Cour d'Appel · Expropriation — 16 avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS































ARRÊT N°



N° RG 24/00010 - 

N° Portalis DBVH-V-B7I-JHKL 



LM



JUGE DE L'EXPROPRIATION D'[Localité 1]

14 mai 2024

RG:23/02707



Commune COMMUNE DE [Localité 2]



C/



DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

Société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE CONSTRUCTION VENTE L ES CHENES































COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

Expropriation



ARRÊT DU 16 AVRIL 2026





Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'expropriation d'[Localité 1] en date du 14 Mai 2024, N°23/02707



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

Mme L. MALLET, Conseillère,

Mme S. IZOU, Conseillère,



GREFFIER :



Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision







DÉBATS :



A l'audience publique du 20 Janvier 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2026 et prorogé au 16 Avril 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.







APPELANTE :



COMMUNE DE [Localité 2] 

représentée par son Maire en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Bernard CAZIN de la SELARL CAZIN MARCEAU AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS











INTIMÉS :



Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT 

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Mme [Z] [N] en vertu d'un pouvoir





SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE CONSTRUCTION VENTE L ES CHENES 

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 895 309 128poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de LYON substitué par Mme Sabine MARQUET, avocat au barreau de LYON







ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 16 Avril 2026, par mise à disposition au greffe de la cour





EXPOSE DU LITIGE

La SCICV [Adresse 5] est propriétaire d'un terrain cadastré section BA n° [Cadastre 1] pour une superficie de 5 891 m² sis [Adresse 6] à [Localité 2] qu'elle a acquis des consorts [P] le 8 décembre 2021 pour un montant de 330 000 € (y compris 30 000 € de commission à la charge du vendeur)

Le 16 juin 2023, Me [X], notaire à [Localité 6], a déposé à la mairie de [Localité 2] une déclaration d'intention d'aliéner portant sur ce bien au prix de 1 216 240 € TTC soit 1 070 000 € HT. 

A la demande de la commune de [Localité 2], le Pôle d'Evaluation Domaniale dans son avis du 27 juillet 2023 a évalué le bien objet de la préemption à la somme de 341 500 €.

Par décision du 7 août 2023, la commune de [Localité 2] a décidé de préempter ledit bien, moyennant le prix de 341 500 €.

Par courrier du 3 octobre 2023, la SCICV [Adresse 5] a refusé le prix proposé et maintenu sa déclaration d'intention d'aliéner au prix initial. 

Par mémoire du 10 octobre 2023, la commune de [Localité 2] a saisi le juge de l'expropriation du département de [Localité 7] d'une demande de fixation du prix du bien à la somme de 341 500 €.

L'ordonnance de transport sur les lieux a été rendue le 17 octobre 2023 et le transport sur les lieux s'est déroulé le 14 décembre 2023.

Par jugement contradictoire du 14 mai 2024, le juge de l'expropriation du département de [Localité 7] a :

-fixé le prix de cession du terrain cadastré BA [Cadastre 1] d'une superficie de 5 891 m² à la somme de 781 912,60 €,

-condamné la commune de [Localité 2] aux dépens,

-condamné la commune de [Localité 2] à payer à la SCICV [Adresse 5] la somme de 3 000 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-rejeté les plus amples demandes.

La commune de [Localité 2] a interjeté appel dudit jugement par déclaration du 14 juin 2024.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2024 et déposées au greffe de la cour le même jour, auxquelles il est expressément référé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la commune de [Localité 2] appelante, sollicite de la cour de :

-annuler le jugement du 14 mai 2024 ;

-en conséquence, fixer le prix du bien à la somme totale de 341 500 € en considération de la date de référence au 26 septembre 2017 et en application du premier alinéa de l'article L.322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

A l'appui de ses prétentions, la commune de [Localité 2] indique que le Service des Domaines a évalué le bien à 341 500 €, soit un montant supérieur au prix de la vente du 8 décembre 2021 et que, dès lors, le premier juge ne pouvait pas fixer le prix au-delà de ladite estimation dans la mesure où le permis de construire a été accordé le 13 juillet 2021, soit antérieurement à la cession du 8 décembre 2021, l'exception de l'alinéa 2 de l'article L.322-9 du code de l'expropriation n'étant pas applicable en l'espèce.

Elle fait valoir le caractère d'ordre public de l'article L.322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et explique que le premier juge a écarté son application sans vérifier ni caractériser les conditions impératives posées à l'unique exception que prévoit son deuxième alinéa, le permis de construire accordé le 13 juillet 2021 étant antérieur à la mutation de référence et ne saurait donc être regardé comme une modification de la consistance juridique du bien. 

Elle rappelle que la constitutionnalité de cette règle a été confirmée par le Conseil Constitutionnel dans un arrêt du 20 avril 2012.

Elle soutient que le propriétaire préempté ne démontre donc pas que le bien a été modifié dans sa consistance postérieurement à la date de référence. 

Elle explique que le juge ne pouvait, pour écarter la règle d'ordre public se fonder sur l'avis des Domaines qui mentionne un permis de construire « demandé » et non « obtenu », s'agissant d'une simple erreur de plume sans incidence sur l'application du principe posé par l'article L 322-9 précité et alors même que l'annexe de la DIA distinguait la valeur du terrain et celle du permis de construire.

En outre, elle soutient que l'intervention du permis de construire n'a entraîné aucune majoration de prix au moment de l'acquisition auprès des consorts [P], de sorte que l'intimée ne saurait s'en prévaloir comme d'une modification de la consistance du bien à l'occasion de la revente du bien.

Enfin, elle fait valoir qu'en transférant ce permis de construire à la société Primosud par arrêté du 7 mars 2023, la SCICV [Adresse 5] a renoncé à le mettre en oeuvre pour elle-même, de sorte qu'elle ne pouvait de bonne foi prétendre au bénéfice du permis de construire et à sa prise en compte à son profit, lors de l'évaluation faite le 27 juillet 2023.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 15 octobre 2024 et déposées au greffe de la cour le même jour, auxquelles il est expressément référé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCICV [Adresse 5] sollicite de la cour de :

-confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix du terrain cadastré BA [Cadastre 1] d'une superficie de 5 891 m² à la somme de 781 912,60 € ;

-débouter la commune de [Localité 2] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;

-condamner la commune de [Localité 2] à payer à la SCICV [Adresse 5], la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

A l'appui de ses prétentions, elle indique que le juge n'est pas lié par l'avis domanial car l'avis du 27 juillet 2023 ne mentionnait pas l'obtention d'un permis de construire qui concrétise une possibilité réelle de construire, à considérer pour apprécier la valeur d'un bien immobilier et que la valeur d'un terrain à bâtir est différente de celle d'un terrain à bâtir avec permis de construire définitif, lequel devient un terrain à bâtir avec droits à construire.

Elle ajoute que la délivrance du permis de construire doit être regardée comme une novation par rapport à l'évolution du marché immobilier ou une modification de la consistance juridique du bien depuis la mutation.

Elle indique en outre que la commune de [Localité 2] avait connaissance de l'existence de la demande de permis de construire, qu'elle a sciemment dissimulé au Service des Domaines.

Le commissaire du Gouvernement a déposé des conclusions le 12 février 2025 et demande à la cour de fixer le prix concernant la préemption du terrain cadastré BA [Cadastre 1] d'une surface plancher de 4 508 m² à la somme de 781 912,60 €. 

Il indique que le caractère d'ordre public de l'article L.322-9 du code de l'expropriation n'est pas remis en cause mais que la commune de [Localité 2] a sciemment omis de communiquer au Pôle d'Evaluation Domaniale en charge de l'évaluation les éléments permettant une évaluation réaliste et affinée du prix, ne pouvant dès lors se prévaloir de sa propre turpitude.

 Il ajoute que l'existence d'un permis de construire et d'aménager obtenu le 13 juillet 2017, transféré le 7 mars 2023 et modifié le 12 avril 2023, constitue une modification de nature à écarter l'alinéa 1 de l'article L.322-9 du code de l'expropriation et à appliquer le deuxième alinéa. Le commissaire au Gouvernement indique ainsi que la cession du terrain doit être considérée comme une cession de droits à construire et que la valeur doit être établie en fonction de termes de comparaison de même nature.

Il soutient en outre la modification et le transfert du permis de construire permettent de considérer que le bien n'est plus un terrain à bâtir mais des droits à construire validés par la commune elle-même. Il précise que l'amélioration du bien a été acquise dès l'acquisition du terrain par la SCICV [Adresse 5] dès lors que l'obtention du permis de construire était une condition suspensive de la cession du 8 décembre 2021. 

Par ailleurs, l'obtention du permis de construire antérieurement à l'acquisition du bien par la SCICV [Adresse 5] ne pouvait selon lui pas être considérée comme un élément de plus-value lors de ladite acquisition puisqu'elle a été consentie au seul profit de l'acquéreur. 

Il indique en sus que la SCICV [Adresse 5] peut prétendre au bénéfice du permis de construire car c'est elle qui l'a obtenu. Enfin, que la ventilation du prix dans l'annexe de la déclaration d'intention d'aliéner permet de déterminer la valeur des droits à construire et que la ville a choisi de dissimuler des éléments au Pôle d'Evaluation Domaniale.

Le commissaire au Gouvernement propose en conséquence d'utiliser la méthode d'évaluation par comparaison basée sur la recherche de termes de comparaison présentant des caractéristiques proches du bien à évaluer. En appliquant un abattement de 40 % sur le prix médian retenu, il faudrait retenir un prix net de 173,45 € par m². En outre, s'agissant des « prix des études, du permis et des frais engagés » indiqués dans la déclaration d'intention d'aliéner, ils seront l'objet de négociation entre les parties.



MOTIFS DE LA DECISION

En préliminaire, il y lieu de constater que les parties ne formulent aucune critique à l'encontre du jugement déféré en ce qu'il a fixé la date de référence au 26 septembre 2017 ainsi que sur la qualification du bien préempté à savoir que la parcelle BA [Cadastre 2] est située en zone UB du Plan Local d'Urbanisme et est concernée par deux emplacements réservés : le numéro [Cadastre 3] (élargissement de la [Adresse 7] d'une emprise totale de 660 m2 environ) et le numéro [Cadastre 4] ( élargissement de la [Adresse 8] d'une emprise totale de 840 m2 environ).

Quant au défaut de motivation du jugement déféré invoqué par l'appelante, l'analyse de la décision déférée révèle que cette dernière est motivée, la demande d'annulation n'est donc pas fondée.

Sur l'indemnisation,

Selon l'article L 322-9 du code de l'expropriation

« Le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation, sauf à ce que l'exproprié apporte la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évolution du marché de l'immobilier.

Lorsque les biens ont, depuis cette mutation, subi des modifications justifiées dans leur consistance matérielle ou juridique, leur état ou leur situation d'occupation, l'estimation qui en est faite conformément à l'alinéa précédent en tient compte.

Les modalités d'application du présent article, notamment lorsque l'expropriation porte soit sur une partie seulement des biens ayant fait l'objet de la mutation définie au premier alinéa, soit sur des biens dont une partie seulement a fait l'objet de la mutation définie au premier alinéa, sont précisées par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article L. 331-6. »

Le conseil constitutionnel dans sa décision n°2012-236 QPC du 20 avril 2021 a indiqué que le système mis en place par cet article était justifié par la poursuite de l'objectif de valeur constitutionnelle de lutte contre la fraude fiscale et n'y voyait pas d'atteinte à l'exigence constitutionnelle d'une juste indemnité sous la réserve, justement, que l'intéressé ne soit pas privé de la possibilité de prouver que « l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évaluation du marché immobilier », réserve reprise par le premier article du dispositif de la décision.

Cette réserve a explicitement été incorporée à la fin du premier alinéa de l'article L 322-9.

Dès lors il existe deux exceptions au principe édicté à l'article L 322-9 du code de l'expropriation en cas de mutation récente, celle de l'évolution du marché immobilier (alinéa 1) et la modification de la consistance matérielle ou juridique du bien (alinéa 2).

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le permis de construire concernant le terrain préempté a été délivré le 13 juillet 2021 soit antérieurement à la vente du 8 décembre 2021.

Dès lors, l'exception prévue à l'alinéa 2 de l'article L 322-9 du code de l'expropriation ne peut trouver application, la modification de la consistance juridique du bien étant antérieure à la mutation de référence.

Il convient dès lors d'examiner l'alinéa 1 de l'article précité.

Le service des domaines a évalué dans son avis du 27 juillet 2023 le bien préempté à la somme de 341 500 €.

Cependant, l'analyse de cet avis révèle que le service des domaines a basé son évaluation sur « un terrain à bâtir non viabilisé, faisant l'objet d'un programme immobilier dénommé [Adresse 9] [Localité 8] chênes. Un permis de construire a été déposé à ce titre », sans prendre en compte la réalité de l'existence d'un permis de construire obtenu le 13 juillet 2021 devenu définitif et purgé de tout recours.

En effet, la commune de [Localité 2] ne peut sérieusement soutenir qu'il s'agit d'une erreur de plume alors même qu'elle ne rapporte pas la preuve, comme elle le soutient, que l'annexe mentionnant la ventilation du prix de vente (prix du terrain nu 760 000 € et prix des études, du permis et des frais engagés 310 000 €) visée à la DIA au paragraphe « prix de vente » a bien été transmise au service évaluateur et qu'elle ne conteste pas l'avoir fournie au commissaire du gouvernement à sa demande par mail du 16 novembre 2021 afin d'évaluer le bien en possession de tous les éléments et comme mentionné dans le rapport de ce dernier. 

En conséquence, le service des domaines ne possédant pas l'ensemble des informations concernant le bien n'a pas été en mesure d'en faire une juste évaluation.

Cette hypothèse n'a pas été envisagée par l'article L 322-9 du code de l'expropriation et ne rentre dans aucune de ses exceptions. 

Pour autant, appliquer ce texte, dans les conditions de l'espèce, aboutirait à statuer à l'encontre de l'objectif rappelé par le conseil constitutionnel de ne pas porter une atteinte disproportionnée à l'exigence constitutionnelle d'une juste indemnité que le juge de l'expropriation se doit de garantir.

En conséquence, il y lieu d'écarter également l'application de l'article L. 322-9 alinéa 1 du code de l'expropriation, le juge retrouvant ainsi l'intégralité de son pouvoir d'appréciation pour estimer le bien préempté.

Selon l'article L321-1 du code de l'expropriation « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. »

Il y a lieu d'appliquer la méthode d'évaluation par comparaison fondé basée sur la recherche de termes de comparaison présentant des caractéristiques proches du bien à évaluer.

Le commissaire du gouvernement propose 6 termes de comparaison correspondant à des terrains ayant donné lieu à l'obtention d'un permis de construire à [Localité 2] après le 1 er janvier 2019.

La commune de [Localité 2] ne formule aucune observation à titre subsidiaire sur ces termes de comparaison qui seront retenus : 







N'







Date vente



Réf. Pub'



Réf. Cad.



Adresse



Nature dans l'acte



Nature à venir



PLU



Superficie



SDP à venir



Prix



€/m2SDP







1









26/05/2020





20P02161





12168 (de I 538)





L'A RG I LAS





Terrain





6 logements collectifs





UDa





1170





281





60 000 €





213,52 €







2









09/07/2020





20P02971





B [Cadastre 5]





[Adresse 10]





Terrain non viabilisé





2 logements individuels





UDa





1 901





307





153 000€





498,37 €







3









28/09/2020





20P04067





[Localité 9]





[Localité 10]





Terrain destiné à la construction





3 logements collectifs





UDa-ER





2159





[Cadastre 6]





107 760 €





384,86 €







4









22/12/2020





21P00185





BB244





[Adresse 11]





Terrain avec bâtiment à démolir





8 logements individuels





UB





1 991





689





180 000 €





261,25 €







5









28/07/2021.





21P04246





12174 2176





[Localité 10]





TA B





4 logements collectifs





UD





1 774





366





116 000 €





316,94 €







6









15/10/2021





21P10006





CE [Cadastre 7]





[Localité 11] [Adresse 12] [Localité 12]





TAB non viabilisé





5 logements individuels





UB





2172





[Cadastre 8]





119 000€





222,85 €





Les 6 termes de comparaison sélectionnés permettent d'établir un prix moyen de 316,30 € et un prix médian de 289, 09 € de surface de plancher par m2.

La grande surface de plancher de la parcelle BA [Cadastre 1] par rapport aux termes de comparaison justifie que soit appliqué un abattement de 40 % sur le prix médian, soit un prix net retenu de 289, 09 € x 0,60 =173, 45 €/m2

En conséquence, il y lieu de fixer la valeur vénale du bien préempté à la somme de 781 912,60 € (4 508 m2 x 173, 45 €).

Pour ces motifs, il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétible de première instance seront confirmées.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la commune de [Localité 2], qui succombe, supportera les dépens d'appel.

Il n'est pas équitable de laisser supporter à la SCICV [Adresse 13] Chênes ses frais irrépétibles d'appel. Il lui sera alloué la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Dit n'y avoir lieu à annuler le jugement déféré,

Confirme le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la commune de [Localité 2] aux dépens d'appel,

Condamne la commune de [Localité 2] à payer à la SCICV [Localité 8] Chênes la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière. 

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,