Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 16 avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 16 AVRIL 2026

(n° 069/2026, 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/14688 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGI6N



Décision déférée à la Cour : jugement du 21 juillet 2022 du tribunal judiciaire de Paris - RG n° 16/15466





APPELANTE

 

S.A. L'[F] [I], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 775 675 259



Représentée par Me Antoine LAMBERT, avocat au barreau de PARIS (avocat postulant)

Représentée par Me Antoine DE LA FERTE de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 283 (avocat plaidant)





INTIMÉS 



Madame [L] [K] Agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

née le 19 Février 1962 à [Localité 4]



Madame [S] [R] tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

née le 10 Janvier 1966 à [Localité 4]



Madame [E] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 6]

née le 25 Décembre 1935 à [Localité 7]



Madame [B] [Q]

[Adresse 5]

[Localité 8]

née le 19 Novembre 1968 à [Localité 4]



Monsieur [C] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 9]

né le 21 Décembre 1969 à [Localité 4]







Monsieur [H] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 10] [Adresse 7]

[Localité 11] AUSTRALIE

né le 05 Mai 1972 à [Localité 4]



Représentés par Me Eric ALLERIT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241 (avocat postulant)

Représentés par Me Jean-François MONIER de l'AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, substituant Me Charles-Edouard BRAULT (avocat plaidant)





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 7 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre et de Mme Stéphanie DUPONT, conseillère ,chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport



Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



- Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre

- Mme Stéphanie DUPONT, conseillère

- Mme Marie GIROUSSE, conseillère



Greffier lors des débats : Mme Carole TREJAUT



ARRÊT PUBLIC : 



- contradictoire ;

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Marie GIROUSSE, conseillère, pour la présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.





FAITS ET PROCÉDURE



La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 21 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire entre d'une part la société L'[F] [I] et d'autre part Mme [L] [Z] épouse [K], Mme [S] [Z] épouse [R], Mme [E] [V] épouse [Z], Mme [B] [Z] épouse [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z] (ci-après l'indivision [Z]). 



Le litige à l'origine de cette décision porte sur la fixation du loyer du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2015 portant sur des locaux à usage de théâtre dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 12].



Par acte sous seing privé du 4 décembre 2006, M. [U] [Z], représenté par la société Le Cabinet Nicolas Et Cie, a donné à bail en renouvellement à la société L'[F] [I] un ancien petit hôtel avec jardin, transformé en salle de spectacle, dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 12], pour une durée de 3, 6, 9 années entières et consécutives à effet du 1er juillet 2006, moyennant un loyer annuel de 60.000 euros, hors taxes et hors charges.

Le bail précise que la « sortie de secours à l'orchestre (au bas de l'escalier de la sortie de secours) ne fait pas partie des lieux loués et appartient à la société L'[F] [I] suivant acte authentique d'acquisition reçu par Maître [J] [O] les 23 juillet et 10 août 1954, enregistré le 28 août 1954 au 2ème bureau des hypothèques de la Seine sous le n° d'ordre 10 023. ».



Par acte extrajudiciaire du 30 mars 2015, Mme [M] [V] épouse [Z] (décédée le 16 octobre 2018 en laissant pour lui succéder Mme [L] [Z] épouse [K] et Mme [S] [Z] épouse [R]), Mme [L] [Z] épouse [K], Mme [S] [Z] épouse [R], Mme [E] [V] épouse [Z], Mme [B] [Z] épouse [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z] ont fait délivrer à la société L'[F] [I] un congé pour le 30 septembre 2015, lui offrant le renouvellement du bail pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2015 moyennant un loyer annuel en principal de 108.300 euros.



Par mémoire préalable notifié le 5 juillet 2016, la société L'[F] [I] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 50.000 euros en principal.



Par acte d'huissier du 17 octobre 2016, la société L'[F] [I] a assigné les bailleurs devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins essentiellement de voir fixer le prix du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 50.000 euros.



Par jugement du 15 mai 2017, le juge des loyers commerciaux a constaté, par l'effet du congé délivré le 30 mars 2015 par les bailleurs et l'acceptation de la société L'[F] [I], le principe du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2015 ; dit que les règles du plafonnement ne s'appliquaient pas au loyer du bail renouvelé, en application de l'article R. 145-10 du code de commerce ; désigné, pour le surplus, avant dire droit, M. [N] [T] en qualité d'expert avec mission de rechercher la valeur locative au 1er octobre 2015 des locaux loués.



Parallèlement, le président du tribunal de grande instance de Paris, statuant en référé, par ordonnance du 7 juillet 2017, a condamné la société L'[F] [I] à payer aux bailleurs la somme provisionnelle de 57.221,62 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 mai 2017, échéance du 2ème semestre 2017 incluse, accordé des délais de paiement à la société L'[F] [I], suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité, en sus du loyer, charges et accessoires, la clause résolutoire serait acquise. 



Par acte du 29 octobre 2018, les bailleurs ont fait délivrer à la société L'[F] [I] un commandement de quitter les lieux pour le 1er novembre 2018. 



Par actes du 4 mars 2019, la société L'[F] [I] a fait assigner Mme [L] [Z] épouse [K], Mme [S] [Z] épouse [R], Mme [E] [V] épouse [Z], Mme [B] [Z] épouse [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z] en suspension des effets de la clause résolutoire et en octroi de délais de paiement. 



L'expert a déposé son rapport le 18 janvier 2019 en concluant à une valeur locative au 1er octobre 2015 de 98.000 euros, hors taxes et hors charges.



La société L'[F] [I] a été expulsée suivant procès-verbal du 13 mai 2019.



Par jugement du 20 mai 2020, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris pour connaître des demandes additionnelles de la société L'[F] [I] tendant à voir « dire et juger que le bail n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public applicables aux salles de spectacles, dire et juger que le bail est intrinsèquement nul et qu'il n'a de validité qu'avec la participation de la S.A.

 

L'[F] [I] - propriétaire de l'issue de secours », et renvoyé l'ensemble de l'affaire devant le tribunal judiciaire de Paris.



Par jugement du 12 novembre 2020, le juge de l'exécution a débouté la société L'[F] [I] de ses demandes d'annulation du commandement de quitter les lieux du 29 octobre 2017 et de réintégration des lieux.



Par le jugement attaqué du 21 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :




fixé à 97.400 euros, en principal par an, à compter du 1er octobre 2015, le loyer du bail renouvelé entre, d'une part, Mme [D] [G] [Z], Mme [L] [K], Mme [S] [R], Mme [E] [Z], Mme [B] [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z] et, d'autre part, la société L'[F] [I] pour les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 12], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, 

rejeté la demande d'un complément d'expertise de la société L'[F] [I],

condamné la société L'[F] [I] à payer à Mme [L] [K], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z], Mme [S] [R], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z], Mme [E] [Z], Mme [B] [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z], les compléments de loyer dus à compter du 1er octobre 2015 et jusqu'au 5 janvier 2017 inclus, ainsi que les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés, à compter du 17 octobre 2016 pour les loyers échus à cette date et à compter du présent jugement pour les loyers échus après cette date, 

ordonné la capitalisation des intérêts dans les termes et conditions de l'article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, 

fixé l'indemnité d'occupation due par la société L'[F] [I] à compter du 6 janvier 2017 et jusqu'au 13 mai 2019, à une somme égale au montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015, outre les charges et accessoires, et condamné la société L'[F] [I] à payer à Mme [L] [K], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z], Mme [S] [R], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z], Mme [E] [Z], Mme [B] [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z], la somme de 97.400 euros par an, en principal, jusqu'à la libération des locaux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et capitalisation des intérêts. 

ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, 

débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires, 

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamné chacune des parties par moitié aux dépens incluant les frais de l'expertise judiciaire.




Par déclaration du 3 août 2022, la société L'[F] [I] a interjeté appel de ce jugement en critiquant tous les chefs du dispositif.



Les bailleurs ont formé appel incident par conclusions déposées et notifiées le 3 février 2023.



Par jugement du 15 février 2024, le tribunal judiciaire de Paris, statuant sur les assignations délivrées aux bailleurs le 4 mars 2019, a notamment déclaré la société L'[F] [I] irrecevable en ses demandes de nullité du commandement de quitter les lieux, de nullité du procès-verbal d'expulsion et de restitution des clés des locaux loués, constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux loués au 6 janvier 2017, débouté la société L'[F] [I] de ses demandes subsidiaires de nouveaux délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire à titre rétroactif. 



La clôture de la présente procédure d'appel a été prononcée par ordonnance du 3 septembre 2025.



PRÉTENTIONS ET MOYENS



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 20 janvier 2025, la société L'[F] [I] demande à la cour de :




infirmer le jugement en toutes ses dispositions ; 


et statuant à nouveau :


débouter l'indivision [Z] de l'intégralité de ses demandes contenues dans son appel incident ; 

juger que le bail du théâtre n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public applicable aux salles de spectacles recevant du public ; 

juger que la destination du bail n'est effective qu'avec la participation et le concours de la société L'[F] [I] ' propriétaire de l'issue de secours ; 


en conséquence, 


fixer, à compter du 1er octobre 2015, le prix du loyer en renouvellement au prix maximum de soixante-dix-sept mille quatre cent euros (77.400 €) par an en principal, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; 


Dans l'hypothèse où la Cour retiendrait l'application de la méthode de la jauge, 


fixer, à compter du 1er octobre 2015, le prix du loyer en renouvellement au prix maximum de soixante-dix-sept mille deux cent euros (77.200 €) par an en principal, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; 


en tout état de cause,


constater que l'intégralité des arriérés de loyers au titre du montant fixé le 21 juillet 2022 a été payée le 21/04/2023 ; 

condamner le bailleur à rembourser à la société L'[F] [I] les sommes trop perçues sur la période allant du 01/10/2015 au 05/01/2017 (loyers) et du 06/01/2017 au 13/05/2019 (indemnité d'occupation) avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; 

condamner l'indivision [Z] à payer à la société L'[F] [I] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.




 La société L'[F] [I] fait valoir : 



- que le loyer du bail renouvelé retenu par le premier juge est contestable en raison des éléments suivants :

- les caractéristiques du théâtre sont en partie très défavorables, ce qui n'a pas été pris en compte par l'expert dans son estimation de la valeur locative des locaux loués ; 

- le quartier dans lequel se situent les locaux loués connaît une dévalorisation importante quant à l'activité de théâtre : la circulation et le stationnement y sont difficiles, ce qui complique l'accès des spectateurs, et le climat d'insécurité est croissant ; 

- la commercialité et la rentabilité des théâtres parisiens sont en baisse et il n'a pas été tenu compte de la baisse du chiffre d'affaires de la société L'[F] [I] ;

- les éléments de comparaison retenus par l'expert manquent de pertinence : ils sont trop éloignés des locaux loués, ils concernent des théâtres à la capacité d'accueil nettement supérieure à celle des locaux loués sauf un, ils ne diffusent pas le même genre de théâtre que celui diffusé par la société L'[F] [I] ; 

- le loyer retenu par le tribunal conduit à une augmentation de 62,33% par rapport au loyer antérieur, ce qui est supérieur aux indices couramment utilisés en la matière, étant en outre observé que la demande des bailleurs conduit à une augmentation encore plus importante ; 

- les locaux loués ne disposent pas d'une issue de secours de sorte que la locataire a dû acquérir, en 1954, des locaux adjacents à usage d'issue de secours et que les bailleurs manquent à leur obligation de délivrance ; 

- que la valeur locative doit être fixée à 77 200 euros par application de la méthode de la jauge en retenant : 

- une recette idéale de 10 182 euros,

- une majoration pour séances supplémentaires d'1,7,

- un coefficient multiplicateur de 5,25,

- un abattement pour charges exorbitantes incombant au preneur de 15% ;

- que la valeur locative doit être fixée à 77 400 euros par application de la méthode dite du 'fauteuil' en retenant un prix moyen du fauteuil de 205 euros ; 

- qu'elle a réglé la totalité des arriérés de loyers dus en exécution du jugement querellé au 21 avril 2023 ; que néanmoins, les bailleurs ont fait pratiquer deux nouvelles saisies-attribution le 29 octobre 2014 pour un montant de 380,56 euros et le 18 décembre 2024 pour un montant de 31,68 euros. 



Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 21 janvier 2025, les bailleurs demandent à la cour de :




déclarer la société L'[F] [I] mal fondée en son appel et la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

déclarer Mme [L] [K], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z], Mme [S] [R], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z], Mme [E] [Z], Mme [B] [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z] recevables et fondés en leur appel incident, ainsi qu'en l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; 


y faisant droit,

Sur le loyer de renouvellement au 1er octobre 2015 :

à titre principal :


infirmer le jugement rendu en ce qu'il a fixé à 97.400 euros, en principal par an, à compter du 1er octobre 2015, le loyer du bail renouvelé entre, d'une part, Mme [D] [G] [Z], Mme [L] [K], Mme [S] [R], Mme [E] [Z], Mme [B] [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z] et, d'autre part, la société L'[F] [I] pour les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 12], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; 


et statuant à nouveau :


fixer à la somme annuelle en principal de 110.000 euros HT et HC le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015, entre, d'une part, Mme [D] [G] [Z], Mme [L] [K], Mme [S] [R], Mme [E] [Z], Mme [B] [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z] et, d'autre part, la société L'[F] [I] pour les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 12] toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements requis par la loi du 18 juin 2014 et son décret d'application, et ce sans préjudice de l'ordonnance de référé du 7 juillet 2017 ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire ; 


à titre subsidiaire :


confirmer le jugement rendu en ce qu'il fixé à 97.400 euros, en principal par an, à compter du 1er octobre 2015, le loyer du bail renouvelé entre, d'une part, Mme [D] [G] [Z], Mme [L] [K], Mme [S] [R], Mme [E] [Z], Mme [B] [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z] et, d'autre part, la société L'[F] [I] pour les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 12], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements requis par la loi du 18 juin 2014 et son décret d'application, et ce sans préjudice de l'ordonnance de référé du 7 juillet 2017 ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire ; 


en tout état de cause, confirmer le jugement en ce qu'il a :


débouté la société L'[F] [I] de sa demande de remboursement d'un trop perçu à compter du 1er octobre 2015 à la date du présent jugement,

condamné la société L'[F] [I] à payer à Mme [L] [K], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z], Mme [S] [R], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z], Mme [E] [Z], Mme [B] [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z], les compléments de loyer dus à compter du 1er octobre 2015 et jusqu'au 5 janvier 2017 inclus, les condamnations étant prononcées en derniers ou quittances, ainsi que les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés, à compter du 17 octobre 2016 pour les loyers échus à cette date et à compter du jugement pour les loyers échus après cette date ; 

ordonné la capitalisation des intérêts dans les termes et conditions de l'article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 ; 




Sur l'indemnité d'occupation :

à titre principal,


infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due par la société L'[F] [I] à compter du 6 janvier 2017 et jusqu'au 13 mai 2019, à une somme égale au montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015, outre les charges et accessoires, et condamné la société L'[F] [I] à payer à Mme [L] [K], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z], Mme [S] [R], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z], Mme [E] [Z], Mme [B] [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z], la somme de 97.400 euros par an, en principal, jusqu'à la libération des locaux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et capitalisation des intérêts ; 


et statuant à nouveau :


fixer l'indemnité d'occupation due par la société L'[F] [I] à compter du 6 janvier 2017 et jusqu'au 13 mai 2019, à une somme égale au montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015, outre les charges et accessoires, et condamner la société L'[F] [I] à payer à Mme [L] [K], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z], Mme [S] [R], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z], Mme [E] [Z], Mme [B] [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z], la somme de 110.000 euros par an, en principal, jusqu'à la libération des locaux, les condamnations étant prononcées en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et capitalisation des intérêts ; 


à titre subsidiaire,


confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due par la société L'[F] [I] à compter du 6 janvier 2017 et jusqu'au 13 mai 2019, à une somme égale au montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015, outre les charges et accessoires, et condamné la société L'[F] [I] à payer à Mme [L] [K], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z], Mme [S] [R], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z], Mme [E] [Z], Mme [B] [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z], la somme de 97.400 euros par an, en principal, jusqu'à la libération des locaux, les condamnations étant prononcées en derniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et capitalisation des intérêts ; 


sur les autres demandes :


constater qu'aucune demande de nullité du bail ne figure dans le dispositif des conclusions d'appelante de la société L'[F] [I], et juger qu'elle n'en est pas saisie ; 

confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'un complément d'expertise de la société L'[F] [I] et débouter cette dernière de sa demande à hauteur d'appel ; 




en tout état de cause :


confirmer le jugement pour le surplus ; 

débouter la société L'[F] [I] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions plus amples ou contraires ; 

condamner la société L'[F] [I] à payer à Mme [L] [K], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z], Mme [S] [R], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Mme [D] [G] [Z], Mme [E] [Z], Mme [B] [Q], M. [C] [Z] et M. [H] [Z] une somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 

condamner la société L'[F] [I] aux entiers dépens de l'instance d'appel, dont distraction au profit de Maître Eric Allerit, membre de la Selarl Taze-Bernard-[X], admise à se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




Les bailleurs font valoir : 

- que les locaux loués bénéficient d'une excellente situation dans un quartier regroupant d'autres théâtres, très bien desservi par les transports en commun ; 

- que le loyer, en vertu des dispositions des articles L.145-36 et R.14510 du code civil, doit être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, s'agissant de locaux monovalents ; 

- qu'ils approuvent la méthode de la jauge telle qu'appliquée par l'expert sauf à prendre en considération un coefficient multiplicateur de 6 et non de 5,25 compte-tenu de l'excellente situation des locaux loués et de sa capacité d'accueil qui permet un taux de remplissage élevé; 

- que le fait que la sortie de secours à l'orchestre soit la propriété de la locataire justifie seulement un abattement de 650 euros par mois ; 

- qu'en l'absence de transmission par la société L'[F] [I] du coût des travaux de réparation et d'entretien qu'elle aurait effectués, l'abattement de 10 % pour charges exorbitantes est suffisant ; 

- que la valeur unitaire au fauteuil de 255 euros peut être retenue ; 

- que la société L'[F] [I] est redevable d'une indemnité d'occupation du 6 janvier 2017 au 13 mai 2019 ; que l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 janvier 2017 a été définitivement jugée par le tribunal judiciaire de Paris dans son jugement du 15 février 2014. 



Il convient, en application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties ci-dessus mentionnées, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens. 



MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire, la cour précise qu'en vertu des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte', 'constater' ou 'juger', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.



Sur la demande de nullité du bail



Il résulte du jugement attaqué que la société L'[F] [I] avait abandonné sa demande de nullité du bail dans ses dernières écritures de première instance de sorte que le tribunal n'a pas statué sur cette demande. 



A hauteur d'appel, la cour n'est pas non plus saisie d'une telle demande qui ne figure pas au dispositif des conclusions de la société L'[F] [I], sans qu'il soit besoin de le constater au dispositif du présent arrêt. 





Sur la demande de complément d'expertise 



Aux termes du jugement attaqué, la demande de complément d'expertise de la société L'[F] [I] a été rejetée. 



La société L'[F] [I] a critiqué ce chef du dispositif dans sa déclaration d'appel et sollicite l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions dans ses dernières conclusions d'appel. 



Néanmoins, elle ne développe aucun moyen à l'appui d'une demande de complément d'expertise dans la discussion de ses conclusions et ne formule aucune prétention à ce titre au dispositif de ses conclusions. 



Dans ces conditions, la cour ne peut que confirmer ce chef du dispositif. 



Sur le loyer du bail renouvelé



Selon l'article L.145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. 



L'article R.145-10 du code civil précise que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. 



En l'espèce, c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte et auxquels elle renvoie que le tribunal a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2015 à la somme de 97.400 euros en principal par an. 



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants. 



Pour fixer le loyer du bail renouvelé, le tribunal a recoupé la méthode dite 'par la jauge' et la méthode dite 'au fauteuil'. Cette façon de procéder est pertinente puisque ces deux méthodes correspondent aux usages observés en matière de théâtre. 



La méthode dite 'par la jauge' consiste à appliquer un coefficient multiplicateur à la recette théorique idéale journalère obtenue en multipliant le nombre de places par le nombre de séances jounalières par le prix moyen des places au plein tarif. 



Les caractéristiques des locaux loués, leur situation et les facteurs locaux de commercialité sont pris en considération dans la détermination du coefficient multiplicateur.



La méthode dite 'au fauteuil' consiste en un rapprochement avec des loyers pratiqués dans des théâtres comparables. Les caractéristiques des locaux loués, leur situation et les facteurs locaux de commercialité sont pris en compte pour apprécier, le cas échéant, les différences avec les locaux dont les loyers servent d'éléments de comparaison afin de corriger le loyer au vu des différences ainsi constatées. 



La méthode dite 'par la jauge'



Le nombre de places et leur catégorie ne sont pas contestés par les parties. 



La société L'[F] [I] conteste le prix des places retenu par le tribunal pour calculer la recette théorique idéale. Le tribunal a retenu le prix des places suivant : 30 euros pour les places de 1ère catégorie, 24 euros pour les places de 2ème catégorie et 20 euros pour les places de 3ème catégorie (page 8 du jugement, 3ème paragraphe). La société L'[F] [I] demande à la cour de retenir le prix des places suivant : 29 euros pour les places de 1ère catégorie, 23 euros pour les places de 2ème catégorie et 19 euros pour les places de 3ème catégorie. Etant observé que le prix des places varient selon les spectacles, le prix retenu par le tribunal correspond au prix pratiqués en 2015 par la société L'[F] [I] selon les données fournies par la locataire à l'expert (page 22 du rapport). Pour demander à la cour de retenir un prix moindre, la société L'[F] [I] se borne à produire une capture d'écran du site 'l'officiel des spectacles', sans date, qui mentionne un prix de 29 euros sans indication de catégorie, ce qui est insuffisant à remettre en cause les données fournies par la locataire à l'expert dans le cadre de l'expertise. C'est donc à raison que le tribunal a retenu les prix de 30 euros pour les places de 1ère catégorie, 24 euros pour les places de 2ème catégorie et 20 euros pour les places de 3ème catégorie. 



La société L'[F] [I] conteste également le fait que le tribunal, suivant en cela l'avis de l'expert, ait retenu l'existence systématique d'une 2ème séance journalière pour calculer la recette théorique idéale. Mais, il résulte de l'examen de la liste des spectacles communiquée par la locataire à l'expert, qu'au moment du renouvellement du bail, au mois d'octobre 2015, les locaux loués accueillaient deux spectacles par jour. C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu dans le calcul de la recette théorique idéale une 2ème séance journalière, peu important la décision de la locataire de ne pas maintenir cette 2ème séance tout au long de l'année, ce qui résulte d'un choix de programmation de sa part. 



L'indivision [Z] conteste le coefficient multiplicateur retenu par le tribunal. Le tribunal a retenu un coefficient de 5,25 alors que l'indivision [Z] estime qu'un coefficient de 6 est plus adpaté. Le tribunal a retenu un coefficient dans la fourchette basse des usages en matière de théâtre, étant précisé que cette fourchette se situe entre 5 et 7. Ce faisant, le tribunal a fait une exacte analyse des faits et pris en considération la bonne situation des locaux loués dans un secteur central et touristique, fréquenté aussi bien le jour que la nuit en raison d'une forte concentration de bars, restaurants et théâtres, bien desservi par les transports en commun mais également les caractéristiques défavorables des locaux soulignés par la société L'[F] [I] dans ses conclusions, étant observé que cette dernière n'apporte aucune preuve du climat d'insécurité croissant dans le secteur. Le tribunal a justement apprécié ce coefficient au regard de la capacité des locaux loués et a tenu compte du fait qu'une issue de secours du théâtre est la propriété de la locataire. En choisissant un coefficient multiplicateur dans la fourchette basse des usages en matière de théâtre, le tribunal a justement tenu compte de ce défaut des locaux loués dans la détermination du loyer. 



La société L'[F] [I] conteste le montant de l'abattement pour charges exorbitantes retenu par le tribunal. 



Le bail laisse à la charge du bailleur les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil. Le preneur a la charge de tous les autres travaux d'entretien et de réparation et doit 'se conformer pour l'exercice de son commerce, aux réglements administratifs qui le régissent'. Ces clauses ne justifient pas un abattement supérieur à 10 % du loyer.



La méthode dite 'au fauteuil'



La cour renvoie au jugement attaqué pour un rappel des éléments de comparaison fournis par l'expert que la société L'[F] [I] critique. Mais, l'expert ayant indiqué l'adresse des locaux de comparaison, leur capacité et le cas échéant les clauses exorbitantes du droit commun transférant au preneur une charge incombant habituellement au bailleur, ces éléments de comparaison sont exploitables par la juridiction pour déterminer un prix au fauteuil. 



Il apparait, après examen de ces éléments de comparaison et des pièces produites aux débats qu'au regard des caractéristiques intrinsèques des locaux (dont l'issue de secours de l'orchestre qui appartient à la locataire), de la situation des locaux loués et des éléments de commercialité (genre de théâtre, concurrence, attractivité du quartier) que le prix au fauteuil de 255 euros retenu par le premier juge est justifié. 



Par ailleurs, la cour observe que l'importance de l'augmentation du loyer induit par la fixation du loyer du bail renouvelé et l'évolution du chiffre d'affaires ou du résultat d'exploitation de la locataire ne sont pas des éléments entrant dans l'appréciation du loyer



selon les usages en matière de théâtre. Dans ces conditions, les moyens soulevés par la société L'[F] [I] à ce titre sont inopérants. 



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a fixé à 97.400 euros en principal par an, à compter du 1er octobre 2015, le loyer du bail renouvelé entre les parties. 



Sur la demande d'indemnité d'occupation



Il résulte du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 février 2024, devenu définitif, que le bail a prix fin le 5 janvier 2017 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail. 



La société L'[F] [I] est donc devenue occupante sans droit ni titre des locaux à compter du 6 janvier 2017 et est redevable, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, envers les bailleurs, d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer du bail renouvelé, outre les charges et accessoires, jusqu'au 13 mai 2019, date de l'expulsion de la société L'[F] [I]. 



En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué sur ce point. 



Sur les autres demandes de la société L'[F] [I] 



Il n'appartient pas à la cour de faire les comptes entre les parties en conséquence de l'exécution du jugement de première instance et ce d'autant plus que la société L'[F] [I] a saisi le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nanterre d'une demande de mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 29 octobre 2024. 



En outre, comme il a été dit à titre liminaire la cour ne statue pas sur les demandes aux fins de voir 'constater' lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert, ce qui est le cas en l'espèce de la demande de la société L'[F] [I] tendant à voir constater que l'intégralité des arriérés de loyers au titre du montant fixé le 21 juillet 2022 a été payée le 21 avril 2023. 



Par ailleurs, au vu des paragraphes précédents, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société L'[F] [I] de sa demande de remboursement d'un trop-perçu sur la période du 1er octobre 2015 au 13 mai 2019. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Devant le premier juge, l'instance a été engagée dans l'intérêt partagé des deux parties pour que le loyer du bail renouvelé soit fixé. Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné les parties aux dépens, à hauteur de la moitié chacune, et en ce qu'il a dit n'yavoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



A hauteur d'appel, les parties succombent toutes les deux en leur demande de réformation du jugement attaqué. 



En conséquence, il convient de laisser à chacune d'elles la charge des dépens qu'elle a exposés au titre de la procédure d'appel. 



Par ailleurs, l'équité commande de rejeter les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à l'occasion de la procédure d'appel.









 



PAR CES MOTIFS,



La cour



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 21 juillet 2022 en toutes ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant,



Laisse à chaque partie la charge des dépens qu'elle a exposés à hauteur d'appel,



Déboute les parties de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER,

LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,