caractère frauduleux de ce congé n'est pas davantage établi par l'appelant, étant observé notamment que la page Internet reproduite sur le site SeLoger.com pour un appartement de 72 m² et 3 pièces au 2e étage à l'adresse précitée indique que le prix moyen est compris entre une fourchette basse de 171.116 euros et une fourchette haute de 201.686 euros; l'écart avec le prix proposé, de 220.000 euros, ne permet pas de démontrer une intention frauduleuse étant à nouveau rappelé au surplus que les locataires n'ont pas manifesté d'intérêt pour l'acquisition de ce bien ni formulé une contre-offre ; il n'est ainsi pas établi que la proposition qui leur a été faite avait pour dessein "de contourner les obligations légales" et "d'évincer les locataires".



La fraude doit donc être écartée.



Au regard de l'ensemble de ses éléments, le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a validé le congé, ainsi qu'en ses chefs de dispositifs subséquents, qui ne sont pas autrement critiqués ni ne font d'ailleurs l'objet de prétentions, de sorte que la cour ne peut en tout état de cause que les confirmer.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, 



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne M. [N] [B] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.









LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENTE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE